如意广场项目概述.doc

如意广场项目概述 1、项目简介 2、地段分析（1） 位置优势（2） 周边配套（3） 周边状况（4） 自然景观 3、项目内容（1） 住宅部分综合指标和户型分析（2） 商业部分综合指标和价值分析（3） 建筑风格（4） 景观设计 4、项目目标及定位 5、目标客户群分析1、 项目简介 南阳市金苑房地产开发有限公司承建新闻中心以西400余亩地，总建筑面积80万平方米，一期工程分30万平方米安置房和28万平方米如意广场项目，二期工程为理想佳苑项目。其中一期如意广场项目占地100余亩，由住宅和大型体验式商业构成，住宅面积16万平方米，商业面积12万平方米。其无以伦比的区位优势，是我公司在这里着力打造的南阳首席精品生活商业中心主要原因。项目位于张衡路与南都路交汇处，新市政府对面，距离南阳火车站约7km，距离南阳飞机场约5km，交通便捷。毗邻名校南阳一高（及其分校）和规划中的十三中、二十二中，宛城区第二人民医院也是瞬间可达，建行、农行、邮政等金融机构和通信产业机构遍布周边，为子女教育和日常生活带来便利。“好风凭借力”，项目依靠新市政府这一得天独厚的优势，于未来行政办公、文化娱乐中心，同时也是新商业圈的中心处打造集商务休闲、餐饮宴请、购物消费为一体的大型综合体。 2、 地段分析（1） 位置优势： a.空间分析：项目位于东区主干道张衡路与南都路交汇处，新市政府正对面。距离南阳火车站7km，距离南阳飞机场5km，附近分布着5路、15路、36路等公交路线，交通便利，四通八达。未来，这里将成为，交通枢纽最多和轨道密度最高的现代化新城。b.时间分析: 随着市政府的东移，市发展重心开始东移的趋势越来越明朗化，打造一个更现代、更国际化新城的目标也越来越清晰。行政办公中心在哪，城市的发展方向就在哪。政府大楼的迁入，必然带动区域整体升级。未来，这里将成为，新市中心升值最快的潜力之城；黄金区位，坐享繁华。（2） 周边概况： a、周边道路规划： 滨河路：休闲旅游、园林景观路。全线设置公交专线。 独山大道：展示新城风貌的景观大道。 张衡路：展示新城风貌的景观大道。发挥中心城区北部贯穿东西东西的重要轴线作用。 光武路、健康路：城市主要交通走廊、景观路。作为我市现代建筑展示区。 b、周边商业概况： 玉龙苑：位于独山大道北段，是商住混合的项目。住宅为南阳司法系统的定向开发。商业体量约为2万平方米。商铺面积普遍为100平方米以上。凤凰城：与玉龙苑毗邻，位于独山大道与张衡路交叉口。商业体量约为3万平方米。3层商铺，面积均比较大，一楼少部分为80平方米产品，其余均在200平方米左右。帝苑锦城：位于独山大道与光武路交叉口。项目分两期开发，一期商铺两层，只有400间。综上所述：缺乏核心商业体。宛城区现有的以上三个较大商业均为沿街商铺，无法形成带动性核心优势，无法大量吸引域外消费。且休闲、娱乐、餐饮比例过低，中高档消费业态明显不足。（3） 周边配套： 教育资源：项目周边四至范围2公里以内，拥有多所学校，包括东苑实验幼儿园、河南省立南阳第一中学及其分校、规划中的南阳市第十三中学和第二十二中学。 医疗保障：宛城区第二人民医院分院位于项目不远处，提供了良好的医疗保障。 人口集中：项目周边矗立着众多小区，毗邻的有中景门国贸、丰源小区，稍远的有玉龙苑、华鑫苑、凤凰城等等，且周边为数众多的小区正在兴建中，这些小区人口规模庞大，且消费能力较强。四方来客，地利人和。 金融成熟：项目周边聚集了多家银行金融机构以及通信产业机构，比如中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、中国联通等。 