毕业论文—中小房地产开发企业融资问题研究.doc

中小房地产开发企业融资问题研究The financing problem researchof small real estate exploiture enterprise学生姓名：XXX指导老师：XXXXXX经济与管理学院摘要房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。随着市场竞争的加剧，中国人民银行关于住房信贷政策的调整，加上各省、市、地区又陆续提高商品房预售条件，对中小房地产开发商影响最大，越来越多的开发商深切体会到，房地产业资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急。从长远来看，中小房地产开发商面临着竞争和淘汰的压力。本文在概述房地产融资理论的基础之上，重点研究中小房地产企业未来有效的融资渠道和融资存在的主要问题及解决方案。Abstract Real estate is a capital high denseness profession, develop a project needs plenty of capitals. If not have the aid of in various financing means, development enterprise will can not move a step. Compete along with aggravate market, , Peoples Bank of China adds about the adjustment of housing credit policy and each province, city and region raises the commercial house successively to open to booking condition. The small real estate of developer influences biggest, more and more development businesses heartfelt cognition go to the capital bottleneck of real estate become obvious day by day for the serious restriction of enterprise development, how to solve the financing problem of real estate have become the urgent matter of the enterprise of real estate. From longterm seeing , in the little development business of real estate is faced with competition and the pressure of elimination. This text is in summing up the foundation of the financing theory of the real estate, key research subject matter and solution that valid financing channel and financing exist in future of medium and small real estate enterprise 。关键词 房地产金融 融资渠道 融资问题keywords The finance of real estate Financing channels Financing problem前言房地产开发融资是企业在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金进行的资金融通行为，房地产开发往往需要占用大量资金，因此在房地产开发过程中，仅靠开发企业的自有资金将寸步难行。 “央行121号文件”的发布对房地产企业在项目开发过程中资金运作提出了很高的要求，为了保证“资金链”的不断裂，房地产开发企业在融资过程中，仅靠传统的融资渠道进行筹集资金是行不通的，应积极寻求新的资金运作方式和融资渠道，因此研究房地产融资方式的创新是非常有必要的。不是所有的融资渠道都是好的，房地产开发企业应根据自身的条件，采取不同的融资方式组合，使融资收益最大化，因此房地产开发企业应从“经济性，安全性，适合性”三方面来进行有效地融资决策。我国房地产金融业与国外发达国家有很大的差距，应汲取国外发达国家的有益经验，比如说，查尔斯.H.温茨巴奇所著的现代不动产描述了市场经济国家金融系统的动作，并论述了主要参与者的不同作用，提出了简单的金融系统模型，在此基础上，要结合我国的实际问题，创造性地加以运用，并有所创新。在国内的书刊杂志上对于房地产开发企业融资方面论述也比较多，如李建新在房地产融资现状及未来创新方式中介绍了目前几种行之有效的融资渠道和未来可能的融资渠道。房地产行业现状、政策及融资问题初探一文中详细阐述了房地产金融市场存在的问题，并且就房地产开发企业如何规避风险，列举了几种有效的预防措施。目前我国房地产融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金+银行贷款，或者是自有资金+机构投资人+银行贷款，与国外相比还很落后。发达国家的项目获得资金的途径更多是靠直接融资，比如机构投资人， 基金等渠道。