2017“新一线”城市及各类物业发展前景1207v2.pptx

此报告仅供客户内部使用 未经易居 中国 企业集团书面许可 其它任何机构和个人不得擅自传阅 引用或复制 2012年5月 新一线 城市及各类物业发展前景 丁祖昱博士易居 中国 企业集团首席执行官上海易居房地产研究院副院长2016年12月 一 城市市场发展的 新趋势 2 从2016年1 10月商品住宅成交总量TOP10的城市来看 TOP10中二线城市占比9成 且较近两年同期全部大幅上涨 其中郑州和天津超过2015年同期成交量的8成 从商品住宅成交金额TOP10的城市来看 上海 北京仍分列前两位 但杭州 南京 天津等二线城市较2015年同期涨幅均在100 左右 过去两年增速两倍于京 沪 深等一线城市 市场规模 二线城市已是市场主力 且增速两倍于一线 数据来源 CRIC2016 2016年1 10月重点城市商品住宅成交面积及成交金额TOP10情况 单位 万平方米亿元 注 重庆为商品房数据 3 4 豪宅 北上深仍为豪宅成交聚集地 杭州 南京 天津等异军突起 2016年豪宅市场迎来井喷 主要集中在一线及热门二线城市 上海 北京和深圳更是豪宅聚集地 南京 天津 厦门等多市豪宅成交显著放量 其中南京 天津千万豪宅成交600余套 同比涨幅超200 1 10月部分城市总价1000万以上豪宅成交套数 数据来源 CRIC2016 1 10月部分城市单价5万以上豪宅成交套数 1 10月部分城市单价10万以上豪宅成交套数 5 房价 深 沪 京房价稳居前列 热点二线房价涨幅领先 2016年前9月 深圳房价同比涨幅依旧高居榜首 上海北京紧随其后 二线城市中 厦门 苏州 合肥 东莞房价快速上行 同比涨幅均不低于30 三 四线城市方面 在核心城市辐射效应下 大厂 昆山房价上涨速度较快 其中大厂房价同比涨幅达到了30 全国 顶豪 项目房价变动不大 目前仍然只有北京 上海等五市最高价突破10万元 平方米 如上海最高单价项目平均售价仅同比增长6 仍未突破20万元 平方米大关 表 2016年1 10月商品住宅成交均价排名TOP20城市 单位 元 平方米 数据来源 CRIC 截止到2016年10月 一二线城市库存水平都有明显下降 上海 合肥等不足200万平方米 南京 南昌 宁波 福州等不足300万平方米 热点城市如郑州 合肥 南京 杭州等消化周期3个月左右甚至更低 库存去化能力远超京 广 深等一线城市 并与上海看齐 6 库存 热点二线城市库存去化能力赶超一线城市 数据来源 CRIC2016 注 消化周期 期末库存面积 前3月商品住宅成交面积月平均值 截止到2016年10月末36个一二线城市商品住宅库存情况 单位 万平方米 月 7 从成交建面TOP20城市看 TOP10靠前的都是二线城市 三 四线仅常州 佛山和盐城入榜 从成交金额TOP20城市看 南京 杭州 天津 苏州等热点城市同比增幅均超过100 成交金额同比增速明显快于成交面积增速 土地市场 热点二线已是企业争夺的成交主力场 多市成交金额倍增 2016年1 10月土地成交面积 金额TOP20城市情况 数据来源 CRIC2016 8 土地价格 深圳地价居首位 5个二线城市平均地价已破万 1 10月 包括深圳 厦门 上海在内的8个一 二线城市楼板价突破1万 平方米 深圳楼板价更是突破2万 平方米 热门二线城市土地市场持续高热 厦门 苏州 南京和合肥土地溢价率都接近或超过100 其中合肥溢价率高达238 东莞 无锡 泉州等三四线城市土地市场明显转暖 溢价率均超100 表 1 10月40个重点城市楼板价 土地溢价率排行榜 单位 元 平方米 数据来源 CRIC2016 9 地王数量 合肥 杭州 南京上海 天津等地王 汇聚 1 10月 全国共计成交了272宗地王 集中分布在36个城市 合肥 杭州 南京 上海和天津地王数量都在20幅以上 