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建设用地审查报批 2009年12月15日 一 建设用地管理方面的主要法律制度二 建设用地审查报批类型三 单独选址建设项目用地审查报批四 建设单位的用地报批职责五 先行用地 一 建设用地管理方面的主要法律制度 1 土地用途管制制度 土地管理法 第4条规定 国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地 未利用地 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 对耕地保护实行特殊保护 规划管理计划管理农转用审批 2 征地补偿安置制度 土地管理法 第2条规定 国家为了公共利益的需要 可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿 第四十条对征收土地的补偿作了明确规定 我省于2009年8月制定出台了 浙江省征地补偿与被征地农民基本生活保障办法 省政府第264号令 对我省的征地补偿安置政策进行了明确的规定 主要有 1 建立征地补偿最低保护标准制度 根据 浙江省人民政府关于调整征地补偿最低保护标准的通知 浙政发 2009 17号 我省征收耕地的最低保护标准为 实行年产值倍数法征地的不低于28800元 亩 统一年产值不低于1800元 亩 补偿倍数不低于16倍 实行区片综合价征地的不低于3万元 亩 各地的征地补偿标准由市 县人民政府根据国家和本省规定 结合当地经济发展水平等实际情况制定并公布 2 建立被征地农民基本生活保障制度 我省的被征地农民基本生活保障制度自2003年开始探索建立并逐步完善 到目前为止 已基本形成共识 但主要由各地自行设计保障制度 所以各地的制度各有特色 区域差异很大 264号令的制定出台进一步规范了被征地农民基本生活保障制度 第15条规定 农民集体所有的土地被征收的 按照被征收土地的数量和对应的人员 确定参加基本生活保障的对象 末满16周岁的被征地农民一次性发给应得的土地补偿费和安置补助费 不纳入基本生活保障 第8条规定 基本生活保障资金由政府 被征地农村集体经济组织和参加被征地农民基本生活保障的个人三方出资构成 其中市县人民政府的出资额不低于三方出资总额的30 第7条规定 被征地农民按照本办法参加基本生活保障的 其基本生活保障金标准应当不低于当地城市居民最低生活保障标准 第16条规定 自女性满55周岁 男性满60周岁的次月起 按月领取基本生活保障金 3 其他安置方式 除了基本生活保障安置方式外 我省其他主要的征地安置方式有 货币安置 农业安置 移民安置 留地安置 就业安置等 3 占用耕地补偿制度 土地管理法 第31条规定 国家保护耕地 严格控制耕地转为非耕地 国家实行占用耕地补偿制度 非农业建设经批准占用耕地的 按照 占多少 垦多少 的原则 由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 1 耕地开垦费标准 根据浙江省人民政府 关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知 浙政发 2008 39号 非农建设经批准占用耕地的 耕地开垦费征收标准为20 36元 平方米 占用园地的 视同耕地缴纳 占用基本农田的 在上述标准基础上增加15元 平方米 2 补充耕地方式 有自行补充 委托补充 本地补充 易地补充等方式 3 补充耕地来源 利用耕地开垦费和市 县 乡镇政府自筹资金实施土地整理 土地开发 建设用地复垦产生的新增耕地 可作为建设占用耕地的补充 我省目前补充耕地的重点是低丘缓坡开发和滩涂围垦造地 4 先补后占 国土资源部于2009年3月下发了 关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知 国土资发 2009 31号 明确规定所有依法报国务院或省级人民政府 含授权的城市人民政府 审批的各类建设用地 在省 区 市 或市 县报批用地前 必须先行完成补充耕地 做到先补后占 对列入中央投资计划清单的项目 报批用地时没有条件完成补充耕地的 可以实行 边补边占 4 节约集约用地制度 节约集约用地是土地国策的重要内容 是保护耕地的重要措施 也是贯彻落实科学发展观的具体要求 国务院关于促进节约集约用地的通知 国发 2008 3号 就建立节约集约用地制度明确提出了从严控制城市用地规模 科学规划重大基础设施和基础产业 严格土地使用标准 深入推进土地有偿使用制度改革 完善建设项目竣工验收制度 建立节约集约用地考核制度 加强对节约集约用地工作的监管等一系列政策和措施 明确提出对国家机关办公和交通 能源 水利等基础设施 产业 城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用 浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见 浙政发 2008 3号 也提出了一系列的制度措施 