房地产权属法律制度业主建筑物区分所有权.ppt

2020 2 12 房地产法2010 2 我国房地产权属体系 土地所有权 土地使用权 房屋所有权 房地产抵押权 国家土地所有权集体土地所有权 建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权 国家房屋所有权集体房屋所有权私人房屋所有权业主建筑物区分所有权 2020 2 12 房地产法2010 3 第一节土地所有制度 一 国家土地所有制度问题 1 什么样的土地归国家所有 2020 2 12 房地产法2010 4 参考答案 国有土地的范围包括 1 城市市区的土地 2 法律规定属于国有的农村和城市郊区的土地 3 依法不属于集体所有的森林 山岭 草原 荒地 滩涂及其他土地 4 被征用的农村和城市郊区的土地 2020 2 12 房地产法2010 5 注意 这里所讲的城市 根据 中华人民共和国城市规划法 第3条第1款的规定 是指 国家按行政建制设立的直辖市 市 镇 2020 2 12 房地产法2010 6 2 我国国家土地所有制度有哪些特点 国家统一所有 中央 地方各级政府分别行使权力 共享收益 在所有权保留的前提下 衍生出国有土地使用权 2020 2 12 房地产法2010 7 二 集体土地所有制度问题 1 什么样的土地归集体所有 历史探源 什么是集体 2020 2 12 房地产法2010 8 物权法 第60条 对于集体所有的土地和森林 山岭 草原 荒地 滩涂等 依照下列规定行使所有权 一 属于村农民集体所有的 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权 二 分别属于村内两个以上农民集体所有的 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权 三 属于乡镇农民集体所有的 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权 2020 2 12 房地产法2010 9 2 我国集体土地所有制度有哪些特点 集体土地所有权具有独立性 国家对集体所有的土地可以通过征收的方式取得所有权 2020 2 12 房地产法2010 10 乡镇村建设用地 包括住宅建设 企业建设 公共设施和公益事业的建设用地 除了农民原有的宅基地和村内空闲用地建住宅的以外 要经过县或者县级以上的人民政府批准 2020 2 12 房地产法2010 11 第二节土地使用制度 一 土地承包经营权 2020 2 12 房地产法2010 12 案例分析 张某系某村集体组织成员 张某与其妻李某从村委分得口粮地2 5亩 双方签订了30年的土地承包合同 但未办理土地承包经营权证 后张某与李某随子女到小城镇生活 户口仍为农业户口 遂将上述口粮地交给同村集体组织成员从某经营 双方亦未签订合同 但村委在土地帐册上将张某名下的上述土地调划至从某名下 从某亦以自己的名义直接向村委直接缴纳土地承包费等费用 一年后张某 李某返回该村委 并以其现无地耕种亦无稳定职业和收入来源为由 要求收回交给从某代耕的土地 从某则以诉争土地已转让给从某为由拒绝返还 另查 村委对张某与从某间是否系土地转让关系及其是否同意转让均未明确表态 2020 2 12 房地产法2010 13 几个问题 1 什么是土地承包经营权 2 土地承包经营权的期限是多久 3 土地承包经营权不登记就不生效吗 4 土地承包经营权的流转有何限制 5 征收承包地应该如何补偿 2020 2 12 房地产法2010 14 1 什么是土地承包经营权 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地 林地 草地等享有占有 使用和收益的权利 有权从事种植业 林业 畜牧业等农业生产 2020 2 12 房地产法2010 15 2 土地承包经营权的期限是多久 耕地的承包期为三十年 草地的承包期为三十年至五十年 林地的承包期为三十年至七十年 特殊林木的林地承包期 经国务院林业行政主管部门批准可以延长 前款规定的承包期届满 由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包 2020 2 12 房地产法2010 16 3 土地承包经营权不登记就不生效吗 2020 2 12 房地产法2010 17 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证 林权证 草原使用权证 并登记造册 确认土地承包经营权 2020 2 12 房地产法2010 18 4 土地承包经营权的流转有何限制 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定 有权将土地承包经营权采取转包 互换 转让等方式流转 流转的期限不得超过承包期的剩余期限 未经依法批准 不得将承包地用于非农建设 2020 2 12 房地产法2010 19 土地承包经营权人将土地承包经营权互换 转让 当事人要求登记的 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记 未经登记 不得对抗善意第三人 2020 2 12 房地产法2010 20 5 征收承包地应该如何补偿 为了公共利益的需要 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位 个人的房屋及其他不动产 征收集体所有的土地 