借鉴国际经验，房地产企业项目资本运作要求的是房地产金融投资和创新房地产金融工具的组合，其实质必然是结合资本市场资源，通过专业化的投资手段，实现房地产信托，基金， 保险等创新工具的整合，从而实现房地产投资大众化和融资社会化。 因此为了中小房地产开发企业更好地通过有效的途径筹集到资金，来满足资金的流通，在激烈的竞争中立于不败之地，我选择在概述房地产融资理论的基础之上，重点研究中小房地产企业未来有效的融资渠道和融资存在的主要问题及解决方案。一、房地产开发企业融资概述（一） 房地产金融概述、房地产金融的概念 所谓“房地产金融”，就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中，通过货币流通和信用渠道，进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。为此,人们也把与房地产有关的金融活动，统称为房地产金融。、房地产金融在我国的发展我国房地产金融的发展大致经过了三个阶段：住房金融阶段，房改金融启动阶段，房地产金融发展阶段。新中国建立初期，尽管实行了计划经济体制，并对房地产所有制和财政金融体制进行了改革，但城市房地产仍允许买卖、典当、赠与或交换，金融业也在一定程度上参与房地产的经营业务。到了1956年底工商业社会主义改造基本完成后，虽然城市房地产进入了非经营阶段，金融业不直接投资房地产，但财政拨款的房地产开发建设资金也都是委托专业银行代为拨付和监督使用，发挥了相应的房地产金融管理责任。特别是在党的十一届三中全会以后，房地产的商品属性得到了恢复，在房地产业迅速发展的同时，我国的房地产金融业务也得到了空前的发展。1998年实施扩大内需政策以来，住房消费信贷和低利率政策为房地产业发展提供了双重金融支持。房地产贷款余额从1998年末的3106亿元，增长到2003年9月末的21327亿元。近六年来，房地产投资额年平均增长率达到20.79%，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长。我国的房地产业，是在改革开放以后，即上世纪80年代以后逐步复苏和发展起来的。在一定意义上说，我国的房地产业属于新兴产业的范畴。与房地产业同时发展起来的房地产金融，也属于“新兴”的范畴。20多年来，房地产和房地产金融的发展，虽然有过不少曲折。但从整体上看，取得了迅速发展的成就。 、房地产金融对房地产业发展的重要作用房地产经营活动的全过程都需要金融业的支持。房地产作为商品，也同其他各种商品一样，其经营活动的全过程，也是一个资金运行的全过程，即货币资金生产资金商品资金货币资金这样一个循环的、连续不断的过程。而房地产这个商品对资金的需要，又有以下两个特点：首先，需要资金量大。一项房地产开发建设，少则需要几百万元，多则需要几千万、几亿元甚至更多的资金。而且在生产、流通、消费过程中也都需要大量资金。目前，需要资金最多的是在开发建设阶段。随着房地产业的发展，在房地产流通经营阶段和投入使用阶段所需的资金，也将会日益增多。其次，资金周转期长。房地产从土地出让、开发建设，到销售使用，一般需要几年时间，造成回收资金需要很长时间。如果把房地产租赁给使用者，通过租金来回收，更是一种用更长时期回收投资的办法。以上两个特点就决定了房地产业需要金融业的大力支持。首先是房地产的开发经营，如果单靠自身积累这种办法来进行，就会大大地浪费时间，延缓建设发展的速度。在市场经济的激烈竞争中，速度迟缓就会在“优胜劣汰”的法则面前处于被动挨打的地位。只有通过金融业的支持以加快发展速度才是正路。房地产的开发经营速度加快了，就得同时提高人们的购买能力以加速流通和消费。否则，今年建的房屋无人买，第二年就无法再进行开发建设了。要解决这个问题，除了发展经济提高居民收入外，另一个重要办法，就是由金融业向购买者(包括居民和其他房地产购买者)提供贷款以提高购买能力。这样，开发建设者和购买者都有了足够的资金，生产、流通和消费就可以顺利进行并不断加快发展速度，这就是金融业对房地产业全方位的支持和配合。在住房租赁市场大发展以后，会逐步成立一批拥有大批出租住房的经营公司。经营公司投资于出租住房的资金，如果只靠收租金，要很多年才能回收，影响资金的较快周转。它们也需要金融业支持其通过有关融资活动，例如通过发行股票收回资金，及时投入扩大再生产，以加快资金流动。在将来物业管理大发展以后，其对金融的支持要求，也会逐步进入议事日程。在国民经济各产业中，像房地产业这样在生产、流通和消费过程，都需要金融业大力支持，是为数不多的。房地产业能有今天这样的大好局面，是与金融业的支持分不开的。房地产业和金融业是相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的良性互动关系。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济发展到一定程度的必然。房地产业的持续、快速发展，离不开金融业的全面配合和大力支持；反之又成为金融业扩大业务、加速发展，加快建设具有中国特色的房地产金融体系的巨大动力。 (二)中小房地产企业融资现状房地产开发企业是典型的资金密集型行业，从开始起步就与金融行业密不可分了。中小开发商的资金链基本上就是由自有资金+银行贷款+个人按揭贷款+施工企业垫资构成的。细分下来，自有资金所占比例不足30，商业银行贷款所占比例达30以上（这是开发企业通过信用担保或抵押贷款方式直接从银行取得的项目贷款），个人按揭贷款也占据了开发资金较大的比重（由于开发项目不同，销售对象不一样，其个人按揭贷款在不同的开发项目中所占比例是有较大区别的），但不论怎么说，从整个房地产开发行业来看，按揭贷款也是开发资金中举足轻重的一部分。