大连金石滩项目简报.docx

天实安德地产金石滩项目市场简报第一部分 区域背景分析1.1区域属性大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。毗邻大连经济技术开发区，距大连市区50公里。仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年已竣工， 项目离终点站金石滩站约3公里。开发区金石滩金州金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。 全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积 62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。十里黄金海岸1.2区域规划及配套规划：项目位于国家5A级度假景区金石滩旅游度假区，随着大连城市全域化发展、金州新区成立的大背景下，金石滩被定位大连城市后花园，乃至整个中国的后花园。同时各大产业相继云集于此：小窑湾将建设成为大连城市副中心，集生态宜居城、商务中心、办公中心区、航运中心与一体的黄海新城中心区。金石IT产业园是一个集IT研发、制造、服务等多功能于一体的产业园区。园区建设对于促进大连及开发区工业、经济的发展有重要作用。另外跨海大桥的建成将进一步缩短金石滩与主城区的“时间距离”,使其外部交通更加便利,使金石滩成为真正的城市后花园。金石滩正走在经济大发展的步伐上，多家全国性的知名开发商（香港恒基兆业、万达影视城等）正是看到了金石滩未来的潜力，相继进驻金石滩努力成为大连后花园的开疆者和创造者。配套：金石滩与生俱来的旅游及教育优势也为未来的发展提供了强有力的支撑，如：占地面积1.75万平方公里的金石高尔夫球场，三面环海、一面依山。金石高尔夫俱乐部是美国高尔夫球协会和世界旅游协会会员，其本身实行会员制，会员费8万美元；中国国际游艇俱乐部，占地1平方公里，其中6000平方米的游艇停泊湖，可进行大型游艇、海上帆板、海上滑翔伞比赛和海上观光游览。 金石滩跑马场，占地12.6万平方米，跑道周长1000米，宽度20米，设有国际标准的白色木制栏杆、60米长引道及马闸、大看台、小看台，服务楼、停车场等，适合开展大型赛马和遛马活动。 贵族学校林立：大连枫叶国际学校、大连美国国际学校艺术学院环绕：大连模特艺术学校、鲁迅美术学院大连分校、沈阳音乐学院大连分校1.3 景点与旅游资源金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。 2011年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收入近80亿元。 第二部分 房地产市场简析2.1 大连房地产宏观政策时间出处政策名称作用2011.1.1大连市住房公积金管理中心个人住房公积金贷款新政减小公积金贷款的信贷风险2011.3.1大连市政府国八条细则调节房地产市场2011.3.28大连市政府限购，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市缴纳1年以上（含1年）社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市市内四区和高新区范围内向其售房控制房价增长2011.3.31大连房地产调控小组房价调控目标动态控制房价增长2011.4.1大连市住房公积金管理中心大连市4月起二套房公积金贷款首付提至六成减小公积金贷款的信贷风险2011.5.20大连市国土房屋局土地拍卖实行双竞制控制地价，变相传导到房价，同时提高公租房的供应。2011.6.22大连市住房公积金管理中心7月调住房公积金缴存基数下限为最低月工资标准增强正常房屋购买的能力。2011.09.26大连市政府大连市政府关于调整普通住房标准的通告适应市场发展，缓解刚需压力u 大连本地房地产调控政策多跟随国家来走，限购范围也仅限于市内四区和高新区。市内四区是指中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区，政策较为宽松。2.2 金石滩近2年土地成交情况项目名称窗体底端窗体顶端项目位置窗体底端窗体顶端面积窗体底端窗体顶端用途窗体底端窗体顶端供地方式窗体底端窗体顶端年限窗体底端容积率窗体顶端成交价格(万元)窗体底端土地单价楼板价竞得人成交时间窗体顶端鑫融置业金石IT产业园居住配套项目A区窗体底端窗体顶端大连金石滩街道窗体底端81131居住挂牌500.8窗体顶端8673窗体底端71.27窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端1336.26窗体顶端大连鑫融置业窗体顶端2010-3-26窗体底端窗体顶端鑫融置业金石IT产业园居住配套项目B区窗体底端大连金石滩街道窗体底端381027居住挂牌500.8窗体顶端40730窗体底端71.26窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端1336.19窗体顶端大连鑫融置业窗体顶端2010-3-26窗体底端窗体顶端纳帕溪谷窗体底端窗体顶端大连金石滩街道北部区窗体底端窗体顶端137431窗体底端居住挂牌501.01窗体顶端25100窗体底端121.76窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