应当依法足额支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗的补偿费等费用 安排被征地农民的社会保障费用 保障被征地农民的生活 维护被征地农民的合法权益 2020 2 12 房地产法2010 21 二 建设用地使用权几个问题 1 什么是建设用地使用权 2 建设用地使用权有哪些取得方式 3 取得建设用地使用权必须登记吗 4 建设用地使用权的期限有多久 5 建设用地使用权流转时有哪些限制 2020 2 12 房地产法2010 22 1 什么是建设用地使用权 建设用地使用权人有权对国家所有的土地占有 使用和收益 可以在该土地上建造建筑物 构筑物及一些附属设施 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 2020 2 12 房地产法2010 23 2 建设用地使用权有哪些取得方式 设立建设用地使用权 可以采取出让或者划拨等方式 工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的 应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权 采取划拨方式的 应当遵守法律 行政法规关于土地用途的规定 2020 2 12 房地产法2010 24 3 取得建设用地使用权必须登记吗 设立建设用地使用权的 应当向登记机构申请建设用地使用权登记 建设用地使用权自登记时设立 登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书 2020 2 12 房地产法2010 25 4 建设用地使用权的期限有多久 2020 2 12 房地产法2010 26 5 建设用地使用权流转时有哪些限制 建设用地使用权人应当合理利用土地 不得改变土地用途 需要改变土地用途的 应当依法经有关行政主管部门批准 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用 2020 2 12 房地产法2010 27 关注小产权房农民集体所有的土地的使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 2020 2 12 房地产法2010 28 三 宅基地使用权老王说法 2020 2 12 房地产法2010 29 1 什么是宅基地使用权 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 2020 2 12 房地产法2010 30 宅基地的所有权属于集体 使用权属于房屋所有人 农村村民的宅基地使用权是基于 村民 的特定身份取得 村民只有宅基地使用权 不能随意对宅基地进行处置 农村村民一户只能拥有一处宅基地 其宅基地的面积不得超过省 自治区 直辖市规定的标准 农村村民出卖 出租住房后 再申请宅基地的 不予批准 2020 2 12 房地产法2010 31 四 地役权几个问题1 什么是地役权 2 地役权如何设定 3 地役权必须登记吗 2020 2 12 房地产法2010 32 地役权是指因通行 取水 排水 铺设管道等需要 通过签订合同 利用他人的不动产 以提高自己不动产效益的权利 如甲工厂原有东门可以出入 后想开西门 借用乙工厂的道路通行 甲工厂与乙工厂约定 甲工厂向乙工厂适当支付使用费 乙工厂允许甲工厂的人员通行 这时甲工厂即取得了 地役权 2020 2 12 房地产法2010 33 设立地役权 当事人应当采取书面形式订立地役权合同 地役权自地役权合同生效时设立 当事人要求登记的 可以向登记机构申请地役权登记 未经登记 不得对抗善意第三人 2020 2 12 房地产法2010 34 案例分析 甲为了能在自己房中欣赏远处风景 便与相邻的乙约定 乙不在自己的土地上建造高层建筑 作为补偿 甲一次性支付给乙4万元 两年后 甲将该房屋转让给丙 乙将该土地使用权转让给丁 下列哪些判断是错误的 A 甲 乙之间的约定为有关相邻关系的约定B 丙可禁止丁建高楼 且无须另对丁进行补偿C 若丁建高楼 丙只能要求甲承担违约责任D 甲 乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 2020 2 12 房地产法2010 35 参考答案 土地使用权人享有地役权或者负担地役权的 转让土地承包经营权 宅基地使用权时 该土地承包经营权人 宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权 2020 2 12 房地产法2010 36 第三节房地产相邻关系 几个问题 1 什么是相邻关系 2 相邻关系的内容主要有哪些 2020 2 12 房地产法2010 37 什么是相邻关系 相邻关系 是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时 因相互给予便利或者接受限制所发生的权利义务关系 实际上 相邻关系的本质是对不动产所有权或使用权的一种限制 2020 2 12 房地产法2010 38 相邻关系的内容主要有哪些 我国民事司法与执法实践中 经常出现的相邻权纠纷就多达十几种 如土地纠纷 用水纠纷 排水纠纷 漏水纠纷 通行纠纷 污染纠纷 采光与通风纠纷 眺望权纠纷 隐私权纠纷以及电信接收妨害纠纷 根枝越界纠纷等 2020 2 12 房地产法2010 39 相关法律条文 物权法部分 