物业管理行业生存现状及市场建设相关问题 调查问卷.doc

物业管理行业生存现状及市场建设相关问题调查问卷各物业服务企业：深圳经济特区物业管理条例实施五年多以来，我市物业管理行业规范健康发展，物业管理制度体系和监管体系也日益健全。然而，随着我市社会经济深入发展，行业持续发展正面临着一系列亟待解决的问题。条例的修订工作已经纳入市政府工作日程，且要求在今年内要完成前期调研和修订初稿。为了更好地了解我市物业服务企业的发展状况，条例修订调研组特设计制作了物业管理行业生存现状及市场建设相关问题调查问卷，请贵单位组织人员认真、客观地填写调查问卷。我们将会依照国家统计法的规定，对您所提供的信息予以保密。请在9月24日前将填写好的问卷邮寄到深圳市福田区莲花大厦东座604深圳市物业管理协会 潘先生收 咨询电话：潘先生）（廖先生）。说明：1、请你在“”中直接打“”即可，有短横线“ ”请直接用具体数字回答，长横线或问答题请直接用文字描述，以“您”提问的问题可以以填报单位负责人或填报本人观点填写；2、除特别说明外，本调查问卷所涉及的所有问题是对贵企业情况的调查，请直接以本企业的相应情况作答。3、除标注（可多选）提示外，其它皆为单选。企业名称 （此处请加盖企业公章） 企业地址 区 街道 物业服务资质等级 填报人姓名 联系电话（手机） 第一部分：从业人员及其对企业认可度方面的问题1、企业中层管理人员企业中层管理人员，主要指企业总部职能部门经理和所管项目的项目经理等。若单位存在着一人多职的情况，则以最高职位为准：如某人担任公司副总同时，还兼任某项目的项目经理，本人不属于本企业中层管理人员，属于高层管理人员。的平均年龄？2129岁3039岁40-49岁 50岁及以上2、中层管理人员中本科及以上学历所占的比例？10%及以下11-30%31-50% 51-80% 81-100%3、中层管理人员中大专学历所占的比例？10%及以下11-30%31-50% 51-80% 81-100%4、中层管理人员中高中、中专及以下学历所占的比例？10%及以下11-30%31-50% 51-80% 81-100%5、中层管理人员的平均年薪（含奖金等）？7万元以下7-10万元10-15万元15-20万元 20万元以上6、中层管理人员的在贵单位工作的平均年限？13年45年610年10年及以上7、中层管理人员每月平均累计加班时间？少于10小时1015小时1620小时20小时以上8、加班的原因？（可多选）工作量大本行业的特性决定的 为增加经济收入其他原因 9、企业秩序维护员的平均年收入为多少？（含奖金和加班费；不含企业为其支付的社保、服装、培训等）3万元以下3-4万4-5万5万元以上10、秩序维护员每月累计加班时间？少于10小时1015小时1620小时20小时以上11、企业所管项目基层管理人员和操作人员年流失率情况调查。(年流失率=每年流失的员工总人数/年初员工总数，以2012年度为准)（1）秩序维护员年流失率？30%以下30%-49%50-79% 80-100%100%以上（2）清洁绿化岗位年流失率？30%以下30%-49%50-79% 80-100%100%以上（3）机电人员年流失率？30%以下30%-49%50-79% 80-100%100%以上（4）其它管理人员年流失率？30%以下30%-49%50-79% 80-100%100%以上（5）企业中层以上管理人员年流失率？30%以下30%-49%50-79% 80-100%100%以上12、您对从事物业管理行业的职业认同度如何？ 很喜欢 喜欢 一般（仅是一个谋生的手段） 不喜欢13、如不喜欢，理由有哪些？（可多选）工作时间长 待遇差 社会地位低看不到个人的职业发展前景 其他 14、企业每年开展了哪些公益活动？（可多选）社会志愿者、义工等相关活动 社会捐助活动 社区文化活动为社会弱势群体举办送温暖等慰问活动其他 15、企业为基层员工办理了哪些保险？