华北区域天津8月金地紫云庭市场月报.doc

华北区域各城市市场研究月报一、区域商品住宅市场供需分析1、 月度商品住宅市场供应、需求及价格走势分析 天津市商品房供需情况 2011年3月份开始受政策影响，供应和成交量降低。2011年下半年天津市供应量增加，同时成交面积有所增加。进入2012年特别是3月后，供应和成交量逐步增加，前期积累的购房需求得到一定程度的释放。但是4月份随着前一阶段刚需的释放，4月成交量和供应量都有一定的下滑。5、6月份供应面积有猛增，成交量自4月始也有阶梯式增长，是刚需逐步释放的明细特征。7月份供应面积环比下滑约5成，成交量小幅回落。2、 市场新政解析 政策未出“督察“先行 天津市场平稳过渡7月23日人民日报刊发评论称“当前，经济面临下行压力、房价出现回涨苗头。中央政府决不能让房价反弹的及时表态，明确传递了这样两个信息：稳房价，政策没有任何松动；稳增长，楼市并非唯一稻草。”、“坚持调控楼市，坚持稳定房价，是经济问题、民生问题，更是政治问题，来不得半点动摇。” 2012年以来面对地方政府的多方博弈，中央在楼市调控问题上始终坚持着“控制房价增涨速度”、执行“限购”、“抑制投资和投机”等原则和底线，伴随楼市回暖的热潮不断升温，多个房地产市场主要城市的“量价齐升”频现，后续其他城市价格增涨的预期渐强，中央调控的警钟不断敲响，在最近2个月的时间内，为“松动调控“10余次发出辟谣的声音。有消息称，此番国务院督察组莅临天津检查工作已圆满结束，我市调控措施在现有基础上并未追加新的内容。由此，天津市场在本轮督察之下平稳过渡。 7月成交持续热 后期爆发积淀足从7月份的市场表现来看，虽然适逢传统的盛夏酷暑“淡季”，虽然6月各房企为年中考核奋力一搏的业绩拼争已经结束，但本月商品房市场仍然难以平静。近两个月以来，全市商品住宅供应量节节收紧；同时，7月全市商品房项目可监测的推盘频次为14次，较今年6月和5月推盘频率分别下降了18%和33%，各房企在酷暑高温和暴雨天气的考验下推盘谨慎。但7月全市商品住宅成交仍然表现出较大的热情，全市成交量达90.95万平米，环比6月仅下滑了8%，较今年5月商品住宅销量高出8%的同时，较去年成交的最高点增涨近10%，并于近17个月以来首次打破了各月商品住宅市场供大于求的历史格局。3、 按行政区住宅成交分析 河东区月度量价关系 研究近两季度的供需情况，进入2012年后成交量和供需量逐步上证。并且发现在进入三月份后，成交量明显上升，供需比降至1.2，为近半年最低。但是进入4月之后，4月和5月持续刚需放量。进入6月无论是供应量还是成交量都出现了猛增飘红。7月，新增供应面积环比降低46%，同比缩减23%。成交面积环比减少22%，同比增涨140%。4、 市场供销情况说明 2012年7月，天津商品住宅新增供应量在6月下降近3成后再度环比收紧超过40%，本月全市商品住宅供应量仅70.78万平米，达到了今年3月楼市回暖以来的最低点。同时，成交量虽较6月微量下行，但仍处于今年以来的较高水平，并且自2011年“限购”政策落地以来首次超越当月供应量。2012年7月，供销比继续回落，止步于0.8，商品住宅当月消化量为20.18万平米，截止至7月末天津商品住宅市场总存量为1975.1万平米。二、竞品项目月度销售情况8月份竞品项目分产品线销售情况分析竞争物业类型面积项目名称八月份销售量（单位：套）销售价格（单位：元/）可售套数（单位：套）优惠策略住宅小户型80-14084-96雅仕兰庭9412700123不分付款方式2%优惠130-140雅仕兰庭201310077不分付款方式2%优惠130红星国际61500030一次性3%优惠，贷款2%优惠90-106路劲太阳城12611000176一次性5%优惠，贷款4%优惠，公积金组合3%优惠120-130路劲太阳城391100080一次性5%优惠，贷款4%优惠，公积金组合3%优惠90-95保利玫瑰湾12112000144一次性5%优惠，贷款3%优惠，如期履约0.5%优惠128保利玫瑰湾361200083一次性5%优惠，贷款3%优惠，如期履约0.5%优惠145保利玫瑰湾41200059一次性5%优惠，贷款3%优惠，如期履约0.5%优惠98振业城中央211600095一次性4%优惠，贷款3%优惠，如期履约0.5%优惠130-135