酒吧一条街 策划方案.doc

金博花园“酒吧餐饮一条街”策划方案金博花园“酒吧餐饮一条街”策划方案随着哈尔滨地铁线路的规划方案获得国家的通过，地铁沿线将会形成哈尔滨新的经济增长亮点，同时征仪路将与文昌桥直通，构成四通八达的南北交通网络，将征仪路与保健路相交形成商圈直接拉进到经济快速发展的快车道，在这种市场利好的状况下如何才能抢先一步，将自己的楼盘打造成为本区域的明星楼盘，从而带动市场的销售，形成先下手为强的市场效果，是我们为金博花园开展本次策划的主要立足点。那么我们先从现在哈尔滨房地产的状况，从而分析一下金博花园现在所处的市场地位。现在哈尔滨的正在热销的楼盘数量在五十个左右，覆盖了哈尔滨的主要城区的主要的街道，同时呈现出江南和江北共同发展的态势，同时概念型楼盘纷纷出现，给人眼花缭乱的感觉。根据黑龙江省统计局的统计数据显示，近期，黑龙江省商品房价格将保持较为平稳的走势，这说明价格因素已经不是最有直接竞争力的决定因素。概念型楼盘的出现直接带动哈尔滨整体楼盘向文化概念的方向发展。在价格因素不是市场决定因素的同时，各楼盘都在不断的提高自己社区服务、物业、建筑风格、绿化等卖点，宣传的力度也在不断地加大，但却是宣传风格大同小异，宣传的卖点上未能达到真正的突出和有足够的吸引力。从上面的分析上面，我们可以看出哈尔滨的房地产概念型楼盘数量居多，但是差异化态势不明显，未能形成有效激发购买的吸引力，在这种状况下，金博花园如何才能因时而造势，达成促进销售的目的呢？我们有必要来为金博花园做一个自身的体检，我们可以明白我们的优势与劣势，从而趋利避害、求同存异达成市场的再次销售火爆。那么金博花园的优势劣势及威胁有哪些呢？金博花园的热销的机会有哪些呢？5W1H房地产营销的制胜之道5W1H是传播学中信息有效传播的经典理论，主要的立足点在于与消费者的沟通，强调对事前、事后及事中信息传达过程的有效控制。从信息产生的立足点到信息传达的最终结束点，形成一个完整的传播脉络，从而保证信息传达得更加有效。根据金博花园前期的市场宣传和所处的市场环境，我们可以看到，金博花园处在这样的位置上：WHERE:我们处在什么位置？1、地理位置：(1)金博花园地处南岗保健路和征仪路的交叉口，楼盘占据当街位置，扼守向学府路和黑龙江大学城方向的交通咽喉。同时征仪路将与文昌桥贯通，这样就在金博花园的位置形成一个交叉，构成了一个交通的主要节点，成为将来的交通枢纽。(2)哈尔滨兴建地铁线路得到了国务院的批准，一期工程从医大二院开始至哈尔滨站结束。金博花园与周边的其他楼盘共享此得天独厚的宣传卖点，但是谁能抢先占据消费者的心理，谁将是市场的赢家。(3)与金博花园相对的是大众嘉园，沿街相望的是四季芳洲、远大都市绿洲和风车小镇，对金博花园构成东西南北的全面包围的态势。(4)地理位置上面，金博花园所处的地理位置更有曲度，构成一种蜿蜒、绵延的地理位置态势。这是与其他楼盘非常不同的特征，也形成了金博花园独特的销售卖点。(5)本区域共计二百多万平方米，主要楼盘有远大都市绿洲、大众嘉园、四季芳洲等。人群本地主要包括居住的居民和大学消费人群，黑大有三万在校学生，理工大学有二万左右学生，医大有一万多的在校学生。现在主要的活动地点为黑大附近的四道街。消费人群巨大，消费能力巨大。2、心理位置：(1)金博花园整理楼盘概念不明确，消费者感觉只是一个居住的楼盘，缺少一些文化的气息和人文的内在。(2)现代都市居住气息的主要卖点不集中，传播上是分散的，效果大打折扣。(3)消费者心理上，对于这个地段的喜爱胜于对任何一个楼盘的喜爱，同时加上交通便利等其他因素构成了这个地段潜在的旺销优势。但是，这并不代表消费者就会选择金博花园经营或者居住。WHY：我们为什么要这样做？(1)酒吧文化属于舶来品，属于洋文化范畴，在哈尔滨的发展已经呈现了畸形发展的态势，地理位置分散、酒吧文化杂乱无章，酒吧人群各个阶层都有涵盖。但是由于哈尔滨的经济文化水平正在不断的提高，居民的消费能力正在不断的上涨，酒吧文化正在逐渐地被社会各阶层特别是大学生、白领阶层所接受。