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物业公司设备设施管理 安徽通信产业服务有限公司鑫信物业分公司 袁计升 概述 设备设施维护管理的质量是物业公司管理工作质量的基础与保证 设备系统的任何一个环节发生故障都必须尽快修复 严重的故障或事故将给业主的正常工作次序造成混乱 给业主带来经济上的损失 物业公司设备设施管理概述物业管理的设备设施结构概述 物业公司设备设施管理概述 设备设施管理的目标 1 设备设施管理的范围 2 建筑物设备设施维护工作的安全管理 3 维修人员的安全 4 物业公司设备设施管理概述 应急预案的制定 5 6 弱电系统 7 房屋 路面的维护 8 设备设施管理的目标 保证各种设备设施的设计和使用功能 也就是安全 可靠 经济 合理的运行 保持设备 设施完好 符合环境要求 追求设备设施寿命周期费用最经济延长设备自然寿命 实现设备 设施资产保值增值 设备设施管理的范围 主要的是 变配电系统 给排水系统 包括水处理系统 消防系统 空调 通风系统 包括消防排烟 集中供暖 弱电系统 智能网络 通讯 门禁 音响等 电梯 建筑物本身 门窗 路面 环境等 建筑物设备设施维护工作的安全管理 使所有设备设施功能都处于完好状态 满足设备设施的使用功能 一 设备设施安全管理的要求1 不违章作业 2 不违规操作 3 不带病运行 二 设备设施安全设备设施无故障 无安全隐患 不带病运行 防护完好 保养及时有效 机房管理 钥匙管理 房屋外挂牢靠 屋顶无易坠落物 路面无深坑 无妨碍通行的物质等 三 消防系统运转正常报警完好 灭火系统正常 消防广播 消防电话正常 感烟 感温 缆式感温器 红外感温器等 器能及时感应火情 联动正常 控制方式 远程 正常 管道无泄漏 保持压力 保持水位 湿式报警阀 消防泵工作正常 另外事故照明 疏散指示 防排烟系统正常 消防电梯正常 消防通讯 灭火器 防火门 防火卷帘 消防物质等等都要按规定进行检查 维修人员的安全 劳动时间 劳动防护 防护工具 作业警示 人员合理配置 方案制定 雷雨天室外禁止作业等 应急预案的制定 停电 跑水 电梯困人 防火 防水 雪 防冻 防雷雨等应急预案内容处理程序 措施 人员岗位配置 应急物质 工具 应急岗位人员联系方式等 设备设施的日常运行管理 设备设施责任到人 持证上岗 设备标识 介质流向标识 回路标识 状态标识 安全标识 防鼠放虫 防水等 日常运行设备的巡检巡查方式 1 定时巡查 2 巡查内容 状态 运行参数 图像声音 跑冒滴漏等 日常不用设备也需要定期检查 发现问题 解决问题 节能降耗 这是体现服务水平的问题 水 电 气 等 能耗统计分析 节能措施 跑冒滴漏排查和处理 设备设施强制年检 电梯 防雷设施 消防系统 压力容器 仪表 作业工具 二次供水等 设备设施的日常运行管理 续 设备设施的维护保养管理维护保养计划的制定1 维保范围 全部设备 2 维保周期3 维保内容 维保计划的执行1 维保责任人 包机到人 2 维保的监督3 维保的检查和评估 设备设施的日常运行管理 续 设备设施服务工作的质量管理管理制度的建立和上墙 1 员工的职责和管理制度2 机房管理制度 机房进出登记制度 钥匙管理制度等作业程序文件设备设施操作程序2 设备设施维护程序3 突发事件应急处理程序等 措施 程序 物质 人员等 现场记录1设备设施运行记录 2 操作记录 3 机房巡视记录 设备状态 运行状态 设备卫生 