再加上建筑企业垫资施工现象的存在（而这种垫资中很大一部分来源于施工企业自身的银行贷款），在房地产开发的资金来源中，直接和间接从银行取得的信贷资金达到了6070，或者更高。中小房地产开发企业自有资金不足的事实是显而易见的。（三）日益严峻的融资环境、银行提高融资条件2001年6月，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。、政府加强商品房销售管理2001年6月，国家建设部颁布了商品房销售管理办法。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房，第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部城市商品房预售管理办法和国务院城市房地产开发经营管理条例中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶，高层住宅须有2/3的形象进度”。这样对中小房地产企业来说，自有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的中小房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。 （四）中小房地产企业融资的重要性 、“121号”文件对中小房地产企业的影响 房地产是资金高度密集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，切中房地产企业的“要害”。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响：其一、推动房地产开发企业寻求新的融资方式，不仅缓解了银行信贷压力，降低了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银行合作。 其二、开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。受到封顶之后才能办理按揭的限制，不少开发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼。 其三、房地产行业有可能重新洗牌。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么与其他企业合作，要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业利好，有利于房地产企业向更大规模发展，将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。2、中小房地产企业自有资金不足，抗风险能力弱。中小房地产开发企业负债资产状况令人堪忧。据了解，有不少的开发公司资产负债率高达80%以上甚至更多。有的开发公司对银行资金的依赖度超过80%，对施工企业垫资，商品房预售款收取的依赖度超过了50%。中国人民银行关于规范住房金融业务通知中规定：申请贷款的房地产开发企业自有资金不应低于开发项目总投资的30%，开发企业必须具备四证，所售期房必须是多层主体结构封顶，高层住宅完成总投资的三分之二等。目前，随着国家金融政策调空力度加大，这对房地产企业特别是中小企业将产生深远的影响，融资渠道受限将使部分中小房地产企业退出开发领域。今后中小房地产开发企业自有资金不足的问题将变得突出，主要原因有：一是房地产开发项目的规模化趋势明显，对开发企业自有资金提出更高的要求；二是施工垫资严重局面会由于政府积极采取措施逐步控制；三是根据人行关于规范住房金融业务的通知要求，开发企业项目贷款要求自有资金不低于总投资的30%，必须具备“四证”；个人住房贷款购买期房必须是多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成总投资的2/3，提高了对开发企业自有资金比例的要求。二、中小房地产企业融资的主要问题近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。根据目前实际情况，我国房地产开发企业面临融资的主要问题主要表现为:（一）贷款方式单一 目前，我国中小房地产企业开发贷款主要有三种形式： 、土地使用权抵押贷款 土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。、自有财产（股权）抵押贷款 开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。此外，房地产开发商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。、担保贷款房地产开发商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。 这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。（二）房地产开发企业资金良莠不齐，存在注册资本金和财务信息披露不实等问题，给房地产金融的规范发展带来了一定的负面影响。目前，由于房地产市场发展迅速，行业利润相对较高，众多企业介入房地产开发，其中有相当一部分做的是“一锤子买卖”，做完一个项目后便处于长期停滞状态。同时，我国房地产开发企业大都规模较小，往往先“圈地”，后东拼西凑注册资本，注册成功并获得银行信贷支持后。一旦发生问题或风险，首先将套牢银行资金，给金融机构的信贷工作带来隐患。另外，在对房地产开发企业财务信息监控方面，由于存在会计师事务所利益驱使，出具不真实，不全面的企业财务审计报告现象，加之企业经营状况，风险信息披露不及时等情况，客观上给金融机构的贷后监督造成了一定的困难。