房地产项目策划三要素.doc

房地产“三要素策划法”在尚隆地球村项目的精彩运用一、 什么是“项目策划三要素”房地产策划就是写议论文，两者有异曲同工之妙。众所周知，议论文有论点、论据、论证这三要素。论点鲜明、正确，文章才有可能做好。论点错误，全文皆错。找到了论点后则要找到一些论据来支撑它，否则没有说服力。论点论据俱全，则要有机利用适当的写作手法予以论证，达到说服读者之目的。与写议论文一样，我认为房地产策划也有三要素，即异点、支点、合点。实际上，“三要素策划法”的推出，能够为房地产策划提供一个工具，使得策划工作有了一个清晰的思路和演绎方法。（一）选准异点让消费者看清我何谓异点？一言以蔽之，异点就是本项目与其它同类项目不同的个性和独特的定位。它与广告学上的USP（Unique Sales Propsition 独特的销售主张）类似。在成熟的房地产市场中，异点是否正确，在很大程度上已决定了项目的成败。尚隆地球村的异点则是“地球”，即国际化生活方式和生活环境，表达的是“世界和平，四海一家”的居住理念。 要发掘“异点”并非容易，它是策划人加工了自身综合知识并充分利用项目自身特点的结果。“异点”一经确定，即成为项目的核心策略和Big idea（大创意），它是支点与合点的决定因素。（二）选好支点让消费者相信我何谓支点？房地产的支点是表现项目异点的支持性元素，是异点存在的证据。它通常是独特的人文景观建筑、配套设施和具有某种文化特性的生话方式设计。“异点”的推出可能会引起公众的注意，但决不能简单的只凭某个异点吸引消费者。必须提供足够的支点来证明异点的存在，从而让消费者相信异点。可以说，支点是极为重要的购买诱因，是实现消费者从注意到产生购买欲望的主要因素。尚隆地球村的支点绝了。当我们提出异点时，名列国家一级资质开发商（武汉仅有七家）行列的客户单位的负责人果然以消费者口吻问我：“凭什么相信你这个地球村？”在此之前，我仔细研究了已有的资料。看到了规则草图上小区中间有一个大圆形花园，我问：“你们这个花园准备怎么办？”客户说：“还不是搞一些花花草草。”我脑中“火花”冒了一下，说：“这样吧，你们把世界上大多数国家的国花种进来，分别插上中英文对照的标志牌，这不就成了万国花苑？”客户笑了：“真服了你！”但他们担心代价太大。我说：“英美国花是玫瑰，荷兰国花是郁金香，泰国国花是睡莲，只要不选名贵花种，肯定便宜。因为任何国家的国花都是随处可见的而并非珍稀物种。”客户频频点头。一个有力的支点就这样诞生了。随后我们又提出，小区大门内建一个和平广场，一个钢筋混凝土做成的“地球”后面是两块巨大的铜板，上面铭刻着中英文对照的联合国宪章引言部分：“我联合国人民，同兹决心，欲免后世再遭今代人类两度身历惨不堪言之战祸-集中力量，以维持国际和平及安全-”这铮铮誓言，表达了世界人民追求和平与安宁的深切愿望。湖北方言 “不可更改的”通常说成“上了铜板册的”。此“支点”有力地表达了异点深含的理念。另外，“地球村”中还有世界诗歌（及节选）百首的中英文对照，刻在休闲道两旁的环艺小品和石碑上，形成了“世界文学走廊”；“西班牙斗牛士”、“印地安人酋长”、“天竺少女”、“莎士比亚”、“掷标枪的澳大利亚土著”等公众熟知且特别有个性的九个民族代表人物形象雕像组成了“世界民族群雕”，当然，中华民族始祖“黄帝”也置身其中。置有世界各国国旗的“国旗馆”、荷兰式大风车，都生动地向人们讲说着异点。项目原有规划图中，花园中有一个水塔，无疑有碍于“万国花园”形象，我则建议将它移位，稍加包装，就成了著名建筑微缩“科威特海水净化塔”。我得知原规划有个六班幼儿园，当即建议招聘两个高水平英语教师，改成“双语幼儿园”。在方案评审时，原已对规划修改了6次的轻工部第四设计院专家一改早已不耐烦了的心情，真诚地对我们说：“你们给我们带来了新观念。”评审会上，我总结说：“各位，如果房屋的位置、硬件都相同，你想买别的住宅还是想在地球村定居呢？”专家们都说，如果早已在尚隆地球村旁居住，也会经常来一饱眼福。中国建筑工程三局设计院一位工程师说：“我见过许多资料，偶尔在小区中搞点西洋风格小品的小区是有的，但如此系统、如此有力地表现国际化生活环境和居住理念的小区我不曾见过，尚隆地球村是中国住宅策划与开发的突破”。合点让消费者喜欢我找到优良的“异点”和“支点”之后，需要运用整合营销传播手段来对它们进行有机整合。因此，所谓“合点”，就是将支点与异点融为一体并进行传播的策划过程。其基本要求是手法表现的内在逻辑性和运作的顺序化，其目的是不断增强品牌的亲合力，吸引和说服消费者购买。合点的常规手段有广告、公关、促销活动、新闻炒作及这些手段的综合体和变体。一般而言，一个新的房地产项目的合点过程可以分为启动期、承顺期、转折期、合成期四个阶段。不能一概而论。通常，在启动期最好动用公关和精美的户外（围墙）广告。如有条件，在土建同时把项目主要支点先建成，让项目自已说话。这从根本上能节省推广费用。启动期大推媒体广告会造成不必要的浪费。承顺期一般在开工预售和已有部分建筑封顶时，这时可以打出大幅报纸广告，辅之以大力度新闻炒作。转折期一般