大型央企地产板块产品质量提升的思考与举措

深中投管理提升系列： 产品质量提升的思考及举措 深中投质量管理历程 深中投质量管理分析 深中投产品质量提升的思考 二 四 三 一 深中投未来大“质”观 目 录 2 深中投产品质量提升的举措 五 一、 深中投质量管理历程 3.苏州蓝岸国际 1.中旅国际公馆 高档社区样板 物业服务人性化样板 成功因素 ： 质量目标聚焦 决策效率高 本地项目一级管控 产品定位清晰、规划起点高 1.中旅国际公馆 2.港中旅大厦 CBD地标建筑 出租率 100% 成功因素： 质量目标聚焦 本地项目一级管控 重视技术把控核心质量（深基坑、核心筒、幕墙节能、顶部大空间） 3.苏州蓝岸国际 园区的高尚住宅区 市场化运作的第一个异地项目 成功因素： 政府监管透明 建筑市场规范 管理链条顺畅 规划融入本土文化 2.港中旅大厦 1、回首过去，深中投质量管理成功案例： 市优质结构工程奖 安全文明标化工地奖 建设部 3A认证 园林式花园小区奖 安全文明标兵小区奖 国家银质奖 全国高科技建材应用示范楼盘 3 一、 深中投质量管理历程 2、随着旅游地产异地化开发推进，深中投项目开发暴露出一些质量问题 防水 通病 地下室、外墙、屋面不同程度的出现渗漏 感观 质量 工程细部质量粗糙（室内平整度、垂直度、外立面感观差等） 客户 感受 入伙配套、保障设施滞后（道路、景观、园林绿化） 后期服务 弱 （舒适性、人性化、耐久性、服务质量） 4 渗漏 洋房地暖管外露 暴露工程管理中存在短板 一、 深中投质量管理历程 3、深中投项目质量管理“得”与“失” 质量管控中，“人”是核心 ：专业能力、责任心、执行力； 生产链上质量目标传递与聚焦极其重要 ：要加强各阶段质量过程管控，保证实施过程中质量目标的层层传递； 选择诚实、守信、能力强的总包 ，是保证工程质量的重要因素。 5 深刻体会 得 管控链条短，决策迅速，质量目标清晰 建筑市场规范，政府监管严格，施工从业人员素质高是影响质量的重要因素 项目团队熟悉项目所在地规范条例，项目可操作性强 项目开发体量适中、节奏合理 失 异地施工，管控难度加大，组织管控体系应对不足 对项目所在地区域文化了解不够（节气、工期、合作单位诚信、建筑市场规范度等） 成本管控、进度管控与质量管控脱节，项目管理难以均衡发展 大体量开发、缺乏合理的标准工期，资源难以匹配，质量让路于进度等目标 二、 深中投质量管理分析 6 1、质量环境因素分析 3.产品结构：从单一住宅向多元发展 品质由普通扩展为中高端 产品具有可游可居的特性 2.产业布局：走出“本土 ” 迈向“全国” 二、深中投质量管理分析 质 量 4.发展现状：质量与成本、进度、安全之 间协同发展认识不足 1.建筑市场：管理、劳务人员整体 素质下滑 5.人才配置：扩张中人才被“稀释、 摊薄” 招投标难以保证质量目标 未考虑地域文化、施工工艺水平差异 对产品多元化下的项目开发复杂度程度认识不够，技术应对措施不足 力保进度、成本后门不倒 质量管控处于次要地位 人员专业技术水平参差不齐 质量意识淡薄，责任心不强 建立合作单位的动态评估与信息库；建立总包战略合作关系 “新形势”“新挑战” 原有的思维方式 管控能力与投资布局同步发展 标杆企业 人才储备与培养机制 知识积累与学习 产品标准化 +差异化设计 形成技术成熟的产品线 以质量、安全为底线，成本、进度协调发展 7 问题 传递 问题 叠加传递 规划设计阶段 质量目标策划不清晰； 缺乏产品设计的经验总结和专项质量提升研究； 设计管理流程中，质量细节把关不严，设计成果完整性不足。 投资策划阶段 质量目标策划缺失 招标及成本管控阶段 招投标方法扭曲，只重程序，不重效果； 成本管控与市场信息脱节，难以调动总包的积极性； 对总包单位、供应商缺乏动态评估和履约评价；未建立合作方信息库，难以形成战略合作伙伴。 