雅戈尔置业控股有限公司宁波苏园项目营销策划方案分析.doc

雅戈尔置业控股有限公司宁波苏园项目营销策划方案 年 月 日目 录雅戈尔置业控股有限公司宁波苏园项目营销策划方案(1)引言(1)一、雅戈尔置业控股有限公司概况(1)二、雅戈尔苏园项目基本信息介绍(2) （一）项目概况 (2) （二）项目的基本参数表 (2) （三）周边配套 (2)三、雅戈尔苏园项目营销方案的SWOT分析 (2) （一）SWOT分析概述 (3) （二）项目的优势分析 (3) （三）项目的劣势分析 (3)（四）项目的机会分析 (3)（五）项目的威胁分析 (3)四、雅戈尔苏园项目的户型分析(3) （一）项目A户型的分析 (4)（二）项目B户型的分析 (4)（三）项目C户型的分析 (4)（四）项目D户型的分析 (4)（五）各户型的对比分析 (4)五、雅戈尔苏园项目实效效果分析 (6)参考文献 (7)附件（8）雅戈尔置业控股有限公司宁波苏园项目营销策划方案摘 要 房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。本文通过市场调研来了解雅戈尔苏园项目存在的优缺点，根据目前存在的情况进行分析研究，使项目相关人员对该项目有更加多的了解，并提出改善项目市场推进中存在的劣势。关键词雅戈尔 苏园项目 户型分析引言房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研强调了解决营销决策服务问题所需的信息，设计收集信息的方法，管理和实施信息收集过程。房地产市场调研在房地产决策中的重要性主要体现在以下几个方面：1、识别市场机会，理解持续变迁的市场环境；2、分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划；3、判断某种产品或服务的盈利性；4、评估某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点；5、评估某种市场决策或管理决策的效果。房地产市场在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。本文以下选择雅戈尔置业控股有限公司的雅戈尔苏园项目，通过市场调研来了解该项目存在的优缺点，根据目前存在的情况进行分析研究，使项目相关人员对该项目有更加多的了解，并提出改善项目市场推进中存在的劣势。一、雅戈尔置业控股有限公司概况雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业，创建于1992年，迄今总资产逾219亿元人民币，开发面积达600万平方米，为建设部一级资质企业，连续3年被浙江省房协评为全省房地产企业30强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。雅戈尔置业创立20年来，始终坚持“创造经典、超越自我”的经营理念，以“立足长三角，走向全国，放眼全国”为发展战略，近年来相继进军苏州、杭州、绍兴、台州等地，不断创新，不断超越，形成以地产开发经营为核心，辅以酒店经营、旅游开发、物业管理等多元发展的产业布局，为城市和历史缔造优秀作品。二、雅戈尔苏园项目基本信息介绍（一）项目概况雅戈尔苏园，原为宁波大学成人教育学院地块项目，北至环城北路，东至育才路。东侧为惠贞书院、宁波市广播电视大学、宁波教育学院；南侧为国际村和建设中的香溪园地块， 西侧是教师公寓，北侧紧邻康桥风尚公寓。项目用地面积约43亩，规划为雅戈尔西湖花园的升级版，为5幢10至21层高的住宅楼，总占地面积为28786平 方米，总建筑面积为78615平方米。地处老城区繁华盛地，北至环城北路，东至育才路，周边有国际村别墅区、繁景花园、新海景花园等高端社区环绕，与惠贞书院仅一路之隔，步行百米即为姚江，版块生活配套成熟优雅。雅戈尔苏园规划有五幢小高层、高层住宅，总建筑面积近8万平方米。 项目以苏州园林为蓝本，打造具有中国古典山水意韵的中式园林景观。