土地增值税稽查课程.ppt

房地产业税务稽查业务培训 国家税务总局稽查局2007年8月桂林 序言 各位领导 各位稽查同仁 早上好 今天总局领导给了我与大家就土地增值税问题进行交流讨论的平台 我倍感荣幸 今天主讲的是土地增值税清算 之所以讲交流与讨论 不是因为本人过谦 而是作为地方税种地土地增值税在不少地方授权省一级税务机关制定清算管理办法 因此与各省具体的清算管理办法结合起来 才是完善的土地增值税清算与检查办法 我受总局委托撰写 房地产检查培训议案 因此肯请大家对我们讲课中错误地地方给予批评指正 同时对于这类问题如有更好处理方法与认识 也请你们不啬赐教 这也算是对总局培训的回报 将意见及好的做法案例发至我们的邮箱 第一节土地增值税稽查概要 土地增值税清算 这是个全国性难题 在全国有很多地方 这种清算有名无实 这主要原因有这么两个 其一是这一税种的不少规定不具操作性 其二是这一税种抑制房地产投资 地方政府有意将难操作转为不操作 在总局下发财税 2006 21号及国税发 2006 187 解决了土地增值税清算一些难题 同时明确了清算义务时间及清算规则 使土地增值税清算检查成为稽查的一项重要工作 在当前房地产高涨时期 不少房地产完工后便成为了清算对象 土地增值税的清算的难题所在 1 政策尺度的松紧要紧密结合政治形势及当地政府的意向 2 增值额是独立于会计利润与计税所得之外 缺乏科学 系统计算规则 规范 3 房地产核算中真实成本难以核查 现实中部分私营企业房地产帐面仅是一种形式上的合法 并无实质合法 真实可言 土地增值税清算缺乏真实的会计信息 4 现今的房地产法律法规 并无法使房地产开发项目内房产的产权清晰 土地增值税的扣除项目当然也难以清晰 5 现今的土地增值税清算义务时间不具刚性 如遭到拒绝税务机关也只能再向后拖延 6 就现实来说 房地产企业是强势群体 检查中干预较多 动真格的土地增值税清算难以实现 可以说 大部分房地产业是我们很好的案源 受到各种干扰与限制 土地增值税的基本法规 法律依据1993年12月13日 中华人民共和国土地增值税暂行条例 1995年1月27日 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 土地增值税的基本规范化文件 规范化文件 土地增值税纳税申报表 国税发 1995 90号 土地增值税部分规定 财税 1995 48号 财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知 财会 1995 15 国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知 国税发 1996 4号 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知 国税函 2004 938号 国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知 国税发 2004 100号财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税 2006 21号 房地产开发企业土地增值税清算规定 国税发 2006 187 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函 2007 645号 对于这些文件 要系统看 不能只单看几个 基本政策 课税对象 土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物所取得的增值额 增值额 扣除项目 土增税纳税人 征收对象 扣除项目金额 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 应当依照本条例缴纳土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额 为增值额 土地增值税扣除项目示意图 土地增值税四级超率累进税率表 土增税 增值额 适用税率 扣除项目 速算扣除率 扣除项目总计 A B 1 10 20 C 五大扣除项目的内容 税收检查的重点 A 购地费用 取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 不含股权购地 B 开发成本 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 C 税收 营业税 城建税 教育费附加D 利息及费用 指财务费用 利息 管理费用 销售费用 F A B 项规定计算的金额之和 加计20 的扣除 新房与旧房计税差异 房地产税收负担分析 假设房地产每平方米的经营如下 开发成本每平方米1000元 地价每平方米1500元 每平方米费用300元 销售每平方米5000元 毛利率 2200 5000 44 房地产税收负担分析 应纳的流转税 5000 5 1 7 3 275土地增值税扣除额 1000 1500 1 10 20 275 3525土地增值税增值额 5000 3250 275 1475土地增值的增值额占扣除项目比例 1475 3525 41 84 应纳土地增值税额 1475 30 442 5应纳企业所得税额 5000 1000 1500 300 275 442 5 1482 5应纳企业所得税 1482 5 33 489 225企业每平方米净利 1482 5 489 225 993 275每平方米税收贡献 275 442 489 225 1206 225税收占收入的比例 1206 225 5000 24 1245 纯利占收入的比例 993 225 5000 19 86 税收与净利的比例 1206 225 993 275 1 2149 1即占毛利的比例 1206 225 2200 54 85 第五章房地产开发各环节税务稽查重点 税收占收入24 