房地产《个人理财》.ppt

第五章 房地产理财策划 二 购房与租房的决策 案例1 李先生看上了一套40平方的房产 可租可售 租房为每月1000元 押金3个月 买价为25万元 首付5万元 利率为6 的房屋抵押贷款 李先生该买或卖 一年期存款利率为3 二 购房与租房的决策 一 简单年成本比较法 购房的使用成本 首付款的机会成本 贷款利息 物业管理费 其他租房成本 租金 二 购房与租房的决策 二 净现值法 1 计算n年租房的累计净现值 2 计算n年买房的累计净现值 NPV1 n年后取回的租房押金现值 押金 年租金 1 g t 1 1 r t NPV2 n年后卖房的净所得现值 首付款 年还贷额 P A r n 3 假设n年租房的净现值 n年买房的净现值 计算出n年后卖房的净所得及房屋的应有最低售价 4 比较n年后房屋的应有最低售价与实际可能售价 n年后房屋的应有最低售价 n年后卖房的净所得 n年后房贷余额现值 二 购房与租房的决策 二 购房与租房的决策 购房与租房决策的影响因素 目前的经济能力居住时间房租增长率房价增长率 购房年成本率 租房年居住成本率 利率水平负债能力 案例2 王太太的购房计划 王太太年收入10万 预计收入成长率3 目前家庭净资产为15万元 40 为储蓄首付款与负担房贷款上限 打算5年后购房 投资报酬率为10 贷款年限为20年 房贷款利率为6 王太太如何合理购房 思考 案例分析 一 COF 案例分析 一 一 以储蓄及付息能力估算可承受的房屋总价 1 届时可负担的首付款 目前的净资产X F P r n1 目前年收入X F A r n1 X负担首付比率上限 其中 r 投资报酬率 n1 离购房年数 1 王太太届时可负担的首付款 15万元X F P 10 5 10万X F A 10 5 X40 48 6万元 案例2 2 可负担的房贷 目前年收入 F P g n1 X负担房贷的比率上限X P A i n2 其中 g 预计收入成长率 n1 离购房年数n2 贷款年数 i 房贷利率 案例2 2 王太太届时可负担的房贷 10万X F P 3 5 X40 X P A 6 20 53 2万元 案例分析 一 3 届时可负担的总房价 可负担的首付款 可负担的房贷王太太届时可负担的首付款 48 6万元届时可负担的房贷款 53 2万元可负担的总房价 101 8万元 案例分析 二 二 计算可负担的房屋单价 可负担的房屋单价 可负担的房屋总价 需求面积 三 确定购房区位 案例分析 三 总结 购房规划的基本步骤 一 以家庭储蓄及付息能力估算可承受的房屋总价 二 计算可负担的房屋单价 三 确定购房区位 一 房地产投资的优势与劣势 优势 1 可观的收益率2 对抗通货膨胀3 所得税优势4 财务杠杆效应 一 房地产投资的优势与劣势 劣势 1 流动性较差2 需要大笔首付资金3 房地产周期与财务杠杆的不利影响4 高风险5 管理成本高 二 影响房产投资的因素 房价收入比 国际1 3 1 6 中国1 10甚至1 20供求关系贷款利率政策因素其他因素 地段 环境 配套设施 交通 房型 朝向 容积率 楼层 质量 物业管理 四 房产投资的方式 直接购房投资期房投资炒 楼花 购房权证 预定卡 以旧翻新以租养租以租代购房地产信托 REIT 拍卖会上淘房 相关链接 投资拍卖房产 优势 拍卖价通常低20 30 上海国际商品拍卖有限公司注意点 1 关注起拍价2 对目标楼盘实地考查 确定心理价位3 保证金2万元 准备好足够资金4 考虑佣金 通常为房屋成交价的1 5 五 房产投资的成本 贷款利息税费保险费 五 房产投资的成本 1 贷款利息贷款方式公积金贷款商业贷款 按揭贷款 组合贷款 五