在产品上，苏园户型面积从140到220不等，融入大宅设计理念，大开间、大景观面，部分高楼层可观赏到姚江景。（二）项目的基本参数表表1 雅戈尔苏园项目基本参数表项目地址江北区北至环城北路，东至育才路售楼地址育才路216号（国际村旁，惠贞书院对面）城区江北装修情况毛坯、精装修产权年限70年付款方式银行按揭贷款,一次性付款容积率2.00均价19000元绿化率30%物业公司雅戈尔物业有限公司物业费待定开发商宁波雅戈尔置业有限公司车位配比1:1.5建筑类型板楼,小高层,高层物业类别普通住宅建筑面积78615平方米占地面积28786平方米售楼电话87741006（三）周边配套雅戈尔苏园的周边配套：交通配套：宁波电大站：303、3、159、13、908等；环城北路西段站：345、516、965、3等；育才路站：23、26、337、339、517、523等；范江岸路站：159、517、806、202（夜间车）等。教育配套：距离宁波市幼儿教师培训中心仅301米；距离惠贞小学和惠贞中学仅226米。生活配套：距离阿梁小超市和广源超市仅250米；距离康桥茶室仅92米；距离中国联通波特代理营业厅仅576米。其他配套：距离健安大药房仅219米。 三、雅戈尔苏园项目营销方案的SWOT分析（一）SWOT分析概述SWOT分析是一种分析工具，用于企业正确了解自己和分析市场，从内部和外部的各种分析中找到最佳的市场切入点。同时，通过分析使企业更加清晰的了解自己，从而查漏补缺，及时调整经营方针和弥补漏洞，从而使企业得以良好发展和健康成长。 本分析工具的使用基础是实事求是，根据实际情况做出客观正确的判断，尽量减少主观的影响，使分析结果更具有公证性、可借鉴性和参考性。分析人员应该依据客观事实，做出公正切实的分析。 SWOT分析主要从四个板块进行分析，分别是内部优势、内部劣势、外部机会和外部威胁。内部方面的分析是从企业自身剖析，在企业内部挖掘可资市场利用的有效资源，同时，及时调整不适应市场的缺漏，从内部提升市场竞争力。外部分析主要是有助于企业更清晰地把握市场，从市场的实际需要层面出发，以市场为导向，尽力寻找并把握市场机会，同时尽可能的降低外部威胁因素，实现市场效益最大化。（二）项目的优势分析1、地理位置优越，紧邻城市，靠近市中心；2、案场销售人员比较专业，对待客户热情坦诚；3、案场卫生维持的比较好，整体效果非常高贵大气；4、距离中小学路程比较短，属于学区房；5、周围交通比较便利，有很多公交站牌，出门比较方便；6、样板房装修的非常典雅奢华，得到多数顾客的认可和称赞。（三）项目的劣势分析1、周边的配套设施相对于比较薄弱；2、楼间距给人的感觉很小；3、楼盘主要以苏州园林的设计，有些顾客接受不了整体的布局；4、户型都比较大，顾客相对于承受的总价比较高。（四）项目的机会分析1、江北板块热度持续上升必定会给该项目带来升值的空间；2、楼盘周围的基本设施必将完善，为居民今后购物生活带来便捷；3、开发商的知名度比较高，项目的可靠性比较强；4、开发商拥有自己的团队和自己的物业管理，整个一体化流程会考虑的比较周到。（五）项目的威胁分析1、国家宏观调控政策带来不确定因素；2、项目周围在开发的房地产项目较多，竞争对手分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争；3、房地产政策频出，客户置业谨慎性开始增强，竞争对手及其他片区分流客户；4、开发商走的是中高端楼盘，会面临资金的压力。四、雅戈尔苏园项目的户型分析（一）项目A户型的分析雅戈尔苏园A户型4室2厅3卫1厨170。优点：房型方正、大气，增送面积高；南北通透，通风性好；客厅、主卧全朝南，采光好；动静分离，功能布局合理。缺点：厨房离在房型中间容易串味道；主卧与客卫相对，私密性不高；客厅阳台凸出会对影响卧室彩光；开放式的书房连通餐厅，功能布局不合理。（二）项目B户型的分析雅戈尔苏园B户型4室2厅3卫1厨 180。