土地知识问答.doc

土地知识问答录入时间：2005-10-251、什么是土地？土地是地球上由空气、生物、水文、地形地貌、土壤、岩石等自然因素以及人的活动结果所组成的综合体。2、我国土地基本国策是什么？十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。3、我国土地日是哪一天？全国土地日是每年的6月25日。4、什么是建设用地？建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。5、什么是耕地？耕地是指主要用于小麦、水稻、玉米、蔬菜等农作物并经常进行耕耘的土地。6、实行基本农田保护的方针是什么？基本农田保护实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针。7、什么是地籍？地籍是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。8、什么是宗地？宗地是被权属界址线所封闭的地块。9、什么是土地开发？土地开发是指在土地利用规划指导下，对未利用土地以及废弃的或利用效率低下的土地，通过工程的、生物的或综合的措施，使其成为可利用的、经济、社会、生态综合效益较高的土地，并加以充分、合理地利用的过程。10、什么是土地破坏率？土地破坏率是指某一区域内，因人为因素或自然因素或综合因素造成土地破坏的面积占该区域土地总面积的百分比。11、什么是地价？土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，就是土地价格。12、什么是地税?地税是土地税收的简称，是国家以土地为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。13、什么是土地市场？土地市场是土地交易活动和场所的总称。14、什么是土地法？土地法是调整以土地为客体而形成的各种社会关系的法律规范的总称。15、什么是土地证？土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。16、什么是闲置土地？闲置土地是指土地使用者在依法取得土地使用权后未及时按照批准的或土地使用权出让合同约定的用途加以利用，或土地利用率未达到规定要求，致使土地被占用后处于未被利用或利用不充分的状态。17、什么是土地违法行为？土地违法行为是指违反土地管理法律、法规，应当追究法律责任的行为。18、什么是地理信息系统（）？地理信息系统是发展很快的图形和数据处理系统。19、什么是技术？指遥感（）、地理信息系统（）和全球定位系统（）。20、我国的土地总面积是多少？我国内陆土地总面积万平方千米（亿亩），居世界第三位。21、问：在什么情况下必须办理变更土地登记？答：初始土地登记后，如果土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，或者登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者和他项权利者更改名称、通讯地址等，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。22、问：土地使用权出让招标拍卖的底价是如何确定的？答：土地使用权出让招标、拍卖前，由区（县）招标、拍卖办公室委托有资格的土地估价机构，综合考虑土地开发程度、用途、年限、容积率、环境等因素，对出让地块招标、拍卖的底价进行评估并报市招标拍卖办公室确认。23、问：土地使用权出让招标拍卖如何具体实施？答：市和区（县）二级成立土地使用权招标拍卖办公室，具体组织实施招标拍卖工作。其中，区（县）招标拍卖办公室，负责编制本行政区域内土地招标拍卖计划，确定招标拍卖地块，组织、协调土地招标拍卖等有关事项。区（县）房地局负责招标文件的制订，发布招标公告，接受投标，接受咨询等事务性工作。市土地使用权招标拍卖办公室对本市土地使用权招标拍卖的实施进行指导、协调和监督。关于挂牌方面的知识24、问：什么是挂牌出让？答：是将土地使用权出让的条件包括底价在土地市场进行公告，在公告时间内接受竞买人竞价，最后由不低于底价的最高报价者竞得土地使用权的一种出让方式，是土地的使用权招标、拍卖以外的又一种公开交易方法。挂牌公告期限为天。挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。25、问：何种类型的土地适用于挂牌出让？答：经营性用地的出让仍以招标拍卖为主。挂牌交易主要适用范围是竞争性不强的经营性用地的出让。26、问：如何参加国有土地挂牌出让活动？答：在挂牌出让公告规定的报名时间内，有意竞买人可到市土管办理报名手续，按规定提供报名材料，经审核后符合竞买条件的，按规定交付竞买保证金，取得竞买资格后即可参与竞价。27、问：竞买人应采用何种方式报价？答：竞买人报价必须采用市土地管理办公室统一制作的竞价书，进行现场书面报价。竞买报价书一经提交并确认有效后，不得撤回，竞买人对竞买报价书的有关承诺承担全面履行的义务。竞买人可在满足加价幅度的条件下多次报价。28、问：如何确定国有土地使用权挂牌出让竞得者？