13 纯利占总收入19 86 税收占毛利率比例54 85 房地产税收负担比例分析 正常成本水平下税收应当占有比例 假设每平方米的建筑造价及地价和为2500元 即A B两项之和 假设每平方米的杂费为250元 即D项的费用 假设以收入减除A B两项做为毛利率用毛利率从20 95 等差为5 倒推销售额从中计算出营业税及附加 土地增值税 企业所得税 详见 房地产开发企业应有的税收负担 xls 各项税收占毛利额比例 税收占毛利额比例 房地产流程中应了解的土地增值税信息 土地增值税的扣除项目及收入 与房地产业的运作流程密切相关 在流程中 蕴含着一些税收所需的信息 因此房地产检查必须有这些准备 一 了解掌握房地产开发运作过程二 了解掌握各类房地产建造市场价格三 了解掌握建筑业的结算规则和依据四 对于房地产开发商的外部关系做一定分析五 对单位面积成本进行测算 判断成本真实性 房地产开发流程及应有基础资料 房地产开发审批流程 审批子流程房地产办理政府审批过程中应报送的材料房地产的竣工验收手续中的资料了解掌握各类房地产市场价格及成本 如何对财务信息持职业怀疑态度 现今私营房地产公司的工程建造成本普遍高于我市政府工程的招标价格 这是不符常理的 在房地产的财务核算中经常不反映工程发包预算及实际工程结算的资料 仅用成本票据作为财务核算资料 因此成本真实性证明力极低 房地产成本管理是依国家预算定额计算 并招标议标进行发包 预算管理是房地产行业成本控制的重要手段 现今的国税发 2006 187号文件规定 项目清算纳税人应当提供 项目工程合同结算单 项目竣工决算报表 对于这些不正常现象 税务干部应当本着 实质重于形式 的原则 透过现象看本质 判断项目成本与收入的合理性 从中发现偷税线索 深入查处 土地增值税的纳税人 条例第二条规定 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 应当依照本条例缴纳土地增值税 转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物 绿化 并取得收入的单位个人 细则第三条条例第二条所称的国有土地 是指按国家法律规定属于国家所有的土地 纳税人 企业 事业 行政 军队 社会其它组织的单位及个人有几个不论 不论法人与自然人 不论经常性质 不论内资与外资 不论部门 土地增值税的征税对象 转让的特定对象1 土地 国有土地使用权 转让的不是土地 是使用权 细则第三条条例第二条所称的国有土地 是指按国家法律规定属于国家所有的土地 从何角度认识国有土地 是认权证 还是用排除法 除集体外就是国有 土地的种类 国有土地 集体土地 军队土地 现实占有 2 附着物 不可移动或一经移动即遭破坏 细则第四条条例第二条所称的地上的建筑物 是指建于土地上的一切建筑物 包括地上地下的各种附属设施 条例第二条所称的附着物 是指附着于土地上的不能移动 一经移动即遭损坏的物品 3 强调有偿转让 第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为 不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 土地增值税的清算单位 一 土地增值税清算的核算对象 每个房地产项目可能分为几期 几个不同功能不同 风格不同的社区 如何确定清算对象 实施细则第八条规定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 土国税发 2006 187号规定 地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 这里同时大家要注意到普通住宅与非普通住宅扣除项目的保留方面 应当是一致的 它关系到最后的增值额 税率 税负差异 这里就牵涉几个房地产开发的概念 立项 规划许可证 土地使权证 开工许可证 这里本人认为 国家有关部门审批 的部门很多 以建委的施工许可证为列明的范围为清算对象最为适宜 国税发 1995 90号文件规定 取得开工许可证后 应当向税务机关报送 土地增值税项目登记表 以何为核算单位 对土地增值税结果相差很大 清算的义务时间 暂行条例及实施细则是以理想状态进行界定的 即细则第十六条规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局根据当地情况制定 完全销售完毕 全部竣工 办理工程结算后 这种状态现实中难以实现 只要开发商不想实现 就不会实现 主动权在开发商 但房地产的土地增值税是所得税的扣除项目 如不尽早清算 在所得税中将不得扣除 会产生多计所得税这一问题 当然条例第十条规定 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税 这对于一次性转让适用 但对于分期销售的 由于收入与成本不清 很难计算 这仅适合于对完工项目或存量房产的申报 清算的义务时间 为解决这一难 国税发 2006 187号细化为 二 土地增值税的清算条件 一 符合下列情形之一的 纳税人应进行土地增值税的清算 1 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 2 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3 直接转让土地使用权的 二 符合下列情形之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 1 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 2 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 3 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 