商业经营咨询指南2002-1-24.doc

展业手册第一部分 业务流程运作程序直观图接盘 开盘看楼下定金签约运作规范指引一、 时间之守则 指引a、 上班时间为上午八时四十五分。b、 午餐时间中午十二时半至两时正。c、 上午九时后,如有同事迟到者,则每分钟以人民币二元计算作为惩罚。d、 此等计算以签到卡上所示之时间为准。e、 此等罚款将在每月出底薪时一并结算。f、 各同事须于每天早上到达公司时,以第一时间打卡,绝对不可代其他同事打卡。g、 各同事打卡后须将工卡存放于接待处。二、 顾客来电查询 指引a、 同事要以正常快捷速度接听来电。b、 同事要以礼貌态度接听来电并且先称呼“您好超贤”。c、 在接听来电期间，同事应尽量争取及利用机会推广公司之服务，形象和客户对其公司的信任。d、 在接听来电期间，同事应尽量详细咨询和记录客户个人和查询的资料。e、 在接听来电期间，同事应在合理程度下回答客户查询之物业资料。三、 业主来电委托指引a、 同事在接听来电期间，应尽量咨询和记录受委托物业的资料（详细资料请参阅接盘纸）。b、 同事在接盘期间，当记录所有资料后，应尽能力争取业主在完成交易后，同意“超贤”收取其服务费为2卖价或1个月租金。c、 在接收委托物业指令后，同事们应即时将物业资料填写在开盘纸上传阅和作电脑记录，开盘纸必需有经理的签名认可。d、 同事们必须在开盘后才可进行交易。e、 同事们若在未开盘前而私底下暗中进行交易者，或在进行交易中才开盘者，则其交易所得的利益，将会平均分给属组的同事。四、 市场资料搜集 指引a、 每同事必需要依照所属部门议定之开盘及搜集新客户之数目进行此等工作。b、 每同事必需要依照所属部门议定之更新数目进行更新之工作。c、 每同事必需要依照所属部门议定之派传单、贴街招、挂板或其他推广行为之数目进行此等工作。五、 查询业主及租客动态更新指引a、 所谓查询业主及租客动态更新，是以能直接联络到客户，取得其物业最新之租/售情况为准。b、 各同事必需将查询所得而有变动的资料详细输入电脑记录。c、 各同事必需将查询所得资料不论有否变动精要地记录在电脑盘口上。d、 每天早会时各同事需呈交（盘口更新记录）交予经理查阅。六、 联络客户动态指引 a、 所谓联络，是以能直接联络到客户，取得其意见或动态为准。b、 各同事在每一次与客户联络时应尽量了解其租/买意欲及最新动态。c、 各同事必需将客户之动态详细记录在“客户记录表”及电脑记录上。d、 每天需呈交当天曾联络之“客户记录表”予经理查阅。七、 带客看楼指引a、 带客看楼前，同事应熟知该物业及附近之环境，价钱等资料。b、 带客看楼前，应知会其客人在看楼前需要签署“看楼纸”，和解释看楼纸的内容。c、 同事一定要在约定时间或之前到达约定地点，如有被投诉，经理有权取消其处理该客户之权利。d、 带客看楼时，应尽量因客户的需要为着眼点来介绍该物业的好处。e、 每张看楼纸应由经理加签及保存。八、 客户的界定指引a、 每一客户于接收时需即时记录于“客户记录表”内及记录于电脑内。b、 每天下午六时或最后离开公司前必须将“客户记录表”放置于主管之办公桌上，以便主管查核及签署。c、 所谓联络是要以直接接触客人得取其意见或动态为准。d、 如客户之附属公司或同系亲信于不同时间来电查询亦于不同时间由不同之同事接听来电及处理，从而产生之混淆，需即时通知经理并由经理以公司之利益为大前提下作判决。e、 界定客户之资料一切以“客户记录表”及电脑记录为准，其他文件及习惯行为均不为据。f、 同事需选取最活跃或租售意欲进入后阶段之客户，紧密知会直属主管，以便管理层对此等机会进行高度监察及协助。九、 客户公有化制度目的： 因应市场竞争，扩阔同事市场空间，“尽量争取”市场机会。 撇除经纪之心理障碍，个人观感，个人喜好，懒性及提升个人能力。 “用尽”公司资源，减少市场与其他公司竞争及压力。基本指引： 每一个同事都可以联系市场上任何一个客户。 当任何一个同事把某一个盘口推介给某一个客户之后，能够成功收取订金及签妥合约，该同事便拥有对该客户对该盘的推介权，其他同事则不可以把该盘口再推介给该客户。 