26个城市地王平均溢价率超100 东莞溢价率最高达455 竞争激烈程度可见一斑 表 1 10月各线城市地王成交幅数排行榜 单位 万平方米亿元 数据来源 CRIC2016 图 1 10月全国总价 单价地王幅数 二 新一线 城市划分体系 10 11 城市投资价值指标体系 南京 杭州高居前列 从房地产 企业竞争 经济基本面 城市基建等四大维度进行建模分析 南京 杭州 苏州等市最终得分排名较高 城市投资价值指标体系 城市投资价值得分排名 12 投资城市初选 南京 杭州 苏州等9市更具投资价值 结合建模排名及分项指标来看 南京 杭州 苏州等9市投资价值更佳 人口导入能力较佳 市场供不应求 基建快速发展是这些城市的共有特征 城市投资价值得分排名 9市优势分析 注 如未注明 单位为万平方米 元 平方米 亿元 13 行业健康度 南京 郑州 合肥消化周期不足三个月 从房地产行业指标来看 南京 杭州等排名在前列的城市行业健康度更佳 不仅成交规模较大 房价增速相对较快 市场供求风险也明显小于其他城市 房地产行业指标 数据来源 CRIC 注 篇幅所限未全部列出 天津库存数据为市内六区加环城四区 14 企业竞争 50强在天津的进驻数量最多 在苏州的土拍市占率最高 在50强房企进驻数量超过30家的城市中 以这些企业拿地建筑面积划分 只有长沙的50强房企拍地建面小于900万平方米 交易量最大的成都甚至达到了1783万平方米 企业竞争指标 2015 1 2016 10 数据来源 CRIC 注 圆圈越大 代表50强房企拿地面积占全市的比例越大 15 需求基数 苏州人均收入 人均生产总值均居首位 17市常住人口已经突破700万 大多数城市人口基数足以支撑行业发展从收入指标来看 共有5座城市人均可支配收入突破4万元 苏州更是突破5万元 2015年人口总量与人均指标 万人 元 数据来源 CRIC 注 篇幅所限未全部列出 16 城市基建 南京轨交交付里程数最长 武汉在建量最大 至2015年底 样本城市中共有17市开通了轨交 南京以224公里高居榜首 重庆以202公里排在次席 从在建量来看 共有13市超过100公里 其中武汉以193公里的里程数位居第一 2015年二线城市城市轨交在建与交付里程对比 公里 数据来源 中国城市建设统计年鉴 三 新一线 城市各类物业发展 17 第一梯队 杭州 南京 天津 18 19 住宅 2017年杭州 南京 天津成交量将明显回落 房价上涨仍旧可期 2016年1 11月杭州 南京 天津豪宅成交套数 2016年1 11月杭州 南京 天津地王成交数量 2014年 2016年11月杭州 南京 天津商品住宅成交面积 单位 万平方米 豪宅 豪宅市场迎来成交高峰期 成交量同比增长显著 1 地王 土地市场持续高热 地王数量都在20幅以上 2 受制于限购 限贷政策持续发力 2017年杭州 南京和天津成交量下滑已是大概率事件 改善性乃至豪宅需求持续释放 并且土地市场持续高热 地王数量稳居市场前列 房价犹存较大的上涨压力 数据来源 CRIC2016 商业 市场严重供过于求 存量过高抑制市场 量价上涨 天津 南京 杭州近2年商业市场呈现严重供大于求 南京 天津目前市场供求比仍未2 1 未来存量风险正在加剧 年成交量不超过100万平方米 价格上 城市发展规划和重大城市活动带来的利好逐渐被市场消化 继续上涨支撑力不足 未来价格以稳为主 天津 南京 杭州商业供求比 天津 南京 杭州商业成交均价 单位 元 平方米 天津 杭州 南京 G20 亚运会 京津冀一体化 江北新区 住宅市场回暖 带动酒店式公寓价格上涨 持续 持续 衰退 未来 量价平稳 存量过大 量跌价平 量稳价平 数据来源 CRIC2016 办公 供应过量 空置率较高 后期以去库存为主 整体来讲 南京 杭州 天津办公市场市场整体出现供过于求的现象 巨大的供应量将使得办公产品空置率继续保持在较高水平区间 