（三）中小房地产开发资金过多依赖于银行贷款 使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。（四）企业直接融资比重偏低 较改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。在我国房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。房地产资金主要来自银行贷款。 数据显示， 2003年末，人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。 这表明，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。 （五）个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险 目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到.，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为年到年，而我国的个人住房信贷业务是最近年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。 （六）各种融资方式的局限性限制 房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性：银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的；信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为315年，所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。 （七）法律法规不完善 相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。 三 中小房地产企业应采取的措施（一）融资渠道的创新和融资工具的拓宽1、银企配合共创融资新手段在目前面临着银行提高融资要求。政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前中小企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资手段，另一方面银行从对资金的安全性和盈利性考虑，也必然要求中小开发企业有更好的业绩。我通过查阅资料并分析思考，提出解决以下问题的办法和途径。（1）项目封闭贷款 这个贷款方法是从一般的融资方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。其贷款的操作方式:开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，向银行提出“项目封闭贷款”，银行可在对该项目进行充分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景（只有项目适销对路，才能保证贷款本息的及时足额归还），贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。开发商应做的工作是:中小开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的市场调查和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。（2）公司综合授信贷款 这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解，或者已经有一段时间的来往，接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。其贷款的操作方式:银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价，给予该房地产开发商核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间（比如一周内）批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。开发商应做的工作是:中小开发企业要想获得银行的综合授信贷款，必须信誉良好、经营规范。所以中小开发企业在日常的生产经营活动中，要注意以下几个问题：其一、提高经营管理水平。要建立科学的、规范化的内部运作体系，注意精简高效，建立责、权、利一体的岗位责任制，明确职责和考核目标，建立科学合理的内部流程和运作机制，特别是在向政府机关申报项目建设手续的过程中，更要吃透政策，减少反复，提高整体效率。其二、以市场为导向建立自己的品牌。从选址、规划设计开始，就要注意市场调查，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开市场营销，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。 其三、注重资信体系的建设。房地产企业资信等级的高低直接决定融资方式的优劣，直接影响融资额度的大小。因此中小开发企业一定要重视企业信誉。