为了保障同事寻找客源的付出及刺激增加客源，但凡某同事开出的客户，该同事则享有在其他同事能成功帮该客户做成生意所得的佣金总数的25以示奖励，但在第一次以后，便再没有上述分成权益。十、 内部同事佣金分配方法指引 基于公司利益和令各同事获得公平收益为大前提下，同事们应以最快速度确定每一宗交易为原则，而佣金营业额的分配方法如下：a、 在首次交易中之客户来源同事（包括商铺投资顾问及商铺市场顾问），在成功完成交易后客源同事可分享交易所得佣金之25。客户来源并不包括电话来电、上门查询及客户主动委托情况。b、 在交易中业主/卖家来源同事（包括商铺投资顾问及商铺市场顾问），在成功完成交易后盘源同事（开盘）可分享交易所得佣金之15。业主/卖家来源并不包括业主/卖家主动来电放盘及大业主定期发放租务盘口。c、 在交易中能取得业主/卖家独家代理权之同事（只包括商铺投资顾问），在独家代理期内成功完成交易后同事可享有交易所得佣金之15。d、 在交易上能取得业主/卖家现场代理权之同事（包括商铺投资顾问及商铺市场顾问），在现场代理期间成功完成交易后可分享所得佣金之10。e、 在交易过程中涉及参与谈判，不论涉及的是业主或客户方面，只要成功完成交易，则协助谈判的同事可分享交易完成所得佣金总数之30。f、 在交易过程中涉及签署临时合约，则协助签署合约的同事可分享交易完成所得佣金总数之 10。g、 市场推广组（Marketing Team）将全力负责搜集市场资讯，包括拓展顾客市场、拓展盘口市场、客户联系、资讯分析报告及广告推广统筹等。十一、业主独家代理权指引a、 同事必需要有业主签妥之独家代理委托书，才会被确认为拥有独家代理权，而委托书需于业主签妥当日呈交予经理，否则作废（个别个案可由经理作判断）。b、 拥有独家代理权者，在独家期内该物业完成交易后，所收取佣金先扣除开盘者应分享佣金百分之十五（15）后，可享有余数之百分之十五（15）作为奖赏。c、 拥有独家代理权之同事必须负责业主之一切工序。d、 拥有独家代理权的负责同事，每一星期必须向该物业业主汇报其物业租售事宜的进度。e、 拥有独家代理权的负责同事必须每星期一向同事推介及汇报该物业租售事宜的进度。f、 各同事当处理该独家代理物业事宜后，应知会该负责同事有关资料，如与业主所报之价钱、客户查询情况等，好等该负责独家代理之同事能正确地向业主汇报租售事宜的进度。g、 为了提高服务水准，各同事应选择性地去争取委托物业之独家代理权，不热门难以推销的物业应不与争取，以防影响公司服务水准和形象，除非业主允许挂牌除外，关于应否争取某物业之独家代理权，可征询经理。h、 每个委托物业之独家代理权需由经理认可方为作实。十二、处理其他部门同事转介的客户和盘口指引a、 其他部门同事转介的客户及盘口必须先交予部门之经理或最高主管查核，再分派予指定同事跟进处理。未经主管许可下私下接受由其他部门同事转介之客户或盘口，将被视为处理无登记客户或开盘物业之违例行为，并受到应有处分。（参照指引十三（e）b、 同事们必须在接获由其他部门同事转介之客户或盘口当日另外一个工作天内回复该客户或业主，事后并必须即日通知有关同事的进度。c、 如有接获投诉或被发现不守指引，则其处理该项事件的处理权会被取消。d、 凡同事转介客户或盘口予负责部门时，交易完成所得佣金全数之25属转介同事作奖赏。e、 转介客户或盘口之同事，其有责任向负责同事提供一切有关资料及基本协助工作。f、 主动来电查询或放盘者，同事应本着团体精神将资料转给所属部门之经理处理，不得作转介论。十三、分配内部同事谈判权之标准指引a、 同事的客人出价至业主要求之90或以上时，必须向部门最高主管汇报，由该主管作出进一步之处理指引或批准，务求最快速度成交。b、 当某同事所代表之客人能出价及条件到达业主百分之百的要求，并签妥临时合约及收到订金时，其能享有24小时（包括非办公时间在内）之优先权。如业主/卖家因事在外地未能签署文件，其享有之优先权着情处理。c、 当优先权过后，而该同事仍未能完成交易时，此盘口则再次公开，情况重复（b）项。d、 每宗交易必须得到部门最高主管之批准方可进行。