2011年上半年南京房地产市场背景分析.doc

2011年上半年南京房地产市场情况（一）2011年上半年商品房市场情况（1）一月南京商品房状况据搜房数据监控中心统计，2011年1月南京商品房住宅认购6515套，成交7188套，成交面积约77.2万平。2011年首月，南京住宅销量同比大幅增长，认购增涨9.1%，成交增涨80.8%。而与2010年底相比，认购量下降10.2%,成交量上涨18.3%。年底的购房潮推动了一月住宅整体销量的上涨，而随着春节临近，三次调控出台，月末住宅销量明显下滑。1月住宅认购量前三的板块分别是江北2490套（全市份额38%），江宁1220套（全市份额19%），河西925套（全市份额14%）。成交量前三的分别是江北2631套（全市份额36%），江宁1549套（全市份额20%），河西1087套（全市份额15%）。（2） 二月南京商品房状况搜房数据监控中心统计，2011年2月南京商品房住宅认购1926套，成交2172套，成交面积约23.4万平。受春节长假和限购令的影响，2011年2月南京商品房住宅销量惨淡。认购套数环比下跌70.2%，同比下跌69.3%；成交套数环比下跌69.8%，同比下跌46%；成交面积环比下跌68.7%，同比下跌43.3%。总体看来，2月南京商品房住宅销量下跌近七成。2月住宅认购量前三的板块分别是江北815套（全市份额43%），江宁378套（全市份额20%），河西288套（全市份额15%）。成交量前三的分别是江北1030套（全市份额47%），江宁465套（全市份额21%），河西274套（全市份额12%）。江北、江宁、河西的二月销量依旧稳居前三。（3） 三月南京商品房状况 搜房数据监控中心统计，2011年3月南京商品房住宅认购2415套，成交2242套，成交面积约22.8万平。认购套数环比上涨25.4%，同比下跌59%；成交套数环比上涨3.2%，同比下跌43.9%；成交面积环比下跌2.56%，同比下跌44.04%。本月新房源大量上市，商业性质占比有所扩大，总体3月南京商品房住宅销量环比上涨13.64%，但是同比去年三月仍下跌52.89%。传统意义上的“金三月”含金量大打折扣。 3月住宅认购量前三的板块分别是江北877套（全市占比36%），江宁600套（全市占比25%），河西299套（全市份额13%）。成交量前三板块分别是江北961套（全市占比59%），江宁521套（全市占比17%），河西196套（全市份额17%）。江北、江宁、河西仍然保持前三位置，两江板块销售环比均有上涨，河西成交量跌幅近三成。（4） 四月南京商品房状况 搜房数据监控中心统计，2011年4月（截止4月30日晚上24：00）南京商品房住宅认购2794套，成交2139套，成交面积约21.7万平。认购套数环比上涨15.69%，同比下跌58.15%；成交套数环比下跌4.59%，同比下跌64.58%；成交面积环比下跌4.82%，同比下跌68.14%。4月新上市房源约3600套，比预计少了千余套，商业性质房源占总量三成左右，且总体销量较好，总观四月销售情况，在政策的持续打压下，银四月已然不再，“金三银四”在2011年的南京楼市已成为了传说。 4月住宅认购量前三的板块分别是江北726套（全市份额29%），江宁494套（全市份额230%），城南409套（全市份额15%）。成交量前三的分别是江北682套（全市份额36%），江宁374套（全市份额19%），城南367套（全市份额18%）。江北、江宁、城南的四月销量稳居前三。（5） 五月南京商品房状况搜房数据监控中心统计，截止5月30日24：00时，2011年5月南京商品房住宅认购4348套，成交3097套，成交面积约30.9万平。认购套数环比上涨55.62%，同比上涨36.94%；成交套数环比上涨44.11%，同比上涨67.5%；成交面积环比上涨42.69%，同比上涨33.72%。相较今年冷淡的“金三银四”，红五月南京楼市的确红火。五月23家楼盘开盘，面市房源达2700套。但与预计50家楼盘7000多套房源缩水许多。在五一小长假期间，楼市降价风就在个别楼盘刮起，随着这部分房源带来了不错的去化率，五月促销楼盘增多，降价、特价房四起。5月住宅认购量前三的板块分别是江北1242套（全市占比28%），江宁1023套（全市占比24%），城北617套（全市占比14%）。成交量前三板块分别是江北1051套（全市占比34%），江宁769套（全市占比25%），城北564（全市份额18%）。江北、江宁仍然保持前二位置，城北赶超城南坐上第三把交椅。5月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级。同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户。都助推了南京楼市销量的攀升。南京楼市表面上是“回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升。（6） 六月南京商品房状况搜房网数据监控中心统计，2011年6月南京商品房住宅认购3949套，成交2761套，成交面积约28.4万平。认购套数环比下跌9.18%，同比上涨62.64%；成交套数环比下跌11.48%，同比上涨44.78%。6月相比红5月成交认购均有所下跌，但总量相差不大。相比传统楼市旺季3、4月，5、6月销售均好于冷淡的“金三银四”。作为上半年最后一个月，6月销售勉强画上了个让人满意的句号，但由于上半年总体销量成绩的沉寂，目前楼市库存房源超过3.5万，加上下半年预计3.5万套上市房源，近7万房源给开发商下半年销售带来了巨大的压力，近期或可见楼市降价跑量的趋势。6月楼市共上市了4300套房源，销售上刚需市场的主导地位再次削弱，商业性质、周边不限购以及6月频频开盘的高端项目销售都很活跃。相比刚需市场的不温不火，本月高端楼盘无论是从上市量还是销售情况，都可圈可点。河西数家高端楼盘开盘，由于定价低于预期，其中不少楼盘去化率超过五成，以中海凤凰熙岸、凤凰和美两家楼盘为代表，分别销售273、243套，本月销售仅次于商业性质的南京万达广场。6月住宅认购量前三的板块分别是江北（全市占比35%），江宁（全市占比24%），城南（全市占比11%）。成交量前三板块分别是江北（全市占比35%），江宁（全市占比25%），城北（全市份额14%）。楼市调控政策下，开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变。上半年行将结束，不排除部分开发商继续“以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间。都市圈楼盘由于低总价、不限购收到投资者的欢迎，周边楼盘对于南京楼市的吸金指数也给在南京本土销售的开发商巨大的压力，自碧桂园凤凰城带来的周边热销潮以来，镇江、安徽等地的楼盘纷纷进军南京市场，7月碧桂园欧洲城的开盘，或将再次卷走南京购房者手中的大量资金。