4 省税务机关规定的其他情况 这里具有刚性的 应 条件难以实现 但可要求在法律上是一种协商 开发商不应税务机关的要求 税务机关也是无可奈何 但这里涉及到几个重要的房地产的基础知识 何为竣工验收 有那些部分竣工验收 清算的义务时间涉及的房地产知识 以清算条件中的 应 和 可要求 牵涉到这么几个概念 一 各种面积概念 测算规定及公摊计算规定 技术层 转换层 几种面积存在这么几种概念 可售面积 总建筑面积 不可售面积 人防 配套 可售面积的构成 套内面积 公摊面积 地下可售车位公摊面积 总可售面积 套内面积 应单列的面积应单列的面积了就是即不能公摊 也不能销售的面积应单列的面积 略小于 不可售面积不可售面积的组成 不可售面积的所有权 使用权 占有权 收益权 处分权 这些概念与定义牵涉到85 的计算 售使用权的抛除在外 对于这些问题 可从开发商的完工测绘报告 测量暂测报告 预售许可证 立项报告中的内容为依据 这些内容开发商不会拖 因此售房合同有规定业主可办理产权的期限 测绘面积与产权面积的关系 清算的义务时间涉及的房地产知识 原细则规定是 全部竣工 办理结算后再进行清算 但187号文件改为 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 将其中的竣工工程结算改为全部竣工 这在一定意义上更具额观性 全部竣工 如全部竣工 不结算 就可叫 不据实提供扣除项目 小常识 什么是工程结算现主要讲如何叫全部竣工 这主要是要查一下质检站的竣工验收报告 对于精装修房地产项目 有这么两种可能 一种是与总包单位签定施工合同包括精装修 这种就一定要验收 另一种是实行二次进场 二次装修 有可能一次情搞 有可能售房后才搞 这可能就没有验收报告 这主要是开发商有意将室外面积改为室内面积 当成赠送面积给客户 逃避地价 这种情况要结合销售合同有否承诺精装修 来决定竣工与否 土地增值税中的收入 严格来说 土地增值税分为两种收入一种为预售收入 另一种为清算收入 两项收入确认的原则应当是有所区别 对预售收入 土地增值税中没有明确的收入确认原则 细则十六条规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局根据当地情况制定 这明确预售收入的确认由各省市制定 但对收入的确认无非是税收与会计的确认严则 其中税收又分为所得税的确认原则与营业税的确认原则 土地增值税的收入确认 所称的收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 货币收入 实物收入 其他收入视同销售房地产收入 用于赞助 职工福利 奖励 对外投资 房地产 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等行为 除此之外 所得税及营业税的视同销售并不适用于土地增值税 收入的几种情形 必须以转让为前提1 转让未经开发的土地使用权2 转让经开发的土地使用权3 转让地上附着物4 转让购入未经开发购入的房屋5 出售在量房 视同销售价格不同于征管法规定顺序 其收入按下列方法和顺序确认 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 这与细则第四十七条及五十五条差异很大 主要是强调平均价格及评估价格 与有偿转让相联系与区别的几种情形 继承 赠与 出租 与永久出租相区别 抵押 重新评估 代建行为 房地产交换 个人免征 单位须征 以房地产投资与联营 按所投资对象区分 合作建房 区分 企业兼并中的房产转让 因国家征用收回的土地及地上附着物行为 详见 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税 1995 48号 财税 2006 21号 国税函 2007 645号 对以下具体事项的征税情况 列表判定如下 清算的义务时间涉及的房地产知识 原细则规定是 全部竣工 办理结算后再进行清算 但187号文件改为 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 将其中的竣工工程结算改为全部竣工 这在一定意义上更具额观性 全部竣工 如全部竣工 不结算 就可叫 不据实提供扣除项目 小常识 什么是工程结算现主要讲如何叫全部竣工 这主要是要查一下质检站的竣工验收报告 对于精装修房地产项目 有这么两种可能 一种是与总包单位签定施工合同包括精装修 这种就一定要验收 另一种是实行二次进场 二次装修 有可能一次情搞 有可能售房后才搞 这可能就没有验收报告 这主要是开发商有意将室外面积改为室内面积 当成赠送面积给客户 逃避地价 这种情况要结合销售合同有否承诺精装修 来决定竣工与否 确认土地增值额应涉及到房地产知识 土地增值额 这是土地增值税的计算依据 这即不同的所得税中的计税所得 也不同于会计中的会计利润 会计是一种不精确的科学 结果可能会不精确 但方法的科学 所得额是在会计利润基础上的调整 因而也是科学的 但土地增值额考虑仅直接成本 开发成本及土地成本 这部分与会计有所联系 间接成本基本上采用比例扣除 加计扣除 减免扣除 20 可减免 它在立法时考虑的一种理想状态 即成本与收入完全终结 它仅有核算对象 没有核算期间 因此它缺少会计 税收中对于期间利润 期间计税所得额的一些原则 准则和规则 如应付未付 预提费用 内外资不一 是否成为扣除项目 所得税的纳税调整是否再重新进入开发成本 这些问题其实不难 只要各省拿出规定 要么跟会计走 要么跟税收规定走 就会有章可循 但即使这样 也要从土地开发成本及工程开发成本中做一些调整 才能做为土地增值税的扣除项目 扣除项目应遵循的税收原则 土地增值税扣除项目也有其特点的税收原则 财税 2006 21号首先界定为 对已竣工验收的房地产项目 凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上的 