施工阶段 施工过程中图纸会审交底不充分、现场工程师责任心不强、现场管理能力薄弱； 问题叠加后， 项目公司对总包的 履约 管理及 现场 监管 不畅，质量目标难以实现 ； 板块对项目公司日常质量管控力度不够，缺少巡检、互检、考核、奖罚等手段； 不同地区 、不同产品类型 下 的 合理 建造 工期 缺失； 后门不倒的前提下，项目公司弱化了项目开发的“大局观”。 公司缺乏整体质量策划目标，质量目标不传递、不聚焦； 各业务模块缺少严密的质量把控流程及指引，导致质量问题向后叠加传递； 各业务模块缺少明确的质量责任体系，质量问题难以追溯； 为了入伙而入伙、忽视了无形质量目标（客户的满意度）。 交付阶段问题集中爆发！ 影响客户感受及项目后续销售 2、内部质量管控误区 二、深中投质量管理分析 8 问题 叠加传递 结果出现项目上，问题发生全过程 3、 “质量、进度、成本 ” 之间的驱动关系未统筹协调 二、深中投质量管理分析 质量 进度 成本 赶进度，质量难以保证； 成本控制僵化、赶进度，质量让路； 安 全 底 线 质量 进度 成本 安 全 底 线 僵成本、赶进度，质量让路 质量、成本、进度三者统筹协调 9 10 三、深中投 产品质量提升的思考 11 “我们都生活在质量堤坝后面 Life Behind the Quality Dikes” 约瑟夫 莫西 朱兰（ Joseph M.Juran) 美国著名质量管理专家 1、 深中投产品质量提升框架 全生产链 质量管控体系 建制度 梳流程 定标准 出指引 全生产链 质量责任体系 权责分解 岗位责任制 绩效考核 全生产链 质量能力建设 专业能力 创新能力 知识积累传承 质量提升 质量聚焦 责任意识 能力提升 投策、设计、招标、施工、营销、运营服务 12 三、深中投产品质量提升的思考 总体 策划 总体 设计 方案 设计 招投标 /采购 营销 扩初 施工图 入伙 / 客服 产品 策划 投资 拓展 施工 2、建立全生产链质量管控体系 建“网”筑“坝”（ 3网 6坝） 13 能力提升体系网 质量管控体系网 质量责任体系网 质量提升 三、深中投产品质量提升的思考 3、基于深中投管理和开发现状，建“网”筑“坝”以 施工阶段 为切入点，向生产链 前后 延伸 14 施工质量管理 质量管控体系 质量责任体系 质量能力建设 （指引简化工作、权责明晰） 工程管理业务流程 （基本准则） 工程管理制度 （施工标准动作） 施工管理作业指引 （建造标准） 施工技术标准 （分解质量责任主体） 经营责任书 （奖惩制度） 绩效考核 （产品缺陷与预防手册、 质量交流会） 项目经验总结 创新能力 （专业培训、技术交流） 专业能力 （责任到人） 岗位责任制 施工质量建“网” 建体系、明责任、提能力 三、深中投产品质量提升的思考 过程 管控 工程项目管理策划书 施工计划 施工组织设计 劳动力 需求进场计划 材料设备需求进场计划 设计交底、图纸会审 质量手册、通病防治 策划书的交流培训 总包施工资源配置情况 招标质量 策划 施工准备、 质量交底会 建 造 施工计划 15 施工质量筑“坝” 推进质量策划与质量过程控制，保证质量目标传递、聚焦 质量目标、工作流程 施工技术及验收标准 目标传递 质量聚焦 目标传递 质量聚焦 公司 管控 验收制度 履约单位 管理 检查制度 样板制度 巡检制度 审批制度 考核制度 设计变更 签证制度 责任制度 材料样板 施工样板 材料进场验收单 材料、工序检查责任到人 质量控制点、关键工序验收 总包验收 主要管理人员不得随意更换 施工资源（材料、人工）动态监控及调整 合作方履约评价，建立合作方动态信息库 监理验收 板块 项目公司 成品保护 成品验收交接单 成品保护标准 生产链 三、深中投产品质量提升的思考 总包单位自检 政府验收 项目公司验收 物业验收 公司抽检 入伙 总结 合格 通过 通过 通过 合格 新增： 二次淋水试验 入伙样板房制度 分楼栋责任到人 整体感观验收 以入伙样板房标准验收 以入伙样板房标准交付小业主 考核产品有形质量 优化产品不足之处 学习继承产品成功经验 物业交接 验收 验 收 工程项目管理策划书 质量整改期 16 竣工入伙验收管控 各施工单位建立质量整改小组 快速反应机制 质量验收筑“坝” 重视质量整改期，增加多个质量控制节点，建立快速反应机制 质量控制向生产链 后 端延伸 三、深中投产品质量提升的思考 销售 投诉处理 售后 /物业 无形质量靠态度 以热情耐心的服务态度提升产品质量，用品质获得社会及深中投“双赢”局面。 