香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格估价报告.doc

房地产估价评估报告Report of Real Estate Appraisal 项目名称：香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格评估报告委托单位：略估价机构：略估价人员：李娜 李扬 李慧霞 曹小雪 郑坤坤作业日期：2011/4/302011/5/28报告编号：略 目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、估价结果报告6（一）委托方（略）6（二）估价方6（三）估价对象6（四）估价目的7（五）估价时点7（六）价值定义7（七）估价依据7（八）估价原则7（九）估价方法8（十）估价结果8（十一）估价人员9（十二）估价作业日期9（十三）估价报告应用的有效期9五、香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格评估技术报告9六、附件（略）20一、致委托方函*： 受贵单位的委托，本公司估价人员于2011年5月24日对湖北三友房地产开发有限公司所属坐落于咸宁市温泉区香泉花园步行街房地产进行了实地查勘。估价人员结合委托方的估价目的，遵循估价的原则和估价程序，选用适宜的估价方法，并在依据委托方提供的资料、现场查勘的结果以及本公司估价人员的经验的基础上，确定估价对象在2011年5月24日于本报告的假设和限制条件下的商铺租赁价格为1653元/月，人民币大写壹仟陆佰伍拾叁元每月，以上结果的运用，请详细阅读本报告全文。此致咸宁*价格评估有限责任公司 法人代表：* 二0一一年五月二十五二、估价师声明我们保证，在我们的职业道德，专业知识和经验的最佳范围内：1.本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设条件的限制和影响。3.我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，对与该估价对象相关的各方面当事人没有任何的偏见，也没有任何个人利害关系。4.我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价 报告。 5.本公司估价师*已对坐落于咸宁市温泉区香泉花园步行街的房地产进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.估价报告使用方如发现本估价报告的文字或数字因校对原因出现差错，请及时通知本公司进行更正。注册房地产估价师：二0一一年五月二十五日三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1.本次评估假设在估价时点为2011年5月24日，估价对象为合法完整房屋。房地产其它权利诸如抵押权、典权等不存在；也不存在司法及行政机关的依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利和影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的的使用的其他情形。一旦本次评估假定条件下与事实不符，委托方应给予充分的考虑与重视另行评估。2.假设在估价时点为2011年5月24日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。3.本次估价中所需的资料来源由委托方提供，且假设委托方提供的资料均真实有效。4.本次估价以估价对象能持续使用为假设前提。5.本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。估价人员对估价对象的现场勘察仅限于估价对象在勘察日（2011年5月24日）的外观及使用情况，对被遮盖、未暴露、室内装修难以接触的部位，本评估报告假设这些部位均符合国家有关技术、质量、安全使用标准、验收规范，在有效使用期内均能正常使用。（二）估价的限制条件1.本估价报告的出具日期为2011年5月25日，有效期为六个月，随时间推移，本估价报告应作相应调整，甚至重估。2.本估价报告的结果是在本次特定的估价目的和用途下形成的，不适用于其他目的，若改变用途或估价目的，需另行评估。3.本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式对估价对象房地产价值的影响，也没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场结构和供求关系的变化以及遇有自然力和不可抗力等因素可能对房地产价格的影响4.本报告必须完整使用方为有效，因仅使用本报告部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担任何责任。估价报告使用者应充分关注本报告中的“房地产变现能力分析”、“风险提示”和“使用提示”。5.本报告仅供委托方、贷款银行和房地产主管部门使用，非为法律规定的情况，未经估价机构的许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。6.本报告的最终解释权为本估价机构。四、估价结果报告（一）委托方（略）（二）估价方名称：咸宁学院法定代表人：(略)地址：温泉区咸宁大道88号（三）估价对象嘉诚文具店是位于咸宁市温泉区咸宁大道1号香泉花园步行街内某商铺，产权属湖北三友房地产开发有限公司拥有，建筑面积为76，步行街北临鄂南高中，西靠学苑小区，距咸宁学院200米，东临近香泉花园小区，交通便捷，离客运中心约500米，附近公共配套设施齐全。该步行街建于2006年，水、电、卫齐全。该商铺坐西朝东，完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。（四）估价目的 评估出租价格（五）估价时点2011年5月24日（六）价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场月租金。（七）估价依据1. 国家和地方的法律、法规、司法解释、部门规章和所在城市的相关规定。2. 专业技术标准：房地产估价规范3. 估价人员掌握和搜集的资料。（八）估价原则1. 