e、 如同事没有经过部门最高主管批准而完成交易者，其所得佣金将平均分给所属部门之同事（该同事则不得计算）。f、 各同事应本着团体精神，提醒其他同事推销盘口给其客户，以加强公司之成盘能力。g、 内部同事一致认同互相合作有助发挥团体精神各同事在有客人出价需要与业主议价时，必须与部门主管商议并由主管介定同事可否直接予业主议价或需分配予业主相熟之同事参与谈判，务求提高成效之机会及保障各方之利益。h、 同事在任何情况及时间均不能自我决定合作对象，如有合作需要时，应即时请示直属助理经理/直属区域经理/业务总监/营销总监等，依序而行，由管理层因应情况作出安排。i、 基于（e）项所述，同事私自进行之合作将不被保障，公司有权于事后按正确态度，重新分配工作及利益。十四、合作及转介交易指引a、 情况（甲） “超贤”代表业主，合作经纪代表租/买方1. 必须先知会经理和获得经理许可。2. 如该物业是拥有独家代理权者，原则上拒绝合作，个别例子由经理决定。3. 合作交易最低分账比例是“超贤”收取交易所得佣金全数之50，即5050比例。4. 将已知或查知作弊的代理经纪列入黑名单，以后不准合作。情况（乙） “超贤”代表客户租买合作经纪之代理物业1、 必需先知会经理和获得经理许可。2、 合作交易最低分账比例是“超贤”收取交易所得佣金全数之50，即5050比例。情况（丙） 驳脚经纪转介物业给“超贤”1、 必需先知会经理和获得经理许可。2、 转介物业最高分账比例是驳脚经纪收取交易所得佣金之30。如对方无佣者，则其收取交易中从客户所得佣金全数之15。情况（丁） 驳脚经纪转介客户给“超贤”1、 必需先知会经理和获得经理许可。2、 转介客户最高分账比例是驳脚经纪收取交易后客户所得佣金之30。b、 合作交易前应先签妥合作文件。c、 合作交易和转介交易成功后，应即时安排签署“合作及佣金分配同意书”。d、 合作交易和转介交易之佣金交收，必须有收据及以转帐支票形式支付。e、 若合作之佣金由“超贤”代收者，则以“超贤”收妥后七天内支付予合作一方。合作及转介交易之批准与否，乃基于公司利益及法律责任为大前提由经理决定。十五、佣金折扣处理指引a、 各同事必须尽其能力向交易双方征收全佣（即业主2买卖价/一个月租金及买方2买卖价/租方1个月租金），此乃经纪之责任。b、 如在交易中未能收取全佣者，必需得到总监同意方能处理。c、 如在交易中只能收取全佣之30或以下者，必需得到公司最高管理层同意方能处理。d、 上述（a）&（b）之情况出现时，公司绝对有权因应当时形势及利益而否决该宗交易之进行。十六、作见证和收取佣金指引a、 各同事必需要主动要求陪同其客人签约作见证。b、 在签约之前，同事应知会其客户带备支票簿，以支付“超贤”之服务费。c、 当办理完一切有关手续后，负责之同事应向其客户收取服务费。d、 负责之同事于收取服务费，必需要在当日交给经理转交会计部。e、 如有需要隔日才能将服务费交给经理者，需得知会经理和得到其许可。f、 如于“内部销售报告”上述收佣之后的30天内仍未收取佣金者，则会被扣除20作惩罚。g、 如有特殊原因延迟收取佣金者，需于“内部销售报告”上所述收佣日期之后30天内，将原因详尽填写于“解释报告”上，并呈交予经理查阅签署，再由最高管理层签署批准为实，如此则扣除20之惩罚将可暂缓执行。十七、开“内部销售报告”的界定指引a、 最高管理层有权接受与否由同事所开出的“内部销售报告”，基于下列各文件有否呈递及内容是否正确，从而界定该同事所做的是否为认可的交易：1、 临时买卖合约/临时租赁合约2、 房产证、租赁许可证复印件3、 委托书4、 看楼纸5、 由“超贤”发给客户的确认书，以兹证明“超贤”已提供服务和客户应允给予“超贤”服务费。b、 当签妥临时买卖/租赁合约后1个工作天内，该同事需填写及呈交“内部销售报告”予经理。c、 经理查阅无误及签署后，需于同日呈交予公司最高管理层。附表： 1、物业代理委托书或独家代理委托书-接盘时记录委托资料2、开盘纸 3、客户记录表（客户卡）-记录每天每一个联系客户情况4、看楼纸5、定金及合约 第二部分 沟通技巧1、 初见客户，准备材料、措辞、仪容、制造进一步接触机会。