上海楼市政策需要稳健的调整.doc

上海楼市政策需要稳健的调整张泓铭一、 楼市有大问题但无危机对于当前上海楼市现状及其趋势的判断，各方面基本上是类似的，即交易跌落、价格跌落、企业收入跌落、跌落趋势还将延续等。这没有大的争议。但是，也有差异。其中，也有少量的人持“危机论”或类似“危机论”的观点。对于“危机论”，我是不同意的。我的认识是五句话：成交量严重萎缩、成交价格微幅回归、资金周转显得紧张、整体暂无危机、但是趋势堪忧。我想强调的重点是一头一尾，即成交量严重萎缩和趋势堪忧。成交量严重萎缩是楼市的致命病患，价格的跌落和资金的紧张均是由它引发的，至于其原因众所周知不必赘述；而趋势堪忧则是建立在以下判断的基础上，即去年房价的过快上升没有明显回归抑制了房屋交易、全国经济增长减速抑制了房屋消费，尤其是美国金融危机导致世界经济将步入衰退周期带来的巨大阴影。二、双重原因要求调整楼市政策根据上述的判断，人们提出了要有楼市政策的调整。到现在为止（因为我在7、8月份还未有此切实的主张），我以为调整是必要的。但到底为了什么而调整呢？是为了楼市吗？既是，又不完全是，更非首要是。首要的，是为了整体经济的健康增长而调整。多种多样的原因，已经导致中国和上海经济增长的减速；而且，有继续加深的势头。也是多种多样的原因，要求经济增长必须要有相当的速度，至少不能有较大的滑落。所以，中央提出了“着力扩大国内需求特别是消费需求”的要求，作为稳定经济发展的主要手段。在扩大国内需求特别是消费需求方面，楼市起着特别的作用。不仅仅是房地产商品总价高、成交金额大，而且成交以后的联动消费量大，可以带动一系列消费。所以，推动楼市活跃交易是推动经济的有力手段之一。当然，如果楼市比较正常，还对房地产开发投资增长有直接的促进作用，从而扩大国民经济的投资需求和就业机会。有一种观点认为，“宏观经济对房地产有影响，而房地产不会对宏观经济有太大的影响”。如果这是指在宏观控制中，房地产并不处于关键性的对象和指标，那有其合理性。但如果从国民收入尤其是财政的角度考察，无论是地方还是中央层面，则房地产绝对是重要性极高的对象和指标。所以，从前面一层的合理性，并不能得出对当前的楼市政策无需调整的结论。同时，为了房地产业长期的健康发展，楼市政策也有调整的必要。楼市的高低起伏本属正常，一般性的起伏，对房地产业本身没有大的危害。但是，当着楼市出现大的起伏时，除了对社会经济的重大危害之外，对产业本身也有较大的危害。楼市大起时，容易引诱一些企业盲目扩张，并埋下楼市大落的隐患；楼市大落时，容易引起产业衰落甚至溃败。当前，虽然房地产业无危机，但要是趋势不改、积以时日就很难说了。所以，为了防范产业滑向不可预计的泥淖，也要求调整楼市政策。借用经济学的一个词，就是“逆调节”，即市场过冷时，就要热调节；当然市场过热时，也要冷调节。我在9月份的一个座谈会上指出，“若干年来在中国有一些人士，对股市和房市的调节抱着过于世俗的态度，即在市场过热时，还推崇市场调节而排斥行政调节；而在市场过冷时，只呼唤行政调节而不讲市场调节。合理的经济调节方式，可能永远是以市场调节为基础、同时积极发挥行政调节的作用。”当前，在楼市有可能发生大的跌落时，市场调节比如价格的理性回归是必要的，但不能单单指望市场自行调节，行政要发挥“看得见的手”的作用，楼市政策的调整就在所难免了。所以，有理由期望行政既不会在市场大起时无动于衷，也不会在市场大落或可能大落时无动于衷。人们也不要拿某些行政在大起时的无动于衷，责备或阻止行政现在的有动于衷。三、以稳健手法调整楼市政策楼市政策需要调整，可能有较高的认同度。随之而来的问题是，如何调整？这可能会有较大的分歧。我从上海的角度考虑，想到的有以下一些方面。政策调整所要达到的目的，应该是推动上海房屋尤其是住房消费，以促进上海经济的平稳发展；同时，恢复上海楼市的稳定运行，摆脱低迷状态。毫无疑问，以经济增长为首要目的，以楼市稳定为第二目的，位置不能颠倒。所以，对这次楼市政策调整不能简单地以“救市”来称呼，“救市”两字是远远不及此次政策调整的全部积极含意。政策调整的具体任务，应该是推进楼市交易，扩大成交量，达到上海市场的供求平衡；而不是致使房价反弹走高，更不是营造火爆的楼市。楼市成交量同房价之间是正相关的关系，成交量的扩大确有支撑房价的作用，企图既扩大成交量又要房价固定不变是不现实的。但是，在指导思想上，我们只能追求成交量的扩大，而不追求房价的反弹。如果一定要在房价问题上作出客观选择的话，只能说在成交量扩大的前提下，使楼市供求达到某种平衡，同时使房价在现有的基础上基本稳定下来，既不致快速跌落也不复明显反弹。爆冷、爆热之苦人们已经受够了，不希望重蹈“福亦祸所依”的复辙。政策调整要惠及的主要对象和品种，是为上海广大群众所需要的中低价位、中小套型的商品住房（包括二手房），而非相反。这一方面体现了政府对大量人群的居住关怀，同时，这部分房屋面广量大，是市场的主流，对于撬动市场、扩大成交量具有实质意义。政策调整的手段，首选无需直接增加上海财政支出或减少财政收入的手段；也可采用某些先行减少财政收入的手段；但是反对直接以现金补贴的方式奖励购买者，更反对对上