重庆市沙坪坝区房地产市场分析报告.doc

第一部分经济分析一、国家宏观环境分析时间（2011）措施具体政策1 月 18 日银监会：继续实施差别化房贷政策2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险 四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风 险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”， 加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地 产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银 信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称， 坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、 整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让 真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。 1 月 26 日 国八条”一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并 于一季度向社会公布。 二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。 三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对 定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税 清算和稽查。 四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款 利率不低于基准利率的1.1倍。 五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的 70%；今年的 商品住房用地供应计划总量不得低于前 2 年年均实际供应量；对 已供房地产用地， 超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的， 收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设 投资达不到 25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土 地及合同约定的土地开发项目。 六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施； 对已有1 套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。 七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创 历史新高， 以及保障建设缓慢、 租售管理和后期使用监管不力的， 约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征 管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问 责范围。 八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣 传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息 的，要追究有关当事人的责任。2月9日 上调存贷款基准利率 0.25% 0.25%金融机 构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存 贷款基准利率相应调整2 月 24 日 上调存款准备金率 0.5% 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点3月16日国家发展改革委关于发布商品房销售明码标价规定的通知商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价 目表或者价格手册；商品房经营者要在规定时间内一次性公开全 部销售房源；商品房销售明码标价实行一套一标；商品房经营者 不得在标价之外加价销售商品房， 不得收取任何未予标明的费用； 还应标明“开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起 止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。 ”3 月 25日上调存款类金融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点从 2011 年 3 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点。 这是央行今年第三次上调存款准备金率，也是去年以来第九次上 调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到 20.0%的 历史高位4 月 6 日上调金融机构人民币存贷款基准利率自 2011 年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融 机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点， 其他各档次 存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整4月21日上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。4 月 21 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。