2、 遇到问题对策：第三部分 展业辅助一、 租赁须知出租方办理房屋租赁许可证程序填写房屋出租申请书（一式两份）所在地租赁所初审（留下复印件） 租赁局业务科审批后返还租赁所 发给许可证或签发不予发证回复说明： 1、领取并填写房屋出租申请书。2、申请为单位者，房屋出租申请书上须加盖公章，属上级单位委托管理的，须在上级主管意见中加盖公章。3、提交房地产权证明书（房地产权证、或建筑许可证和红线图，购房合同和发票）并复印件二份。4、产权为自然人的，需另提交业主身份证复印件一份。 5、产权为单位的，需另提交营业执照复印件一份，法人代表证明书、法人代表证明书 及身份证复印件。6、经办人不是法人的，需提交单位法人授权证明书7、初审八个工作日内完成；审批七个工作日内完成。8、无产权或产权有争议的不予发给许可证。9、已作为资产抵押而未征得抵押权人同意的不予发给许可证。10、土地出让合同或相关法律、法规禁止出租的不予发给许可证。 租赁双方办理房屋租赁合同登记程序 提出申请 租赁所审查 登记或不予登记 说明： 1、租赁双方向租赁所提交许可证复印件、房屋租赁合同书（一式多份）2、承租人是自然人的，须提交身份证明（非常住户口还须提供计划生育证明）复印件；是法人的须提交政府批文或营业执照复印件、法人代表证明书原件、法人代表身份证复印件。3、五个工作日内完成合同登记。 个人出租房屋税收政策个人出租房屋须交纳1、房产税：每月租金4%2、营业税：每月租金3%3、城建税：（月租金3%）3%4、教育费附加：（月租金3%）3%5、个人所得税： 每月收入不超过4000元的，（月租金-800-已缴税金）10% 每月收入超过4000元的，（月租金-已缴税金）（1-20%）10%说明：出租人在房屋租赁合同登记后十天内申报缴纳各税，并领取纳税手册。税金缴纳由房屋租赁管理部门代征。二、 工商注册须知办事流程名称登记办理字号查重，及各称核准。领取名称预先核准通知书后自行办理验资证明、住所证明、章程登记等文件。受理核准办理企业及分支机构、“三来一补”企业、个人独资企业、合伙企业、市场登记证的设立、变更、注销。 缴费领照缴纳登记费后领取营业执照一、个体工商户开业须知个体工商户的登记程序（一）（特区内）工商所核发营业执照的办理程序 提交申请材料（向所在地工商所） 受理签署场地调查意见申办营业执照（向所在地工商分局个体科）核准打印执照发照（所在地工商分局）（二）（特区外）工商所核发营业执照办理程序：提交申请材料（向所在地工商所） 受理签署场地调查意见工商所打印执照发照（所在地工商所）个体工商户工商登记申请材料1、填写“开业登记申请表”同时提交合伙协议（如果合伙经营）。2、同时提交申请人资格证明： 深圳户口提交身份证复印件和下列证件之一 （1）有效的失业或辞职证明。（2）其它无业证明（3）计划生育证明。外来户口须提交下列证件：身份证、暂住证或边防证、计划生育证明复印件和县以上工商部门或村委、居委开具的外出经营介绍信。3、从业人员身份证、暂住证或边防证（非深户口）、计划生育证明（非深户口）复印件。4、申请人彩色相片4张（二寸一张，一 寸三张），从业人员彩色相片一寸二张。5、经营场地使用证明、租赁合同（期限必须一年以上），房地产和建筑许可证。6、经营场地调查（由所在地工商所调查）。说明：1、外来户口流动人员的计划生育证明需经深圳市的经营所在地街道办事处计生部门查验合格并盖审验章才有效；2、全部资料统一使用十六开纸复印，不得剪、贴、装订；3、注册资金在10万元以上者，须提交市会计事务所的验资报告。4、从事传统工艺品制造、医疗、医药、修理、工业制造、加工、咨询或其它专业性较强的行业，应提交相应技术证件或证明，例如：美容美发技术等级证书，家电维修技术等级证书等。5、从事美容美发业的从业人员须提交深圳市区以上劳动局核发的上岗证和区卫生防疫站签发的健康证或卫生许可证。 6、经营场地面积要求：美容或美发单项经营30平米以上，美容美发双项经营60平米以上，商行、商场、餐厅50平方米以上，酒楼80平方米以上。