第84条不动产的相邻权利人应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的原则 正确处理相邻关系 第85条法律 法规对处理相邻关系有规定的 依照其规定 法律 法规没有规定的 可以按照当地习惯 第86条不动产权利人应当为相邻权利人用水 排水提供必要的便利 对自然流水的利用 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配 对自然流水的排放 应当尊重自然流向 2020 2 12 房地产法2010 40 第87条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的 应当提供必要的便利 第88条不动产权利人因建造 修缮建筑物以及铺设电线 电缆 水管 暖气和燃气管线等必须利用相邻土地 建筑物的 该土地 建筑物的权利人应当提供必要的便利 第89条建造建筑物 不得违反国家有关工程建设标准 妨碍相邻建筑物的通风 采光和日照 2020 2 12 房地产法2010 41 第90条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物 排放大气污染物 水污染物 噪声 光 电磁波辐射等有害物质 第91条不动产权利人挖掘土地 建造建筑物 铺设管线以及安装设备等 不得危及相邻不动产的安全 第92条不动产权利人因用水 排水 通行 铺设管线等利用相邻不动产的 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害 造成损害的 应当给予赔偿 2020 2 12 房地产法2010 42 第四节业主建筑物区分所有权 几个问题 1 什么是业主建筑物区分所有权 2 什么是业主 3 业主建筑物区分所有权的内容是什么 2020 2 12 房地产法2010 43 什么是业主建筑物区分所有权 所谓建筑物区分所有权 系指根据使用功能 将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分 每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合 2020 2 12 房地产法2010 44 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 2020 2 12 房地产法2010 45 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 例如 公用分摊 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 2020 2 12 房地产法2010 46 什么是业主 当前业主的认定 基本上是指产权证上的人 导致一些因夫妻关系 继承遗产等取得产权的人 或者正在办理产权的人 无法行使表决权 很大程度上影响了小区的管理 2020 2 12 房地产法2010 47 业主建筑物区分所有权的内容 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 2020 2 12 房地产法2010 48 业主可以设立业主大会 选举业主委员会 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助 2020 2 12 房地产法2010 49 下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定前款第五项和第六项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 2020 2 12 房地产法2010 50 业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 业主大会或者业主委员会的决定 对业主具有约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 2020 2 12 房地产法2010 51 案例分析 家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时 为了改善其客厅的采光条件 便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1 5米 1 2米的塑钢窗户 楼下住户刘某见状后 即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由 要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 在多次协调未果的情况下 刘某一纸诉状将王某告上了法庭 在诉讼过程中 法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定 结论为 302室在外墙所开设的1 5米 1 2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏 目前不影响居住和使用安全 2020 2 12 房地产法2010 52 法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为 构成对原告的侵权 遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状 2020 2 12 房地产法2010 