菜肴故事选址方案研究报告.doc

菜肴故事*枫庐新天地店选址方案研究报告一、 前言（一） 引言区位选择是个人、企业或团体等的经济或社会活动区位的决定行为，是决定现代服务业发展的重要因素。正如西蒙斯所强调的“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。所以说，区位主体对区位选择应该有一个较为全面的认识，对区位选择做出合理的规划和理性的抉择。（二） 背景介绍2008年10月17日，致力于打造“弘扬餐饮文化，打造赣菜第一品牌”的江西省菜肴故事餐饮发展有限公司成立了。经过所有菜肴故事人3年多的努力，2011年菜肴故事已在江西省内拥有了13家分店。第14家分店正在运筹中。随着他的不断成长壮大，更加坚定了每一位菜肴故事人要将其做大做强的信心：2012年开始向大陆的经济、金融、贸易和航运中心的国际化大都市上海进军，全力打造赣菜品牌。2016年开始向中国各大省会城市进军，要将菜肴故事传播到全国各地的每一个角落，随后我们更大的愿景是要将赣人的菜肴故事传遍全天下，实现“凡是有华人的地方就有菜肴故事”，全力以赴的将赣菜品牌推向全国面向世界。为适应快速多变的市场经济环境，转变企业管理模式，实现企业可持续发展，菜肴故事引入了科学的管理体制和先进的服务理念，经过短短的一年多时间，菜肴故事得到了社会各界的肯定，并因此获得了各种荣誉，荣获了“中国餐饮名店”“优秀餐饮企业”“绿色餐饮企业”“餐饮文明单位”“创新发展奖”“双十佳明星企业”等众多奖项。目前已被吸收为江西省南昌市餐饮烹饪行业协会会员单位，菜肴故事之所以能取得这样的成绩，离不开许许多多爱护“菜肴故事”品牌的客户对其品牌的信任与支持，对其赣式美食及其优质服务的肯定。菜肴故事餐饮发展有限公司的企业管理创立军队、家庭、学校链条，以文化传承、纪律严明、关爱如家为原则，开文化治企之先河，菜肴故事人在这个变幻莫测的商海中，总结出来企业的发展是离不开文化的，唯有文化才是企业生存的根本。二、 菜肴故事*枫庐新天地店选址方案研究（一） 餐饮连锁店选址标准（参照俏江南品牌餐厅选址标准）在餐饮连锁店选址的过程中，必须对选定的潜在地址的相关因素进行详细地分析，影响餐饮连锁企业的地址选择的因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等，具体来讲包括以下内容：1、 地区经济。饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需求之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地，当人们收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，餐厅连锁企业一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。2、 区域规划。在确定餐饮连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划为商业区、文化区、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目地选定连锁企业，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势，同时，掌握区域规划后，便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。3、 文化环境。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人，对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。4、 竞争状况。一个地区餐饮业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或者同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得连锁经营集团在投资前认真研究的。竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只有把竞争对手作为一面镜子认真分析其优势或者劣势，才便于我们在竞争中掌握主动。5、 交通状况。关于目标地点的街道交通状况可以从公路系统和当地政府机关获得。如果交通的数据没有被统计出来，那么可以选择一天中最有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段几天时间内统计的数据应去除那些带有偏见的结果，晚餐时间的统计可能会由于靠长期使用车票的人的交通产生很大的影响。