环境状态 卫生 照明 排风 湿度等 设备设施的日常运行管理 续 维保记录1维保记录 2 维修记录 维保周期 内容等 记名称 地址 原因 更换情况 处理后状态 监督和检查记录主要是日常巡视的检查监督 做所写的 计划 写所做的 记录 可追述 培训管理定期 定计划培训 培训内容 新员工指导培训 安全生产 制度管理 服务标准 礼仪 专项技能等 培训考核做好记录 物业管理的设备设施结构概述 高压供电系统 1 低压供电系统 2 电梯 3 空调 4 物业管理的设备设施结构概述 给排水系统 5 6 消防系统 7 弱电系统 8 8 房屋 路面的维护 高压供电系统 从供电局高压供电线路送过来的10KV 或35KV 的电源送到我们管理的高压配电房再经过高压配电房分配送到变压器 高压配电房的设备有高压进线隔离柜 高压进线柜 计量柜 变压器柜联络柜 母线隔离柜 互投柜 PT柜 直流屏 防雷设施等组成 也有把变压器方在高压配电房的 低压供电系统 从变压器到开关柜到低压配电柜到分配电柜 楼层配电柜 到用户 主要设备有低压主进线柜 低压配电柜 低压开关柜 馈线柜 联络柜 电容器柜 计量柜 发电机等组成 随着科学技术的发展现在很多地方把高压配电房和低压配电房建在一起 对我们维护设备就更加方便 低压供电形式1 放射式2 树干式3 变压器 干线式4 链式 日常维护维修容易疏忽的问题 容量问题 产品质量问题 线路走向问题 特别是备用线路 发电机启动电瓶 建筑物防雷接地和设备接地等 电梯 电梯种类很多我们要知道的主要是 1电梯的用途常见的有客梯 货梯 消防梯 等2 电梯分类 交流电梯 直流电梯 液压电梯等3 电梯荷载4 电梯速度5 停层站数电梯主要有曳引系统 导向系统 门系统 轿厢 对重 安全装置 电气拖动和控制系统等组成 电梯属于国家规定的特种设备 一般有专业公司进行维护保养 我们物业公司的职责是 1 做好电梯运行管理工作 确定电梯运行时间和数量 向维护人员提供电梯运行状态和可保养时间 监督保养质量 并监督检查电梯保养单位的日常保养和维护工作 2 每天定时对电梯进行巡视检查 发现问题及时联系维修人员进行检查处理 3 督促电梯维保单位在电梯运行有效期前完成安全检测工作 4 电梯故障的处理 对我们物业公司来说主要是停电 关人的处理 不管什么故障首先要通知电梯维护公司派人进行处理 我们要做的就是第一时间派人到电梯关人楼层或附近对电梯里的人进行安慰 稳定被关人的情绪 等待救援 有电梯操作证的可以现场救援 救援时按相关规定进行 空调 一 空调系统的类型风机盘管加新风方式的空调系统全空气系统 就是把所有空气处理设备 风机 过滤器 加热器 冷却器 加湿器 减湿器 制冷机组等 都集中设置在空调机房内 空气处理后 经风管送到各房间 全空气定风量 变风量 低温系统 常规空调系统的送风温度为13左右 低温空调为4 10 低温送风系统主要是结合蓄冰系统而实现 独立式空调系统二 中央空调系统的主要组成设备空调系统主要组成设备有冷水机组 水泵 水塔 热交换器和空气处理的风柜 风机盘管 变风量未端等 冷水机组作用 冷水机组制造低温水 冷冻水 通过冷水泵 管道送至空气处理器或风机盘管对空气进行降温降湿处理 冷水机组通常将压缩机 冷凝器 膨胀阀 控制系统及开关箱等组装在一个公共机座或框架上 常见的形成有活塞式 螺杆式 离心式和吸收式 按照机组的散热方式可分为水冷式和风冷式 按其运行工况 可分为单工况和双工况冷水机组 单用于常规 双用于蓄冰空调系统 