交通便利：项目正对面就是5路公交车，可直达火车站。（4） 自然景观： 独山自然风光、白河沿岸风光、市政绿地公园构成了新城市中心大型规划的主要文脉，将如意广场打造成集多元化及便捷性于一体，并与这些多姿多彩的城市自然美景相呼应的活力都市目的地自然水到渠成。3、 项目内容（1） 住宅部分综合指标和户型分析：用地面积（）建筑规模（）160000容积率建筑密度总套数1438户型面积配比两室两厅一卫60241.9%三室两厅一卫20914.5%三室两厅两卫62743.6%四室两厅两卫绿化率50% 户型分析：（2） 商业部分综合指标和价值分析：用地面积（）基底面积（）建筑规模（）120000容积率建筑密度面积配比（）百货面积33023.4公寓面积20310出售商铺及配套57901.5电影院面积3350绿化率 商业建筑总面积约12万平方米，其中包括定位高端的综合型百货、大型超市、影院、步行商业街、饮食广场等，西北、东北、东南三处街角自然形成开敞的入口广场空间，主入口处一道直达三层的通天扶梯有效将城市人流引入基地内部甚至是高区；一条步行街将各功能从西北到东南全部贯通；在中心处坐落着最大的广场起到聚集人气的作用，如意广场四层高的空间内，退台处绿意浓浓，连廊与商业围合出蜿蜒的内部街区宛若峡谷空间，景观铺地形似小河流淌。六层高的综合百货沿张衡路排开，形成良好的城市沿街面，具有高端的形象展示功能。在业态分布上，大体量购物Mall一至四层为高端主题百货，五至六层设置全时段影院，满足南阳市民的观影需求。屋面绿化营造出一处生动、温馨的街景，在购物的同时乐享自然环境，为久居城市的人们提供一处可购、可娱、可居、可赏的自然人文购物场所。商业步行街内部仿若一个人造峡谷，一条简约的通道将东西两侧连通。石材作为主要材质，更是呼应了自然的主题。在特定的区域，设有直接通往室外退台的出口，将自然景观在室内外间有效延续。在基地东侧打造多首层的饮食广场建筑，利用一拖二的店铺划分形式盘活高层商业铺位，同时局部增设露台，增加餐饮功能室内外的景观互动，提供悠闲的用餐环境。连廊在二三层将峡谷两侧连接起来，通过设计使得各商业功能互通，提高各区域商业氛围，形成百货与商业街、饮食城双赢甚至多赢的局面。（3） 建筑风格：品质至上，精益求精。 a.规划结构 在总体规划布局上采用“内外城”的模式，内城是相对独立和私密的居住社区，主要布置高端住宅；外城具有开放的功能，融合了商务、休闲和商业；内城与外城之间即在功能上联系紧密，又利用建筑空间有效隔离。 b.设计理念及建筑风格北区商业群为现代风格，以具有浓厚南阳地域特色的传统文化为根基，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻传统元素。如意广场的设计语汇源于“气”的意念，白河便是其“能量”和“生命力”的源泉，商业步行街如同一曲溪流缓缓流西北角，直至高层公寓塔楼。设计含蓄内敛却又和谐地描述着能量的流动，比如波浪式的内街立面、错落的平台、迂回的铺地图案、屋顶花园等，这与流线型及直线立面所代表的“都市与现代”形成鲜明对照。这一概念最终延续至项目的高潮如意广场，下沉式广场采用圆形平面、多层空间，体现一种凝聚之感、汇聚之力，再次点中“聚人气”的主题。南区居住区秉承建筑以人为本，打造以ART DECO为主题概念的国际化高档社区，为高端居住者提供富有个性，融汇本地历史、文化和自然精粹的独特社区体验。规划中有意在入口处人车分流、住区景观采用大气的水景中轴、近人处富有张力的石材无不彰显其高端品质感。建筑群采用Art Deco设计风格，形体稳重贵气，并带有别致新颖的现代气息和Art deco文化的精致元素。