交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证餐厅建成以后，有充足的客源。6、 餐厅的可见度和形象特征。餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。餐厅可见度是由各地往来的车辆和徒步旅行的人员的视角来进行评估的，餐厅的可见度往往会影响到餐厅的吸引力。同时，餐饮企业无论从经营内容、方式、菜品质量、服务、装潢等方面，还是在所选地址上都应具有明显突出的形象特征。对坐落于商业中心的连锁餐厅尤为重要，形象特征会增加整个连锁企业集团的吸引力。7、 经济成本。（1） 土地价格或建筑物租金。地价或者租金的费用是在逐渐上涨的，而且餐饮企业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域和不同地段，其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在优势的位置。（2） 能源供应。能源供应主要是指水、电、天然气等经营必须具备的基本条件。在这些因素中，水的质量尤为重要，因为水质的好坏直接关系到烹调的效果。（3） 原材料的供应及价格水平。餐饮企业经营每天都必须大量采购鲜活的原材料，如果所在地区原材料供应不足，会影响餐饮企业的服务水平和声誉，如从外地运输会增加成本，影响企业经营。如原材料有供应，那么货源是否充足，价格是否合理、稳定，都是在选择连锁经营区域需要考虑的因素。（4） 劳动力供应状况及工资成本高低。餐饮企业需要许多掌握高技能的人员，如厨师或具有一定技能的服务人员等，潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对连锁餐厅尤为重要，这关系到整个连锁集团的服务水平和声誉，以及向其他地区的拓展问题。（5） 旅游资源。这一因素主要影响过往人数的多少、旅客的种类等，因此对旅游点资源一定要仔细分析，综合其特点，选择适当的位置和餐厅的种类。8、 居民条件。居民是客源的一个重要来源。9、 周边其他商业设施。周边其他商业设施影响顾客消费心理和消费行为。（二） 菜肴故事*枫庐新天地店选址分析2009年，菜肴故事*枫庐新天地店正式开业了，酒店位于南昌下罗庐山南大道，经营面积2200平方米，拥有包厢23间，2个宴会厅，可容纳近700人同时用餐。店装修风格为黑白以镶嵌，优雅舒适。回味馆以特色赣菜为倡导，如“特色烧甲鱼,金汤美味肥牛、金牌手撕鸭、鸿运酱猪手”等特色菜肴，得到了广大市民的赞誉。图中A点即为菜肴故事*枫庐新天地店1.选址因素分析（1）地区经济菜肴故事*枫庐新天地店位于南昌经济技术开发区蛟桥镇。南昌经济技术开发区始建于1992年，截止2001年，到南昌经济技术开发区投资的国家和地区近20个，内外商投资项目300余个，总投资50亿元，形成了一批以清华科技园、光电科技园、信息科技园、煤炭科技园和国际汽车城为支柱和特色的高科技和外向型企业。2007年，蛟桥镇实现财政总收入1.45亿元，同比增长20.5%；农民人均纯收入5773元，同比增长12.6%。全镇13个行政村有6个村的集体经济收入超过100万元。蛟桥镇凭借区内二十余所大中专院校、三百八十多家企业，经济迅速稳步增长，居民收入也不断提高。（2）区域规划菜肴故事*枫庐新天地店位于庐山中大道和枫林大道十字路口处往北约50米处，临近蛟桥镇交通中心，人流量最大的下罗公交车站，距离江西财经大学、江西机电学院、江西交通学院等高校非常近。此处主要布局居民区与商业区，有多处房地产。商业主要与居民服务、学生消费配套，如超市，银行，手机城，各类餐饮店，诊所等。（3）文化环境。周边居民主要从事制造业和服务业，也有一部分居民自主从事与学生流通相关的运输业。所以说居民消费观念保守，基本满足于日常消费，除非接人待客，为了面子才进入菜肴故事此种场所。限于居民素质不高，消费方式单一，收入绝大一部分仍然用于储蓄，以备不时之需。周边学生对此种场所比较看好，但消费能力有限。（4）竞争状况周边存在喜唰唰火锅、澳门豆捞、重庆鸡公煲、济州岛韩国料理等连锁餐饮店，还有红灯笼火锅城、一锅天下、诸葛片片鱼等火锅餐饮店，还有万家庄酒家，三碗菜饭庄等餐饮店。当然也少不了大量面向学生的中小型餐馆。总之，其他连锁餐饮店、火锅城、中小型餐馆等与菜肴故事经营范围不同或者属于不同规格餐饮企业，属于非直接竞争，这种竞争是互补性的，对于菜肴故事有利。像万家庄酒家、三碗菜饭庄和昌北生态园等走的是农家生态路线，虽然经营范围一致，但是品种和档次存在差别，所以竞争性不强。（5）交通状况下罗公交车站途经公交车： 107路，124路，131路，135路，210路，223路，232路，304路等，多条公交路线通往各个方向，交通及其便利。同时，在下罗车站聚集了多辆面包车，专门从事运输业务。