答：在规定的时间内，只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其他出让条件的，则土地使用权由该竞买者获得；有两个以上的，由最高报价者得；无人报价或报价低于底价的，则此次出让不成交。29、问：挂牌出让活动报名和竞价的截止时间是怎样规定的？答：报名截止时间为挂牌公告期满前三天，竞价截止时间与挂牌公告期满时间相同。国企改革重组中的土地流转政策城市经营性用地的相当大部分为国有企业占有使用着。其中的划拨土地使用权，应当逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革和重组中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。处置土地使用权应当严格按下列程序办理：1、拟订土地使用权处置方案；2、地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批；3、签订合同与变更土地登记。一、破产土地部门的介入。由人民政府宣布破产的企业，立案十日内通知市土地管理部门。按职能分工，后者派员参与人民法院受理的破产企业清算工作。(一)土地使用权能否进入破产企业财产的条件。1、可作为破产企业财产的土地使用权有：a、破产企业通过土地使用权出让(含已补办出让手续)、转让方式获得的在规定使用年限内的土地使用权，b、破产企业依法出租的土地使用权。2、不得作为破产企业财产的土地使用权有：c、以划拨方式获得的土地使用权，d、借(占)用土地使用权属于其他单位或个人的土地，e、依法取得的临时用地。(二)破产企业土地使用权的处置。企业破产时，1、企业依法取得的土地使用权(a)，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让。2、依法出租的土地使用权(b)，可以解除或继续履行原合同。3、以划拨方式获得土地使用权(c)，由市人民政府收回，依法采取拍卖招标等方式进行土地使用权出让，所得收入可优先用于破产企业职工安置。国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。4、借(占)用土地使用权属于其他单位或个人的土地(d)，由土地管理部门查实清退或收回。5、依法取得的临时用地(e)，由土地管理部门收回。(三)破产企业以土地使用权作为抵押物的，其转让所得首先用于破产企业职工的安置，对剩余部分抵押权人享有优先受偿的权利。(四)破产企业土地使用权价格评估。涉及以划拨方式取得的土地的使用权或涉及改变出让合同条件的土地使用权价格评估的，需由具有土地估价能力的资产评估机构进行评估，并由土地行政主管部门确认评估结果后，并入整体资产评估结果。二、兼并(一)土地使用权保留划拨方式的条件。1、国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并兼并或合并后的企业是国有工业生产企业；2、在国有企业兼并、合并中被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属濒临破产的企业；3、国有企业改造或改组为国有独资公司的。以上三种情况下，保留划拨用地方式的期限不超过五年。(二)土地增殖税。兼并中的土地增殖税按照财政部、国家税务总局关于土地增殖税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)的规定免收，不改变土地使用用途的，土地出让金原则上暂不征收。(三)手续与收费。中介机构和有关部门要简化手续，尽快办理。对收费项目，本着只收工本费的原则适当收取。三、重组(一)组建大型企业集团土地使用。大型企业集团内的改制企业(合资与上市企业除外)使用土地，可以选择有偿出让、国家入股或租赁方式，国有独资企业还可以选择行政划拨方式。凡实行有偿出让方式的，需按土地出让金总额7%交纳出让金。凡实行土地租赁方式的，两年内免收租金，三年内按20%收取租金。凡选择行政划拨方式的，需经市土地主管部门批准。(二)组建大型企业集团房地产交易的税费。大型企业集团的企业在兼并重组过程中，为安置下岗人员、减轻负债等转让、出售的房地产所得收入，一次性免征营业税和所得税。四、公司制改造(一)划拨土地处置。当前企业改制中，划拨土地使用权评估后，在土地使用权尚未依法处置前，该土地资产既不能作为企业资产，也不能纳入企业负责。(二)评估的地价。评估的地价统一为土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。(三)国有中小企业改制。1、土地使用。改制、兼并和出售的中小型企业，土地使用可以选择有偿出让、租赁、作价入股或行政划拨方式。土地未列入拍卖、出售资产范围的，原则上应采用向国家租赁方式使用；经市土地主管部门批准，也可采用行政划拨方式。凡实行土地租赁方式的，前2年内免收租金、后3年内按40%收取租金。土地列入拍卖、出售资产范围的，经地价评估，后按有关规定办理土地使用权出让手续。凡实行有偿出让方式的，需按土地出让金总额的7%交纳出让金。2、产权交易税费。a、产权交易代理费按成交价格的1收取，手续费按成交价格的0.5收取。每笔代理费最多不得超过5000元，每笔手续费最多不得超过2000元。b、中小企业在兼并重组过程中，为安置下岗职工、减轻负债等而进行的房地产转让、出售所得收入，一次性免征营业税和所得税；土地增殖税暂缓征收。