独立、客观、公正原则。2. 合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。3. 替代原则：要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4. 最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。5. 估价时点原则：房地产价格有很强的时效性，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值或价格。（九）估价方法近几年来，咸宁市房地产市场较活跃，估价对象所在的区域交易实例较多，故可用市场比较法作为第一种方法评估；又考虑到估价对象为收益性房地产，故也可用收益法作为第二种方法。结合本次估价目的、估价对象的用途，确定本次估价采用市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（十）估价结果根据估价目的和估价对象的特点，结合咸宁市房地产市场的状况，估价对象以市场收益法和收益法评估结果的算术平均值作为本次估价结果的确定。经评估，确定本次估价对象建筑面积76平方米，于估价时点2011年5月24日，估价对象在满足本估价报告的全部假设和限制条件下的评估价值为1653元/月，人民币大写壹仟陆佰伍拾叁元每月。（十一）估价人员李娜 李扬 李慧霞 曹小雪 郑坤坤（十二）估价作业日期2011年4月30日2011年5月28日（十三）估价报告应用的有效期本报告的出具日期为2011年5月25日，本报告的应用有效为2011年5月25日至2011年11月25日止。随着估价对象所在的房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。五、香泉花园步行街嘉诚文具店出租价格评估技术报告（一）房地产实物权益状况因素分析1.香泉花园步行街为一栋两层框架结构商业用房。其嘉诚文具店位于第一层，建筑面积76。 2.装修情况为：普通装修。因装修时间较早，装修部分有不同程度的损坏。3.香泉花园步行街2006年建成，湖北三友房地产开发有限公司拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权，土地使用年限截止至2055年。 （二）区位状况因素分析香泉花园步行街位于咸宁市温泉区咸宁大道特1号，估价对象西临学苑小区，处于咸宁大道与贺温路之间，周边有鄂南高中、咸宁学院、香泉花园小区等大型物业。随着近几年的建设开发，周边大型物业较多，交通便利。（三）市场背景分析：影响房地产价格的一般因素主要指影响城镇房地产总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括城市经济发展水平、产业税收政策、人口与城镇发展、土地利用规划及计划等。考虑到估价对象所处位置，处于人口流动量较大，位置较优越，租金基本上逐年增长，并考虑到本市目前房地产市场的发展趋势，通过预测，估价对象市场前景较好。（四）最高最佳使用分析：最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。根据估价的合法性和估价目的，估价对象现用途为商业，估价人员确定现用途为估价对象的最高最佳使用途径。（五）、估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下： 1根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，本估价报告采用市场比较法，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整，求取估价对象房地产比准价格。2根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系经营用房，具有收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。3对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象租赁价格。（六）、估价测算过程市场法1、选取可比实例：项目实例一实例二实例三实例名称北极星饰品店转角服饰店尊贵运动休闲专卖店交易日期2010.52010.62010.4租赁期限331交易情况正常正常正常租赁面积（）607680付款方式先付后用，一年付一次先付后用，一年付一次先付后用，一年付一次税费负担出租人出租人出租人，修缮责任承租人承租人承租人租赁单价（元/月）2000180018002、租赁价格内涵的统一，建立可比基础为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税费负担、修缮责任等方面进行修正。租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为：租赁期限越短，租赁价格越高，租赁期限越长，租赁价格越低。但也有例外，主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。由于该类租赁价格的内涵更加复杂，小组在评估时选取的可比实例均为在租赁期限内不变的。付款方式对房地产租赁价格的影响一般为：一年内付款的次数越少，承租人付款的压力越大，月租赁价格相对较低。税费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正。房产税税率为租赁价格的12%。设估价对象的各项因素指数为100，通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见下表：租赁价格内涵因素分析比较表因素估价对象实例一实例二实例三租赁期限100105105115付款方式100100100100税费负担100100100100修缮责任100100100100根据以上各项修正，建立租赁价格的可比价格基础可比实例租赁价格可比实例租赁价格（元/月）租赁期限修正付款方式修正税费负担修正修缮责任修正可比价格基础（元/月）一2000100/105100/100100/100100/1001904.8二1800100/105100/100100/100100/1001714.3三1800100/115100/100100/100100/1001565.23.