振业城中央2516000137一次性4%优惠，贷款3%优惠，如期履约0.5%优惠住宅大户型160160-180天津大都会2123000795号地精装户型，直签形式，不分付款方式8%优惠210天津大都会824000222号地精装户型，直签形式，不分付款方式8%优惠200招商钻石山71750029三期毛坯，一次性3%优惠，贷款2%优惠，如期履约1%优惠234招商钻石山91750036三期毛坯，一次性3%优惠，贷款2%优惠，如期履约1%优惠250-300万达公馆324500163一次性3%优惠，贷款2%优惠180津澜阙22210081一次性5%优惠，贷款4%优惠220-230津澜阙421500120一次性5%优惠，贷款4%优惠公寓40-7550-70红星国际2211600184线上、线下统一采用电商15%优惠75雍华府171000053不分付款方式1%优惠，如期履约1%优惠50-65蓝庭国际449200精装1000元标准16一次性10%优惠，贷款8%优惠洋房140-180红星国际22100067洋房（叠拼）产品，赠送车位，一次性5%优惠，贷款4%优惠110-130路劲太阳城413500221一次性5%优惠，贷款4%优惠，公积金组合3%优惠140-160路劲太阳城2314500123一次性5%优惠，贷款4%优惠，公积金组合3%优惠8月新推盘及促销策略等说明 雍华府推售情况：8月10日加推公寓9、10层，共4套；策略：延续之前的优惠政策（LOFT认购一个点 如期签约再优惠1个点），无特殊加推优惠；去化情况：当天无成交，持续成交缓慢。 保利玫瑰湾推售情况：8月11日部分楼座顶层加推，共35套，面积为88-145平，新增优惠政策：赠送阁楼和露台，当天去化6套；策略：根据户型进行不同程度优惠，最高达4个点，针对8月11日加推的顶层在此基础上多加1个点优惠；去化情况：当天成交6套，均价是1.3万/平。推售情况：8月18日加推19#中间两户，24层到顶，2T4，共48套，面积为90平两室；策略：保利成立20年普给2个点优惠，在此基础上全款3个点，贷款1个点，按时签约再优惠0.5个点（8月18日和8月19日VIP客户在此常有优惠上再多给2个点优惠） 最多优惠7.5个点；去化情况：当天成交46套，剩余的两套均为靠近商业的房源；均价是1.18万/平。 路劲太阳城推售情况：8月18日加推30#楼，28层到顶，2T4，共112套，其中95平两室56套，105平三室28套，123平三室28套；策略：一口价（基本上是在原有价格的基础上优惠7个点），优惠持续到8月25日；去化情况：当天去化30套；均价为10800元/平。 雅仕兰庭推售情况：8月18日加推11#（32层到顶）和24#楼（21层到顶），2T4，共212套，其中87平两室64套，90平两室42套，92平两室32套，96平两室21套，140平三室32套；策略：加推当天贷款和一次性均为4个点优惠，24#顶层90平两室一口价99万；其余时间贷款和一次性均为2个点；去化情况：当天去化50套，其中140平三室10套；成交均价1.3万/平。 振业城中央推售情况：8月25日加推7#，2T4，33层到顶，户型125（大两室）和155（三室）共132套，其中125平两室66套，155平三室66套；策略：加推的7#是3.5个点优惠，7天签约再优惠半个点； 去化情况：当天去化7套，其中155平三室的5套，125平两室的2套；成交均价1.6元/平（开盘当天用125平两室产品挤压130平和135平三室的产品） 红星国际推售情况：8月25日加推洋房13#，10层到顶，共40套；策略：加推的洋房13#一次性5个点，贷款4个点，赠车位；去化情况：当天去化11套；成交均价2.1万/平。三、 项目成交分析1、 月度成交户型及价格分析物业类型户型去化套数去化均价（元/）住宅高层（42套）1401123361774111212洋房（9套）160914792公寓（50）4611145755151274057331297165113500合计101 住宅140以下小户型已全部售罄。目前营销重点在154以上的大户型。本月成交状况良好，住宅大户型成交有显著提升，42套成交；洋房销售进入尾盘清售阶段，住宅总体销量51套。但就于目前库存而言仍为营销难点，库存大任务重。