微笑 主动 热情 耐心 各施工单位专业维修组由物业统一管理 定期客服回访 第三方满意度客服调查 建立投诉迅速反应机制 设备运营维护 小业主沟通联谊 工程项目管理策划书 目标传递 质量聚焦 销售 物业 质量目标 生产链 目标传递 质量聚焦 销售物业 质量策划书 17 提高服务质量 提升产品无形质量 运营维护建“网”筑“坝” 提升服务品质，客户需求快速反应 质量控制向生产链 后 端延伸 招标质量 策划 交楼标准的准确表述 三、深中投产品质量提升的思考 18 了解报名单位信息 单位筛选 确定考察单位 了解单位信息，分重点考察 确定邀标单位 细化评审标准、评审要求 细化评审中技术权重 评标 重视项目公司意见 优选动态考核优良合作方 重点考察履约能力，信誉度 拟派本工程项目管理人员素质、项目经理综合资源 加大项目公司话语权 制度落实到具体操作 适合不同质量标准的招标 招标质量建“网”筑“坝” 重形更重实，严格合同执行 质量控制向生产链 前 端延伸 工程项目管理策划书 招标质量 策划 目标传递 质量聚焦 招投标 合同策划 质量目标 生产链 设计质量 策划 目标传递 质量聚焦 生产链 细化评标办法 提高评审质量 合同谈判 质量目标、惩奖制度 施工资源配置 成品保护标准 施工技术及验收标准 后评价 招投标效果评价、责任追溯 三、深中投产品质量提升的思考 19 施工现场服务 总结、后评价 设计单位选择 设计过程管理 图纸审核 注重相关业绩 服务态度、业界口碑 推行项目负责人制 专项质量研究技术措施 建立管理流程与相应的责权体系 审图要点标准化 设计的可实现性 图纸会审与专业协调 图纸交底 及时反馈机制 专业工程师巡查、驻场 考核产品有形质量 优化产品不足之处 学习继承产品成功经验 招标质量 策划 规划设计 质量目标 （清晰） 设计质量 策划 目标传递 质量聚焦 投策质量 策划 目标传递 质量聚焦 生产链 重在过程管控 提高设计质量 设计质量建“网”筑“坝” 设计把关，严防死守 质量控制向生产链 前 端延伸 产品标准化 +差异化设计 形成成熟的产品线 三、深中投产品质量提升的思考 20 投资策划 设计质量 策划 投策质量 策划 目标传递 质量聚焦 生产链 策划质量建“网”筑“坝” 精准定位、质量聚焦 质量控制向生产链 前 端延伸 可研报告 策划报告 产品定位 项目策划建议书 品质定位 建造标准 注重实际调研 数据真实可靠 深入现场调研 项目准确定位 项目开发策略 提供充分设计依据 根据市场客户定位制定建造标准 提高投策质量 清晰产品定位 三、深中投产品质量提升的思考 21 四、深中投 产品质量提升的举措 1、产品质量提升的举措 组织保障 22 组 长：总经理 副 组 长：质量分管领导 成 员：总经理室成员 运营管理部 投资策划中心 规划设计中心 成本控制中心 市场营销部 领导小组 物业公司 项目公司 四、深中投产品质量提升的举措 质量管理 领导小组 质量管理 执行小组 统筹协调 统筹协调 23 2、产品质量提升的举措 目前 深中投质量管理提升已推动的重点工作 思考与举措并行，成熟一点推一点，循环提高 四、深中投产品质量提升的举措 一、在建项目质量管控举措 项目公司 存在问题 采取措施 效果 沈阳项目二期 房屋渗漏 加快收尾工程； 成立质量整改小组 ，引进专业维修单位 别墅屋面 露台（ 1）将有组织排水改为无组织排水， 取消 原女儿墙，增加排水坡度 （ 2） 增加卷材泛水高度 漏点明显减少 洋房区：（ 