税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比 基本的权责发生制没提 的原则 对已转让的房地产进行土地增值税的清算 国税发 2006 187号规定 扣除取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 费用及与转让房地产有关税金 须提供合法有效凭证 不能提供合法有效凭证的 不予扣除 没有强调真实 房地产开发企业预提费用 除另有规定外 不得扣除 对于预提费用 内外资规定不一 目前来讲仅有这两个税收原则 扣除项目应调整的部分 但会计上开发成本 开发间接费 及期间费用也有一些交叉之处 并没有渭泾分明的界限 主要有 1 印花税 财税 1995 48号2 土地使用税 开发用地及办公用地的区别3 财务费用 完工前的利息 是否逾期 是否进入开发成本 4 工资 中有工程人员才进开发成本5 将未开工前的期间费用转入开发成本6 将一些不应摊入开发成本的待摊费用摊入利息和费用已经按比例扣除 因此应当进行期间费用及利息的部分 应当从开发成本中调整出来 由此可见 对于开发成本部分还得重新分类归集后才可扣除 甲供材几种可能出现的问题 挂往来 直接提供给施工企业进入开发成本 这又可分为以下几种的情况1 自行施工2 提供施工队施工3 属于总局财税 2006 177号规定的材料范围4 装修包工不包料的范围5 施工企业发生的人工费问题 不应列入扣除项目的单列面积部分 如前所述 房地产开发商的开发产品中 有些叫单列面积或叫不可售面积 这些面积中有些是归属业主共同所有 有些则是开发商所有 即使在整个楼盘完全售出后 也还是开发商的 万万不可天真想象开发小区所有配套设施都归属业主 悉数全部让其进入开发成本及所得税的讲税成本 这可从以下法律法规了解 会所及地下车库见 物权法 地下人防设施见 中华人民共和国人民防空法 厦门市人民防空管理办法 不应列入扣除项目的单列面积的所有权属性 对于会所 由于开发商拥有土地红线及投资建造 因此开发商具有所有权 详见 厦门市房产面积测算暂行细则 地下人防设施 所有权包括 占有权 使用权 收益权 处分权 这四权中人防拥有三权 只有处分权没有 因此 在计算扣除项目前 要先将开发成本分摊到总体的建筑面积中 在扣除项目金额中 仅允许扣除套内面积的及公摊面积 以及无偿转让的公建配套设施的 其余独立计算的面积 应独立保留成本 土地增值税中对不可售面积可作扣除项目的说明 187号文件第四点第 三 条规定 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 1 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 警卫室 管理用房 公共设施用房 2 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 3 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 以上三点情况之外的就不能作为扣除项目 这是不言而喻 内外资房地产企业扣除项目的差异 内外资企业可能因所得税法规定上的差异 导致扣除项目计算步骤及计算结果的差异 内资房地产计税所得额中单位成本的差导 内资企业 可售面积单位工程成本 成本对象总成本 总可售面积内资企业是按预计毛利率征收企业所得税外资企业 可售单位工程成本费用 可售总成本费用 总可售面积外商企业是按预计利润率预征所得税以上两规则说明 内外资房地产企业在成本归集是不一样的 内资有分开发成本与期间费用 外资企业可能因为税收要求 没有将这两者没有很明确分开最后就是由于内外税种及附加的差异 预提费用中的差异 最终内外资企业土地增值额结果会有所差异 土地增值税应评估的情形 条例第九条规定 纳税人有下列情形之一的 按照房地产评估价格计算征收 一 隐瞒 虚报房地产成交价格的 指 不报或有意低报转让土地使用权 地上建筑物及其附着物价款的行为 二 提供扣除项目金额不实的 指 在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为 三 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 指 实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价 纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为 支付的评估费用能否列支问题 转让旧房可 隐瞒虚报成效价格的不可列支 收入与扣除项目的评估方法 收入的评估 隐瞒 虚报房地产成交价格 应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估 税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入 扣除项目的评估 提供扣除项目金额不实的 应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估 税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 虽下发了 土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知 财税 1995 61号 但并没有解决土地增值税评估问题 国税发 1995 90号 土地增值税申报表 的通知中 讲到用重置成本法 房产评估的基本常识 评估的房屋重置价 房屋造价 含市政配套 小区配套 绿化等 销售费用 利润现有的评估事务所都是将重置价放置市场进行评估 因此这个价格包含了销售费用及利润 是商品房的价 但土地增值税要求的评估是 房屋重置成本价 这是特殊