卓能龙华地块价值评估050817.doc

卓能龙华地块价值评估报告卓能龙华地块价值评估报告 宗地号 宗地号 A819 0128 深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司 二零零五年八月二零零五年八月 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 1 目目 录录 第一部分第一部分 土地评估结果报告土地评估结果报告 2 第二部分第二部分 龙华片区市场分析龙华片区市场分析 5 第三部分第三部分 卓能卓能 A819 0128 地块分析地块分析 17 第四部分第四部分 地块价值评估地块价值评估 21 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 2 第一部分第一部分 土地评估结果报告土地评估结果报告 一 一 委托方委托方 香港卓能地产 二 二 评估和分析方评估和分析方 深圳中原物业顾问有限公司 三 三 土地和项目概况土地和项目概况 A819 0128 号宗地 土地面积 51323 79 平方米 位于龙华镇的东南面 土地用途为商住混合用地 建筑容积 率 2 3 建筑覆盖率 25 可建设总建筑面积为 118180 平方米 其中商业 4800 平方米 住宅面积 108920 平方 米 幼儿园 2400 平方米 社区服务站 320 平方米 小区文化室 1500 平方米 其他 240 平方米 土地使用年期为 70 年 使用年限从 2004 年 11 月 26 日起至 2074 年 11 月 25 日 四 四 评估方法评估方法 假设开发法 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 3 五 五 报告的假设和限制条件报告的假设和限制条件 1 我们评估的是公开市场价值 即在评估日对物业利益进行合理销售的最佳价格 这里假设 1 1 买卖双方具有关于房地产交易对象的一定知识 对市场行情及交易房地产的特点都具有足够的了解 均按利己 的方式做出理智的买卖决策 1 2 以交易房地产在市场上公开足够时间后达成的交易价格为基础 在市场上有合理的时间让买家知晓 1 3 在此期间物业价值将保持稳定 1 4 不考虑特殊买家的额外出价 2 委估地块上托儿所等公共配套设施由开发商无偿提供土地 由开发商承建 并无偿提供给政府 3 委估地块上的会所仅供住宅小区自用 不用于经营 4 本评估报告遵循合法原则 替代原则 最高最佳使用原则和估价时点原则 5 我们没有进行实地丈量 评估土地的总面积参照 土地使用权拍卖文件 所记载数据 6 评估中委估土地规划条件依据 土地使用权拍卖文件 而得 如今后规划情况发生变化 该价格应作相应的调 整 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 4 7 估价人员查勘了委估对象视力可及的部分 但并未进行地质勘察 未能确定地块内有无地质缺陷 8 本报告仅为土地市场价值参考 不用作其他用途 9 本报告具有时效性 随着时间的推移和市场情况的变化 该价格需作相应的调整 六 六 价格评估基准日 价格评估基准日 2005 年 6 月 30 日 七 七 估价结果估价结果 根据评估目的和评估原则 对估价地块进行公平 客观的评定估算 卓能龙华地块 A819 0128 的总地价 24996 万元 大写人民币贰亿肆仟玖佰玖拾陆万元整 卓能龙华地块 卓能龙华地块 A819 0128 的土地价值为 的土地价值为 2499624996 万元万元 楼面地价为 楼面地价为 21152115 元元 平方米平方米 地面地价为 地面地价为 4870 元元 平方米平方米 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 5 第二部分第二部分 龙华片区市场分析龙华片区市场分析 一 龙华片区概况一 龙华片区概况 一 片区现状论述 一 片区现状论述 龙华片区位于深圳市中北部 宝安区东南部 地形似一只展翅飞翔的大鸟 东西长 11 5 公里 南北宽 15 公里 地势南西北三面为山地 中东部是丘陵平原 东临龙岗布吉片区 北接观澜片区 西南连南山区 南靠福 田区 距离深圳市区仅 12 公里 总面积为 98 平方公里 包括有龙华 同胜 龙胜 上塘 民治 油松 清湖 大浪 三联九个行政村和龙园 景龙两个居委会 是深圳市中心区的后勤基地 目前 龙华总人口约 100 万人 其中户籍人口 3 76 万人 数据来自深港研究中心 二 背景介绍 二 背景介绍 由于政策倾移 龙华受到重视 被定位为深圳市次中心区 成为福田中心区的延伸和配套发展区域 根据深圳市总体规划 1995 2010 福田中心区是全市唯一 CBD 