首先，要对银行讲信誉，特别是对银行的贷款，一定要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级，通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级。其次，要对社会、对政府讲信誉，要对设计、施工、监理单位讲信誉。最后，要对购房客户讲信誉，确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修。要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理制度，严格履行各类经济合同，执行国家的政策和法律、法规，成为真正的“重合同、守信用”单位。（3）纯信用免担保免抵押贷款纯信用免担保免抵押贷款是在上述公司综合授信贷款的基础上发展而来的。其贷款的操作方式: 在综合授信贷款的基础上，银行对“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业还可实行纯信用贷款。对信誉优良的开发企业，每开发一个新的楼盘，银行可以根据楼盘的规模给予一定规模的纯信用贷款，以帮助开发商更快地开发经营新的楼盘，这种贷款一般不指定使用用途，也不需要担保和抵押，但该项目销售时的住房抵押贷款还是要在该银行办理，以了解项目的销售情况和控制贷款的回收。开发商应做的工作是:开发商要想得到银行纯信用免担保免抵押贷款，当然比获得银行综合授信要严格一些，除了上面提到开发商应做的工作，特别是要使企业获得“AAA级信用企业”和“重合同、守信用”企业的信誉外，公司的主要负责人的管理水平、决策能力和个人信誉也十分重要。具备以上条件的中、小开发商还应该和银行进行多层次、多方位的沟通，让银行对企业更了解、更有信心，当然把主要业务资金来往放在哪家银行，哪家银行自然就多一些了解、多一些信心。实现互惠互利，是中小开发商取得银行纯信用免担保免抵押贷款的先决条件。（4）在产品、存货抵押贷款 在产品、存货抵押贷款是在“自有财产（股权）抵押贷款的基础上，根据开发商的在产品和存货也就是固定资产的特点发展而来。其贷款的操作方式:中小房地产开发商作为一个持续经营的开发商，往往手中还有一些未售房产，属于在产品或产成品，尚未进入市场，也未转为企业的固定资产，这部分房产经评估后，也可以作为抵押物，获取银行的抵押贷款；另一方面，开发商已经开工的在建工程作为在产品，也可以作为抵押物进行贷款。开发商应做的工作是:开发商为了获取在产品和存货抵押贷款应做的工作：首先是在产品和存货的确权工作，开发商必须提供足够的政府有关批文，来确定这些在产品和存货归该开发商所有；其次必须请有资格的评估机构进行评估；第三还要和银行进行抵押折扣率商谈；对在建工程的抵押贷款，除了确权和评估外，还必须对该项目的开发经营进行一定期限的资金封闭管理，直到项目的贷款还清为止。（5）开发企业之间的相互担保该贷款方式是在“担保贷款”的基础上，对寻找担保方进行研究发展而来的方法。其贷款的操作方式:担保贷款是开发商获取银行贷款的另一条途径。但是，在市场经济条件下，不能靠行政命令来找人担保，上级政府机关又不能为企业担保，专门为企业贷款提供担保的金融单位目前又不普遍而且需要费用，到哪里去获得较为便捷的担保支持呢？此时，去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业，它也有同样的贷款担保的需求，经双方协商，银行同意，可以相互成为对方的贷款担保企业，完成贷款担保的使命。开发商应做的工作是:在寻找相互提供担保的企业的过程中，开发商应做的工作在于寻找愿意提供担保而且又能为银行所接受的企业。因为要为对方担保，必须考虑对方的资信和偿还能力及贷款的额度的对等性，因此开发商在寻找相互提供担保的企业的过程中，在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时，这种企业也容易被银行所接受。在房地产抵押贷款证券化尚未成熟和利用社会保险基金以及住房发展基金尚不发达的情况下，以上办法尚为短期内对中小开发商可以马上奏效的融资办法。当然这些办法对资金实力雄厚的大开发商同样可以使用。 2、中小房地产企业金融资源整合 说起金融运作，许多中小型房地产开发商根本就不懂；而进行金融资源整合又是金融运作里面一件很专业的事情。既然如此，干脆就交给专业的投资管理公司去作。目前，已经有一些投资管理公司开始做房地产融资，用自身的专业化优势来为他们服务，给他们提供一个良好的融资平台。一般来讲，他们的方法基本都属于迂回融资。先成立“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个巨大的资金池。因此，就可以很方便灵活地获得各种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。 “类基金”投资公司除了可以把银行当作一个资金来源，还可以培养很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到的。就现在的情况而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题：自己已经拿到了立项与规划许可证，但是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。在这种情况下，完全可以让投资管理公司来接手，做“过桥资金”，帮助自己把资金链连接上。那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。这种形式，可以在不增加项目负债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的持续发展。