（2） 南京二手房市场情况受政府调控政策影响，成交量出现下滑。365地产家居网统计，2011年1-6月，南京全市二手房成交22080套，与2010年同期相比下降23%，2010年上半年却比2009年同期下降了32%。不难看出，尽管都有政策调控，但2011年市场对于政策的抗性已明显大于往年。上半年二手房个人挂牌量走势平稳，房主心态未出现明显波动。与2009年相比，2010年4月二手房新政出台后有过一段时间的“抛房潮”，单月个人挂牌量曾达到37589套。此后一路回落，至今年2月（春节）后，单月个人挂牌量保持在22000套上下，尽管调控密集，但房主仍能保持较好的心态。房主对未来较好的预期还体现在二手房挂牌价上。2011年前6月南京全市二手房挂牌均价高位徘徊，部分区域出现小幅震荡。但与2010年相比，今年上半年房价上涨的趋势已不明显。从南京各区域挂牌价格走势对比分析发现，在部分新城区，部分急于售房的房主降价卖房，但整体仍较为坚挺。（三）国家宏观调控相关政策及相关利率调整1、2010.1.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展，国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2、2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3、2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。4、2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查，国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。5、2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案，按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。6、2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。7、2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨，住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。8、2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。9、2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。10、2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可 开发商不得收取定金。住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。11、2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。12、2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率，5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。13、2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。14、2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房，由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。15、2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。16、2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求，加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房17、2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地，土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。18、2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果，央行网站公布消息，贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。财政部、国税总局、住建部昨天也联合发布通知，自10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。19、10月8日南京市物价局出台保障性住房价格管理办法，对保障性住房价格实行最高限价，经适房价格原则上不超过同地区普通商品住房实际成交价格的60%。20、10月12日南京市贯彻国务院部委政策实施细则1 加快住房项目供地2 暂停第三套房贷款各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。3.南京市的自住、改善型购房补贴政策自2010年10月20日起停止执行4 限购第三套住房保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。5 开盘3个月内禁止涨价21、存贷款基准利率调整10月19日央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；从2010年12月25日金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.50%提高到2.75%，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.56%提高到3.531%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。10月20日中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知(银发2010294号) 从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。2010年12月25日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整；2011年4月6日起上调金融机构