并开始在全省实施了365节约集约用地计划 公路工程用地规模必须严格按照建设部 国土资源部 关于批准发布 公路建设项目用地指标 的通知 建标 1999 278号 执行 5 基本农田补划制度 基本农田保护条例 第15规定 基本农田保护区经依法划定后 任何单位和个人不得改变或者占用 国家能源 交通 水利 军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区 需要占用基本农田 涉及农用地转用或者征用土地的 必须经国务院批准 第16规定 经国务院批准占用基本农田的 当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划 并补充划入数量 质量相当的基本农田 占用单位应当按照占多少 垦多少的原则 负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 我省上轮土地利用总体规划确定的基本农田保护面积为2709万亩 新一轮土地利用总体规划确定的基本农田保护面积为2500万亩 6 标准农田管理制度 标准农田建设是我省的特色 是提供耕地质量标准确保粮食安全的重要措施 自1998年以来 我省已建成标准农田1600多万亩 其中1500万亩是省政府确定的建设任务 其余纳入标准农田储备库 用于建设占用补充 为了加强标准农田管理 确保面积不减少 质量不降低 我省制定了标准农田占补管理制度 即建设占用标准农田的 必须按照占多少 建多少的原则 由占用单位或当地政府负责补充数量 质量相当的标准农田 二 建设用地审查报批类型 根据 土地管理法 第44条 45条和 建设用地审查报批管理办法 国土资源部3号令 建设用地审查报批类型主要有 1 城市分批次建设用地 在土地利用总体规划确定的城市和村庄 集镇建设用地规模范围内 为实施该规划而将农用地转为建设用地的 由市 县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案 补充耕地方案 征收土地方案 编制建设用地呈报说明书 经同级政府审核同意后 逐级上报有批准权的机关批准 主要指城市建设项目用地 工业建设项目用地等 2 单独选址建设项目用地 是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源 交通 水利 采矿 军事设施等建设项目用地 由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请 并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案 补充耕地方案 征收土地方案 供地方案 编制建设用地呈报书 经同级政府审查同意后 逐级上报有批准权的机关审批 交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型 根据 土地管理法实施条例 第21条的规定 这类项目需要使用土地的 建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请 办理建设用地审批手续 分期建设的项目 可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地 分期办理建设用地有关审批手续 三 单独选址建设项目用地审查报批 一 审批权限单独选址建设项目用地主要依据立项和征地面积来划分审批权限 根据 土地管理法 第45条规定 征收下列土地的 由国务院批准 一 基本农田 二 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 三 其他土地超过七十公顷的 同时 根据 土地管理法实施条例 第24条的规定 国家重点建设项目 军事设施和跨省 自治区 直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地 应当报国务院批准 二 报批条件 1 符合土地利用总体规划 需调整土地利用总体规划的 应完成规划修改方案的编制 论证 听证 2 符合城市总体规划或城镇 村庄规划 取得规划部门的选址意见 3 已取得用地预审意见 4 已取得发改部门可研 初设批复 5 已落实林业 水利 环保等其他部门的前置审批 6 已落实耕地占补平衡 补充耕地 补划基本农田 补建标准农田 7 已履行征地批前程序 拟定征地补偿安置方案 落实被征地农民基本生活保障制度 8 其他 三 用地报批程序1 开展用地报批前期准备 为加快用地报批工作 项目单位要加强与当地国土资源部门的联系 在取得规划部门的选址意见进入项目初步设计阶段后 可以提前向国土资源部门提出用地申请 与国土资源部门共同组织开展用地报批前期准备工作 前期准备工作的内容 主要有 土地勘测定界与权属调查 拟定征地补偿安置方案和履行告知 听证 确认等批前征地程序的 落实补充耕地项目 规划修改方案的编制 论证 听证 压覆矿产资源调查登记和地质灾害危险险性评估备案等 同时项目单位要及时开展征地林地 水域审批和环境影响评价审批等其他工作 2 正式提交用地申请 