2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业.doc

2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1. 升值销售2. 项目建设策划3. 房地产品牌4. 战略5. 销售渠道6. 市场营销理论7. 撒网法8. 项目股权融资9. 房地产策划10. CS理念二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）1. 某商业铺面建筑面积250平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？2. 什么是收益还原法？其计算公式如何？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 新开楼盘的开价存在哪两种策略？2. 编制项目策划中期工作计划，应作哪些工作内容？3. 房地产价格测评方法有哪些？4. 怎样理解个人策划？5. 报纸作为广告媒体的优缺点是什么？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）如何区分咨询、策划以及计划？答案：一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）1. 参考答案：这是一种承诺所售房屋在一定时期内保证增值的售房方式。解题方案：掌握概念评分标准：回答出升值销售的定义得3分2. 参考答案：主要是根据企业自身的资源条件，确定项目建设的组织形式、建设时序、工程招标采购以及工程管理及经营方案。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：房地产品牌实以产品和服务为支撑、企业文化为内涵、以广告传媒为手段、标准化的视觉识别系统为标识的一种地产文化，解题方案：掌握概念评分标准：回答出工地形象包装的定义得4分4. 参考答案：战略是企业实现目标的方法和部署。它是企业在市场经济条件下，为实现特定目标，根据外部环境和内部资源，按照科学的程序和方法，做出的全局性、长远性的、持续性的总体谋划。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分5. 参考答案：是产品由生产者转移给消费者的途径。解题方案：从销售渠道的定义来回答评分标准：回答出销售渠道的定义得3分6. 参考答案：全面的市场营销应是以市场供求研究为基础，以顾客需要为向导，以协调社会、企业、顾客利益为核心，以战略策划、资源整合和策略运用为重点，以质量、品牌、文化、服务为支撑，强调产品的研发与生产，重视各种销售策略的综合应用。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分7. 参考答案：只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分8. 参考答案：是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分9. 参考答案：是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或某一个阶段进行预先设想与部署。解题方案：从房地产策划的定义来回答评分标准：回答出界面管理的定义得3分10. 参考答案：CS理念是顾客满意理念，使顾客满意的产品要素，一是产品的效用是否满足消费者的置业需求，二是产品的价格是否为消费者满意。解题方案：从CS理念的定义来回答评分标准：回答出CS理念的定义得3分二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）1. 参考答案：售价：30012（1-20%）250（1-8%）/10%1-1/（1+10%）30=6246432元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分2. 参考答案：1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。 2、计算公式： 项目售价=Ar11/（lr）n 式中：A-未来各年单位净租金 r-投资收益率 n-投资经营期限解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得3分，答对第二点6分，其中式子正确得3，字母注解正确各得1分，全部答对得9分3. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365Ra） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：（1）低开高走策略 （2）高开低走策略解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1.5分，全部答对得3分2. 参考答案：中期策划工作主要是 （1）根据市场调研的信息研讨项目经验战略 （2）建筑规划设计 （3）技术经济论证，为项目决策提供参考。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得3分3. 参考答案：（）市场比较法 （2）收益还原法 （3）成本估算法 （4）承购能力估算法解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得4分4. 参考答案：个人策划是以个人为主体进行的策划服务。这种策划类似于专家顾问，强调个人作用，以个人智慧和经验为项目决策提供顾问建议。由于某个专家的思维和视角相对单一，受自身的专业背景个从业经验的局限，其观点往往存在偏颇之处，因而，依赖于个体策划的项目在决策中所面临的风险相对较大。解题方案：理解掌握评分标准：全部回答对得6分5. 参考答案：报纸是传递信息的最重要的工具，是广告运用最多的媒体形式之一。其优点是 （1）读者面广、稳定、宣传覆盖面大； （2）信息传播快，时效性强，尤其是日报，当天即可知道；（3）空间余地大，信息量丰富； （4）便于查找。 （5）收费较低。其缺点是 （6）保留时间短，生命力短，形象表现手段不佳，感染力差，制作简单粗糙。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得6分四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：（1）不合理，未考虑新开发区地块的优势及其对不同项目的适宜性。 （2）新开发地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但新开发区也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。新开发地块如果环境较好，则适宜于高档住宅及休闲地产开发；如果环境较差，则适宜于普通住宅的开发。 （3）商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，位居商业中心或重要口岸；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是商圈繁华，服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。 （4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定解题方案：熟练掌握概念，灵活应用到实践评分标准：第（1）点3分，第（2）（3）点各4分，第（4）点3分，全部答对得14分五、论述题（15分，共 1 题，每小题 15 分）0. 参考答案：（1）咨询是利用准确的信息和丰富的经验，运用现在科学理论及有关专业知识，为项目的决策、实施与管理提供合理化建议的信息服务和智力服务。（2）策划是咨询服务中最具有创意的智力服务行为，是企业为实现某种目