车流量和人流量非常大，所以客源也充足。（6）餐厅的可见度和形象特征菜肴故事*枫庐新天地店有4层高，装饰风格明显，颜色鲜艳，明显突出于周边建筑物。并且招牌十分显赫，足以吸引过往人员眼球。在面向街道一边，建筑物多采用落地窗等设计，大大增强了餐厅可见度，吸引顾客进去餐厅消费。（7）经济成本a.土地价格或建筑物租金由于位于次十字路口位置，所以土地价格较低，相当于市中心商业区，价格更低。b.能源供应南昌地区电网是华中电网的组成部分，全市日供电能力达57万千瓦。开发区建有变电站4座，总容量20.3万千伏。经济技术开发区内1万千伏安双回路电缆已架设供电。开发区现有双港、长堎两座自来水厂，日供水能力达18万吨。区内已铺设大口径给排管道，可保证进区项目用水和排污需要。c.劳动力供应状况及工资成本高低蛟桥镇常住人口12万人，辖2个居委会，15个村委会。周边居民受教育程度不高，周边消费也较低。所以劳动力充足且低廉。d.旅游资源南昌经济技术开发区不仅是一座新兴工业区，同时也是一座绿色园区和生态园区。区内有美妙的自然风光和人文景观，三面环山，一面临水，浑然天成。主要旅游景点有滕王阁、梅岭国家森林公园、怪石岭、厚田沙漠等。若有旅游团光临此区，则菜肴故事必然是餐饮第一选择。e.原材料的供应及价格水平蛟桥镇农业以水稻、蔬菜、果林为主。副食品以淡水鱼、生猪、禽、蛋为多。15个村委会具备供应餐饮企业鲜活原材料能力，并且农家原材料多是污染少。价格也低于市区和主要商贸集市。若与农户建立长期合作关系，则原材料供应保障充足。(8)居民条件。周边德益财苑、亿通藤旺居、金铺颐园、金桥慧景、凤凰城、南天阳光等常住居民区是菜肴故事消费主力军。江西财经大学、华东交通大学、江西农业大学等高校是菜肴故事消费生力军，尤其是毕业季来临时。(9)周边其他商业设施拥有中国农业银行、中国建设银行、政储蓄银行和南昌市商业银行等多家银行机构，拥有非常客栈连锁、福昌快捷连锁酒店和蓝宇商务宾馆等住宿地点，还有KTV，台球室，网吧等娱乐场所。2.选址因素可行性分析(1)地区经济水平一般，人均纯收入不高，消费能力不强。(2)区域规划符合政府规划，地理位置优越。(3)文化环境欠佳，对于菜肴故事这种环境良好、消费中高档水平餐厅，周边居民消费欲望不强，偏好性不高。但是接人待客时，菜肴故事是首选。(4)直接竞争对手较弱，且数量只有3家。其他非直接竞争对手，对于其发展具有互补作用。(5)交通状况良好，多次公交车路经此地，出租车和面包车多，并且道路顺畅。(6)餐厅可见度高，形象特征鲜明，足以吸引眼球。(7)综合考量经济成本极低，有利于企业增加利润。(8)居民人口较多，但比较分散。距离该店较劲的居民居只有2家。(9)周边商业设施比较完备。3.选址的优缺点（1）优点a.交通发达，位于近郊，便于自驾车顾客消费。b.地价及建筑物租金低c.劳动力充足且低廉（2）缺点a.没有停车场，私家车只能停在餐厅周边空地与街道旁。b.周边缺乏环境较好的娱乐场所，使得饭后娱乐活动受到限制。（三）选址评价及改进意见1.利用因素评分法进行客观评价以下引用华中科技大学硕士学位论文交通区位TIN模型理论在服务业布局中的应用研究中服务业指标权重进行选址评价服务业布局规划的基本方法：服务业由于其内部各行业相差较大，在基本因素的权重上面，存在较大的差异。对于服务业布局规划的研究，一般通过调查确定影响服务业布局的因素，进行因素的等级和归属划分；再通过专家的打分确定各个指标的权重；最后通过已有的数学模型综合评价确立服务业布局的总值，评判区位布局的优劣。该硕士论文在区位选择的影响因素与空间类型的一般理论分析的基础上，得出服务业区位选择的评价指标体系。该指标体系分为三级，一级指标 4 个：市场经济因素、科技因素、空间因素与人文因素；二级指标共 8 个：分别是市场因素与劳动力因素、技术因素与创新因素、交通通讯因素与环境区位因素、政治制度与社会文化安全因素等；三级指标 16 个。指标权重对不同类型的服务业的区位选择进行客观评价，据问卷评价指标体系的层次等级，采用了权重分级方法，对不同层次的评价指标进行评价。最后经过矩阵运算，得出评价指标的矩阵特征向量和特征值，计算出一级指标和二级指标的权重分值。由于作者是从整体上研究四类性质服务业，所以个人认为其二级指标和三级指标对于连锁餐饮店选址评价借鉴性不大，且与俏江南品牌餐厅选址标准出入较大，但是将俏江南品牌餐厅选址标准提取和归类之后，其一级指标权重非常适合于评价连锁经营餐厅。餐饮企业属于作者定义的消费性服务业。个人将指标重新归类，科技因素改为其他因素，包含竞争状况、餐厅可见度和形象特诊和居民条件；经济因素包含地区经济和经济成本；人文因素包含区域规划和文化环境；空间因素包含交通状况和周边其他商业设施。因素权重得分（0-100分）衡量值地区经济0.10505经济成本0258020交通状况0.12809