物业经营管理 第八章 合同与风险管理.doc

第八章 合同与风险管理一、内容提要：1、物业管理中的主要合同类型 2、物业服务合同3、招标投标阶段的合同管理 4、风险管理理论 5、保险与物业保险二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业管理中的主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等内容的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。考试的基本要求：掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。1、物业管理活动中涉及的合同的主要类型答：物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型： (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。(2)前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。2、前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别答：根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同物业服务合同合同主体新建房屋开发商、开发商选聘的物业管理服务企业业主大会（业主委员会）、选聘的物业管理服务企业签订时间甲方销售房屋签订合同时签订一般在业主委员会后成立三个月最迟不超过六个月合同有效期限从签订之日到业主委员会选聘的新的物业管理服务企业签订物业服务合同止合同约定的有效期限由双方协商3、物业管理工作中经常所涉及的商业保险险种答：第一节 物业管理中的主要合同类型一、合同的概念 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。中华人民共和国合同法规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。二、物业管理活动中主要的合同类型物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型： (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。(2)前期物业服务合同与物业服务合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。三、物业管理合同的构成要素在物业经营管理活动中，不论是那种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成：(1)物业描述，(2)合同期限，(3)管理者的责任，(4)业主的目标， (5)管理者的权力范围，(6)物业经营管理服务报告的内容要求，(7)服务费用及支付方式，(8)成本分配与使用第二节 物业服务合同一、物业服务合同的类型：前期物业服务合同、物业服务合同(一)前期物业服务合同具有以下特征：1由建设单位和物业管理企业签订、2具有过渡性、 3是要式合同(二)物业服务合同 前期物业服务合同物业服务合同合同主体新建房屋开发商、开发商选聘的物业管理服务企业业主大会（业主委员会）、选聘的物业管理服务企业签订时间甲方销售房屋签订合同时签订一般在业主委员会后成立三个月最迟不超过六个月合同有效期限从签订之日到业主委员会选聘的新的物业管理服务企业签订物业服务合同止合同约定的有效期限由双方协商二、物业服务合同具有如下的法律特征： 1、订立以当事人相互信任为前提， 2、是有偿的，3、既是诺成性合同又是双务合同，4、是劳务合同。三、物业服务合同应当具备以下10项主要内容：1物业基本情况2委托服务事项3双方的权利义务4物业服务要求和标准5物业服务费用和维修费用6专项维修基金的管理和使用7物业管理用房8物业经营管理9委托服务期限10违约责任委托服务事项:12项委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。主要包括：(1)房屋建筑共用部位的维修、养护和管理， (2)共用设施、设备的维修、养护、运行和管理， (3)市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，(4)公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。(5)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理， (6)公共环境卫生， (7)交通与车辆停放秩序的管理， (8)维护公共秩序、小区安全。(9)物业装饰装修管理服。(10)专项维修基金的代管服务。(11)物业档案资料的管理。(12)其他委托事项。四、物业服务合同的签订要点(一)“宜细不宜粗”的原则、(二)不应有无偿无限期的承诺、(三)实事求是留有余地、(四)明确界定违约责任与处理方式 第三节招标投标阶段的合同管理物业管理招投标的原则：就要对所有参加投标者实行“公开、公平、公正、合理”的原则。 物业管理招投标的特点：1早期介入；2阶段性物业管理招标方式：公开招标、邀请招标、协议招标三种方式。物业管理招标一般程序有12步骤：1成立招标领导小组2编制招标文件通常包括招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求等。3向社会发布招标公告4投标单位的资质审查5发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6组织投标单位踏勘现场并答疑7成立评标委员会，制定评标标准、定标办法8收取投标书9开标与标书评阅10组织答辩会，评标定标11发出中标通知书12与中标单位签订物业服务合同招标书主要内容有：(1)拟招标的物业基本情况、(2)物业管理的内容与要求 、(3)对招标的有关说明、 (4)物业管理考核标准与奖罚措施。三、物业管理投标(一)物业管理投标一般程序七步骤1获取招标信息，决策是否参与投标2报送投标申请，接受资格审查3获取与熟悉招标文件并考察物业现场4投标决策与编制投标书5报送投标书6参加开标及答辩会7中标与签订物业服务合同(二)投标书的编制1投标单位的概况简介、2分析投标物业的管理要点、3概述投标单位拟采取的管理策略、4详述物业管理的实施计划、5有关附件及说明(三)物业管理服务费用的测算：物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种。第四节 风险管理理论从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有以下三个特征：(1)负面性。(2)不确定性。(3)可测性。(二)风险的类型 从物业管理的需要来说，主要介绍下列几种分类：1按损失的性质来划分：纯粹风险与投机风险2按风险的对象来划分：财产风险、责任风险及人身风险3按风险发生的原因来划分：自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4按风险影响程度和内容来划分：基本风险与特殊风险(三)风险成本包括以下三个内容：(1)防范、分散或转移风险的费用；(2)风险所带来的损失及处理费用；(3)风险的社会成本。风险管理：指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。风险管理的目的：是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：1、风险识别、2风险评估、3风险控制、4风险调整风险识别的方法：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设施设备的自检、企业内外专家咨询。风险控制所采取的措施和手段：回避、自担或保留、预防于抑制、转移风险处理的两大工具为：控制法、财务法第五节 保险与物业保险(一)保险的定义及特征保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。保险的一般原则：1诚信原则、2可保利益的原则、3近因原则、4比例分摊原则(一)保险合同的定义及法律特征保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。保险合同除了一般经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体如下：1 保险合同是一种要式合同、2保险合同是一种附合合同、3保险合同是双务有偿合同、4保险合同是射幸合同保险合同的主体可分为：保险当事人、保险合同的关系人两大类1保险当事人：(1)保险人(保险公司)、(2)投保人、(3)被保险人2保险合同的关系人：(1)受益人、(2)保险代理人、(3)保险经纪人。保险经纪人的法律地位与保险代理人截然不同，(三)保险合同主要当事人的义务投保人的义务：(1)如实告知义务。(2)“危险增加”通知义务。(3)出险通知义务。(4)防灾减损的义务。(5)及时交付保费的义务。2保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。(四)保险合同的一般内容保险合同一般应载明以下主要内容：(1)当事人的姓名地址。(2)保险标的。(3)保险金额。(4)保险责任范围。(5)除外责任。(6)保费。(7)保险期间。(8)违约责任。(五)保险单保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。索赔，即指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。三、物业保险的目的：分散意外损失、利于善后工作四、物业保险的主要险种保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。