7、需要有关部门审查批准后方可经营的其它行业、商品，先由有关部门审批（见附件一）。二、个体独资企业开业须知企业设立登记申请程序行业审批住所调查申请登记 营业执照发放说明：（一）法规规定须报有关部门审批的行业，先由有关部门审批（详见附件一）。（二）到企业住所所在地工商所申请企业住所调查。（三）备齐登记申请材料和手续到所属地区工商分局个体科申请设立登记。企业设立登记申请材料（原件）（一） 投资人签署的个人独资企业设立登记申请书。（二） 投资人履历表。（三） 企业住所证明。可提交下列三证之一：1、 房产证2、 由房屋租赁部门盖章签证的房屋租赁合同；3、 建筑许可证或临时建筑许可证。（住宅、福利房、微利房不得作企业住所。）（四）投资人身份证明、流动人口计划生育证明，外出经营介绍信、深圳市暂住证或边防证。（五）法律、法规规定须报经有关部门审批文件和手续。（六）经营技术性较强行业，投资人须提交相关的技术证明。等等。三、 外资商业企业开业须知 本部分仅适用于外国公司、企业同中国公司、企业在中国境内设立中外合资或合作商业企业（以下简称合营商业企业），不迟于2004年12月11日允许外资设立商业企业。合营商业企业的投资者应具备条件：1、申请设立从事零售业务的合营商业企业的外国合营者，申请前3年年均商品销售额应在20亿美元以上。2、申请设立从事批发业务的合营商业企业的外国合营者，申请前3年年均商品批发额应在25亿美元以上，申请前1年资产额应在3亿美元以上。3、外国合营者或外国合营者中的主要合营者（以下简称外国合营者）应为具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术、广泛的国际销售网络、良好的信誉和经营业绩的企业，且能够通过拟设立的合营商业企业带动中国产品出口。4、商业企业的中国合营者申请前3年年均销售额应在3亿元（中西部地区2亿元）人民币以上；合营商业企业具备条件：1、采取3家以上分店连锁方式经营的合营商业企业（便民店，专业店和专卖店除外），中国合营者出资比例应达到百分之五十一以上；其中对合营商业企业本身经营情况较好，外国合营者已从国内大量采购产品，并能借助外国合营者的国际营销网络，进一步扩大国内产品出口的合营连锁商业企业，经国务院批准后，可允许外国合营者控股；2、开设3家以下分店（包括3家）的合营商业企业和连锁方式经营的便民店、专业店、专卖店，中国合营者出资比例应不低于百分之三十五；3、从事批发业务（包括零售企业兼营批发业务）的合营商业企业，中国合营者出资比例应达到百分之五十一以上；采取3家以上分店连锁方式经营的合营商业企业（便民店，专业店和专卖店除外），中国合营者出资比例应达到百分之五十一以上；其中对合营商业企业本身经营情况较好，外国合营者已从国内大量采购产品，并能借助外国合营者的国际营销网络，进一步扩大国内产品出口的合营连锁商业企业，经国务院批准后，可允许外国合营者控股；4、开设3家以下分店（包括3家）的合营商业企业和连锁方式经营的便民店、专业店、专卖店，中国合营者出资比例应不低于百分之三十五；5、从事批发业务（包括零售企业兼营批发业务）的合营商业企业，中国合营者出资比例应达到百分之五十一以上；6、合营商业企业的分店只限于中外双方直接投资、直接经营的直营连锁形式，暂不允许发展自由连锁、特许连锁等其它连锁形式；7、经营年限不超过30年。合营商业企业的经营范围：A、从事零售业务的合营商业企业的经营范围1、 商业零售（包括代销、寄售）经营；2、 组织国内产品出口业务；3、 自营商品的进出口业务；4、 经营相关的配套服务。B、经营批发业务的合营商业企业的经营范围国内商品和自营进口商品的国内批发，组织国内新产品出口。 C、从事零售业务的合营商业企业经批准可兼营业务。D、合营商业企业不得从事商品进出口代理业务。E、合营商业企业年度商品进口总额不得超过本企业当年商品销售额的百分之三十。