四季度楼市走向5大猜想 调控政策是否会松动.docx

四季度楼市走向的5大猜想随着房地产上市公司三季报的陆续公布，房地产开发商营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等问题也日渐浮出水面。而与此同时，这也从另一个角度反映出国内楼市正进入明显的下行通道，甚至可能有越来越多的地产商为了回笼资金而引发促销潮。猜想1调控政策是否会松动？自房改以来的十多年间，我国经历了数次房地产调控，但都因“越调越涨”而被外界诟病。如今，“新国八条”出台已超过半年，楼市调控进入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎变得不确定起来。楼市调控是否会再次半途而废？从近期高层的表态来看，调控政策似乎还没有放松的意思。温家宝总理分别对广西、天津进行考察，要求巩固房地产调控成果10月18日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产是国民经济发展的重要支柱产业，要实时监控房地产的发展变化，进一步巩固房地产宏观调控的成果。10月21日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一周之内的两次表态均没有显示出松口之意，这也被外界解读为调控政策将维持现有的力度不放松，政策面从紧的局面还将持续一段时间。此外，佛山住房限购松绑政策朝令夜改；北京等十余个城市陆续提高首套房贷款利率，最高上调50%；珠海双限等种种迹象足以表明政府调控楼市的决心。目前正是调控的关键时期，调控效果开始逐步显现，预计政府调控的政策将继续。另外，美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加对冲了楼市下滑对经济的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。猜想2 开发商是否继续拿地？房地产市场的“银十”季节，底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。据中国指数研究院11月发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。相对于住宅市场而言，土地市场的成交则更为冷清。时下也出现了一些地产商“退地”过冬之举。11月3日，瑞安建业有限公司称，瑞安已同意终止以约32亿元人民币的价格收购南京市一处地块的合营协议。这是继上海证大宣布拟以最高95.7亿元出售其上海外滩国际金融服务中心8-1地块项目后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。土地储备丰厚的企业，如中海、恒大等，则不需急着拿地。然而对手里土地不多的富力以及一线城市土地储备不足的万科而言，在四季度不能延缓拿地。四季度将可能是低价地块集中出现的时间段，是拿地的好时机。猜想3 开发商是否会大规模推盘？今年以来，不少开发商开始改变之前“坐等”客户上门的策略，纷纷通过各种户外活动，希望借机赢得购房者关注。随着房地产市场“金九”变“铜九”，传统“银十”也随之冷清收场，全国住宅市场成交持续低迷，一片惨淡。随着“银十”的冷清收场，而继续“巩固房地产调控成果”的声音则仿佛静夜里的一声发令枪，更清晰地透露了楼市短期内依然在调控中前行的大方向。由此，进入第四季度后，一些房企甚至是品牌品牌开发商开始按捺不住了，渐渐收起了观望之心，开始积极推盘入市，而一些资金链极度绷紧的开发商更是加大营销、减价让利，赶在年前提前出货，冲刺年终业绩。猜想4 年底房价是否见底？房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间、何时到底，是否真的已经到了“拐点”是购房人最为关心的问题。从目前的市场情况来看，打折降价趋势趋于明显。在接下来的两个月内不排除一部分开发商对个别项目为了取得走量而采取大幅度的降价来吸引消费者，但是降价引发的纠纷陆续在京沪杭等地蔓延，也使得开发商在推盘降价的时候更加谨慎，短期内开发商可能会在价格上有调整，但估计让利力度不大。就算个别项目的出现大力度的促销也可能只是开发商试探市场的表现，一旦成功，这种机会也很难再有。在二手房方面，随着一手房价格的调整，也拉大了二手房的议价空间，消费者的观望情绪进一步加浓，看的人多买的人少是市场上得普遍现象，大家都在期待楼市会不会有更大得降价空间出现，预计二手房成交量一路走低的可能性极大。政策不见放松，市场需求仍将严重受限。二手房供应市场随着部分房源的陆续成交，可供选择的范围也将不断缩小。受房源质量和数量的双重影响，预计二手房价格下滑的趋势将逐步增强。猜想5 楼市成交是否反弹？2011年10月全国房地产市场降声一片，但是降价并没有带来成交量的增长，金九银十不可避免的成了铜九铁十。巨大的库存压力，以及房价拐点的出现，政府不断强调对楼市调控的决心等无一不加强购房者对未来房价下跌的预期。虽然开发商开始扛不住了，但是没想到是这样的扛不住，这些降价的招数，无疑都是小打小闹，不足以引起购房者出手。在一些相关报道中，可以看到很多业内人士都建议购房者可以瞄准机会出手，但是购房者却不买单。虽然购房需求还是很强劲的，但是有关调查显示，房价降到七成左右才是购房者预期的心