(2)目前哈尔滨的主要的酒吧经营单位都集中在哈工大附近的区域，形成了一条徒有虚名的酒吧一条街，同时哈尔滨的各地也有零散的酒吧。打造全新、充满文化味道的酒吧一条街的市场前景仍然是广阔的。(3)金博花园地理位置决定了所覆盖的人群是一群充满文化气息的人群。周边的高校林立，人群主要以大学学生和教师群体为主，这样就形成了酒吧文化的消费群体。(4)地形特征形成了在金博花园打造酒吧一条街得天独厚的优势。WHO：我们要对那些消费者说？这里将是一个交通畅通的黄金升值的地点，这里将是一个充满激情与活力的酒吧文化的集散地，这里将是一个充满消费的欲望的场所。这里属于物欲，也属于精神的享受。WHAT：我们要对消费者说什么？我们要打造哈尔滨的“三里屯”，打造属于哈尔滨的“左岸”，给哈尔滨人的消费注入全新的活力和文化享受的场所。我们就是在销售一个酒吧经营的黄金宝地。WHEN：我们要在什么时机说？(1)机不可失当前地铁的兴建让社会和媒体对地铁的周边地区投注了更多的关注，在此时机推出酒吧一条街的销售占据了天时上的优势。(2)先入为主随着地铁周边的楼盘的兴建和宣传，这个充满优势的卖点将会被任何精明的房地产经销商所使用。但是消费者心理上直接接受为数不多的信息，因此，先入为主的概念常常在信息的传播中扮演了重要的角色。(3)先发制人金博花园如果能够抓住这个时机，大力打造自己就是距离地铁医大二院站最近的楼盘，同时是一个充满异域风情的酒吧享受的场所，那么在招商和楼盘的销售上就会占据先发制人的优势。(4)一步领先，步步领先。随着大众嘉园的建设周期的逐步完成，宣传攻势将会全面覆盖哈尔滨的各阶层的消费者。在这种状况下，我们应该抢先将我们的优势和卖点宣传出去。在消费者的心目中打造金博花园本地区选择的不二楼盘。HOW：怎么来做金博花园酒吧、餐饮一条街的执行建议方案1.项目名称：金博花园酒吧餐饮一条街2.项目概述：通过前期的媒体宣传，并配合利好的招商政策将金博花园征仪路段打造成哈尔滨的全新酒吧文化一条街。3.项目目的：(1)促进金博花园一期和二期的门市房的销售，也带动整个楼盘的高层和小户型楼房的销售。(2)打造金博花园与其他楼盘不同的独特的文化气息，增加金博花园的有吸引力的卖点。(3)占据得天独厚的优势，在这一地区内做好金博花园的抢先的优势，提前进入到消费者的心理。4.项目形式：对外招商，销售一楼和二楼的门市房5.项目执行：(1)将金博花园的一二楼的门市房在原价格基础上每平方米上涨5%10%，此目的一是塑造金博花园旺铺热销、抢购不断的局面，制造炒作的新闻点，二是将此费用转移为宣传费用，以此来提高资金的利用率。(2)招商的主要对象是酒吧餐饮业户，为其提供一、二楼的门市供其经营使用。(3)组建招商处，主要提供以下的招商的优惠条件。第一、在报纸媒体（黑龙江晨报）为其免费做一期广告宣传。第二、可以直接买断，买断全部住房的业户将会享受价格等更多的优惠政策。第三、买断后的房屋，可以自主经营，或租或售等产权归业主所有。第四、业户买断房屋后，租售可交给金博花园招商处为其进行免费的招商，省却业户的繁琐的租售等事宜。(4)不定期的召开招商会议。选择哈尔滨餐饮酒吧业和全国各地的餐饮酒吧业等企业的领导人召开金博花园酒吧一条街的招商沟通会，发布招商的优惠政策和阐释金博花园的优势所在。(5)与汽车厂商（上海大众暂定）联手，推动异业联盟，组织餐饮酒店业的领导人，举办该地区的全部街道的巡游活动，本活动的目的在于增加参加者对该地区地理位置等优势因素的直观地感受。同时配合巡游活动，可举办餐饮酒吧业主参观各大学校园，感受周边大学的消费实力和消费层次等。(6)在报纸上刊发软、平面广告，宣传金博花园得天独厚的优势。A.主要媒体选择：新晚报、黑龙江晨报生活报哈尔滨生活文艺广播电台国良选饭店专栏、哈尔滨电视台B.广告形式：软文、平面广告C.广告调性：文化 升值潜力 地理位置D.主要刊发标题：黑夜，我在这里找到一线光明金博花园，缔造地铁起点的异域风情那是一种曲线！复兴，