注册登记申请程序 投资者 投资额达1千万美元以上者去协调办（督办） 地区经济贸易委员会、外经贸、工商、环保联合咨询室 （咨询和领表）工商室 （企业名称核准、查重） 外经贸收发文室 环保室 质监室 地区经济贸易委员会（外资批文） （环保批文） （办理预付码） 工商室（办理执照） 公安室 （刻章备案） 财政 外管 劳动 海关 国税 地税 质监说明：外资企业办理审批注册登记手续，应提交文件如下：（外资室）投资公司应为有限责任公司或股份有限公司。凡在深圳市设立外商投资企业，须先向深圳市外资投资服务中心申办立项及合同、章程审批手续。（一）、报批文件、材料如下1、填报深圳市外商投资立项审批表十份（两份原件）；2、项目可行性研究报告五份（打印、投资各方签字、盖章）；3、市工商局核发的 公司名称预核准通知书复印件一份；4、投资各方法人营业证明有效复印件各一份； 5、新设企业合同、章程正本四份及相关审批机构批复文件；6、填报在中国设立外资企业申请表原件一份（由投资者代表签字并加盖各方公章）。7、填报外商投资企业批准证书存根原件一份；8、全国组织机构代码预赋码通知单第一联。合营商业企业另外须报送材料：（一） 可行性研究申报文件1、 合营各方共同编制的可行性研究报告（代项目建议书）；2、 合营各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件）；3、 合营各方经会计师事务所审计的最近3年的年度资产负债表和损益表；4、 （如果中国合营者以国有资产投资）国有资产管理部门对中方拟投入国有资产的评估报告确认文件；5、 拟设立营商业企业经营的商品种类；6、 其他有关文件。（二） 合同、章程申报文件1、 可行性研究申报文件及其批准文件；2、 由合营各方授权签署的拟设立合营商业企业的合同、章程；3、 进出口商品目录；4、 拟设立合营商业企业董事会成员名单及合营各方董事委派书；5、 国家工商行政管理局出具的企业名称预先核准通知书；6、 其他有关文件；上述文件除已注明为复印件的，一律为正式文件。非法定代表人签署文件的，应出具法定代表人委托授权书。（三） 、下列情形须提交相应的专项文件、材料：1、投资者（外方）是自然人的，需提交其身份复印件一份；2、外商投资企业作为投资者的，提交：企业董事会/股东大会决议原件一份，企业验资报告，经审计的资产负债表各一 份；3、两个或两个以上投资者共同申请投立外资企业的，须将投资者之间签订的合同（协议）副本一份报送审批机关备案；4、法人代表授权他签署文件的，须出具有效的授权委托书；5、“三来一补”企业转为“外商投资企业”的，提交原“三来一补”协议及其原主管部门的批准文件复印件各二份（须在原协议到期前半年内申报）； 6、对环境有影响的项目，提交深圳市环保局建设项目环保审批收文回执复印件一份；7、兴办房地产、物业管理项目以及自有物业作为出资或合作条件的项目，须提交投资者拥有土地使用权、房地产物业的有效证明各一份；8、设立酒店、饮食、文娱、仓储等项目，须提交 ：场地使用的有效证明及市规划国土局出具的有关场地功能批件一份。9、设立股份有限公司、投资性公司、建筑业、商贸、租赁、货运代理、运输等行业（类型）的外商投资企业，按国家现行法律、法规规定提交文件、材料。10、审批机关确定需要的其它文件、材料。11、境内企业（包括中方股东和已成立的外商投资企业）的企业法人营业执照（副本）复印件，须经原注册地工商行政管理局加盖准予复印的印章。（四）、相关提示 ：1、鼓励类、允许类外商投资项目，七个工作日内完成立项、合同章程审批；限制甲类特殊类外商投资项目等需经深圳市外商投资联审例会立项审批，十二个工作日内完成。合作商业企业审批大约需半年时间。2、限制外商独资的产业参见附件二。禁止外商投资的产业参见附件三。3、办理审批及登记注册地址：深南中路同心路市博物馆侧楼市外商投资服务中心二楼207室，电话：2101427。建设项目环境影响审批（环保室）所需文件和材料：1、深圳市建设项目环境影响审批申请表二份2、新办企业或更名企业提交工商局的企业名称预先核准通知书复印件一份，已有营业执照的企业提交其复印件。3、场地使用证明：房产证，或租赁合同、租赁许可证复印件，或土地租用合同及土地使用证明、用地红线图复印件，或其它有效证明场地产权及功能的有关文件复印件。