(四)国有小型商业企业产权出售。1、土地使用权。被出售产权企业占用的土地使用权由购买方补办土地出让手续，按土地使用权评估确认价格的7%缴纳土地出让金；购买方也可向国家租赁土地使用权，租赁期的前五年享受两年免收、三年按规定标准的40%缴纳租金的优惠政策，企业产权售出后应及时办理土地登记。2、房屋处置。被出售产权企业原租用的国有房产，购买方可继续租赁，并执行原房租标准；经房管部门同意，也可购买房屋产权。五、股份有限公司(一)土地登记。股份有限公司设立中，办理地价评估，必须依法进行土地使用权登记，取得国有土地使用证。(二)土地使用权评估。改建或新设公司使用的国有土地使用权必须评估。(三)公司土地使用权处置。在股份制改组时，可以根据国土法字1994第153号规定的土地使用权出让、作价入股和租赁三种方式，结合自身情况加以处置。1、处置限制。以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股，其最高年限不得超过公司取得的土地使用权规定年限；以租赁方式取得的土地使用权，公司以继续租赁方式使用土地必须签订租赁合同，不得转让、转租、抵押。2、处置方式。a、出让方式。土地使用权受让方到土地管理部门办理有关手续。b、租赁方式。由公司和市土地管理部门或拥有土地使用权租赁权的部门和机构签订租赁合同。c、作价入股。国家可以一定年期的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。股本额及股份比例不得低于规定数量。(四)变更登记。改建或新设的公司，凭公司审批机关的批准文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用权出让(租赁)合同、土地使用权出让金缴纳凭证及其他有关文件，按国家有关法律规定和土地登记规则的要求，向县级人民政府土地管理部门申请变更土地登记。(五)使用集体土地规定。改建或新设公司使用集体所有土地的，必须持公司审批机关的批准文件，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。六、盘活国有房地产存量试点中土地资产的注入综合沪、津两市部分国有工商企业盘活国有房地产存量试点中，有关存量国有土地资产的注入办法如下：(一)注入价格。以清产核资中对不同地区工商企业用地的评估价格进行计账。(二)注入方式。由市土地局与试点企业签订国有土地使用权出让合同。(三)注入后的运作。1、试点企业受让土地使用权后，要按照优化城市用地结构和产业结构的要求，支持和鼓励所属在市中心的工业企业向外围工业区、区县开发小区及滨海新区转移，通过盘活存量土地，使账面土地资产转化为企业的实际资金和资产。2、试点企业受让土地使用权后，按照城市规划确定的用地性质，可转让、出租、以土地资产作价入股、置换土地及从事房地产开发等。试点企业土地使用权转让时，需经市土地局重新审核土地使用价格。3、试点企业利用原有场地从事房地产开发、转让土地使用权或以土地作价入股时，应征得市规划(土地)局同意，并按规定签订土地使用权出让补充合同，补交土地出让金。出让金标准按照市场情况确定。市政府按照以下规定收取土地出让收益，其余留给试点企业。一是不改变用地性质，以土地作价入股进行合资合作的，市政府按评估地价的30%收取土地出让收益。二是改变用地性质，转让土地使用权，将土地作价入股或从事房地产开发的，市按“双优化工程”政策，对不同类型企业分别按土地使用权出让金总额的5%、7%和17%比例收取土地出让收益。4、“空转”期间，试点企业仍需按规定缴纳土地使用费税。30、问：我国土地分类几类？各类土地的含义是什么？土地分类是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。按照不同的目的和要求，有不同的分类。我国的土地目前大致有三种分类：（）按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类；（）按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类；（）按土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的土地管理法，科学地将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。土地管理法定义：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，其方法是按照土地利用现状调查技术规程中使用的土地利用现状体系，根据土地的用途、利用方式和复盖特征等因素，将我国土地分为了大类、小类。大类土地是：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。（）耕地是指种植农作物的土地，包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种三年以上的滩地和海涂，耕地中包括南方宽小于.米，北方宽小于.米的沟、渠、路和田埂。耕地中又分出灌溉水田、望天田、水浇地、旱地和菜地个二级地类。