2011年成都南延线写字楼分析.doc

南沿线写字楼分析报告一、简介假如将整个城市看作生命体，成都的心脏就是天府广场，而人民南路延线无疑将成为搏动整个城市的经济大动脉。到目前为止，短短十几公里的人民南路延线已经完全形成了一个以高级商务为核心，高档消费作为其配套的城市经济的动力核心，它的经济辐射能力不仅是四川，大多入驻中轴经济圈的世界知名企业在自身当量和经济影响力上已经覆盖了整个西部地区。二、南延线写字楼在成都市的占有量成都的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）随着南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，人民南路沿线以及东大街周边区城将成为未来写字楼聚集的区域。南延线是政府重点向南打造的F-CBD商务区 ，有多个总部项目在建，已形成了以市政办公、金融后台中心、国际孵化园,高新产业为背景的国际化“天府新城” ，“天府新城”是政府重点向南打造以、商务城南、国际 城南、时尚城南、科技城南、宜居城南为主，未来商务氛围成熟。大量跨国企业、知名公司、国际性驻蓉机构、豪华酒店、高档百货公司、甲级写字楼这里是成都人民南路延线，代表了成都甚至西部最高档的商务配套。由于人民南路延线正处于整个城市的中轴线上，为了将城市中轴线上兴起的独特高档商务经济与其他区域经济区分开来，同时比较准确地表达出其核心地位和城市价值，我们形象的描述其为“中轴经济”。 成都市区2011年1月-7月办公物业总计供应426万平米，其中人民南路沿线供应277.4万平米，占总量的65%。（详见下图表）楼盘名建筑面积（平方米）销售情况Wi-熙54000在售红星国际135072在售华宇蓉国府27106在租仁恒置地广场212482在租航天科技大厦117904在租火炬时代37000在售城市春天8号231729在售花样年福年广场180167在售奥克斯广场600000在售曙光国际97338在售东方希望中心260000在售卡斯摩广场163688在售保利中心159625在售西物慧鼎58946在售中铁西城700000在售万通红墙国际70835在售白金瀚宫国际大厦65000在售西部谷智1040000在售大陆国际49888在售合计4260780/二、南延线写字楼市场需求情况及分析（1）科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南，作为高新区天府新城的五大定位，“商务城南”仅排在核心定位“科技城南”之后，可见其商务价值之重要。事实上，众多知名企事业单位，如成都海关、中国联通、四川广电等都已落户。随着高新区金融后台服务中心的不断完善，城市财富与商务中心不断向南延伸，高新区高起点的规划及资金大量投入，世界500强如联想、和记黄埔 等纷纷入驻，其商务气息已经相当浓厚。城南的未来十分乐观，在不久的将来甚至三五年，依托国际城南日益浓郁的商气，以及高新区大力发展区域商务带来的巨大提升力，高新区与中心老城区在城市地位上的逐渐拉近，其商务价值将得到全面兑现。2010年10月，伴随着地铁1号线开通，高新区商业化进程更是急剧升温。高新区作为成都市的高新科技商务区，本身极具发展活力，更是由于随着城市副中心的定位、人南金融商务区的形成，以及周边配套的不断完善。未来成都的黄金商务线也将顺势南移，这里必将成为继中心商务区后又一高端写字楼集中区域。（2）成都市今年上半年1-7月南延线地区共发售写字楼13个，面积277.4万平米.其中一环内占4个（紧临春熙路、电脑城商圈），二环内1个，三环内1个，绕城内4个，绕城外2个，高新区占的比总多.南延线楼盘中大部分的单价都已近过万，说明城南线需求量大。（详情表如下）/楼盘名销售情况物业类别物业地址建筑面积（）标准层/开间面积（）售价（/元）物业费（元/.