浅谈楼宇设备的维修保养.doc

浅谈楼宇设备的维修保养楼宇设备是指附属于楼宇建筑的各类设备的总称。设备管理是指按照一定的科学管理程序、制度和一定的技术管理要求，对水、电、电梯等设备进行的日常维修与养护。由于要管好设备，首先需要确定一个好的维修方式，那么选择什么样的维修方式来适应设备最合理的维护和检修呢？这是维修工作中一个重要的决策问题一、设备维修与管理应注意的问题1、以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备长期处于良好状态。2、对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”是指用好、修好和管理好重要的设备。“四会”是指物业管理维修人员对设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是指主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质。3、实行专业人员维修与使用操作人员维修相结合。以专业维修为主，同时提倡设备的使用操作人员参与日常的维护保养和进行部分的小型维修。 4、完善设备管理和定期维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡管理，合理制定定期维修计划。5、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。二、设备维修管理与类别 由于物业配套设备设施类型较多，因此，物业管理企业工程管理一般分设为几个专业班组，分别负责各项设备的运行、养护与维修，如强电组、弱电组、水暖组和综合组等。强电组主要负责发电、配电、供电系统及相应电器的保养和维修；弱电组主要负责电梯、消防系统、电视监控系统、通讯系统及广播系统的线路和相应设备的维护、修理；水暖组主要负责供水、排水、供暖、供冷和相应设备管理的运行、维护和维修；而综合组主要负责泥水、木器等综合维修工作。 目前对楼宇设备维修工程的分类尚无统一规定，一般可以分为以下几种：1、设备大修工程，指对设备进行定期的包括更换主要部件的全面检修工程。2、设备中修工程，指对设备更换少量零部件、进行正常的和定期的全面检修工程。3、设备更新和技术改造工程，是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用维护费提高或污染问题严重，为使其技术性能得到改善提高，降低使用维护成本进行的更新改造。4、设备日常零星维修保养工程，指对设备进行日常的保养、检查及排除运行故障而进行的维修。三、预防性维修方式的意义 所谓生产维修是一种以发展生产、提高效益为追求目标的最佳维修方式，其基本出发点是维修的经济性，这是一种与生产紧密结合的维修方式。它根据设备在生产中的地位、作用和价值大小，而采取不同的维修手段，以使设备能够得到针对性维修。当设备投入运行初期，物业管理企业的主要任务是使设备运转稳定化，而实现运行稳定化的主要手段就是采用预防维修，它是生产维修制的核心，其宗旨是有计划地把可能出现的故障和性能低下消灭在萌芽状态，主要包括两个内容：其一，为了事前发现和找出隐患而对设备实施的周期性检查；其二，将已找出的隐患及时排除或予以修理，使之复原，所以预防维修是设备的预防医学，即进行早期治疗。 为了提高设备维修效率，还要十分重视设备维修的规律。我们通过对各种维修方式的实绩记录进行统计与分析，并绘制出一些反映维修规律的曲线，从这些曲线中不难看出预防性维修的重要性。 一般来讲，设备在运行中，全过程大致可分为三个阶段：1、初期故障阶段：这个阶段发生的故障大多数是由于设备设计、制造、安装及调试的缺陷（应注意调整和改善维修）。 2、突发故障阶段：这个阶段发生的故障大多数是由于操作失误，一部分是设备本身的缺陷（应注意提高操作人员与维修人员的技能水平）。 3、磨损故障阶段：这个阶段主要是由于设备磨损引起的故障（应加强对设备的日常维护保养、预防性检查、计划维修和改善维修）。 采用不同的维修方式，所形成的曲线也不一样，且主要反映在磨损故障阶段，曲线有了明显的变化。由此可见，选择预防性维修方式意义深远。 四、楼宇供电设备的管理与维护1、供电设备管理的概念 供电设备设施的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范，对已验收并投入使用的供电设备，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术进行的管理和服务，以保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行，给辖区内的人们提供一个良好的生活环境。2、供电设备管理与维护的内容 供电设备管理的内容主要有供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理。其中供电设备的安全管理占有重要的地位。该项管理搞得好与坏直接影响着物业小区内的用电设备和人员的生命安全。其主要内容包括普及安全知识，使用安全用具，提高安全意识；供电设施工程建设安全管理；供电设备安全操作管理；供电设备过负荷的安全管理等。供电设备正常运行管理是供电设备安全可靠运行的保障。它主要包括：巡视监控管理，异常情况处置管理，变配电室的设备运行管理和档案管理等内容。供电设备的维修管理，是规范供电设备设施的维修保养工作，确保供电设备设施的性能良好地运行，其内容包括对设备经常性的养护和故障的修理等管理活动。通过对供电设备的管理，使供电系统达到以下基本要求：（1）安全。在电能使用中不发生设备和人身伤亡事故。 （2）可靠。满足用户对电能可靠性的要求，不随意断电。（3）优质。满足用户对电压和频率的要求。 （4）经济。使用费用要低。五、结束语 自上世纪80年代改革开放以来，城市建设蓬勃发展，到处都是高楼大厦。为了确保这些楼宇的正常运作，一个新兴的朝阳行业物业管理行业应运而生。物业管理为人们创造了安全、舒适、整洁、幽雅的生活、办公环境，这是众所周知、有目共睹的，也是能为人们所亲身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人们却了解