公寓50以下小户型已全部售罄，仅剩主力户型57。为日后营销重点。2、 月度来电、来访统计分析l 月度来电、来访情况分析 1月份天津市场整体低迷，各项目的来电来访都有下滑，本案的来电、来访在天津处于较高水平。本案春节期间采用了春节连市活动，在天津市场最早开始推广的项目，导致2份来电、来访大增，3月份的来电、来访量也保持较高的数量。4月整体电访情况与3月维持在同一水平；5月份洋房样板间的亮相和推广力度的加大，带动了本案的来电、来访。6月份较5月有所下滑，本月有洋房的开盘作为节点支撑，来访量与4月、3月基本持平。进入7月来电量略有增长，但是来访量有所下降。8月份来电量较7月有显著提高，但来访量因道路施工原因有较大幅度下滑，营销策略以拓展线下渠道为主。l 8月份本案来电、来访量及获知渠道、户型需求统计分析 8月份本案来电区域分析区域和平河西河东河北南开红桥津南西青塘沽东丽大港区郊县北京外地不确定合计数量10645203413122316222619696比例1%9%75%5%2%0%0%0%0%2%0%0%0%1%3%100%分析：来电客户主要区域为河东区。 8月份本案来电获知渠道渠道类型新报晚报报广不确定或其他搜房新浪焦点网络不确定或其他工程围挡短信DM直投朋友推荐老带新杂志电话陌拜合计数量8113022434567411212696比例1%0%0%4%0%0%1%5%81%6%0%0%0%0%100%分析：本月来电渠道以短信为主。 8月份本案住宅来访客户区域分析来访区域和平河西河东河北南开红桥津南塘沽东丽大港区北京外地不确定合计数量43216172257281421256比例2%13%63%3%1%1%2%3%11%0%2%1%0%100%分析：来访客户主要区域在河东区。 8月份本案住宅来访客户渠道分析渠道类型报广网络户外短信路过DM直投客户资源朋友推荐老带新电话陌拜合计数量4671033835362331256比例2%2%3%40%15%1%2%14%9%12%100%分析：来访客户主要渠道为短信。 8月份本案住宅客户户型需求分析意向户型小两室大两室小三室大三室四室合计数量4622571229256比例18%9%22%48%4%100%分析：来访客户对大三室需求较多。 8月份本案公寓客户区域分析来访区域和平河西河东河北南开红桥津南西青塘沽东丽大港区郊县合计数量6332542322163111342比例2%10%74%1%1%1%1%0%2%9%0%0%100%分析：来访客户主要区域在河东区。 8月份本案公寓客户渠道分析渠道类型报广网络户外短信路过DM直投客户资源朋友推荐老带新巡展电话陌拜其他合计数量117241714113130302111342比例0%5%7%50%12%4%0%9%9%1%3%0%100%分析：来访客户主要渠道主要为短信。 8月份本案公寓客户户型需求分析意向户型南向一室57平米左右北向一室45平米左右南向两室65平米左右北向两室55平米左右不确定合计数量2113858341342比例62%11%17%10%0%100%分析：来访客户对南向一室需求较多。3、 8月度成交客户分析l 8月住宅成交分析（1）住宅成交客户区域分析来访区域和平河西河东南开红桥塘沽东丽大港郊县外地合计数量212161111412151比例4%24%31%2%2%2%27%2%4%2%100%分析：成交客户区域主要为河东区。（2）成交客户渠道分析渠道类型网络户外短信路过朋友推荐老带新电话陌拜其他合计数量2 2 3 5 18 15 4 2 51 比例4%4%6%10%35%29%8%4%100%分析：本月认购客户主要渠道为朋友推荐。（3）住宅成交客户面积分析户型140平米180平米130-169平米（洋房）合计数量141951比例2%80%18%100%分析：成交客户意向面积主要为180平米。l 8月公寓成交客户分析（1）公寓成交客户区域分析来访区域和平河西河东河北南开红桥西青东丽郊县北京外地合计数量25252111722250比例4%10%50%4%2%2%2%14%4%4%4%100%分析：本月公寓成交客户主要区域为河东区。（2）公寓成交客户渠道分析渠道类型网络户外短信路过DM直投朋友推荐老带新电话陌拜其他合计数量1 1 5 3 1 6 29 3 1 50 比例2%2%10%6%2%1