按揭贷款业务流程教案.doc

课题名称按揭贷款业务流程授课时数2教学目标1、认识什么是按揭贷款2、熟悉房地产按揭业务流程教学重点房地产按揭业务流程教学难点还款方式、按揭需提供的材料教学方法讲授；讨论；实践；主题活动；案例；图文比较分析；任务驱动法行为导向法；其他 课型理论教具(含电教设备)授课 后 记教学内容一、按揭贷款的认识（1）定义：按揭贷款就是购房者以所购住房的房屋产权做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务理解:一是，有规定的分期，在分期付款阶段房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。二是，按揭售楼涉及三方债务关系即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。 （2）按揭贷款与抵押贷款的区别：性质不同，按揭贷款以房屋产权一作为抵押，而抵押贷款以房子作为抵押 抵押贷款其利率比普通房屋按揭贷款高，周期要短。两者贷款的目的不一样，一个是国际上种通行的房产销售方式，一个是消费贷款，是但在分期付款和按期还款履行这点上殊途同归，完全一致。提问：按揭贷款没付完的房子可以做抵押贷款吗？ 回答：可以办理二次抵押贷款,先提供基本资料报银行审批,批下来之后把欠银行的钱还上,去房管局彻销抵押登记,然后再抵押给另一家银行,银行拿到他项权利证后放款。二、房地产按揭业务流程-重点（一）、选择房产 置业顾问给购房者做置业计划，购房者根据个人资金状况选房。开发商在指定银行办理了开发贷款，以保证按揭贷款的顺利取得。 （二）、办理按揭贷款申请 置业顾问向购房者介绍按揭贷款的流程和注意事项，签订委托代办合同，购房者填报按揭贷款申请书。 （三）、签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订商品房预售、销售合同,付清首期款。（四）办理按揭贷款签约 1、弄清客户按揭贷款类别和还款方式-难点借款类别有商业贷款、公积金贷款、组合贷款（前两者的组合）还款方式有等额本息还款和等额本金还款等额本息还款还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 等额本金还款即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。对比如图借款类别 贷款额执行利率月供（20年）总利息还款方式商业50万 6.8% 3816.7元416007.44元等额本息公积金50万4.7% 3217.48元272195.32元商业50万6.8% 首月4916元，以后促月递减341614.37元等额本金公积金50万4.7% 首月4041元，以后促月递减235973.17总结：等额本息还款相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人。等额本金好处在于利息少，但期初还款压力大。2、购房者提交的办理按揭的材料-难点“借款人”需要提供的资料（以下材料夫妻双方都要）（1）身份证（二代身份证要正反两面都要复印）-复印件（2）户口本（一整本都要复印、尤其是户头）-复印件（3）户籍证明-原件 （4）婚姻证明（结婚证、离婚证，夫妻双方的都要复印）-复印件 （未婚的要到民政部门开具证明，并提供原件）（5）房产证明（房产证、土地使用证、购房合同等等）-复印件（6）资信证明-复印件银行存折（流水）、大额存单、其他房产（7）收入证明-原件（由银行提供固定“收入证明”模板，由客户所在的单位盖上行政公章，夫妻双方当月的收入要达到月供的1.5倍以上）。（8）首付款证明3、银行审核其合法、真实、可行性，评估，向借款人作正式答复。答复的内容是否同意贷款和贷款额度。贷款最高额度：首套房70%，贷款利率为基准利率6.8%二套房40%，贷款利率为为基准利率6.8%的1.1倍即7.48%4、购房者与发展商和银行签订楼宇按揭抵押贷款合同明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。 合同样本见P107.注意事项：借款人夫妻双方都要携带身份证、户口本、结婚证的原件到银行面签，到时有公证处的工作人员要查看以上证件的原件。（五）办理过户手续交契税、维修基金（一手房）、印花税、预告登记费（六）、办理抵押登记 三方持楼宇按揭抵押贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。 （七）银行放贷和购房者每月还款银行一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。购房者按签订的楼宇按揭抵押贷款