溴化锂吸收式冷水机组根据热源形式分为1 蒸汽型机组2 热水型3 直燃型机组 水泵 冷却塔 热交换器 风机盘管 可调风柜 新风机组等 给排水系统 给水系统生活给水系统主要是满足生活饮用水 烹调 洗涤 淋浴等 其水质必须符合国家规定的饮用水质标准 系统由饮水管 水表节点 管道系统 给水附件 升压和蓄水设备等组成 设备给水系统如空调的冷却水 冷冻水及补水系统 热水及采暖锅炉系统的给水等 消防水系统必须按建筑防火规范保证有足够的水压和水量 可分为自动喷淋灭火系统和消火栓给水系统 也有设消防水幕系统 消防系统的组成有供水管网 水泵结合器 消防水池 消防泵 气压罐 消防箱 室内消防管 阀门 消火栓 水流指示器 湿式报警阀 喷淋头等组成 供水方式 1 管网直接供水方式 2 单设水箱的供水方式 3 单设水泵供水方式 变频调速恒压供水系统 4 设水泵和水箱的供水方式 5 设蓄水池 水泵和水箱的供水方式 6 气压罐供水方式 7 分区供水方式 在高层建筑中常用的有 分区并列给水方式 分区串联供水方式 减压水箱供水 减压阀供水 无水箱并列供水 气压罐并列供水 气压罐减压阀供水等 排水系统 排水系统分类1生活污水 2 生活废水 3 生产排水 冷却废水 生产污水 生产废水 4 屋面雨水 5 特殊排水 厨房 餐厅排出带油脂的废水 冲洗汽车的废水等 排水系统的组成1卫生洁具 2 排水管系 3 通气管系 作用 1向排水管系补给空气 使水流畅通 更重要的是减少排水管道内气压变化幅度 防止卫生器具水封破坏 2使室内外排水管道中散发的臭气和有害气体能及时排到大气中去 3管道内常有新鲜空气流通 可减少管道内废气对管道的锈蚀 4 清通设备 一般有检查口 清扫口 检查井以及带有清通门 盖板 的90度弯头或三通接头等设备 作为疏通排水管道之用 5 抽升设备6 室外排水管道 污水局部处理构筑物 消防系统 消防系统由火灾自动报警系统 自动灭火系统和应急 诱导照明系统三大部分组成 具体的现场设备分别是火灾报警 自动灭火 通风排烟 应急广播 安全疏散 灭火器材 消防电梯 消防隔断 消防应急电话等 一 消防系统灭火方面 常见的有水灭火系统 泡沫灭火系统 干粉灭火系统 气体灭火系统和水蒸气灭火系统等 弱电系统 弱电系统包括1建筑 楼宇 自动化系统 BA 2安全技术防范系统 保安监控自动化系统 SA 3消防自动化系统 FA 4办公自动化系统 OA 5通讯自动化系统 CA 另外还有停车场管理系统 有线电视及卫星接收系统 广播会议设备系统一般并在SA CA中 也就是大厦的五A管理 弱电系统 续 楼宇自动化系统是智能建筑不可少的基本组成部分 它是采用现代传感技术 计算机技术和通讯技术将与建筑物有关的变配电 空调 冷热源 消防 保安等设备监视 控制和管理为目的而构成的综合系统 结构 由三层结构组成 工作站层 网络控制器层 现场控制器层 工作站控制各个子系统控制工作 空调子系统 配电子系统等 弱电系统 续 安全技术防范系统安全系统应提供3个层次的保护 1外部侵入防范 2区域保护 3目标保护 由防盗报警 视频监控 周界防范 电子巡更 出入口控制 和楼宇对讲等系统组成 消防自动化系统 弱电系统 续 四 办公自动化系统是一项综合性的应用科学技术 计算机技术 通讯技术 人 机工程和系统工程等 和管理科学 科学地组织和优化各个办公环节 使之发挥尽可能高的办公效率 的系统工程 系统构成的模式单机系统构成模式 一般设置1 2台PC机来进行一些辅助办公和