估价计算（1）交易情况修正可比实例一、二、三均为正常交易，交易情况无需修正，故可比实例A、B、C交易情况修正系数分别为100100、100100、100100； （2）交易日期修正可比实例一、二、三均为近期交易案例，而近期内房地产（商业）无大波动，故可比实例A、B、C交易日期修正系数分别为l00100、100100、100100；（3）区域因素修正 因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如地段、交通通畅程度，繁华度，周围配套服务设施，环境状况等各有不同，所以应将其修正。可比实例一地理位置比估价对象优，可比实例二虽然位于小巷内，但和估价对象比综合位置相当，实例三位于与估价对象同一步行街。实例一和二更接近大学，且处于咸宁市主干道咸宁大道上，客流量大，商业繁华度比估价对象好。因可比实例相对于估价对象在外部环境方面没有差别，所以不需要修正。可比实例二位置一般，地理位置比估价对象差。设估价对象所在位置的区域因素指数为100，通过列表分析如下：区域因素比较表比较因素估价对象实例一实例二实例三地理位置一般较好一般一般繁华程度一般较繁华较繁华一般交通状况 良好良好良好良好服务设施 较好较好较好较好基础设施完善度完善完善完善完善环境因素 良好良好良好良好区域因素比较表区域因素估价对象实例一实例二实例三地理位置100105100100繁华程度100110105100交通状况100100100100服务设施100100100100基础设施完善度100100100100环境因素100100100100综合得分100115105100（4）个别因素修正 因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如位置、装修、建筑结构等方面的差异，从而产生的价格差别。可比实例与估价对象建造年份、装修方面和建筑结构相当，但位置有所差别，实例一的位置最优，其次是实例二，再次是实例三和估价对象。设估价对象所在位置的个别因素指数为100，通过列表分析如下：个别因素估价对象实例一实例二实例三位置一般非常好较好一般成新9成9成9成9成装修档次一般较好一般一般建筑结构框架框架框架框架个别因素比较表个别因素估价对象实例一实例二实例三位置100110105100成新100100100100装修档次100105100100建筑结构100105100100综合得分100120110100（5）价格计算根据以上各项修正，比准价格计算如下表：可比实例租赁价格（元/月）租赁情况修正租赁日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格（元/月）一1904.8100/100100/100100/115100/1201380.3二1714.3100/100100/100100/105100/1101484.2三1565.2100/100100/100100/100100/1001565.2由于上述三个比准价格比较接近，所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。 则估价对象的房地产租赁价格为：（1380.3+1484.2+1565.2）/3=1477元/月收益法计算过程1.先用市场法求取该商铺的转让价格选取可比实例比较项目实例一实例二实例三实例名称E百度饰品店中国移动代理店万家药店坐落香泉花园步行街香泉花园步行街香泉花园步行街交易日期2010.32010.52010.3交易情况正常正常正常建筑面积（）747480成交单价（元/）3400330036002.估价计算（1）交易情况修正可比实例一、二、三均为正常交易，交易情况无需修正，故可比实例A、B、C交易情况修正系数分别为100100、100100、100100； （2）交易日期修正可比实例一、二、三均为近期交易案例，而近期内房地产（商业）无大波动，故可比实例A、B、C交易日期修正系数分别为l00100、100100、100100；（3）区域因素修正 因可比实例相对于估价对象同处于同一步行街所有在外部环境方面没有差别，如地段、交通通畅程度，繁华度，周围配套服务设施，环境状况等相同同，所以不需要修正。（4）个别因素修正因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如位置、装修、建筑结构等方面的差异，从而产生的价格差别。 可比实例与估价对象建造年份、装修方面和建筑结构相当，但位置有所差别，处于步行街中心位置的实例一位置最优，其次是实例三临贺温路，最后是处于楼梯下方实例二。设估价对象所在位置的个别因素指数为100，通过列表分析如下：个别因素比较表个别因素估价对象实例一实例二实例三位置10010598101成新100100100100装修档次100100100100布局100110100100综合得分100115981013.价格计算根据以上各项修正，比准价格计算如下表：可比实例成交价格（元/.月）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格（元/.月）一3500100/100100/100100/100100/1153043.5二3300100/100100/100100/100100/983367.3三3600100/100100/100100/100100/1013564.4由于上述三个比准价格比较接近，所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。 则估价对象的房地产单价为：（3043.5+3367.3+3564.4）/3=3325元/估价对象的房地产转让价格为：3325*76=252 700元（取25.3万元）2.收益法测算房地产的月租赁价格（1）年净收益的确定：年净收益=有效毛收入-运营费用年总收益假设该商铺月租赁价格为X元，因为求取的是中长期房屋的月租赁价格，空置率设定为0。则年总收益为：X12=12X运营费用(年总支出)运营费用包括维修费、管理费、保险费、税金。（1）年维修费：按年收益率的3%计算。年维修费=12X3%=0.36X（2）年管理费：规定房屋出租方按租金的3%缴纳房屋租赁管理费。 年管理费=12X3%=0.36X（3）年保险费:按年收益