中央商务区 它将与罗湖 上步共同组 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 6 成市级中心区 而南山中心区 宝安中心区 龙岗中心区 盐田 沙头角中心区是次一级的区级中心区 但这样 在全市中部发展轴线上尚缺一个次中心区 龙华由于其良好的区位条件 很自然成为福田中心区的延伸和配套发 展区 由于政府的支持 2001 年以来 龙华片区经济快速增长 人口也随着增长 龙华的房地产也一步一步发展 起来 从 2002 年开始 深圳实行土地供应紧缩政策 关内土地供应量明显减少 呈现出供不应求的局面 房价持 续上涨 而关外较之关内 拥有更多的可开发土地 再加上其较低的价格 开始吸引并分流部分置业客户 龙华 与福田仅一关之隔 优越的地理位置使该片区成为关内客户选择在关外置业的首选 而随着龙华经济的迅速发展 当地人民经济生活水平的不断提升 对商品住宅的需求增加 进一步刺激了商品住宅市场的发展 使该片区的房 地产得到了迅速的发展 二 龙华片区二 龙华片区分析分析 一 优势分析 一 优势分析 1 1 区位优势更大 区位优势更大 随着市政府的搬迁 深圳中心区开始西移 福田取代罗湖成为中心区域 龙华紧靠梅林关 距离市区仅 12 公 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 7 里 是深圳中心区一级辐射地带 相比龙岗 布吉 宝安其他各片区来讲 龙华有着得天独厚的优势 不管目前 还是将来都是距离福田最近的片区 2 2 交通规划前景明朗 交通规划前景明朗 龙华近 10 年来投入资金 11 5 亿 建成过境主干道 次干道和村道总计 63 条 累计总长 50 12 公里 市政道 路建设全面实现了 路路通 形成了四通八达的交通网络 另外几条在建的道路也将在 05 年完工 梅龙路将于 05 年 8 月底完成水泥石粉渣稳定层 年底基本完成沥青路面的摊铺 绿化及交通设施 交通监控要基本完成 主 路全线通车 新区大道 05 年底也将基本完成水泥石粉渣稳定层施工 并开始摊铺沥青路面 预计 05 年底全线通 车 全年计划投资 3 亿元 届时将对龙华片区的交通有较大的改善 同时 梅林关改造也将于 05 年 5 月开始进场 施工 年底前基本完成 这也将进一步改善龙华前往市区的交通状况 3 3 可供开发土地量大 可供开发土地量大 龙华片区规划面积 52 平方公里 已开发 35 平方公里 建成面积 15 平方公里 拥有工业区 24 个 居民小区 40 个左右 一方面 龙华还有 17 平方公里的规划土地未开发 二线拓展区还有 19 8 平方公里未开发土地 另一 方面 龙华片区作为一个相对落后的城区 区内还有大量的农民房和违法违章建筑 城中村改造是迟早的事情 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 8 这又将释放出一定量的土地供应 另外 龙华地处关外 通过城区扩建 土地供应也将有较大增长空间 4 4 经济实力强大 发展迅速 经济实力强大 发展迅速 龙华以工业为主 改革开放以来 经济发展迅速 2004 年 龙华街道预计实现地区生产总值 190 亿元 其中 出口总额 98 亿美元 出口产品主要为电子产品 玩具 钟表 自行车 工艺品 皮鞋 五金产品 出口企业主要 是富士康 信隆 胜立 德美 美津 丽港 汤姆逊等企业 其中富士康企业集团 2003 年出口额达 60 亿美元 名列中国第一 龙华在大力发展工业的同时 积极引导和推动第三产业的发展 大力加强以华南集装箱国际联运中心为主要 项目的物流园区发展 积极培育和扶持服装 建材 家居 农副产品和汽车贸易等专业市场 现在 龙华已形成 了人民路 龙华大道 牛栏前三个繁华的商业片区 5 5 大企业潜在客源巨大大企业潜在客源巨大 坂雪岗片区在客户群上可以说属于龙华 两地地缘相邻 很多客户相互到对方处购房 该区域华为 富士康 企业员工数量巨大 且他们收入较高 为龙华房地产的发展提供巨大的后备客源 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 9 二 劣势分析 二 劣势分析 1 1 片区人居环境较差 片区人居环境较差 龙华自 04 年 10 月迈出城市化的步伐 再加上工业是支柱产业 规划中有多个工业区 造成农民房 商品房 和工业厂房混杂 房屋建筑参差不齐 相应落后 绿化也比较少 整体自然环境较差 外来人口较多 盗窃 抢劫事件发生频率较高 整体情况也较差 2 2 各类公共配套设施仍不完善 各类公共配套设施仍不完善 虽然龙华各类配套设施都有 但相对关内来讲还较少 且上档次的配套设施更少 服务意识也没有跟上 街上随处可见拉客的摩托车和各种黑巴士 街道卫生配套不足 路面比较脏 