它的方式相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买预售物业面积，不一而足。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往可以大快人心，令开发商更加认同这种融资模式。 除此以外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。从此以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是许多中小型房地产开发商想都想不到的事情。3、小开发企业的主权性融资 这里说的主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。这种方式融入的资本形成企业的主权资本，出资者与融资者共担风险、共享利润。也就是出资者以投资入股的方式进入，扩大融资企业所有者权益的数额，增加企业自有资金，从而使开发项目得以顺利进行。这是中小房地产开发企业得以生存的有效途径之一。当然，由于加入了新股东，原企业所有者就要与新股东共同分享投资利润了。这一点，尤其需要原股东想明白。但这种方式带来的好处是不仅仅解决了开发初期的资金不足，也为开发过程中的其他融资方式打下了良好基础。因为企业自有资金充足，才能满足金融机构对其进行开发贷款的先决条件；才能有利于“四证”的顺利取得；也才能有利于企业的生存和发展。而这种融资方式相对比较简单，只要融资者与出资者对各方权益做出明确的界定，就可实施。 4、购并、联合 这里所说的并购、联合则是一种主动的积极的融资行为。这是一个行业要向前发展的必然过程。又适逢地产金融变革的历史时期，并购和联合成为了必然的选择。在银行信贷日趋紧缩、人们正在寻找新的更加有效的融资渠道的大背景下，通过股权转移的方式，从合作方获得房地产开发和经营的资金，成为了目前快捷而有效的融资手段。寻求与大公司合作，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。在并购和联合中，还有很重要的一部分，就是房地产公司并购或参股上市公司，以达到在股市上直接融资的目的。5、房地产信托 即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司可以通过向开发商贷款或直接参与投资等方式运作。房地产开发商可以通过房产信托从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。在房地产融资的诸多金融手段之中，房地产信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案。信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。此外，相对于其他任何方式,如基金、国债、债券、企业债的发行，信托的特点是不需要央行的批准，“一法两规”（信托法、信托资金管理办法、信托投资管理办法）对它的政策只是需备案。 6、发展房地产融资租赁经营 。房地产融资租赁经营是房地产开发经营的一种新方式，是指房地产商品的需求者作为承租方，向出租方从事房地产融资租赁业务的公司融资租入房地产商品的一种租赁方式。其实质是房地产融资租赁经营者在承租方因无力到期支付该项房地产的款项，而以该项房地产本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁公司融通资金的方式。当租赁期满时，房地产融资租赁公司把所出租的房地产商品所有权转移给承租方，承租方将房地产商品全部价款所余款项同时付清。这种新的租赁方式有三个特点：其一房地产融资租赁期限较长，一般为510年；其二租赁费用包括了房地产商品的买价，手续费，税金等在租赁期限内均摊；其三在租赁期满后，所有权发生转移，即由出租方融资租赁公司转移给承租方用户。房地产融资租赁经营这种新的经营方式不管是从挖掘房地产市场潜力，促进房地产市场持续稳定发展方面，还是从提高房地产消费结构促进消费升级方面，及从盘活存量房地产方面都有着深远的意义和作用。通过以上分析，说明中小房地产开发企业的融资渠道还是很有拓展空间的。重要的是要有积极的态度和探索的精神。要根据自身的特点，找寻适合自己的融资方式。中小开发企业融资难，但可以采用新融资方式，扩大自身的实力。（二）房地产开发企业要加强自我约束，争取更多的银行信贷支持目前，房地产业融资方式偏少，房地产企业对银行贷款依赖度还比较高，并且在今后相当长时间内，银行贷款仍将是中小房地产开发企业的主要融资方式。要发展房地产企业，需要争取更多信贷支持，这就需要中小房地产企业要加强自我约束，只有在信贷资金被有效监管的前提下，才能争取更多的银行信贷支持。房地产开发企业要积极主动配合银行贷前审查。金融机构会对开发商资产规模，信誉，开发业绩，资质等级等情况进行贷前审查，企业必须具备“四证”齐全，即国有的土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，并拥有规定的自筹资金。同时要求企业首先使用自筹资金，然后使用银行贷款。对此，中小房地产开发企业要加强我约束与管理，才能通过审查。 首先，拟好开发项目的可行性论证。开发项目的环境，房间布局合理性，房屋的智能化程度，物业管理的规范性，范围及升值潜力等都直接影响商品房的销售，进而影响银行的信贷发放力度，房地产开发企业要加强自我约束与管理，才能审查通过。其次，主动配合银行对信贷资金的跟踪监管。金融机构要对信贷资金进行全方位的跟踪监管，实行封闭管理，开发商要确实保证将信贷资金用于开发项目，做到贷款支持的项目按时交工，真正保证信贷资金的安全，只有这样才能长期争取更多的银行信贷支持。