1） 阳台增加地漏 ， 风帽基座增设不锈钢或 铝板整体覆盖打胶封闭 （ 2） 外墙装饰线和外空调机位处：用水泥基 防水材料封堵 阳台及屋面渗漏治理效果好； 外墙漏点减少， 冻融季后继续跟踪整改效果 青岛项目 房屋渗漏 对渗漏的屋面系统 集中 返工，加强工程监控，全程旁站 漏点减少 室内地坪外墙涂料等感观质量差 地坪 采取局部凿除 +水泥胶浆抹平 消除了质量问题 外墙涂料由深中投专业装修工程师驻场把关效果，针对性采取底层打磨 +面层均匀涂刷 观感质量明显提高 园林绿化施工阶段，规划设计中心园林工程师驻场把控质量 芒果网大厦 劳务队伍不稳定，人员欠缺；施工单位质量管控能力簿弱 梳理总包内部组织管理关系，调整劳务队伍，建立健全质量管控体系，充实现场专业技术力量 劳务队伍人员稳定； 质量管控体系明晰； 标准层 5.5天 /层 24 2、产品质量提升的举措 目前 深中投质量管理提升已推动的重点工作 四、深中投产品质量提升的举措 二、前期项目 质量管控举措 项目 深中投质量控制措施 项目公司 质量 控制 措施 投策中心 设计中心 运营部 成本中心 宁波 鞍山 选择有实力策划公司，宁波（华星房产）鞍山（克而瑞），保证策划报告质量 方案设计选择深圳有实力公司 ，宁波（柏涛）鞍山（筑博），板块公司全程跟踪，控制质量 审核项目公司质量管控组织、项目管理策划书，提供质量巡检 报告供项目公司 学习借鉴 招标注重实际效果，选择有实力的设计 、总包，控制质量 建立质量控制组织， 编制工程项目 管理策划 书，建立岗位责任制 深中投各部门到宁波、鞍山认真调研，充实策划报告依据 施工图设计选择宁波有实力公司，宁波（宁大）鞍山（辽宁省院），板块公司设计人员驻场配合，把控质量 以质量为根本，以效益为目标，科学合理编制开发计划 编制与项目公司高端定位相配合的成本目标 选择宁波 11家有实力的总包单位，组织板块公司和项目公司共同考察，了解公司实力，与拟派项目经理座谈 编制宁波、鞍山项目建造标准 设计中心指定专人担任项目设计负责人 ，把 控质量 参与招标过程，对总包的实力和项目经理水平评估 编制当地质量通病防治手册，掌握当地施工工艺及重点注意事项 25 2、产品质量提升的举措 目前 深中投质量管理提升已推动的重点工作 四、深中投产品质量提升的举措 三、质量巡检工作管控要点 巡检要点 存在问题 采取措施 质量责任体系建设 项目公司内部责任不清晰 项目公司与总包 、 监理间的 责任 体系 不 健全 建立岗位责任制 建立健全项目公司与参建 各方的责任 体系 工程管理资料检查 青岛项目：监理安全管理制度性文件不 全 沈阳项目：对发现的质量问题没有闭合检查记录 现场出整改单 ， 限期 整改 实体质量检查 沈阳 、 青岛项目房屋 渗漏 ， 感 观 质量 整改工作仍在进行 ， 尚未完成 建立质量整改小组 ， 采取针对性的整改措施 ， 彻底整改到位 安全文明施工检查 沈阳项目：路上井口无警示 现场教育 ， 限时整改 26 2、产品质量提升的举措 目前 深中投质量管理提升已推动的重点工作 四、各部司质量提升举措 部 司 质量提升举措 成本控制中心 优化招投标管理制度和成本控制制度，提高招投质量，加强成本动态管 控 规划设计中心 12条提升措施 ： 1）采用项目负责 人制； 2） 24H设计变更反馈制 ;3）现场室内装修、景观施工配合建议采用打样 制； 4）通过流程制定，规范景观现场服务 操作； 5）完善成果标准、内部审图要点 ;6）编写不同区域的 施工图设计指导书 ； 7）方案阶段增加施工图设计单位的 参与； 8）增加方案阶段和扩初阶段的中期 沟通； 9）编写 设计变更操作指引（试行稿） ； 10）建立不定期设计回访和总结 制度； 11）加强定板定样工作的 参与； 12）建立设计单位资料库和评价 体系 运营管理部 根据 深中投目前发展阶段，梳理不同区域不同物业类型的项目开发标准工期；整理编制 项目开发计划标准模板 ，推行 工程