优点：房型方正、大气，增送面积高；南北通透，通风性好；客厅、卧室全朝南，采光好；动静分离，功能布局合理；厨房间与餐厅动线合理。缺点：厨房间太小，操作空间不足；次卧门与客厅相连私密性不好；入户门正对卫生间分水不好；次卧门与客厅相连私密性不好。（三）项目C户型的分析雅戈尔苏园C户型4室2厅3卫1厨 225优点：房型方正、大气，增送面积高；南北通透，通风性好；客厅、卧室全朝南，采光好；动静分离，功能布局合理；厨房间与餐厅动线合理。缺点：厨房间在房型中间容易串味；主卧门与卫生间门对门私密性不好；客厅阳台凸出会对影响卧室彩光；卫生间通透性不够。（四）项目D户型的分析雅戈尔苏园D户型3室2厅3卫1厨140。优点：房型方正、大气，增送面积高；南北通透，通风性好；客厅、主卧全朝南，采光好；动静分离，功能布局合理。缺点：厨房离在房型中间容易串味道；主卧与客卫相对，私密性不高；客厅阳台凸出会对影响卧室彩光；开放式的书房连通餐厅，功能布局不合理。（五）各户型的对比分析A户型比较适合年轻白领，上班族。平时做简单的晚餐。整体格局明朗，采光通透。B户型比较适合居家居住，大气的厨房加上动感的客厅有机结合给生活增添了不少的乐趣。C户型采光好，主次卧都是朝南，客厅也朝南，更加适合在家办公。D户型比较适合单身贵族。简单的设置，但功能齐全。（如图4-1；图4-2；图4-3）图 4-1 B1、B2、C户型图4-2 房源价格表图 4-3 A、D、E户型五、雅戈尔苏园项目的实施效果分析1、充分利用地形，采用围合建筑形式，形成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的领域感和归属感； 2、每一个楼座都做到了充分的借景和观景； 3、约5000平米专属的气派中央围合大庭院； 4、现代简约的建筑风格，沉稳、内敛、大气，但配合多阳台，在硬朗中贴入自然气息； 5、全人车分流，形成互不干扰的出入动线；6、1#楼住宅中间单元底层架空，划出半公共交互式空间，形成泛会所功能区。雅戈尔苏园项目拥有得天独厚的地理位置，加上本身户型采光通透，得房率高，物业费也不高。周边的配套设施齐全，医院，学校，超市，酒吧，KTV，健身会所，咖啡馆。吃喝玩乐一应俱全。是一个非常适合居住，办公的好地段，所以自开盘以来，短短的半个月的续客时间，每天上访客户达到上百组，下号的客户也有百组，是宁波当地非常热销的一个楼盘。关键还在于雅戈尔拥有丰富的售楼炒盘经验，使得资源得到共享。11 附件：房地产市场调查问卷尊敬的先生/女士：您好!为了更好的了解我市居民购房的真实意向我们在进行一项全市民住房状况及需求的市场调研。您的意见无所谓对错都会对我们有很大帮助希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这项调查我们会对您的回答予以保密。对您的帮助与支持表示感谢!1.您的年龄？A.30岁以下 B.3040岁 C.4050岁 D.5060岁 E.60岁以上2.您的职业？A.务农 B.自由职业 C.公司职员 D.政府机关 E.其他3.您的学历是？A.大专以下 B.大专 C.本科 D.研究生及以上4.家庭年收入是多少？A.5万元以下 B.510万元 C.1020万元 D.20万元以上5. 您预计在多长时间内购房？A.不买 B.一年内购买 C.三年内购买 D.五年内购买6. 您打算购房，您对自己住房面积的要求在多少平方米？A.60平方米以下 B.6080平方米 C.80100平方米 D.100120平方米 E.120150平方米 F.150平方米以上7. 您购房需要什么样的户型？A.一房一厅一卫 B.两房一厅一卫 C.两房两厅两卫 D.三房两厅一卫 E.三房两厅两卫 8. 您打算购房的住宅类型？A.高层住宅（超过12层） B.多层住宅（6层以下） C.小高层住宅（812层） D.别墅9. 您如果购房你会选择？A.二手房 B.现房 C.期房 10. 您购房的原因是什么？A.拆迁 B.结婚用房 C.投资 D.改善居住环境 E.为父母购房11. 您认为什么房价是合理