房地产抵押贷款的流程步骤.docx

赢了网 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房地产抵押贷款的流程步骤提出贷款申请凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写房地产抵押贷款申请表，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据贷前审查金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容： 1对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。 2对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。3对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标。（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营业净收益年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：营业费用项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。 （3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。 （三）对抵押房地产的估价。房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为5060，后随经济发展，这一比率提高到80左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。（四）房地产抵押贷款合同的签订和登记对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续 （五）抵押房地产的保险我国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。（六）抵押物的占管和处分1抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。 2抵押物的处分抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物（1）抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；（2）抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；（3）抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；（4）抵押人被宣告解散或破产的。抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：（1）申请当地房地产市场公开拍卖；（2）委托房地产交易市场出售；（3）经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：（1）支付处分抵押物的费用；（2）扣除抵押物应交税费；（3）偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；（4）所剩余部分退还抵押人。按照企业破产法规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。房地产法我国房地产法关于房地产权属、房地产开发利用、交易、国家对房地产业及其市场实施管理有着相关法律法规，一切房屋买卖租赁，以及土地交易都应依法办理。不仅是房子归属的产权纠纷问题，还有其他很多纠纷，包括商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷等等。遇到房产纠纷怎么办？赢了网法律咨询律师为您细心解答。来源：（房地产抵押贷款的流程步骤/y/fc/724907.html）精彩推荐：未过户房屋买卖合同纠纷/y/fc/878430.html合同中的不平等条款/y/fc/878429.html父母赠与的房屋视情况处理/y/fc/878428.html房屋登记办法释义第三十六条/y/fc/878427.html房屋登记办法释义第二十五条/y/fc/878426.html父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠予/y/fc/878425.html一起房屋买卖合同纠纷一审驳回起诉二审改判/y/fc/878424.html商铺租赁合同纠纷案例/y/fc/878423.html房产继承成焦点认识偏差酿纠纷/y/fc/878422.html房屋登记办法释义第二十九条/y/fc/878421.html房屋登记办法释义第二十六条/y/fc/878420.html房产继承将全额征契税/y/fc/878419.html哪些房屋买卖合同是无效合同/y/fc/878418.html合同纠纷的解决/y/fc/878417.html贯彻执行若干问题的意见/y/fc/878416.html西宁市公共租赁住房管理办法/y/fc/878415.html印发北京市2017年度土地储备开发计划的通知/y/fc/878414.html房屋登记办法释义第八十五条/y/fc/878413.html不履行房屋买卖合同的违约责任/y/fc/878412.html北京公房租赁合同纠纷诉讼/y/fc/878411.html2017房地产税收政策有哪些呢/y/fc/878410.html北京市旧城区改建房屋征收实施意见/y/fc/878409.html北京房屋赠与费用/y/fc/878408.html房屋登记办法释义第六十五条/y/fc/878407.html实际购房面积与合同约定不符合怎么办/y/fc/878406.html广东汕头经济特区启华厂房开发有限公司诉赖恰蓬购房合同纠纷申诉案/y/fc/878405.html中华人民共和国测绘法/y/fc/878404.html丈夫擅自购房送情人被判赠与无效/y/fc/878403.html推广生产经营单位责任保险及建筑意外伤害保险有关问题的通知/y/fc/878402.html房屋登记办法释义第七十七条/y/fc/878401.html李长风诉新乡建业住宅建设有限公司商品房买卖合同纠纷案/y/fc/878400.html夫妻共有房产登记在一方名下未经另一方同意房屋买卖合同有效/y/fc/878399.html进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知/y/fc/878398.html租赁房屋治安管理规定/y/fc/878397.html房地产赠与应注意法律问题/y/fc/878396.html房屋登记办法释义第十八条/y/fc/878395.html违约买卖合同纠纷/y/fc/878394.html买卖未取得房屋所有权证书的房屋合同的效力摘录/y/fc/878393.htmlxx饭店与xx外贸公司房屋典当一案的请示的电话答复/y/fc/878392.html老汉办俩结婚证房产继承起纠纷/y/fc/878391.html中华人民共和国森林法实施条例/y/fc/878390.html共同财产赠与需经各方确认/y/fc/878389.html房屋买卖合同纠纷案例/y/fc/878388.html夫妻单方签定房屋买卖合同是否有效/y/fc/878387.html2017年郑州市楼市限购限贷政策一览/y/fc/878386.html房屋登记办法释义第二十一条/y/fc/878385.html建立健全土地执法监管长效机制的通知/y/fc/878384.html审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要/y/fc/878383.html中国人民保险公司乌鲁木齐市分公司诉李会同、徐新等120名购房户等还本售房合/y/fc/878382.html恶意串通损害他人利益房屋买卖合同行为无效/y/fc/878381.html房屋登记办法释义第二十七条/y/fc/878380.html如何办理房地产赠与手续/y/fc/878379.html法律上对房产继承问题是如何规定/y/fc/878378.html房地产继承过户所需的费用/y/fc/878377.html名字已经写入购房合同,产权登记前还能被撤消吗/y/fc/878376.html房屋买卖起诉状简版/y/fc/878375.html房屋登记办法释义第八十三条/y/fc/878374.html审理行政赔偿案件若干问题的规定/y/fc/878373.html土地管理法中华人民共和国土地管理法/y/fc/878372.html印发注册监理工程师继续教育暂行办法的通知/y/fc/878371.html买房人可解除买卖合同的九种情形/y/fc/878370.html商品房买卖合同违约如何处理/y/fc/878369.html审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定/y/fc/878368.html老人续弦与房产继承/y/fc/878367.html有智障的房东将房产赠与房客这样的房产赠与有效吗/y/fc/878366.html未立遗嘱的房产继承问题/y/fc/878365.html认购协议书有法律效力没合同也赔偿/y/fc/878364.html深圳房地产合同纠纷专业律师/y/fc/878363.html房产继承问题/y/fc/878362.html房屋登记办法释义第八十二条/y/fc/878361.html离婚协议中赠与子女的财产可撤销/y/fc/878360.html农村房产怎么继承/y/fc/878359.html商品房预售合同纠纷/y/fc/878358.html分析和思考房屋买卖合同纠纷/y/fc/878357.html下达1998年第三批经济适用住房建设投资计划和信贷计划的通知/y/fc/878356.html印发淄博市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知/y/fc/878355.html2017年最新土地政策/y/fc/878354.html天津市限价商品住房申请审核有关问题的通知/y/fc/878353.html房地产买卖合同纠纷/y/fc/878352.html为逃税款擅签“阴阳合同”法院认定合同无效/y/fc/878351.html支招如何将房子放进保险箱/y/fc/878350.html房屋登记办法释义第五十八条/y/fc/878349.html租赁公房的继承/y/fc/87