再加上各类道路基建和楼盘开 发 建筑垃圾 生活垃圾随地乱放的现象严重 三 片区发展前景分析 三 片区发展前景分析 纵观横看以上龙华的情况 无不让人想到 96 年开始楼市火爆的南山区 它无论从地理位置上 还是政府规划 的利好消息的出台 都有着相同类似之处 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 10 距离福田中心区都在 30 分钟以内 地铁开通后还将缩短 南山被定位为深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组团 将会作为深圳市其中的一个区级 次中心 有 滨海大道 地铁 1 2 号线 西部通道的开通修建 龙华被定位为福田中心区的延伸和生活配套区 中部地区 的次中心 有福龙路 梅龙路 地铁 4 号线等的修建开通 随着政府的宏观调控政策更加细化 深入的介入到房地产行业 深圳房地产市场将更加健康 规范 成熟的随着政府的宏观调控政策更加细化 深入的介入到房地产行业 深圳房地产市场将更加健康 规范 成熟的 向前发展 在深圳整体市场的带动下 在片区规划的推动下 龙华房地产呈现出一派繁荣景象 在深圳的房地产向前发展 在深圳整体市场的带动下 在片区规划的推动下 龙华房地产呈现出一派繁荣景象 在深圳的房地产 市场的舞台上 龙华所扮演的角色正做着从配角向主角的演变 市场的舞台上 龙华所扮演的角色正做着从配角向主角的演变 三 龙华片区房地产市场分析三 龙华片区房地产市场分析 一 供需分析 一 供需分析 紧跟着福田中心区的建设进程 2001 年开始 龙华片区开始进入大规模开发时期 04 年的供应和需求都几乎 是 01 年的两倍 甚至接近三倍 同时也由原来的供大于求转变为供不应求 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 11 近近几几年年供供需需情情况况比比较较 万万平平方方米米 36 6 51 1 61 261 23 16 35 2 6363 8 0 20 40 60 80 2001年2002年2003年2004年 预售面积销售面积 数据来自深港研究中心 1 1 供应量方面供应量方面 20012001 年以后持续上升年以后持续上升 可以看到 01 年 龙华预售面积为 36 6 万平方米 02 年骤增至 51 1 万平方米 之后 03 年继续攀升到 61 2 万 平方米 04 年随着土地供应的减少 供应量稳定在 61 万平方米 01 年至 03 年供应量上升的趋势非常明显 说明 龙华房地产正式进入了一个快速发展及高品质规模开发阶段 2 2 需求方面需求方面 20012001 年后有大幅度攀升年后有大幅度攀升 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 12 而销售方面从 03 年开始 龙华的销售异常火爆 仅 03 年销售面积就达 63 万平方米 比 02 年增长 79 占宝 安全区的 35 3 销售收入 25 94 亿元 比 02 年增长 114 占宝安全区的 34 4 成为 03 年度宝安区商品房开发 销售双冠军 但 04 年没有大幅度的提高 这是由于其他片区 如宝安中心区 房地产的发展带来的竞争 使得此 处销售量增长速度相对放缓 近近年年龙龙华华房房地地产产供供需需比比 1 58 1 45 0 970 96 0 0 5 1 1 5 2 01年02年03年04年 3 3 供需比率一直下降 达到供不应求供需比率一直下降 达到供不应求 在供应与需求比率上 01 年是 1 58 说明供应仍然比需求大很多 但是在 03 年已经下降到 0 97 反映出当 时该区域的需求急速上升 市场上已经可以消化掉这些供应量 同时也由于要消化历年剩余存量 出现了销售量 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 13 大于预售量的情况 二二 价格走势分析价格走势分析 龙华近几年价格增长幅度很大 年均涨幅达到 13 15 左右 相比关内来讲 龙华地处关外 配套设施还不够完善 且房地产起步较晚 因此有较大的价格优势 而价格 正是龙华房地产市场目前来说最根本的优势 但由于近年龙华价格的飞涨 此优势正在慢慢的失去 龙龙华华片片区区均均价价走走势势 单单位位 元元 平平方方米米 4703 4300 30002944 3200 3883 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 00年01年02年03年04年05年 1 3月 99 年前片区均价仅有 2600 元 平方米 2000 年以来 龙华片区的均价在 3000 元每平方米以上并逐步上升 在 02 年 龙华整体住宅楼均价在 