（可多选）养老保险 工伤保险 失业保险 医疗保险生育保险 住房公积金商业补充保险都没有第二部分：强化物业服务企业及从业人员管理方面的问题16、您认为现阶段对物业服务企业是否有必要加强管理？是，有必要 否 说不清17、如果您认为有必要，理由是什么？（可多选）保证企业依法诚信经营的需要； 规范企业经营行为的需要；保障业主良好工作或生活环境的需要； 维护好业主物业资产，使其保值增值的需要；维护物业服务市场秩序的需要； 其它 18、您认为可以采取哪些方式加强对物业服务企业的管理？（可多选）业主或业主委员会监管 物业服务企业自觉行业自律性管理 政府行政监管 其它 19、根据2012年底的统计数据，深圳市纳入年度统计的物业服务企业1452家，全市物业管理项目建筑面积的保有量约4.2亿平方米，平均每家企业管理面积约29万平方米。（1）据此，您认为深圳的物业服务企业数量是否过多？是 否 （2）如果您认为过多，会对物业管理产生什么影响？(可多选)每家企业平均管理面积过少，规模效应难以体现。企业运营成本过高，会推高物业服务费，加重业主负担。大量小企业的存在，服务质量难以规范。 小企业专业技术力量薄弱，难以承担技术要求高的设备和房屋维护。小企业资产规模小，承担责任和风险的能力弱。其它 （3）您认为如何解决企业过多、管理规模过小的问题？(可多选)大力培育总部型企业鼓励企业间的联合、并购和重组，促进行业集中度的提升。规范发展品牌连锁经营模式依据物业管理的特殊性，提高行业准入门槛。建立和完善市场退出机制其它 20、您认为对物业服务从业人员是否有必要加强管理？是，有必要 否 说不清21、如果您认为有必要，理由是什么？（可多选）保护业主利益的需要 对从业人员从业资格进行管理规范从业人员的职业行为 维护物业服务市场秩序的需要其它 22、您认为物业服务从业人员中那类岗位人员更需要加强管理？（可多选）物业项目经理 物业管理师 秩序维护员 机电管理人员清洁、绿化人员 客服人员（房管员或事务助理等）23、您认为可以采取哪些方式加强对物业管理从业人员的管理？（可多选）业主或业主委员会监管物业服务企业内部管理物业从业人员自觉行业自律性管理 政府行政监管 其它 24、您对物业服务企业和从业人员在行业管理上还有其他什么建议？ 第三部分：定调价和计费方面的问题25、企业已经实行酬金制 提取固定利润也属于酬金制的一种，即定额酬金制。计费方式的项目数占总管理项目数的比率为 %。26、企业未来更倾向于使用哪种物业服务计费方式？ 酬金制 包干制 27、您认为现行的政府指导价对住宅物业管理项目的定价是否仍然有必要？是，有必要 否 28、在政府指导价的前提下，您认为目前物业服务费调价机制更适用于那种方式？企业定价 业主定价 企业和业主协商企业和业主协商的同时，由第三方机构评估确定。 其它方式 29、企业近三年来（从2010年1月1日起）已成功上调物业服务费的项目 当年成功上调的数量非多年累计数量。占所有项目的比率是多少？（请直接填写百分比数字）2010年度 %； 2011年度 %； 2012年度 %.30、您认为哪种类型的物业调价最难（请按从难到易的程度在内填写顺序号1、2、3、4、5、6）住宅物业 写字楼物业 工业园区物业 其它商业物业 政府物业 其它 31、您认为目前调价最大的困难是什么？（可多选）业主不同意 政府不支持 调价程序太复杂 企业自愿不调 其它 32、政府物业 提取固定利润也属于酬金制的一种，即定额酬金制。项目相关问题。（1）企业是否有政府物业的项目（即通过政府采购的项目）？是 否（2）如果有，是否有拖欠 拖欠是指未按照相关法律规定（先收费后服务）而延迟缴纳物业服务费的情况。物业服务费的情况？是 否（3）物业服务费拖欠的平均时间为多久？3个月内36个月7个月1年超过1年（4）物业服务费拖欠的理由是什么？