估价的假设和限制条件.doc1.doc

估价的假设和限制条件一、 估价的假设前提 我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： 任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。 存在自愿销售主，不考虑特殊买家的额外出价。二、 未经调查确的卖认或无法调查确认的资料数据 根据国有土地使用证（市东涉外用(99)字第XX号）、北京市城镇国有土地使用让合同（京房地出让合字(95)XX及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。 地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。 对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的(市东涉外国用（99）字第XX号)、（北京市城镇国有土地使用权出让合同】（京房地出让合字(95)第XX号）（估价对象属于停建工程因此没有办理房屋所有权证）等文件复印件予以界定，产权人为北京XX有限公司。 建筑面积、土地使用权面积、分别以委托人提供的(XX测绘技术有限责任公司2004年12月30日)、有土地使用权证市东涉外国用(99)字第XX号）记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，报告结果应作相应调整。 关于他项权利的披露。根据（市东涉外国用（99）号字第XX号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15 000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。三、 估价中未考虑的因素及一些特殊处理 本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果应予充分考虑。 估价对象至今只取得了1996年的主题验收合格文件，尚未办理房屋所有权证，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。 根据国有土地使用证（市东外国中用(95)字第号XX号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第XX号）和建设工程规划许可证（ (95)规建字XX号）记载，XX区XX大街XX号院土地用途为商业办及公寓，总出让金5 396.85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45 910m2。由于北京XX有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1 175.5，3/m2并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。 由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。四、 估价的限制条件 本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，改价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。 本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。 委托人和北京XX有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门和适合查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完