5 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点上调存款类金融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点 7 月 7日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点自 2011 年 7 月 7 日起， 上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金 融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点， 其他各档 次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整7月12日国务院 : 房价上涨过 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制 快二三线城市要采取 投机投资性购房 贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调 控力度； 确保今年 1000 万套保障性住房 11 月底前全部开工建设； 国务院 : 房价上涨过 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制 快二三线城市要采取 投机投资性购房；房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限 限购措施（最新“ 限购措施（ 最新“国 购措施；认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用 五条” 五条”） 地，加快普通商品住房用地投放；规范住房租赁市场，抑制租金 过快上涨。8月1日央行：继续实施货币稳健政策，执行差别化房贷央行： 央行：继续实施稳健 货币政策 执行差别 化房贷 要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不 放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机 构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产 市场健康平稳发展10月16日多家银行上调首套房贷利率5%50%多家银行上调首套房贷利率二、 沙坪坝区宏观环境分析（一）宏观政策从10月1日起全市3400余套存量独栋别墅开始缴纳房产税，重庆市针对存量房房产税的“破冰”之举引发各界关注。（二） 区域概况1、地理情况沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园。2、行政及人口情况2010年年底我区常住人口总量超100万人目前区辖沙坪坝、磁器口、小龙坎、渝碚路、童家桥、石井坡、詹家溪、山洞、新桥、天星桥、土湾11个城市街道办事处，歌乐山、井口、覃家岗、陈家桥、虎溪、西永、曾家、土主、青木关、回龙坝、中梁、凤凰12个农村镇和联芳园区。3、城市地位沙坪坝是重庆市科教文化中心区，一直是重庆市的教育集聚地，各级各类教育发达。区内现有高校19所，科研院所65个，电大职大10所，中小学83所，在校学生近30万人，教育人口占了全区总人口的近1/3。2011年以来，沙坪坝区经济转型成果进一步显现，区域经济发展全面提速，产业结构调整取得实效。我区一季度GDP增速位列主城区第一名。（三）、沙坪坝区发展状况1、沙坪坝区经济发展水平 生产总值及产业结构全区实现GDP236.6亿元，同比增长22.8%，我区一季度GDP增速位列主城区第一名。再创沙坪坝区发展历史上的新高。规模以上工业增加值完成94.1亿元，同比增长43.6%。全区实现地方财政总收入33.7亿元，同比增长46.7%。一般预算收入完成19.6亿元，同比增长59%。城市居民人均可支配收入达11504元，同比增长14.1%。全区实现社会消费品零售总额111.1亿元，同比增长20.7%。全区实现进出口总值24.3亿美元，同比增长3.7倍。同时，上半年完成全社会固定资产投资153.5亿元，同比增长32.5%，拉动地区生产总值增长11.1个百分点。重点项目完成投资107.5亿元，为年度计划的38.7%，占全社会固定资产投资完成额的70%，为历年最好水平。从生产领域看，第一产业基本稳定，第二产业引领发展，第三产业稳步提速，主要行业生产发展形势持续向好，带动全区经济又好又快发展。 社会消费品零售总额沙坪坝区是重庆主城的核心板块之一，区内的三峡广场商圈营业总面积60多万平方米，从全市看，我区消费规模占全市消费总规模的6.4%，总量在主城九区中排名第6位，另有全市最大的建市场、金属材料市场、木材交易市场、现代医药物流中心等专业批发市场。2010年，我区认真贯彻落实国家一系列“扩内需、促消费”政策举措，商品流通规模继续扩大，消费能力持续增长。全年累计实现商品销售总额901.4亿元，比上年增长33.0%，实现社会消费品零售额200.6亿元，比上年增长20.2%。 城镇职工平均工资沙坪坝区的城镇率已达100%，教育人口众多，城镇职工平均工资亦高于全市平均水平，今年前三季度，我区城镇单位从业人员平均工资27624元，同比增长10.91%，其中在岗职工平均工资28504元，同比增长11.71%，较上半年提高了3.9个百分点，增长速度进一步提升。图3：沙坪坝区2004-2009年房城镇职工年平均工资及增长率情况 单位：元数据来源：重庆市2009年统计年鉴2、房地产投资情况 固定资产投资沙坪坝区固定资产投资额除2008年呈负增长，其余年份均有大幅增长，2009年全区固定资产投资额达到248.98亿元，是2003年固定资产投资额的5倍。 房地产开发投资2010年，我区房地产开发完成投资101.5亿元，比上年同期增长20.0%。从全年走势来看，一季度受同期基数影响增速较慢，上半年伴随新开工项目的增加实现了高速增长，三季度起受“国十条”政策的影响开发投资回落，特别是10、11月份进入低谷，经过短暂调整，伴随市场需求增加，年末开发投资有所复苏。全年房地产开发投资增速呈现波浪形走势，增速分别为： 22.5%、3.6%、10.6%、34.0%、35.1%、33.9%、20.0%、21.9%、10.4%、11.2%和20.0%。3、商品房销售稳健增长 在国家和我市对房地产行业的调控下，数据显示，全市18月房地产开发投资1195.78亿元，同比增长34.9%，但增速较17月回落1个百分点；其中住宅投资839.91亿元，增长36.1%，但增速较17月回落了1.5个百分点。同时，18月，全市商品房销售2500.52万平方米，同比增长12.2%，较17月增速回落0.5个百分点；其中的商品住宅销售2300.73万平方米，增长9.4%，较17月增速回落0.4个百分点。第二部分 沙坪坝区土地市场分析（一）、沙坪坝区近年土地市场情况1、土地成交量沙坪坝区近几年来的房地产相关用地成交都集中在2006年，从2007年开始出让的房地产相关用地宗数虽多面积却相对较小。