政府财政部门拔款不及时 服务单位申请不及时政府审批程序太复杂 其它 33、您对我市物业服务调价机制还有什么建议？ 第四部分：税负和相关政策方面问题34、您认为目前物业管理行业税负合理吗？合理 不合理 说不清35、若认为不合理，主要表现在以下哪几个方面？（可多选） 税收比例过高 税基不合理 有重复计税情况 其它 36、您认为政府对行业税收方面应采取下列哪些优惠措施？（可多选） 税率降低 税率优惠 营改增 降低税基 在实行酬金制基础上，不缴纳营业税 其它 37、政府补贴或特殊政策支持的物业项目问题。（1）在政府补贴或特殊政策支持的物业项目中，企业目前有以下哪种类型？（若没有此类型项目，可不填，直接跳至第38题）（可多选）政府引入物业管理的老旧住宅区 村改居 城中村 其它 （2）如有，政府补贴或特殊政策费用占总成本的比率为多少？（以2012年为准）10%以下 10-19% 20-29% 30-50% 超过50%（3）政府补贴或特殊政策到期后，是否还有必要继续采取补贴的政策？是，有必要 否（4）如有必要，理由是什么？（可多选）物业服务费标准过低 物业服务费收缴率过低项目硬件差，运行成本过高 其它 （5）您认为政府应当采取哪些方式予以补贴？（可多选）直接给物业服务企业补贴相关费用 给居民定期发放物业管理补贴 对物业服务企业给予税收优惠 其它 38、其它住宅物业项目相关政策问题。（1）对于住宅物业项目，政府是否有也有必要进行政策方面的支持？是，有必要 否（2）如有必要，理由是什么？（可多选）物业服务收费标准提高难 物业管理综合成本上涨过快 其它政府相关部门摊派的任务过重 承担的社会责任过多其它 （3）您认为政府应当采取哪些方式予以支持？（可多选）制定提高物业服务收费标准的可行性政策 对物业服务税收政策进行完善，对物业服务企业给予税收优惠落实政府向企业购买服务的具体方式 制定住宅物业服务的优惠扶持政策其它 第五部分：项目招投标和交接方面的问题39、公司通过招投标（经政府备案的）获得物业管理的项目占全部接管项目的比率是 %。40、您认为物业管理行业招投标市场竞争秩序是否规范？非常规范 基本规范 不规范 很不规范41、如果认为不规范，主要原因是什么？（可多选）低价竞标 围标 招标主体条件设置随意、不科学、不公平 招标组织形式不完善、不规范 监管缺位行业自律性约束不够 其它 42、您认为不规范的物业管理招投标的类别有哪些？开发商新建成物业的招投标 业主委员会组织的招投标政府采购物业的招投标 其它 43、是否有必要建立第三方性质的物业管理专业性招投标有形市场？是，有必要 否 说不清44、您对目前物业管理招投标市场看法及建议。 45、 最近三年来（从2010年1月1日起），公司退出的物业管理项目 退出的物业管理项目数及全部项目数均为当年数据而非累计数占全部项目的比率是多少？（请直接填写百分比数字）2010年度 %； 2011年度 %； 2012年度 %。46、退出的主要原因是什么？（可多选）持续亏损调价受阻 纠纷严重 主动退出 被迫退出 其它原因 47、企业在接收其它企业应退出项目时，是否遇到交接难以约定的交接时间和方式未能成功交接为界。的问题？是 否48、您认为交接难的主要原因是什么？（可多选） 遗留问题未解决 物业费拖欠问题 业主或业委会操作问题 质疑招标结果 其它 49、您认为如何解决项目交接难的问题？ 第六部分：物业服务用房和专项维修资金方面的问题 50、企业所管物业项目中，是否存在未配置物业管理用房的情况？都有配置 存在未配置 51、配置的物业管理用房中，是否都已按照法规规定的标准要求配置？是 部分是 否52、未配置或未按照标准配置物业管理用房的主要是那种类型物业？（可多选）政府采购物业 住宅物业 写字楼 工业区 其它 53、您认为物业管理专项维修资金在使用上存在哪些问题？