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房地产估价理论与方法模拟试题（8）2009-10-13 13:44:05 四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。） 1. 评估某块城市规划确定的住宅用地 土地总面积为1500平方米 1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 2、 可比实例的成交价格如下： 试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。 解： 1、比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数为： 可比实例A=100/100 可比实例B=100/97 可比实例c=100/105 3、交易日期修正系数为： 可比实例A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168 可比实例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156 可比实例C=1.0331.038=1.072 4、房地产状况修正系数为： 可比实例A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25 可比实例B=100/(920.4+960.35+980.25)=100/94.55 可比实例A=100/(1060.4+1090.35+970.25)=100/104.8 5、计算比准价格： 比准价格A=1200(100/100)1.168(100/102.25)=1370.76（元/平方米） 比准价格B=1150(100/97)1.156(100/94.55)=1449.51（元/平方米） 比准价格C=1380(100/105)1.072(100/104.8)=1344.38（元/平方米） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有： 估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米） 估价对象价格（总价）=1388.221500=208.23万元 2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。 解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n 2、计算年总收益=5600065%15012（1-15%）=5569.2万元 3、计算年总费用： （1）年折旧费=8000（1-4%）/12 =640万元 （2）年经常费=10012=1200万元 （3）年房产税=5569.212%=668.3万元 （4）营业税等=5569.26%=334.15万元 年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万 4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元 5、计算房地产价格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%)50-5=33016.58万元三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 （ ）2房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 （ ）3开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。 （ ）（建设工程教育网原创）4在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 （ ）5在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）6交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 （ ）7对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的娄似房地产就可以作为可比实例。（ ）8可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。（ ）9成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）10应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）11为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 （ ）（建设工程教育网原创）12长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。 （ ）13高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 （ ）14在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ）（建设工程教育网原创）15房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。（ ）四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60，其余部分的75可用于商业铺位出租，正常出租率为90，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金 1800元，出租率为80，出租人需承担相当于租金收入10的运营费用：1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10，酒楼8，办公楼7）。实例ABCDE成交价格元/（元/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%+21%00-3% 区位状况0-3%+3%+1%0房地产 状况权益状况-2%0+2%-1%-1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001年7月1日至2002年1月1曰该类住宅楼市场价格每月递增1.5，其后至2002年11月1曰则每月递减0.5，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。（建设工程教育网提供）2003年房地产估价师考试房地产估价理论与方法参考答案一、单项选择题1C2A3C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23 C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B二、多项选择题1BCDE2ABCD3ABCD4AB 5ACDE6AD7BCD8ACE9BCD10ACDE11ABD12ABD13BD14ABE15BCDE三、判断题1 23456789101112131415四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y1-1/(1+y)n(2)各层建筑面积40006/24=1000m2/层(3)计算1层商铺收益价格：年净收益=1000(1-60)75906012=19.44万元V1=19.44/101-1/(1+10)50-3=192.20万元(4)计算23层商场收益价格：年净收益：1000270600=84万元V23=84/101-1/(1+10)50-3=830.48万元(5)计算4层酒楼收益价格：年净收益：1000705012-80000=34万元V4=34/81-1/(1+8)50-3=413.59万元(6)计算510层办公楼收益价格：年净收益：62018001280(1-10)=186.62万元V510=186.62/71-1/(1+7)50-3=2555.13万元(7)计算1124层住宅价格：V1124=1000144000=5600万元(8)计算房地产价格：V=V1+V23+V4+V510+V1124=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元2、解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。(3)交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102可比实制C：100/100可比实例E：100/(100-3)=100/97(4)交易日期修正系数为：可比实例A=(1+1)4可比实例C=(1+1)4可比实例E=(1+1)3(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/1001/3+(100-2)1/3+(100-4)1/3=100/98可比实例C=100/(100+3)1/3+(100+2)1/3+(100-2)1/3=100/101可比实例E=100/1001/3+(100-1)1/3+(100+1)1/3)=100/100(6)计算比准价格：比准价格A=5100(100/102)(1+1)4(100/98)=5309.20元/m2比准价格C=5200(100/100)(1+1)4(100/101)=5357.57元/m2比准价格E=5000(100/97)(1+1)3(100/100)=5310.83元/m2(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70贷款，请问该公司可贷多少款?项目其他有关资料如下：(1)该大楼13层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60，第二年投入40。(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90和80。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元平方米，办公楼市场租金水平每月为150元平方米。(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10，维修费为租金的8，保险费为建安造价的20，税金为年租金的12；项目投资回报率取建安造价的30；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2。另外，当地土地还原率为8，综合还原率为10，银行贷款利息率为10。(一)审题(1)明确估价对象，正确选择方法。本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。(2)明确估价时点。本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。(3)明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。(4)了解资料内容。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。有关信息包括：土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必须通过指标换算才可能取得，一些信息(如计划自留2000平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。(二)解题思路与方法选择1方法选择估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。有收益的房地产估价适合采用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合采用剩余法。在这种情况下，必须注意审题，对方法选择作出判断，主要依据是假定仅采用一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。在本题中，若只用收益还原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。因此，必须考虑收益还原法和剩余法的共同使用。2解题思路(1)运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。(2)运用剩余法估算土地价格。(3)根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。(三)公式与计算步骤1本题应用的主要计算公式(1)收益还原法涉及的主要公式：年房地纯收益=年出租总收入年房地费用式中：年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧式中：年折旧=建安造价按土地剩余使用年限计算的折旧期采用收益还原法计算房地产价格公式：P=a/r1-1/（！+r）n式中：P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：地价=房地产价格总建筑成本利息利润(3)可抵押贷款额 该文章转载自无忧考网：/show/1157506.html1)运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。(2)运用剩余法估算土地价格。(3)根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。(三)公式与计算步骤1本题应用的主要计算公式(1)收益还原法涉及的主要公式：年房地纯收益=年出租总收入年房地费用式中：年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧式中：年折旧=建安造价按土地剩余使用年限计算的折旧期采用收益还原法计算房地产价格公式：P=a/r1-1/（！+r）n式中：P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：地价=房地产价格总建筑成本利息利润(3)可抵押贷款额计算涉及的主要公式：可抵押贷款额=地价可贷款比例2计算步骤(1)用收益还原法测算房地产总价计算年出租总收入在计算年出租总收入时，应明确：房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；对与出租收入有关的各项指标应用。房地产总建筑面积=土地面积容积率=50003=15000(平方米)商场建筑面积=3000(平方米)办公楼建筑面积=150003000=12000(平方米)商场年出租收入=30030001290=9720000(元)=972(万元)办公楼年出租收入=150120001280=17280000(元)=1728(万元)年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元)计算年房地费用年管理费=年租金10=270010=270(万元)年维修费=年租金 8=2700 8=216(万元)年保险费=建安造价2=3000(3 5000) 2=90000(元)=9(万元)年税金=年租金12=324(万元)年折旧=建安造价47=450047=9574(万元)在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为2001年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在2001年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。年房地费用合计：270+216+9+324+9574=91474(万元)计算 年房地纯收益年房地纯收益：年出租总收入年房地费用=270091474=178526(万元)计算房地产总价假设户为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式，有： P=ar11/(1+r)n在本题中，还原率为综合还原率(10)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为503=47年根据已知条件，有：P=178526/10%11/(1+10%)47=1765018(万元)(2)应用剩余法计算地价计算总建筑成本根据已知条件，有：项目总建筑成本=项目建筑面积建