3200 元左右 到 03 年 龙华住宅楼均价全线接近 4000 元 04 年 龙华的住宅 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 14 价格为 4300 元 平均年涨幅达到 13 15 左右 主要原因在于 龙华地产开发档次的提高 政府大力宣传使龙华逐渐受到人们的关注 大盘的拉动 如锦绣江南 1 2 期 美丽 365 等大盘 但龙华片区同期 GDP 增长速度达到了 18 22 左右 显然上涨的楼价 并没有跟上 GDP 增幅 04 上半年 龙华 片区内住宅楼均价全线突破 4300 元 多层不带电梯的单位均价约在 4000 左右 小高层达到每平方米 4300 4500 元 比去年同期增长 20 每平方米涨了 700 800 元 下半年推出的住宅楼价 有局部的上扬 但到年底统计 最 终片区内住宅楼均价仍旧徘徊在 4500 左右 虽然同比增长了 10 左右 但这一涨幅仍远远落后于片区内 GDP20 的 增幅 所以价格仍有很大的上涨空间 05 年 号称 龙一号 的劲力城市明珠 潜龙华城和美丽 AAA 等大盘更把整体的均价推到了 5000 元以上的新 高 其中劲力明珠还创造了开盘即封盘的奇迹 可见目前消费者对此片区的热情高涨 而且对片区的发展前景持 续看好 同时 消费者看到这里价格不断向关内靠拢 会出现争先在低价位购房的心理 进而从侧面促涨了片区 的价格 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 15 数据来自搜房网和深港研究中心 三 龙华楼盘价格分析 三 龙华楼盘价格分析 1 041 04 0505 年主要在售楼盘价格 年主要在售楼盘价格 项目名称项目名称销售时间销售时间项目规模项目规模物业类型物业类型主力户型主力户型销售均价销售均价 劲力 城市明珠 2005 年22 万 小高层 高 层三房 5000 广场一号2005 年3 7 万小高层三房 两房 5200 美丽 AAA2005 年13 万小高层三房 两房 5200 锦绣江南 40 万高层三房 两房 四房 4800 日出 印象2004 年5 万 多层 小高 层三房 两房 4600 皓月花园二期2004 年9 61 万小高层三房 两房 4800 世纪春城二期2004 年43 万多层 小高三房 两房 四房 4500 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 16 层 近期的楼盘价格分析 5000 52005200 4800 4600 4800 4500 4000 4200 4400 4600 4800 5000 5200 5400 劲力 城市 明珠 广场一号 美丽AAA 锦绣江南三 期 日出 印象 皓月花园二 期 世纪春城二 期 项目 价格 价格 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 17 由上表可以看出 龙华的目前主要在售的大盘的价格均在 4500 元以上 到 05 年大部分在售楼盘的价格均突 破 5000 元 而且随着龙华区域市场的不断成熟 以及各种配套的不断完善 价格将会进一步走高 第三部分第三部分 卓能卓能 A819 0128 地块分析地块分析 一 一 地块概况 地块概况 本项目位于龙华街道的东南部 项目东侧为油梅路 南侧紧邻正在开发建设中的华美丽苑及布龙公路 西面 为待建用地 北面为嘉龙山庄 占地面积为 51323 79 平方米 土地用途为商住混合用地 使用年限为 70 年 二 二 周边环境 周边环境 本地块位于龙华布龙路与油梅路交汇处 地块完整 方正 地貌类型为台地 主要交通干道为南面的布龙路 和东侧的油梅路 周边主要建筑物为南面的华美丽苑小区 北面的嘉龙山庄 东面一路之隔的上油松荔新村住宅 生活氛围浓 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 18 郁 地块周边绿化景观缺乏 主要景观为东面直径距离约 500 米的山体公园 该片区作为新兴区域 生活环境良 好 但历史人文相对缺乏 三 三 交通组织 交通组织 本项目外部交通主要由两条干道组成 油梅路和布龙公路 油梅路路面整洁 车辆较少 紧邻项目东面 未 来将是本项目主要对外交通出入通道 布龙路是龙华主要的交通干道 将来也是关内客户到访本项目的主要通道 四 四 建设条件 建设条件 建设用地面积 51323 79 平方米 土地用途 商住混合用地 建筑覆盖率 25 建筑容积率 2 3 总建筑面积 118180 平方米 其中 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 19 住宅 108920 平方米 