2009年和2010年相对有所增加，但在2011年，由于市场萧条，土地成交量较小，上半年出现房地产相关用地出让为零的情况，到8月份才有土地的出让，截至目前为止，出让土地3宗，总计9.6975万平方米。2006年沙区成交房地产相关用地虽只有18宗，成交土地面积却达到446万平方米，其中富力、龙湖和融汇的三宗分别为3800亩、1281亩和1244亩的土地均在当年取得。2007年开始沙区成交的房地产相关用地宗数虽多却都为小面积土地，最大的一宗仅200余亩。2008年则区内成交的房地产相关用地仅3宗，均位于沙区中心位置。2009年区内土地市场恢复，龙湖、金科均大学城有882和1022亩的土地成交，但沙区的房地产相关用地成交量也仅有2006年的一半左右。2010年土地出让量和2009年相当，为15宗，面积约为179万平方米图一：沙坪坝区2006-2010年房地产相关用地出让面积数据来源：重庆市土地交易中心2、土地成交价格房地产市场行情好时，沙坪坝区的西永大学城则均有大面积的低价土地成交，行情稍差时，沙坪坝中心位置的小面积高价土地则更受欢迎，造成了沙坪坝区近年来房产相关用地的成交价格与成交量几近成反比：成交量最大的2006年价格最低的，每亩仅53万元；成交量最小的2008年的土地价格却是历史最高，达到每亩436万元。2009年2010，由于房地产市场没有受到宏观调控的冲击，地价持续增涨图2：沙坪坝区2006-2010年房地产相关用地出让地价 单位：万元/亩数据来源：重庆市土地交易中心图3：沙坪坝区2006-2010年房地产相关用地出让楼面地价 单位：元/平方米数据来源：重庆市土地交易中心表1：沙坪坝区2006-2010年房地产相关用地出让情况指标 年份2006年2007年2008年2009年2010年宗数181641715土地面积（万）446.3946.6810.18186,75179.0179可建建筑面积（万1032.40103.5948.80509.16430.2854成交金额（亿元）36.48.076.6648.6961.2331楼面地价（元/平方米）35377913659561 423.08地价（万元/亩）54115436174228.0353、热点土地区域沙坪坝的房地产相关热点区域无疑是西永片区，在2006-2009年四年间沙坪坝区出让的全部55宗房地产相关用地中有20宗位于西永片区，总面积约7700余亩，其中有多宗面积过千亩的地块。2010年出让的15宗地有11宗在西永，而今年出让的3宗也都在西永。意在西永大学城片区发展的房地产企业包括了富力、龙湖、金科、金融街、中渝等知名房地产商。（二）、沙坪坝区近期土地市场成交分析1、沙坪坝区2011年土地成交情况2011年沙坪坝区的土地市场并不活跃，供需量皆小，甚至在前半年交易量为零，直到8月份才有土地的交易，且都发生在西永片区，目前为止仅为3宗表2：沙坪坝区2011年1-9月房地产相关用地供应与成交情况沙坪坝区西永组团U分区U8-8-1/03地块二类居住用地、商业金融业用地7275610913420954 重庆康田置业有限公司、重庆悦银投资管理有限公司2011-9-2127000.0 拍卖沙坪坝区西永组团U分区U7-18-2/02地块二类居住2153453836.28011 重庆天王星投资集团有限公司2011-8-2410000.0 拍卖沙坪坝区西永组团T标准分区T10-2/01地块商业金融业26859397.51007 重庆乔鹤地产（集团）有限公司2011-8-241620.0 拍卖数据来源：重庆市土地交易中心第三部分、沙坪坝区各业态房地产信息汇总（一）、住宅1、杨公桥32处实景图开发公司及名称物业类型地址均价（时价）“金融街”金悦城 住宅复合地产沙坪坝杨公桥(阳光水城北侧)5600 元/平方米 “九鼎”名都 住宅复合地产 投资地产 沙坪坝童家桥大水井1号(红岩魂广场旁)6130 元/平方米“俊峰”龙凤云洲 住宅小户型 景观居所 沙坪坝杨公桥104号(杨公桥立交旁)暂缺“光华”阳光水城住宅沙坪坝杨公桥118号7120元/“华宇”林泉雅舍二期住宅沙坪坝区小杨公桥168号（原重庆无线电厂）7212元/“华宇”西城丽景住宅沙坪坝杨公桥杨梨路20号（美食一条街）7272元/大川花园住宅沙坪坝区大杨公桥106号7094元/东和科苑SOHO住宅沙坪坝区沙杨路128号(原建院后门旁) 7615元/翰林景园住宅沙坪坝区烈士墓加油站对面6345元/卫星半岛花园住宅沙坪坝杨梨路6388元/宏信南开蓓蕾城住宅沙坪坝沙杨路55号8245元/鑫泰花园住宅沙坪坝区大杨公桥37号 5985元/宏洲大厦住宅沙坪坝区渝碚路222号6345元/杨公桥白鹤岭住宅杨公桥白鹤岭5722元/才子中心住宅烈士墓壮志路8号（红岩魂广场旁、西政、川外大门50米）8193元/凤凰小区住宅烈士墓车站下行100米 5728元/新城大厦住宅渝碚路烈士墓车站旁7469元/海航新街口住宅沙坪坝区烈士墓（壮志路43号）6577元/金新花园住宅沙坪坝烈士墓6185元/灯泡厂家属区住宅沙坪坝杨梨路87号 6275元/辉映大厦住宅烈士墓新世纪楼上5465元/梨树湾工业园区住宅沙坪坝天星桥往梨树湾方向800米5387元/大川家园住宅沙坪坝区白鹤岭2号6836元/友爱村杨公桥林泉雅舍旁 住宅友爱村杨公桥林泉雅舍旁 5408元/南友村64号沙平坝陈家湾南友村16号（重师后门旁）住宅南友村64号沙平坝陈家湾南友村16号（重师后门旁）6324元/光能建材大厦住宅沙坪区马家岩天马路45号畔山桃园住宅沙坪坝杨公桥阳光水城对面5155元/金鹏小区住宅沙坪坝杨公桥6237元/尚赏居住宅沙坪坝梨树湾2号 5705元/九鼎红街小区住宅沙坪坝区童家桥大水井1号 7576元/鑫泰文化家园沙坪坝大杨公桥37号住宅沙坪坝大杨公桥37号5487元/金融街彩立方住宅杨公桥(西政操场对面) 暂无2、双碑8处实景图开发公司及名称物业类型地址均价雅仕居普通住宅沙坪坝双碑嘉陵厂勤居村5707汇景雅居普通住宅双碑远大路对面5083鼎盛山水普通住宅双碑劳动桥银昌大道5937鼎盛时空普通住宅双碑六洞村银昌大道7192鼎盛新都会普通住宅双碑6084金杜洋光普通住宅双碑远祖桥车站上行80米4548会山康城普通住宅双碑特钢厂区内5499中梁山水苑普通住宅沙坪坝区双碑中梁镇新发街(镇政府对面怡心湖畔)27053、沙坪坝中心5处实景图开发商与项目名称物业地址物业形态销售价格（元）景康置业蓝溪谷地尚郡沙坪坝红糟房正街99号(天星桥转盘旁) 普通住宅,花园洋房,多层6347-8663品筑物业南方东银ARC中央广场沙坪坝石碾盘(小龙坎正街旁)小户型 高层12000煌华实业煌华新纪元沙坪坝三峡广场步行街中心(沙区法院片区001号)小户型 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