（三）有条件的中小房地产企业逐步建立多元化的融资渠道 党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。房地产开发资金虽然己在多元化方面迈开了步伐，但还大有拓宽的余地。在融资渠道多元化的建设上，需要大胆探索出路径，除传统的方法（自有资金、银行贷款、客户资金）外，还可以通过以下途径进行资金筹集，包括：发债券；国内上市公司，资本市场融资；公司重组，到海外资本市场融资；吸收海外基金；施工企业垫资；房地产基金等。业内人士指出，从宏观上来看，房地产融资问题关键不是资金的供给，而是融资渠道和融资工具的创新因此，一方面要建立多元化的融资渠道，另一方面还要建立多元化的股东结构。（四）科学合理的融资决策、中小房地产开发企业融资的基本要求房地产开发企业融资的基本要求，是指房地产开发企业在融资过程中，要研究分析和评价影响融资的各种因素，力求达到房地产开发融资的综合效益最佳目的。房地产开发融资的基本要求有以下几个方面。（1）确定合理的融资规模。房地产开发企业不论通过什么渠道，采取什么方式筹措开发资金，首先应该确定合理的资金需求量。融资固然要广开渠道，但必须有一个合理的界限。融资过多，会增加融资成本，影响资金的使用效果；融资过少，又会影响开发资金的供应，进而影响开发的规模和进展程度。因此，在确定合理的融资规模时，不仅要考虑房地产开发的规模，生产周期等，还要注意房地产开发商品的销售趋势，防止盲目开发不适销对路的商品房而造成大量资金的积压，影响开发资金的正常周转。同时，还要根据开发项目对资金使用的时间要求，将全年的开发资金需求量合理分解为每季度，每月的需求量，以便合理安排融资，投放和回收，加速资金的周转速度。（2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本。房地产开发融资成本是指房地产开发企业在融资是所支付的一定代价，这些代价主要包括筹措费和资金使用费。随着我国房地产金融市场体系的构建和不断深化，房地产开发企业融资的渠道越来越广泛。融资的方式也越来越多样化，但不同的融资渠道和融资方式所付出的代价是不一样的，即具有不同的融资成本。例如，债券融资的利息计入生产成本在税前支付，而股票融资的股息和红利在税后利润中支付，这样就使股票融资的成本大大高于债券融资的资金成本。因此，房地产开发商在融资时，一方面要严格遵循国家的有关方针，政策和有关财政税务制度，选择合理的融资渠道；另一方面，又必须考虑融资成本，要选择投资收益高于融资成本的融资渠道和方式。（3）统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益。 房地产开发企业融资必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，才能更好的地选择融资的渠道和方式。因为资金的投向，既决定了资金需求量的多少又决定了投资效益的大小。只有在确定了投资的需求量及其效益之后，才能进一步规划房地产开发融资的渠道，方式及成本。在房地产开发融资过程中，要统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益最高，达到综合效益最优，要防止把融资和投资两个环节割裂开来的做法。（4）按规定建立资本金制度。房地产开发企业的开发，生产，经营活动是一个连续不断的过程，为了保证该过程的持续进行和减少因资金短缺带来的经营风险和财务风险，房地产开发企业必须具有一定数额供其长期支配使用而不需要偿还的自有资金。为此，房地产开发企业应按规定建立资本金制度，其资本金数额应根据国家有关规定在企业章程或协议中明确规定，并由投资者在房地产开发企业设立初期一次或分几次投入企业。房地产开发企业筹集的资本金是法定的自有资金，房地产开发企业依法对其享有经营权，投资者在房地产开发企业经营期内不得以任何方式抽回。（5）优化房地产开发的资金结构。房地产开发企业可依靠举债来从事房地产的开发经营活动，即进行负债经营。所谓负债经营就是利用财务杠杆作用来改变企业的资金负债比率，以较小的权益去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利用率的目的。房地产开发企业进行负债经营必须考虑两个方面的问题：一是要保证投资利润率高于资金成本率，以保证企业的经济效益。二是负债的多少要与企业资本金的多少有一个恰当的比例，即优化资金结构。房地产开发企业应适度举债，负债的多少必须与自身的偿债能力相适应。负债过少，则会丧失投资获利的机会；而负债过多，则会产生较大的财务风险，甚至由于丧失偿债能力而面临破产。2、资本结构与筹资方案的优化房地产企业在考虑运用各种筹资方案筹措资金时，应首先设计出筹措的所需资金的多个不同方案，进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最佳方案。然后，再考虑所选方案，改进该方案的资本结构，使之达到优化。这个过程即资本结构的优化与筹资方案的优化。（1）资本结构的优化 在企业中，不可能单纯依靠一种资金来源完全实现其经营战略目标，而必须依靠对各种资金来源的合理组合与运用，使不同来源的资金保持一个适当的比例关系。企业资金来源总额中，各种不同来源资金之间所形成的比例关系构成了企业的筹资结构，形成了企业的资本结构。 那么，什么样的资本结构最优呢？事实上，一个企业最佳的资本结构，取决于融资风险与融资成本之间的权衡。只有恰当的融资风险与融资成本配合，才能使企业价值最大。在西方资本结构理论中有多种不同的研究方法，其中传统法用得比较普遍。传统法认为，