后期已去库存为主 2013 2015年杭州季度销售型写字楼供求比走势 万平方米 南京办公市场2011 2015年度成交均价走势 万平方米 元 平方米 天津销售型办公年度成交区域分析 南开 东丽 和平 塘沽 河西 南开 西青 塘沽 数据来源 CRIC2016 第二梯队 武汉 成都 重庆 22 体量与机遇 23 住宅 2017年武汉 成都 重庆成交量持续高位运行 房价存在补涨的可能性 2016年1 11月武汉 成都 重庆地王成交数量 2014年 2016年11月武汉 成都 重庆商品住宅成交均价 单位 元 平方米 成交量 以走量著称 成交面积维持在2000万平方米左右 1 房价 房价基数普遍较低 尚不足1万元 平方米 2 因调控政策相较温和 2017年成交量仍将维持在较高水平 下半年土地市场转暖 地王数量开始明显增多 房价存在补涨的可能性 2014年 2016年11月武汉 成都 重庆商品住宅成交面积 单位 万平方米 1万元 平方米 数据来源 CRIC2016 商业 存量较大 未来市场库存风险犹存 由于前几年供应过剩 武汉 重庆 成都商业市场存量较大均较大 而成交与住宅规模相比更是相距甚远 库存是未来市场主要风险 市场以 量跌价平 为主 重庆商业产品受存量压力影响 未来经济型投资商铺增多 低总价占比提高 成都 武汉商业成交情况 单位 万平方米 元 平方米 2015年武汉商业扩容量约75万 目前武汉已有综合性商业体量已达723万方 按人均商业面积为1 19 人 已趋于饱和 未来五年 人均商业面积预计将突破1600万方 商业严重过剩 市场竞争激烈 数据来源 CRIC2016 办公 库存压力相对商业较小 市场 量价齐升 为大概率事件 成都 武汉 重庆人口吸附力相对较强 高校聚集 未来办公市场发展潜力较大 但办公市场长期供不应求造成库存堆积 价格不会出现较快涨幅 整体保持 稳中有升 武汉甲级写字楼未来 量价齐涨 产业园供应缩小 影响成交量下降 均价保持上升 公寓及乙级价格相与去年持平 从成交量上看公寓前景好于乙级 2010 2016年成都办公市场供求价 万平方米 元 平方米 武汉优质写字楼空置率变化情况 数据来源 CRIC2016 第三梯队 苏州 郑州 合肥 26 27 住宅 2017年郑州 合肥 苏州成交量将有所缩减 房价上涨压力犹存 2016年1 11月郑州 合肥 苏州地王成交数量 2014年 2016年11月郑州 合肥 苏州商品住宅成交均价 单位 元 平方米 成交 市民购买力稳健 高房价将抑制成交量继续上行 1 地王 土地市场高温难降 面粉贵于面包 2 居民收入水平提升空间有限 高房价将抑制成交量持续上行 2017年郑州 合肥和苏州成交量将有所回落 土地市场高温难降 面粉贵于面包 房价存在着较大的上涨压力 2014年 2016年11月郑州 合肥 苏州商品住宅成交面积 单位 万平方米 数据来源 CRIC2016 28 商业 库存压力依旧较大 未来市场量价维稳 从近几年的市场走势来看 低迷的成交量与多年累积下来的库存量压力依旧是苏州 合肥 郑州三个城市商业市场面临的最大挑战 从长期来看 商业物业的价值具有上升空间 未来市场以 量价维稳 为主 其中郑州商业风险最为严重 近年一直保持供大于求的局面 2015年整体供求比更是达到3 03 1 成交量下滑为大概率事件 苏州 合肥风险则略低 多年累积库存压力较大 未来市场成交量维持现有水平或有小幅减少 价格上 苏州和合肥2016年已有较大涨幅 预计未来涨幅会逐步平稳 郑州受整体市场较好影响 未来价格也将趋于平稳 数据来源 CRIC2016 苏州 合肥 郑州商业供求 苏州 合肥 郑州商业成交面积 万平方米 苏州 合肥 郑州商业成交均价 元 平方米 办公 供求失衡叠加库存高企 未来市场将 量价齐跌 苏州 郑州 合肥办公市场常年供远大于求 造成库存量较大 成交难形成放量 近两年价格始终波动下滑