4、投资500万元以上人民币的建设项目或重点管理项目须提交项目可行性报告复印件。5、扩建、改建、迁建项目須交回原批准的深圳市建设项目环境影响审批申请表及批复原件。办理工商注册登记所需材料（工商室）一、公司董事长或执行董事签署的外商投资企业设立登记申请书原件；二、全体股东签署的企业登记授权委托书原件及被授权人身份证复印件（核对原件）；三、审批机关的批准文件及批准证书副本（1）原件；四、审批机关批准的合同和章程原件（外商独资企业免合同）；五、股东的法人资格证明或外方自然人身份证复印件及银行资信证明原件（附中文翻译件）。六、住所使用证明：租赁合同（一年期以上）及出租方产权证明复印件（核对原件）。或住所为股东自有的，提交产权证明复印件（核对原件）。七、企业名称预先核准通知书。八、需要有关部门审查批准后方可经营的行业、商品，应提交有关部门批准文件原件。四、内资企业（有限公司）开业须知企业登记开设条件1、股东须两人以上，五十人以下。2、企业法人、社团法人、事业单位法人。自然为股东的必须有一人为深圳常住户口。设立程序登记名称 到银行开设临时帐号 会计师事务所出具验资报告 企业所在地工商所场地调查 按清单准备登记材料 依约领取执照所需材料清单1、公司设立登记申请书2、公司章程（股东签名盖章）3、会计师事务所出具的验资报告4、股东资格证明：法人股东提交原登记/发证机关盖章确认的法人执照或批件复印件。自然人提交身份证复印件及待业、辞职等证明。5、公司名称预先核准书。6、公司住所使用权证明、租赁合同房产证复印件（无房产证由产权单位出具证明）。7、企业场地调查情况表一份。8、规定需报批的项目要提交有关部门的批准文件。（见附件一）五、申请市场登记注册应提交材料清单1、开办市场的申请书2、市场名称核准书3、法人营业执照其它组织的批准文件4、申请开办市场报告书，开办市场的可行性报告5、市场设备消防检验意见书6、场地的租赁合同书和场地的使用权证明（改变房屋使用功能的需提交国土部门的批复意见书）。7、 申办肉菜市场需提供可以证明共用地或建筑物商业功能的有关规划审批文件。8、 市场服务管理机构负责人的任职证明和身份证明。9、 联合开办市场的联办各方共同签署的书面合同。10、法律、法规和规章规定应提交的其它文件。六、办理税务登记程序纳税人在领到营业执照30日内，必须办理税务登记。提交资料如下： a) 填写税务登记表，报送到税务登记分局(科)登记大厅登记窗口；b) 营业执照(副本原件、正本复印件)或其它核准执业的证件原件和复印件；c) 有关合同、章程、协议书复印件，外商投资企业和外国企业驻深机构、“三来一补”企业和事业 单位应提供有关部门批准成立的批文复印件；金融证券机构等特种行业必须提供有关特许证；行政事业单位必须提供单位证书；d) 法人代表或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件的原件、复印件；e) 技术监督部门颁发的组织机构代码证书复印件；f) 个体工商户、私营企业应提供生产经营场所自有房产证明或租赁合同等复印件；g) 银行帐号证明。六、纳税申报纳税申报资料：（一）纳税申报表（二）财务、会计报表及其说明材料；（三）与纳税有关的合同、协议书；（四）外出经营活动税收管理证明；（五）境内或者境外公证机构出具的有关证明文件；（六）税务机关规定应当报送的其他有关证件、资料。税种税率：所得税：1、 深圳经济特区各类企业从事生产经营所得和其他所得，统一按照15%税率计征企业所得税（优惠税率）。2、 特区的外商投资企业和外国企业从事生产、经营所得和其他所得，免缴3%的地方所得税。3、 从事服务性行业的特区企业，投资总额超过500万美元或2000万人民币，经营期限在10年以上，从获利年度起，第1年免缴企业所得税，第2年第3年减半缴纳企业所得税。4、 深圳特区的外资银行、中外合资银行等金融机构，外国投资者投入资本或者分行由总行拨入营运资金超过一千万美元、经营期在十年以上的，经企业申请，当地税务机关批准，从开始获利的年度起，第一年免征企业所得税，第二年和第三年减半征收企业所得税。