53 本案中 被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为 从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权 而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍 但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗户 既未经城市规划建设部门的批准 又未征得其他共有人 原告 的书面同意 尽管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全 但被告的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害 故其依法应承担排除妨碍 恢复原状的民事责任 2020 2 12 房地产法2010 54 案例分析 甲 乙 丙 丁分别购买了某住宅楼 共四层 的一至四层住宅 并各自办理了房产证 下列哪些说法是正确的 A 甲 乙 丙 丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B 一层住户甲对三 四层间楼板不享有民事权利C 若甲出卖其住宅 乙 丙 丁享有优先购买权D 如四层住户丁欲在楼顶建一花圃 须得到甲 乙 丙同意 2020 2 12 房地产法2010 55 答 甲 乙 丙 丁对于各自居住的房子享有独立所有权 其客体是使用和构造上均具有独立性的部分 所以一层住户肯定不对三 四层的楼板享有所有权 但享有共有权 不对 整堵墙以及楼顶属于甲 乙 丙 丁共同拥有的 所以墙的广告收入四人分享 丁在楼顶建花圃必须要得到甲 乙 丙的同意 对 至于 于法于理无据 2020 2 12 房地产法2010 56 案例回顾 甲 乙 丙依次比邻而居 甲为修房向乙提出在其院内堆放建材 乙不允 甲遂向丙提出在其院内堆放 丙要求甲付费200元 并提出不得超过20天 双方签订了合同 修房过程中 甲搬运建材须从乙家门前经过 乙予以阻拦 乙是否有权阻拦甲经其门前搬运建材 乙是否有权拒绝甲在其院内堆放建材 2020 2 12 房地产法2010 57 问题回顾 开发商在商品房销售合同中约定赠送阁楼 楼顶 或者一楼 的花园给某一业主是否侵犯了其他业主的共有权 2020 2 12 房地产法2010 58 2020 2 12 房地产法2010 59 第五节房地产权属登记制度 几个问题 1 什么是权属登记 2 权属登记的功能 模式 类型有哪些 3 权属登记的效力如何 2020 2 12 房地产法2010 60 什么是权属登记 房地产权属登记 是指房地产管理部门对土地所有权 土地使用权 房屋所有权以及房地产他项权利 比如抵押权 进行登记的行为 2020 2 12 房地产法2010 61 权属登记的功能是什么 三大功能公示功能确权功能管理功能 2020 2 12 房地产法2010 62 权属登记的模式 1 契据登记制度契据登记制度 也称形式主义登记 是指不动产物权的变动 经当事人订立契约即发生效力 但非经登记 不得对抗第三人 2 权利登记制度权利登记制度 又称实质主义登记 是指不动产物权依法律行为的设立 转移 变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制 2020 2 12 房地产法2010 63 3 托伦斯登记制度托伦斯登记制度 又称权利交付主义登记 是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度 登记机关设置赔偿基金而且不强制要求登记 2020 2 12 房地产法2010 64 权属登记的类型 2020 2 12 房地产法2010 65 房地产登记之土地登记 土地总登记 初始登记 其他登记 注销登记 国有土地使用权集体土地所有权集体土地使用权其他权利 抵押权 地役权 更正登记异议登记预告登记查封登记 变更登记 权利人或者土地用途发生变化 2020 2 12 房地产法2010 66 土地总登记的作用 在土地总登记中 由于大部分登记宗地都存在权属复杂 历史沿革无详细记载 权属转移和变更资料不齐 档案资料丢失等原因 权属审核难度相当大 难免会出现疏漏和错误 而注销登记和更正登记中原有的登记事项已改变 如权利人不主动申请办理 很可能在今后的工作中造成纰漏或引起不必要的麻烦或纠纷 因此 在这几个环节进行公告 既保证了社会公众的知情权 又能通过收集利害关系人和知情人对公告的反馈 发现问题 纠正错误 弥补登记机关工作的不足 从而使权利人的权利得到更好的保障 显示了土地登记的公信力 2020 2 12 房地产法2010 67 房地产登记之房屋登记 国有土地范围内的房屋登记 集体土地范围内的房屋登记 所有权登记 包含转移 变更登记 抵押权登记预告登记地役权登记其他权利 更正 异议登记 适用于利用宅基地建造的村民住宅和利用集体建设用地建造的房屋 2020 2 12 房地产法2010 68 权属登记的效力如何 1 确权登记2 更正登记3 异议登记4 预告登记 2020 2 12 房地产法2010 69 确权登记 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 依法属于国家所有的自然资源 所有权可以不登记 第9条 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约