（）园地是指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，复盖度大于，或每亩株数大于合理株树大于合理株树的土地，包括果实苗圃等用地。（）林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，不包括居民绿化用地，以及铁路、公路、河流沟渠的护路、护草林。林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地，迹地和苗圃个二级地类。（）牧草地是指生长草木植物为主，用于蓄牧业的土地。草本植被复盖度一般在以上、干旱地区在以上，树木郁闭度在以下，用于牧业的均划为牧草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地。牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地个二级地类。（5）居民点及工矿用地是指城乡居民点、独立居民点以及居民点以外的工矿、国防、名胜古迹等企事业单位用地（包括内部交通、绿化用地）。居民点及工矿用地中又分出城镇居民点、农村居民点、独立工矿用地、盐田和特殊用地个二级地类。（）交通用地是指居民点以外的各种道路（包括护路林）及其附属设施和民用机场用地。交通用地中又分出铁路、公路、农村道路、民用机场、港口码头个二级地类（）水域是指陆地水域和水利设施用地，不包括泄洪区和垦植年以上的滩地、海涂中的耕地、林地、居民点、道路等。水域用地中又分出河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、苇地、滩涂、沟渠、水工建筑物、冰川及永久积雪个二级地类。（）未利用土地是指还未利用的土地，包括难利用的土地。未利用土地中又分出荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、田坎和其他个二级地类。31、问：什么是土地制度？我国土地制度主要包括哪些内容？土地制度有广义和狭义的概念之分。广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度、和土地的国家管理制度。在新中国成立后的一个很长的历史时期内，由于特定的历史原因，在人们的传统观念上，习惯把土地制度理解为狭义的土地制度。改革开放特别是实行社会主义市场经济以后，随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对我国土地制度含义的理解不断深化和发展。新的观念摆脱了旧的思想观念的束缚，更强调广义的土地制度，在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时，更增强了对新形势下由新的土地关系所产生的新的土地制度的关注程度，诸如土地利用制度、土地流转制度、耕地保护制度、土地用途管制制度等等。土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度，它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部份。我国现阶段的土地制度是以社会主义土地公有制为基础和核心的土地制度，包括了上述广义土地制度的全部内容。我国社会主义公有制的内容主要包括：（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。（4）城市市区的土地全部属于国家所有。（5）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡镇农民集体）。（6）实行国有土地有偿使用制度。32、问：农民集体所有土地有哪几种形式？农民集体所有土地是指农民集体享有所有权那一部份土地。在我国，依照法律规定，农民集体有三种基本形式：一是乡（镇）农民集体；二是村农民集体；三是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。相应地，我国农民集体所有土地也有三种基本形式，即一是乡（镇）农民集体所有土地；村农民集体所有土地；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有。；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有土地村内各该村农村集体经济组织的农民集体所有。由于我国的特殊情况，农民集体所有土地的所有者与经营、管理者在法律上有有所不同的。根据土地管理法的规定，乡（镇）农民集体所有土地，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理；村农民集体所有土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有土地，由村内各该村农村集体经济组织或者是村民小组经营、管理。33、问：何为土地纯收益土地纯收益：指土地总收益扣除总费用后的余额。一般以年为计算时间单位。