房地产公司法律顾问业务各阶段容易出现的法律问题分析及应对措施.doc

房地产公司法律顾问业务各阶段容易出现的法律问题分析及应对措施房地产行业是一个高风险的行业，行业政策风险、投资风险和运营风险随时都会影响一个企业的发展。其法律顾问业务要求律师的法律知识与房地产行业高具备高度的结合，才能在各阶段有针对性的提供法律服务，才会为企业的长远发展保驾护航。具体来说可从几个方面入手加以排除风险。一、在项目前期阶段，法律服务包括但不限于： 参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件； 参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议； 参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件； 参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查选择拆迁公司并审查拆 迁公司的资质拆迁委托协议的起草和签订国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订土地使用权出让合同的签订土地使用权转让合同的签订等有 关项目土地使用权取得或变动的全过程； 项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理； 取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权； 属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作； 见证相关协议的制作； 项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。 本阶段比较容易出现的法律问题： 合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效； 对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题； 项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程； 由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展； 开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患； 其它不可预见的法律问题。 二、项目建设阶段的法律服务 （1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 工程招标投标文书和相关法律文件的起草或审查； 工程招标投标过程的法律见证或合法性审查； 项目建设工程对外承包方式的法律建议； 包括勘察设计委托合同、建设工程监理委托合同、建设工程施工合同等在内的全部建设工程施工合同的谈判、起草和签订； 项目货物供应与采购合同的谈判、起草和签订； 项目采用新技术、新材料的法律可行性论证； 项目建设施工期间施工合同履行的跟进； 项目建设施工过程中相关文书，其中包括但不限于各项变更洽商函、文件的法律审查； 竣工验收阶段的法律参与； 竣工结算的介入； 保修阶段及保修结算的法律配合等。 （2） 本阶段经常出现的法律问题： 工程施工合同约定不明或约定违法，导致施工合同无效，或引发纠纷； 招标投标过程违法，或标书不明确，导致招标投标事项引发纠纷； 工程建设施工的全部协议中对于施工方约束不够，导致施工方经常制造借口索赔，并延误工期。在部分使用FIDIC条款的项目中，由于对于FIDICT条款不熟悉，更是为开发商设置了大量法律障碍，为施工方提供了索赔的理由； 没有经过合理论证，盲目采用新材料、新技术，同时新材料和新技术的采用没有与销售合同协调一致，导致房屋交付使用后出现隐患，并被索赔； 供货合同把关不严，同时与销售部门协调不一致，导致货物供应发生变更，尤其是装饰与装修材料发生变更的情形，而销售合同没有进行变化，或没有及时告知业主，最后形成索赔； 建设施工过程中，由于管理和法律参与不够，变更洽商条款中出现了许多项目开发商预计范围之外的工作量，出现工程结算总价款大大超出开发商预算的现象； 保修条款约定不明确，导致房屋建成并出卖后的保修工作出现不应有的漏洞； 其他不可预见的法律问题。 三、项目销售阶段的法律服务 （1） 律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 项目销售策略和销售运作模式的法律框架结构分析； 选择代理销售机构的资质审查和代理协议的起草和审定； 房屋广告和宣传文件内容的法律审查和认定； 房屋买卖认购书内容的起草和审定； 售楼文件内容的审查和认定； 对外销售承诺的审定； 对售楼人员进行有关法律知识和商品房买卖合同文本的培训； 商品房买卖合同的谈判、签订以及补充协议的审定； 预售登记、按揭办理、产权证办理以及买卖合同履行的跟进等。 （2） 本阶段经常出现的法律问题： 房屋宣传过程中，出现违反法律规定的宣传内容，受到国家广告管理部门的行政处罚； 预售过程中，由于对于广告内容缺乏法律把握与审查，房屋宣传广告的内容中出现了不实的、确定性的承诺，在房屋出售后成了客户索赔的重要依据； 内部认购过程中，由于缺乏对于内部认购条件的必要认识，同时由于对于内部认购协议缺乏必要的审查，导致协议被认定无效或无法达到通过认购锁定客户的目的； 房屋销售过程中，售楼人员缺乏法律知识，盲目承诺，与客户签订一些法律文书，成为客户索赔的重要依据； 售楼人员对于商品房买卖合同文本和相关法律知识不熟悉，从而无法向客户解释或解答相关法律问题，容易导致合同难以签订或对客户作出盲目承诺，留下后患； 房屋销售代理协议的签订对于项目开发商有不合理限制，或赋予代理商过大的权利，或对