消费税生产、委托加工和进口 应税消费品的单位和个人，为消费税的纳税义务人。（略）营业税税目税率表税目征收范围税率一、交通运输业陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬动二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业三、金融保险业四、邮电通信业五、文化体育业六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉歌舞厅、音乐茶座 20台球、高尔夫球、保龄球、游艺七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉九、销售不动产销售建筑物及其他土地附着物增值税纳税人销售或者进口下列货物，税率为：粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜；国务院规定的其他货物。纳税人出口货物，税率为零（国务院另有规定的除外）。除以上所列，纳税人销售或者进口货物，增值税率为。纳税人提供加工、修理修配劳务（以下简称应税劳务），税率为。其它税种税率：房产税：房产税由产权所有人缴纳城市建设维护税：税率为0.05%。纳税人为缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，不包括外商投资企业、外国企业和外国人；印花税： 纳税人为领受、书立下列应纳税凭证者: 购销、加工承揽、建设工作承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； 产权转移书据； 营业帐簿； 权利、许可证照；文化事业建设费：税率为营业额的3%。纳税人为包括缴纳娱乐业、广告业及广告代理业营业税的各类单位和个人。个人所得税： 个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得税率为级数全年应纳税所得额税率（%）速算扣除数1 不超过5000元的502超过5000元至10000元的部分102503超过10000元至30000元的部分2012504超过30000元至50000元的部分3042505超过50000元的部分356750娱乐税 纳税人为缴纳娱乐业、广告业及广告代理业营业税的各类单位和个人。应缴税额=计税依据（营业额）税率3%教育附加税：税率为计征依据（纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额）附加率3%纳税人为缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。契税： 纳税人为在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。应纳税款计税依据（售价）税率 （1%）此外还有车船使用税、屠宰税等。附件一 需要有关部门审查批准后方可经营的行业、商品1、 经营摩托车、汽车维修、汽车营运，须经区以上交通主管部门审批；2、 经营音像制品、娱乐项目、书刊，须经区以上文化管理部门审批；3、 经营药品、医疗、药具、医疗器械、生化制品，须经市以上卫生主管部门审批；4、 经营保险、典当、金银手饰，须经市中国人民银行审批；5、 经营印刷，须经市新闻出版局审批；6、 经营职业介绍，须经市劳动管理部门审批；7、 经营各类培训及托幼，须经区以上教育主管部门审批；8、 经营广告业务，须经市工商局审批；9、 经营烟、酒，须经市烟、酒主管部门审批；10、 经营废品收购，由市贸发局审批；11、 经营易燃易爆危险品，由市公安局、贸发局审批；12、 经营饮食业必须符合消防防火、城市环保、卫生防疫的要求；13，经营美容美发不得有暗室、隔房及必须符合卫生防疫的要求。附件二 限制外商投资产业内外贸、旅游、房地产及服务业（不允许外商独资） 国内商业（中方控股或占主导地位），对外贸易（中方控股或占主导