土地纯收益的计算根据评估对象不同采用不同的方法：、单纯土地租赁时的计算公式为：土地纯收益租金（管理费维护费税金）、房地合一租赁时的计算公式为：土地纯收益租金（折旧费管理费维修费保险费税金利息空房损失）房屋现值房屋还原率、一般企业用地，土地纯收益为销售收入中扣除产品原材料费用、运输费、工资、利润、税金以及其他应扣除费用后的余额：待开发的土地：通常可先确定假设土地在最有效使用情况下的一般客观收益，然后扣除要支付的各项正常费用后求得土地纯收益。34、问：土地登记公告？指县（市、区）级人民政府为土地登记事宜向本辖区内有关单位和土地使用人公开发布的文件。公告的主要内容有：土地登记区的划分；土地登记申报时间、期限；土地登记收件地点；土地登记申请人申报时应提交的有关证件；其他事项。土地登记公告通常在初始登记开始前，由县级人民政府发布。为做到家喻户晓，一般应将公告张贴在人口集中地区，也可通过电视、电台播放，或在报纸上刊登。35、问：什么情况下可无偿收回土地使用权？答：无偿收回土地使用权是指县级以上人民政府和农村集体经济组织依照法律规定，无偿收回用地单位或个人的土地使用权限行为。无偿收回国有土地使用权主要有以下几种情况：1经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的；2以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的；3土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；4因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。无偿收回农民集体土地所有权主要有以下几种情况：1、不按批准的用途使用土地的；2、因撤消、迁移等原因停止使用土地的。36、问：三资企业建设用地如何办理手续？答：三资企业，即利用外资，与外国人合资和外国大独资兴办的企业，其建设用也用持有我国外经管理部门批准的文件，经县以上（含县级）土地管理部门审核后，按国家或集体建设用地办法办理。也可以按国家有关规定，在指定范围内，将土地使用权有偿出让或转让给三资企业使用。三资企业使用的土地应按规定，每年收取土地使用费，即场地费。37、问：超计划生育的子女可否计算修建住宅用地面积？答：超计划生育子女不可计算宅基地面积，因超计划生育本身就是违法行为，如果按计算来多批准占用土地，就是对其错误行为的鼓励，所以是不允许的。38、问：城乡居民利用自已使用的宅基地，与他人联建住房是否充许？答：各地可在坚持依法用地，有利于节约土地，提高土地利用率，搞活经济的前提下，不增加用地、不影响交通又符合城镇规划和环境保护要求的，经县级土地管理部门批准，可以允许联建。其土地的所有权性质不变，使用权归联合建房户共有，地籍管理登记、发证时按混合宗落实使用权，宅基原使用者，不得再申请宅基地建房。对过去已造成的联建户，到当地县级土地管理部门申请补办手续后，按混合宗确定土地使用权。没有正住户口的联建户，以后不再使用其联建房屋的，土地使用权应及时归还原住户，不得非法出租、转让和买卖。对于新的联建户，除经工商行政管理部门审查批准进城经商、务工的外，必须是当地正住户口的居民。39、问：城乡居民买住房算不算占用土地面积？答：城乡居民购买商品住宅或其他私人住宅，都要计算占地面积。是楼房的，其占地面积，由各层平均分计。原有住宅和新买住宅的占地面积应一并计算，有几处的要计算几处。几处住宅之和超过住宅用地面积规定标准的，按超标准占地面积处理。40、问：城镇居民申请住宅建设用地需要办理哪些手续？答：城镇居民必须具有城镇正住户口，具有城建部门发给的有关证件，才能申请用地、确需占用土地修建住房的，由本人向街道办事处提出申请，经城镇规划管理部门许可，县级土地管理部门审查，报市、县、区人民政府批准后，由县级土地管理部门收缴有关费用，到现场核定面积，发给建设用地许可证，方可动土建房。竣工后必须到土地管理部门换发国有土地使用证。41、问：大、中专学生在校期间，是否要收回和扣除其家庭承包经营的土地？答：大、中专在校学生，虽然户口、粮食关系已转到学校，但还需要家庭供养他读书，原定承包的土地面积可暂不退还农业集体经济组织。毕业分配参加工作后，当地土地所有者可调整其承包经营的土地面积，收回其承包的那部分土地，安排给其他农民或种田能手承包经营。42、问：国营农、林、牧、渔场的职工建房需要占用的土地由谁审批？答：国营农、林、牧、渔场的职工，一般应由单位在经批准的非农业建设用地上建房供其居住，确需使用农、林、牧场用于农、林、牧业生产的国有土地修建住房的，应当征得省级有关主管部门同意，经县级土地管理部门审查，报县以上人民政府批准。其用地面积按城镇居民建设住宅用地标准计算。43、问：农村居民申请住宅建设用地需要办理哪些手续？答：农村居民建房需要占用土地的，必须是当地正住户口的本村居民，由本人向村民委员会提出申请，经乡（镇）人民政府审查同意，村镇规划管理部门许可，县级国土局审核，报县级人民政府批准后，由县级土地管理部门收缴有关费用，发给用地赁证，乡（镇）土地管理员到现场定点，量划面积后，方可动土建设，在城市规划区范围内，还必须事先经城市规划管理部门同意。44、问：农村居民子女已转为城镇户口、父母去世后，宅基地如何处理？答：原是农村居民，子女参加工作已为城镇人口，在农村的父母去世后其宅基地使用权应当交还农业集体经济组织。房屋还存在的，其房屋是个人的私有财产，宅基地允许房屋继承人使用。