项目初步设计取得批准并备齐有关材料后 项目单位可正式向国土资源部门提交用地申请 3 组织开展用地报批 县级国土资源部门受理项目单位用地申请后 及时对项目用地进行审查 并收缴相关税费 征地补偿费 耕地占用税 耕地开垦费或补充耕地资金 新增建设用地有偿使用费 征地管理费 统一征地预备费等 审查通过后 组织编制 一书四方案 建设用地呈报说明书 农用地转用方案 补充耕地方案 征地方案 供地方案 出具审查报告和县级政府用地请示 上报市级国土资源部门审查 4 市级国土资源部门审查 市级国土资源部门对项目用地材料进行审查 审查通过后出具审查意见 并提请市级政府出具用地请示 由县级国土资源部门将有关用地材料上报省国土资源厅 项目用地在一个市内涉及多个县域 由市级国土资源部门负责汇总后上报省厅5 省国土资源厅审查 省厅根据上报材料和市局的审查意见 对项目用地进行复审 审查通过后 出具审查报告 并提请省政府向国务院出具用地请示 项目用地涉及多个市域 原则上应由省厅汇总后上报国土资源部 6 上报国土资源部审查 报国务院审批 四 用地报批材料1 应由项目单位准备的材料 1 建设单位用地申请表 2 建设用地预审意见 3 城市规划选址意见或规划许可证 4 项目可行性研究批复 5 项目初步设计批复 6 征占林地许可证 7 压覆矿产资源证明或储量登记书 8 地质灾害危险性评估备案表或不位于地质灾害易发区的证明 9 项目水土保持方案批复 10 项目环境影响评价批复 11 耕地开垦费缴纳凭证 12 项目单位法人资格证明 13 宗地平面布置图 公路工程线路示意图 14 其他有关材料 2 应由项目单位协助国土资源部门准备的材料 1 项目用地勘测定界成果 报告 图纸 坐标成果表 2 全套规划修改材料 3 省级部门标准农田确认 4 省级劳动保障部门出具的社会保障措施落实情况表 5 收回国有土地补偿安置方案表 6 地价评估报告 以出让方式供地 7 县级政府关于项目用地的请示 8 其他需项目单位协助的材料 3 由国土资源部门负责落实的材料 1 建设用地 一书四方案 2 县级国土资源部门用地审查报告 3 土地利用现状标准分幅图 4 土地利用总体规划局部图 5 补充耕地项目立项 验收 现状图 竣工图 补充耕地拐点坐标等材料 6 征地听证告知书 告知书回执 村民代表会议纪要 草签征地协议 使用集体土地补偿安置表 使用国有土地补偿安置表 7 建设用地分类面积汇总表 8 补划基本农田地块边界拐点坐标表 9 其他有关材料 4 省厅受理材料目录为改进建设用地审查报批方式 我省于今年对单独选址建设项目用地审查报批工作进行了改进 建立了省市县三级分组审查负责制度 简化了报省厅受理审核的用地材料 简化后的主要材料有 1 单独选址建设项目用地申请表 2 单独选址建设项目用地呈报 一书四方案 3 单独选址建设项目用地预审意见 4 单独选址建设项目批准 核准或备案文件 5 单独选址建设项目初步设计批准文件 6 建设用地分类面积汇总表 7 用地勘测定界界址点坐标成果表 8 补充耕地地块边界拐点坐标表 9 补划基本农田地块边界拐点坐标表 10 市级政府用地请示 11 市级国土资源部门用地审查报告 12 用地计划批复或指标账册 13 土地利用现状标准分幅图 14 土地利用总体规划局部图 15 项目用地勘测定界图 16 项目用地平面布置图 线性工程为示意图 17 涉及规划修改的提供规划修改材料 四 建设单位的用地报批职责 1 按规定缴纳征地补偿安置费用和相关税费征地补偿标准和被征地农民基本生活保障费用按当地规定执行 耕地占用税 耕地开垦费 征地管理费 新增建设用地有偿使用费 统一征地预备费等相关税费按国家和省政府有关规定执行 项目单位应将征地补偿费 被征地农民的相关社会保障费用和相关税费足额列入项目投资概算 2 协助开展征地前期工作 建设单位应全力国土资源部门开展征地权属调查 勘测定界 告知 听证 确认 签订征地协议等前期工作 履行征地批前程序 3 按规定履行耕地补充义务 建设占用耕地的 应按照 占多少 垦多少 的原则 由建设单位负责开垦与所占耕地数量 质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求 应当缴纳耕地开垦费 由当地政府组织开垦 当地人民政府无法在辖区内开垦耕地 可委托其他地方补充 补充耕地费用由双方协商确定 根据国土资源部规定 建设占用耕地应按照 先补后占 的原则落实补充耕地任务 4 协助做好规划修改工作 协助国土资源部门做好规划修改方案的编制 论证 听证工作 做好规划实施影响评价 5 协助做好基本农田论证 协助国土资源部门做好基本农田占用 补划论证工作 线性工程占用基本农田100公顷以上的 由国土资源部组织论证 其余由省国土资源厅组织谁论证 6 协助做好用地报批工作 五 先行用地 二 先行用地的申请范围国家立项的重大建设项目 中央投资项目的控制工期的单体工程 以及有工期要求或受季节影响急需开工建设的 项目单位可申请先行用地 省发改委立项需报国务院审批的项目 控制性工程不占用基本农田的 也可申请先行用地 先行用地需报国土资源部批准 二 先行用地的申请条件1 建设项目可行性研究已经批准