月）车位环线位置物业级别装修情况所在区域开发商物业公司1 Wi-熙在售 酒店写字楼春熙路南口与东大街交汇处（西南书城旁）5400020-200最低19000/500一环内甲级精装锦江区成都万立豪投资管理有限公司 /2城市春天8号在售标准写字楼益州大道北段388号 2317291815均价130002.51498三环内甲级毛胚、公共部分精装高新区成都嘉隆利地产有限公司 成都仁和春天物业管理有限公司3花样年福年广场在售标准写字楼英华南路299号180167/均价1400081267绕城外甲级公共部分精装高新区成都市诺亚舟实业有限公司 深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司 4奥克斯广场在售标准写字楼民丰大道西段(地铁1号线孵化园站、新市政府旁)600000/最低1600083374绕城内甲级公共部分精装修高新区奥克斯地产 戴德梁行5曙光国际在售标准写字楼天晖中街56号973382800均价13000/620绕城内甲级公共部分精装修高新区成都曙光现代物流投资有限公司 /6世豪广场苹果之城在售标准写字楼元华路与德赛二街交汇处76827430-800待定2.33299绕城外乙级毛坯高新区成都金怡源房地产开发有限公司 /7茂业中心在售商业综合体天府大道北段28号3486664492均价15000/1310绕城内甲级公共部分精装修高新区成都崇德投资管理有限公司,成商集团 /8中汇广场在售标准写字楼人民南路三段1号565201300均价2000018700一环内甲级毛坯武侯区成都瑞安汇源房地产有限公司 第一太平戴维斯9特拉克斯国际广场在售标准写字楼天府立交东侧797121058均价1300015604绕城内甲级公共部分精装修高新区特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司 戴德梁行10华宇蓉国府在租标准写字楼人民南路四段12号271061326均价135元/平方米.月18809二环内甲级毛坯,公共部分精装修武侯区成都华宇业瑞地产开发有限公司重庆华宇物业管理有限公司成都分公司11仁恒置地广场在租标准写字楼人民南路二段红照壁2124822000最低价170元/平方米.月22700一环内甲级精装修,公共部分精装修青羊区新加坡仁恒置地 仲量联行12航天科技大厦在租标准写字楼新光华街1号1179042300最低价130元/平方米.月22406一环内甲级简装修,公共部分精装修青羊区四川航天科技集团仲量联行三、代表性楼盘“奥克斯广场”.奥克斯广场是集铂金酒店，6A写字楼，总裁公寓，国际公馆，大规模商业为一体的高端城市综合体。总占地80亩、总建筑面积56万方，并且也是成都首个引入HILLS理念的实践者.奥克斯广场位于成都市政府重点打造的天府国际新城核心区域内，在天府大道南延线以西，益州大道以东，毗邻成都市政府。奥克斯广场是成都首个中央CBD地铁上盖物业，实现地铁无缝接驳。其商业总体量占到了项目体量的30%-40%左右。商业总体约20万方.,地下负一楼与地铁出站口无缝接驳，其商业价值无可估量的。建成后将会成为成都新中心的地标性建筑。紧临天府大道和益州大道；15分钟到达双流国际机场；到火车南站和成绵乐城际高速仅3分钟车程；多条公交线路直达项目，26路、84路、102路、115路、118路、501路、，奥克斯集团创于1986年，现拥有总资产122亿元、员工2万名，产业涵盖电力、家电、通讯、地产、医疗、投资六大领域，并在宁波、南昌、天津、上海、深圳、东莞等地建立七大产业基地。奥克斯地产名列中国百强，具备国家一级开发资质，年开发面积200余万平方米，已从住宅地产延伸至商业地产、旅游地产、酒店地产等领域，项目分布宁波、上海、南昌、天津、成都、长沙、无锡等地，具备较强的综合开发与运营能力。约60万方旗舰综合体，助力鼎级商务平台奥克斯广场6A超甲写字楼除了拥有国际城南的黄金地段，更享有约60万方旗舰级综合体奥克斯广场带来的丰富自身配套。奥克斯广场集总裁公寓、国际公馆、名店中心、超五星级温德姆至尊酒店于一身，以HILLS之上的超凡配套助力非凡办公体验。同时，奥克斯广场拥有的高端商业配套：超五星级温德姆至尊酒店、各知名品牌旗舰店、近万平米的IMAX动感影院、百米风情步行街这些领导国际城南的高端商务配套，都注定了奥克斯广场将成为辐射成都全域的商务中心、商业中心，也给予奥克斯广场6A超甲写字楼投资价值的迅速增长以坚实的保障。奥克斯广场6A超甲写字楼热卖现象解析之三大核心优势缔造国际城南金融城新市政府旁的商务地标“地段，地段，还是地段，”作为地产界的金字箴言，无时无刻不在告诉开发商和购房者地段的重要性。而一个真正叫好的地段，必须要位于城市中心位置，拥有完善的交通体系，同时是高端物业聚集地、商业集聚地、办公集聚地。随着国际城南大板块的日渐醇熟，众多