如继承人要求处理房产，可以采取以下做法：（1）将房屋折价给土地所有者；（2）将房屋出售给有正住户口，需要用地建房或没有达到宅基地使用面积的当地居民，并到县级土地管理部门办理土地使用权属变更手续。（3）允许依法将房屋出租，按规定交纳土地使用费。45、问：农民集体所有土地有哪几种形式？农民集体所有土地是指农民集体享有所有权那一部份土地。在我国，依照法律规定，农民集体有三种基本形式：一是乡（镇）农民集体；二是村农民集体；三是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。相应地，我国农民集体所有土地也有三种基本形式，即一是乡（镇）农民集体所有土地；村农民集体所有土地；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有。；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有土地村内各该村农村集体经济组织的农民集体所有。由于我国的特殊情况，农民集体所有土地的所有者与经营、管理者在法律上有有所不同的。根据土地管理法的规定，乡（镇）农民集体所有土地，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理；村农民集体所有土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有土地，由村内各该村农村集体经济组织或者是村民小组经营、管理。46、问：怎样搞好土地收购储备？收购储备工作是市场建设的核心和关键，怎样才能搞好收购储备工作，一直是收购储备工作人员研究和探索的课题。笔者结合自己的工作实际谈几点看法，仅供开展这项工作的同志参考。调查摸底调查摸底是收购储备工作的基础，要对所管辖的用地单位逐一走访和发放调查登记表，是一项艰苦细致的工作。通过这项工作能够基本掌握用地单位的土地使用状况。在逐单位发放登记表的同时，要注重宣传现行的土地法律法规政策，积极鼓励退二进三、腾笼换鸟、盘活变现。建立台账拟订收购计划通过回收调查登记表，要逐一分类建立台账，对有处置意向的单位再进行走访，走访时要注重全面了解该单位的情况，掌握其处置的大概时限，本着先易后难、先小（地块）后大的原则拟订收购计划。同时积极帮助其新址选定工作，解除其后顾之忧。收购程序、填写处置登记表：此表的内容包括单位名称、法人代表、地址、联系电话、拟处置的土地面积、债权债务、土地是否抵押、法院是否查封、拟处置土地的理由、法人签字、单位盖章、提供土地使用证等。、测量评估：对拟处置的土地进行测量前，要对其四邻进行权属调查，核实无误后进行测量。同时评估所进行评估，出具最高、最低和基准地价。、确定收购价：在评估价的基础上，收购部门填写收购地价审核表，并说明确定收购价的理由，报上级主管部门集体会审确定。、拟定收购价：收购协议的核心是地价、付款时限、腾场时限、遗留问题的处理。双方在商谈时要注重方式方法的灵活性，同时注重最大限度的降低收购成本。对腾场快、无遗留问题、又好出手的在协议时可一次付清地价款；对遗留问题多、腾场时限长的首付款一般不要超过总地价的，后续款可根据其腾场进度制定付款进度表，待其腾场完毕遗留问题处理完后方可全部付清其地价款。收购协议拟订好后要报上级主管部门集体会审，会审通过后方可签订协议。、移交：按照收购协议的约定，组织好移交工作。要组成移交小组，对移交所涉及的地块档案、材料、地上附着物等逐一造册。形成移交文字材料，双方签字盖章。土地收购的几种方式土地收购常见的几种方式是：协议收购、土地置换、意向收购。协议收购是最常见的方式，用的也较多，但它占用资金量大、周期较长。土地置换是利用土地储备库中的土地换取地段较好、原利用价值又不高的土地。这种方式无须动用储备资金，开发周期也较短。但储备库中必须有地或者有合适的地块进行置换。意向收购是对那些有处置意向，但又不急需资金或者对处置瞻前顾后的用地单位所采取的一种灵活收购方式。它的好处是虽然签订了意向收购协议，但无须动用大量的收购资金（只付少量订金），等到协议约定的时间到期后再收回。如何储备纳入储备库中的储备土地，首先要进行前期整理和合理开发。有条件的地方可成立服务中心，对收购地块的租赁、拆迁、协调规划等工作交服务中心去运做，让中心交纳一定的费用（收购利息）后去自主管理、自负盈亏，收购部门只监督管理其运做，这样做可节省大量的人力物力。在这方面各地也有一些好的经验做法。比如大连采用的绿地储备，既美化了城市又为城市可持续发展储备了资源。收购储备工作是一项全新的工作，只有在工作中不断探索和创新，这项工作才能不断焕发出生机和活力。国土资源部七一出台的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定又为今后的收购储备工作创造了良好的外部环境。47、问：征用、占用山坡土地时，如何计算面积？答:征用、占用山坡土地，补偿原则上应按水平投影面积计算，有的也可按习惯面积计算，但工程项目竣工后，核发国有土地使用证时，应一律按水平投影面积计算。48、购买商品房应注意看清“五证”一个房地产开发项目是否佥关键要看其是否手续齐全，对买房人来说主要看“五证”。一是土地使用证；二是规划许可证；三是建设许可证；四是建筑施工许可证；五是房屋销售许可证。49、土地使用权出让最高年限有何不同？