（可多选）业主通过难 业主申请不及时 申请时间长，具体环节： 申请程序复杂，具体程序： 其它 54、您认为物业专项维修资金能否解决物业管理中遇到的所有应急情况？能，基本上都可以 否55、您认为在物业管理中，还存在着哪些专项维修资金管理保障范围以外的紧急情况？（可多选）台风、暴雨等气象灾害 车辆、人身伤害等意外事故 第三者责任 电梯运行意外事故 其它 56、上述情况若存在，是否有必要建立专门的物业管理应急储备金？是，有必要 否 说不清57、如有必要建立物业管理应急储备金制度，建立的方式和途径是什么？调整专项维修资金的使用范围和功能 业主缴纳，另外再建立物业管理应急储备金政府拨款建立物业管理应急储备金 开发商出资建立物业管理应急储备金 其它 58、如您认为应建立物业管理应急储备金，应如何管理？并入政府管理的“专项维修资金”管理； 物业服务企业设立专账，实行专户管理，专项使用；由业主委员会代表业主大会管理； 其它 第七部分：企业经营和转型升级方面的问题59、除了物业管理主营业务和物业管理有偿特约服务业务外，企业是否还涉及其它业务，主要包括？（可多选）房地产开发 资产投资经营管理 股票等金融性资产投资 房屋中介代理 社区商务经营 其它 60、其它业务获利情况占企业利润总额比率？20%以下20-39%40-59%60-79% 80-100% 100%以上61、企业目前已经采用哪种方式对物业管理进行升级？（可多选）绿色物业管理 智能化、信息化物业管理 “总部企业”战略 行业内多种经营 跨行业多种经营 其它 62、您对物业管理转型升级有什么看法和建议。 第八部分：与政府及相关单位衔接问题63、企业是否存在承担相关政府职能部门摊派的有关工作？是 否64、企业承担的相关政府职能部门摊派的工作主要有哪些？（可多选） 被抽调秩序维护人员 协助人口普查、经济普查 协助计划生育、征兵等政府安排的社区活动等 其它 65、上述工作，政府相关职能部门是否通过购买服务的方式进行？ 没有 有若有通过购买服务方式的，请举例说明 若没有通过购买服务方式的，也请举例说明 66、企业目前代收水费的项目占所有项目的比率为 %；实行有偿代收水费的项目占代收水费总项目的比率为 %。67、企业目前代收电费的项目占所有项目的比率为 %；实行有偿代收电费的项目占代收电费总项目的比率为 %。68、企业与供水、供电等公用事业单位之间职责划分以及衔接上（1）还存在其它什么问题？ （2）您公司有何好的应对经验？ （3）您有何好的建议？ 第九部分：物业管理一体化物业管理一体化是指随着原特区内外的一体化的推进，物业管理相关法律法规以及发展环境也逐步实现一体化。及其它方面的问题69、企业所管辖的原特区内和原特区外的项目在物业管理方面是否存在的明显差异？不存在 存在 稍有差异70、原特区内外物业管理差异主要表现在那些方面？（可多选）业主消费意识 物业配套方面 市场环境 企业服务意识 企业发展动力 城市区域环境 其它 71、您对原特区内外的物业管理政策、法规、制度、市场等一体化有什么建议？ 72、物业管理区域内存在幼儿园、中小学等公共建筑的，是否缴纳了物业服务费？是 否 没有公共建筑73、如果没有缴纳物业服务费，主要原因是什么？（可多选）历史形成 一直拖欠 其它物业服务企业管理 其它原因 74、如果这些公共建筑是由其它企业管理，他们是否向你公司缴纳了部分或相应物业服务费用？是 否 75、如果没有缴纳相关费用，理由是什么？历史形成 法律法规没有规定 其它物业服务企业不愿意缴纳 其它原因 76、如果同一物业区域内的学校、幼儿园和小区不是由同一家物业公司管理，这是否属于多头管理的性质？是 否77、如果您认为属于多头管理，应如何解决？按相关法规规定，改由一家物业公司统一管理 属特殊情况可以存在 可以存在，但应支付相关的物业服务费用深入论证，制定合理的办法 其它原因 第十部分