建筑样式挺拔俊郎，布局错落有致，屋顶构件线条流畅大气，立面简洁纯净，个性鲜明时尚。现代简洁但不乏细节的立面，形成小区主体背景，创造宜人的建筑环境。底层结合石材，木质格栅等近人的建筑材料，构筑与现代都市霓红相辉映的建筑样式的同时，满足都市人返璞归真，讲究细节的极致诉求。（4） 景观设计：景观设计风格延续了经典的Art-deco新古典主义风格，与建筑的稳重尊贵的立面相映生辉。住区部分的南侧和西侧主要入口设计大气典雅，通过跌水和涌泉等多样的水景，形成了仿佛项链上闪动的明珠，与多彩的地面拼花铺装，郁郁葱葱的林荫大道和精致的雕塑、灯光设计一起，贯穿小区一横一纵的景观主轴，熠熠生辉地彰显了住区的高雅，温馨的品质。两条景观轴线在住区的中心汇聚成开敞的活动广场，这里竖立着造型优美的如意雕塑，布置着宜人树阵和舒适的林下座椅，形成了让社区住户人流连忘返的，汇集交谈的室外环境场所。同时，如意雕塑本身也象征着住在这里的人们，幸福生活，事事如意的心愿寄托。此外，在住区各个组团环境设计中，强调了景观均好性原则，每个组团都设置了可供住户室外休憩活动的场所空间。在软景设计方面，采用了立体式景观的处理方法，进行了微地形的处理，绿化种植采用结合地形的乔灌结合，花草结合的手法营造，错落有致，组团里曲径通幽，别有一番风景，移步换景，在回家的路上，无处不在的景观，形成了一幅美丽的画卷，让每一次顾盼都成为美的游历。在商业综合体的区域，景观设计风格活泼现代，注重功能空间与人性化设计，通过曲线型的特色铺装带划分空间，串联了入口广场，特色灯柱，景观小品，等一系列景观亮点，自然得贯穿了这个商业步行街区。流线的本身，俯瞰过去，又正是“如意”造型的幻化，商业街的各种尺度的细节，也是由“如意”的元素提炼演变而来，优美又具有美好的寓意。综上，我们的环境设计以“如意广场，多彩生活”为设计理念，通过精致高尚的住区环境以及简洁而又多彩的商业环境的整体打造，和经典的建筑设计合二为一，共同营造了即符合城市文化内涵又具有时尚感的，宜商宜居的城市新地标。4、 项目目标及定位南阳还缺什么？随着市政府的东移，人民路旧商业圈的饱和，独山大道与张衡路新兴商业圈开始崛起，南阳越来越需要一个优质的商业综合体来起引导作用，为城市人群创造出更好的生活方式。龙脉之地modern新都会南阳时尚风标 如意广场以设计先进的城市综合体姿态进入新区，国际化的品质，成熟的运营模式，全新的生活方式体验，恰恰满足了南阳城市发展的诉求。不难预见，依托市政治文化中心，再造新兴商业圈中心，成为南阳地标性的精神引领舍如意广场无它。如意广场业态的分布，包括环境的布置，营销的布置，走的都是精品高端路线。现在南阳很多商业中心都呈现良莠不齐的情况，而如意广场则引进国际一线时尚品牌，倾向于加入还没有进到南阳的百货品牌，力图让商务氛围更加浓厚。休闲、影院、餐饮和一些精细的配套，让如意广场更具特色。目前尚在洽谈的百货、影院品牌有：太平洋百货、王府井百货、保利万、金帝等。项目致力打造一个提高南阳市居民品质生活消费水平的中高档次的复合型体验式购物中心，定位“white一族”人群，购物环境幽雅舒适，商品品牌时尚潮流，服务设施齐全周到。以品牌国际化，业态多元化，空间协调化，注重消费的舒适感和满足感，购物中心以多元化的业态构成核心，涵盖品牌旗舰，生活体验中心，美食中心，创意集市，潮流服饰，设计师品牌等。所以，如意广场的目标就是于新市政府这一龙脉之地，在新兴商业圈中心打造一个集高端住宅、商务休闲、餐饮宴请、购物消费为一体的大型精品生活商业社区，使之成为南阳市综合体的风向标，成为南阳新城区发展的推动力。城市地标，价值升级。5、 目标客户群分析（1） 辅助客群，27-37岁，刚性需求的自住