城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地使用权出让期限最长不超过年；工业用地最长不超过年；商业、旅游、娱乐用地最长不超过年教育、科技、卫生、体育用地年；综合或者其他用地最长不超过年。50、已购公有住房和经济适用住房上市交易时土地出让金如何缴纳？财政部、国土资源部和建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定要求，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅输产权登记。51、土地权属争议处理的程序有哪些？根据土地管理法第十六条的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”。52、征用土地审批权是怎样规定的？征用土地由国务院和省级人民政府两级审批。新土地管理法第四十五条规定，征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。53、征用耕地补偿费标准是怎样规定的？征用耕地补偿费是指国家建设征用土地时，因征用耕地而需支付的补偿费用。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费的标准是征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用其他土地的补偿费标准由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿旨标准确定。安置补助费的标准是征用耕地安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。地上附着物和青苗补偿费的标准是对地上附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。54、农村村民建住宅用地应遵循哪些原则？必须符合乡（镇）土地利用总体规划。尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制占用耕地。严格按照规定的宅基地标准使用土地。必须按照法律规定的程序和审批权限履行用地审批手续。55、农村村民是否可以占用自己承包经营的土地建住宅？农村村民建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，不得占用耕地。如确实需要占用耕地的，必须按照土地管理法第四十四条规定办理审批手续。但是，如果农村村民承包经营的土地属于基本农田保护区内的耕地，按照基本农田保护条例第十七条“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动”的规定，农村村民就不得占用其承包经营的土地建房。56、什么是国有土地有偿使用？除划拨用地外，其他用地都要有偿使用；划拨用地改变用途，发生转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地的也要有偿使用；有偿使用土地改变用途、容积率的，要补交不同用途、容积率的土地出让金差价。有偿使用土地主要包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或者入股等。57、划拨用地的范围是什么？严格实行划拨用地目录。划拨用地的范围是国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地。58、经营性土地使用权怎样出让？商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。严禁以其它方式出让经营性土地使用权。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。国有土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让工作应由市、县人民政府负责，由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。除划拨土地使用权转让、国有企业改革处置划拨土地使用权及特殊用途等用地外，其他用地均不得以协议方式出让国有土地使用权。协议出让土地，出让金不得低于出让底价和国家规定的最低价；协议出让结果和地价评估结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会的监督。59、国有土地使用权应如何转让？（一）出让或承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件；（二）土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记；（三）受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定投资开发条件的，土地使用权不得转让；（四）土地使用权抵押应当依法办理抵押登记；（五）划拨用地建房后出租的，租金中所含土地收益应上缴国家；（六）国有土地使用权转让，转让双方应如实申报成交价格。