商业 4800 平方米 幼儿园 2400 平方米 社区服务站 320 平方米 小区级文化室 1500 平方米 其他 240 平方米 建筑类型 小高层 五 五 项目的优劣势分析 项目的优劣势分析 项目优势 项目优势 临近布龙路 交通便利 项目东侧为油梅路 南侧紧邻正在开发建设中的华美丽苑及布龙公路 西面为待建用地 北面为嘉龙山庄 项目所处的位置临近交通主干道 交通便利 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 20 项目所处的片区优势 发展潜力较大 龙华紧靠梅林关 距离市区仅 12 公里 是深圳中心区一级辐射地带 龙华有着得天独厚的优势 不管目前还 是将来都是距离福田最近的片区 随着龙华片区的不断发展 项目的发展潜力巨大 周边的居住环境较好 生活氛围较浓 项目的南面是华美丽苑小区 北面的嘉龙山庄 东面一路之隔的上油松荔新村住宅 生活氛围浓郁 周边的各种配套较为齐全 项目劣势 项目劣势 临近城市住干道 有一定的噪音影响 景观资源较为缺乏 六 六 入市时机分析 入市时机分析 根据目前项目的工作进度和工作安排 预计项目的入市时机在 06 年的下半年 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 21 小结 小结 本宗地地块地理位置较为优越 拥有良好的交通条件 东面即东南面拥有一定的景观资源 但景观资源优势本宗地地块地理位置较为优越 拥有良好的交通条件 东面即东南面拥有一定的景观资源 但景观资源优势 不明显 目前该片区市政配套及生活配套不够健全 项目规模较大 有利于形成自身社区生活氛围 对发展商的不明显 目前该片区市政配套及生活配套不够健全 项目规模较大 有利于形成自身社区生活氛围 对发展商的 开发实力要求也较高 开发实力要求也较高 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 22 第四部分第四部分 地块地块价值评估价值评估 一 项目未来销售收入预测一 项目未来销售收入预测 1 住宅的销售均价预测 龙龙华华片片区区均均价价走走势势 单单位位 元元 平平方方米米 4703 4300 30002944 3200 3883 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 00年01年02年03年04年05年 1 3月 根据对龙华市场的价格分析可知 05 年上半年 龙华住宅的价格在 5000 左右 项目预计推出的时间在 06 年 的下半年 加上龙华正常的楼价升幅 13 15 计算 因此 届时龙华的售价应该为 5000 元 1 14 5700 元 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 23 上述价格为市场调查后得出的市场平均价格 按照风险控制的原则 项目预计销售价格定为 5600 元元 对于项目的商业部分 根据对龙华的普通街铺进行调查了解 龙华的普通街铺售价在 1 5 万元左右 项目的商 业是以 街铺 小型集中式商业 的形式规划的 因此将商业的销售价格定为 13000 万元万元 2 销售收入 根据以上单价的分析 预测出本宗地开发的销售收入为 总销售收入 5600 元 108920 13000 元 4800 60995 万元 6240 万元 6 7235 亿元亿元 二 项目二 项目开发成本分析开发成本分析 1 总建筑费用 根据项目本身的建筑类型 参照最新的深圳市政府公布的深圳市各类建筑工程工程成本费用表 对项目的建 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 24 筑费用进行预估 单方造价估算表 项目 小高层单方造价 元 M2 主体工程930 土石方12 桩基90 水电安装180 管道煤气10 对讲20 消防60 人防10 电梯150 通讯10 室外配套费110 前期费用35 勘察设计50 总计1667 项目总建筑费用 1667 元 平方米 118180 平方米 1 9701 亿元亿元 为你 我做到 卓能龙华地块价值评估报告 25 总费用估算 费用项目费用 万元 1 房地产总价值67235 2 总建筑费19 701 3 专业费用 总建筑费的 3 591 4 销售费用 总价值的 2 1345 5 管理费用 4 总建筑费的 4 788 6 不可预见费 总建筑费的 3 591 7 总利息 1248 0 1152 地价 8 总利润5418 0 25 地价 9 营业税 城建税及印花税3429 注 注 1 总利息 地价 年利率 已拥有土地使用权的年限 建筑期 总建筑费 年利率 建筑期 2 2 总利润 地价 总建筑费 不可预见费 总专业费 利润率 3