端1808.29窗体顶端大连纳帕溪谷窗体顶端2011-12-20窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游区住宅项目窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游度假区窗体底端窗体顶端184212窗体底端居住挂牌501.01-1.5窗体顶端42000窗体底端152.00窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端1519.99大连金石文化旅游窗体顶端2012-1-20窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游区住宅项目窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游度假区窗体底端窗体顶端92663窗体底端居住挂牌501.01-1.5窗体顶端21200窗体底端152.52窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端1525.24窗体顶端大连金石文化旅游窗体底端窗体顶端2012-1-20窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游区住宅项目窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游度假区窗体底端窗体顶端55523窗体底端居住挂牌501.01-1.65窗体顶端13700窗体底端164.50窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端1495.42大连金石文化旅游窗体顶端2012-1-20窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游区住宅项目窗体底端窗体顶端大连金石国际旅游度假区窗体底端窗体顶端48203窗体底端居住挂牌501.01-1.65窗体顶端11900窗体底端164.581496.20窗体顶端大连金石文化旅游窗体顶端2012-1-20窗体底端u 大连金石国际旅游区近三年成交的容积率小于1.65的项目主要有以上几块，成交楼板价较为集中，都在1300-1800元/平米左右，容积率有小于0.8的别墅地块，也有1.01-1.65的多层地块，成交土地单价在70-165万/亩。2.3 金石滩近两年销售额前十名销售情况金石滩近两年在售项目销售额排名前十排名项目名称销售额（亿元）销售面积（）销售套数（套）均价（元/）1东方优山美地5.595607641599702假日养生庄园5.185821552288973王仔假日2.182565234585004金石明珠2.12743924776625百合花园2.082763527875276红堡0.78634023123037金石天地0.65495912131308波尔多庄园0.77571433134009北马方庭0.593938171501510水木华庭0.4541256810936自2011年1月至2012年9月，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5.59亿元，位列金石滩销冠地位。假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。第三部分 目前市场竞争项目情况波尔多庄园物业类型：独栋、联排价格：独栋2万保亿丽景山物业类型：洋房价格：0.88万远洋假日养生庄园物业类型：联排价格：1.1万金石天地物业类型：独栋价格：1.8万东方优山美地物业类型：叠拼、联排价格：叠拼1万，联排1.4万阳光地中海物业类型：联排价格：1.7万（户型较好，赠送近200平面积）君海物业类型：独栋、联排价格：独栋1.9-2.3万联排1.2万起楼盘名称地址开发商开盘时间占地面积容积率绿化率产权年限物业类型户型面积均价波尔多庄园金石滩黄金海岸龙山街以南400-813-0000转641502012-5-185200000.6243%40年独栋、联排160-270独栋20000金石天地金石滩快轨车站正对面0411-848011812009-10-16496150.655%70年独栋378-41918000东方优山美地金石滩国家旅游度假区金石路57号(0411)879066662010-7-1030000000.848%70年住宅，商业，别墅，酒店洋房87-128，；联排207450叠拼175185双拼500560 洋房8900叠拼10000，双拼、联排14000金石明珠金石滩国家旅游度假区龙山街与金石路交汇处87911111/879038882011-6-26200000146%50年花园洋房、独栋别墅洋房100-170独栋别墅251-310洋房7800，独栋别墅10000起阳光地中海金石滩枫叶国际学校东7772011-10-30855350.661%40年联排别墅216-28817000远洋假日养生庄园金石滩葡萄沟西侧0411-876123452011-6-254600000.840%50年合院别墅、联排别墅195-21811000保亿丽景山金石滩葡萄沟紫藤街0411-88036777