60、哪些国有土地可以抵押，哪些国有土地不可以抵押？下列国有土地可以抵押:（一）以出让方式取得的国有土地使用权单独抵押；（二）以出让方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押；（三）以划拨方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押。下列国有土地不得抵押：（一）以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独抵押；（二）所有权、使用权不明或者有争议的国有土地；（三）贪污被查封的国有土地；（四）未确定使用权的国有土地。61、哪些土地可以实行租赁，哪些土地不实行租赁？原有建设用地依法可以划拨使用的，不实行有偿使用，也不实行租赁；因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后贪污应当有偿使用的，可以实行租赁。新增建设用地，重点应推行和完善国有土地使用权出让，租赁只作为出让方式的补充。经营性房地产开发用地，无论是利用原有的建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。62、承租土地使用权是否可以转租、转让、抵押？承租人通过租赁方式取得承租土地使用权，在按规定支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意，或者按照租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让、抵押，但必须依法办理土地登记手续。63、乡（镇）人民政府是否有权出让土地？根据城市房地产管理法第十一条规定，土地使用权出让应由市、县人民政府行使出让权，市、县人民政府土地管理部门负责土地使用权了让的具体组织实施工作，乡（镇）人民政府无权出让土地。64、集体土地使用权是否可以出让、转让或者出租用于非农业建设？土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”65、哪些集体土地可以抵押，哪些集体土地不可以抵押？根据中华人民共和国担保法规定，下列集体土地可以抵押：（一）经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（二）以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。66、什么是土地登记？土地登记是法定的土地登记机关依照规定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价格等情况记录于专门簿册的一种法律行为。67、什么是土地权属？土地权属是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。具体而言，就是指土地所有权、使用权和他项权利。68、我国土地权属都有哪些类型？我国的土地权属分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三种类型。土地所有权，又分为国有土地所有权、集体土地所有权二种类型。土地使用权，也分为国有土地使用权和集体土地使用权二种类型。他项权利，包括地上权、耕作权等一系列同土地有关的权利。69、什么是国有土地使用权？国有土地使用权：是指使用国有土地的使用人依照法律规定利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权可以通过划拨、出让、出租、入股等有偿的方式取得。有偿取得的土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补交或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。70、什么是农村集体土地使用权？农村集体土地使用权：指农民集体土地的使用权人依照法律规定利用土地并取得收益的权利。集体土地使用权可分为农用土地使用权、农村居民宅基地使用权和乡村企事业建设用地使用权。71、什么是土地他项权利？土地他项权利是指土地所有权和使用权以外与土地有密切关系的权利。它有如下特征：（一）是在他人土地上享有的权利；（二）可以满足他人对土地利用的需求；（三）他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人；（四）它的存在对所有人、使用人有一定限制，如应满足别人的通行权；（五）它是生产、生活中客观存在的一种权利。72、什么是基本农田？基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用部体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的其中一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，并不是所有的耕地都是基本农田。一般来说，划入基本农田保护区的耕地都是基本农田。老百姓称基本农田为“吃饭田”、“保命田”。73、基本农田保护方针是什么？根据基本农田保护条例第三条规定，基本农田