京城1月二手房市场总盘点.doc

京城1月二手房市场总盘点：成交走高议价扩大自2009年底宏观政策频频出台后,对于2010房产市场的走势,各方都有了新的预期和估量.而在经历过2009年底的成交高峰后,1月份二手房市场在此宏观政策酝酿期表现如何?“链家地产”特对1月份北京二手房市场进行盘点如下：发现北京1月份的市场基本上呈现先冷后热的“倒吃甘蔗”态式,成交量达到13649套,虽然环比2009年12月下降近70%,但同比2009年1月大幅上涨80%左右,甚至和2007年1月市场向好期7649套相比亦不遑多让,涨幅78%左右。但与此同时,挂牌价格与成交价格差距在一月份逐渐扩大,议价空间逐步走高,如果此现象在二、三月仍持续发酵,那么北京房价极有可能出现松动，因此可以说春节后买卖双方博弈结果走势将是全年房价走势的决定点。 盘点一:宏观政策频出,组合拳出手日重一、宏观调控政策下的二手房市场“链家地产”市场研究部认为，自2009年底国家对房地产市场宏观调控立意显现，直到一月份结束，各项具体措施正在逐步深化，而其中对加大供应、从税收何金融政策上调控投资投机性购房的政策，则对市场后续预期影响较大：附表：影响1月份房地产市场的宏观调控政策运行概况类型初步提出 进一步提出 逐渐深化 链家观点 宏观方向支持居民自住和改善型住房消费（出处：中央经济会议）遏制部分城市房价过快上涨（出处：国务院常务会议）支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定（出处：国十一条）不会用行政手段打压房价，并于春节前落实国十一条细则（两会强调）金融和税收政策差异化程度将更加明显加大供应增加普通商品住房供给（出处：中央经济会议）增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率。（出处：国务院常务会议）增强普通自住购房者的心理预期，一定程度上缓解供需矛盾加强廉租住房等保障性住房建设。 （出处：中央经济会议）继续大规模推进保障性安居工程建设。到2012年解决1540万户低收入家庭住房问题。（国十一条）大幅度加大建设保障性住房，2010年提出了土地供应和住宅竣工面积中，政策性住房都要占比达到50%的“双50”策略；（两会强调）税收个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 （出处：中央经济会议） 5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。（出处：财政部、国税总局）未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，要想享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠，营业税就必须按全额缴纳。（宣武、崇文、海淀地税局）加大交易成本并绝大部分转嫁买方，增加购房负担信贷继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策（出处：中央经济会议） 在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。 （出处：住建部会议）对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价。（出处：国十一条）抑制部分投资的同时，以自住为主的改善性需求购房门槛也再次提高以上资料由“链家地产”市场研究部提供 盘点二:成交量先冷后热,全月成交13193套 1月份各期二手房市场成交量变化据“链家地产”根据北京市存量房网上签约数据显示， 1月份，全市二手房成交13649套，相比2009年1月份同期，涨幅高达80%左右；相比12月份同期则下降66%左右。而1月份自身按各周成交量表现来看，则处于不断“恢复”成交的趋势。（详见图1-1）“链家地产”市场研究部认为，从1月份房源和需求逐渐下降而成交上升的趋势来看（详见图1-2），当前二手房成交主要依赖于月初成交低位累积的供需配对，而新增需求和房源则显动力不足。盘点三:全月挂牌均价涨幅14%，成交均价涨幅仅1.34%据“链家地产”统计数据分析，1月份二手房平均成交均价环比上涨1.34%左右；而挂牌价格环比上涨幅度要远大于成交上涨幅度，环比涨幅达24%左右（详见图2-1）。“链家地产”市场研究部认为，业主还未从过去几个月房价冲刺通道中扭转出来，而需求已经变得相当冷静，这也与1月份前后密集出台宏观政策改变消费预期有关。议价空间已在20%以上，达到“议价高点”据“链家地产”市场研究部统计数据分析，1月份二手房议价空间已在20%以上，最高时期已达40%（详见图2-2）。“链家地产”市场研究部认为，虽然议价空间不断拉大，但这主要源于挂牌价格的不断上涨，成交价并未因此有所回落，仍是保持在一个较平稳的相对高位状态。而未来此趋势如果仍然持续，成交价格将很有可能因此而有所下降。而当前的议价空间主要在于买卖双方的未来预期严重背离有关，尤其是在两会期间即1月第四周表现最为明显。这种双方预期的矛盾，以及角力的结果，将与未来进一步出台的宏观调控细则有直接关系，也就是说，春节前将出台的“国十一条”细则，将使节后的市场逐渐明朗化。盘点四:1月成交价格最坚挺商圈top10 据“链家地产”市场研究部统计数据分析，1月份北京市72个商圈有超过半数价格下行，价格平稳的仅为33个，其中10个商圈价格稳中略升(详见图3)。“链家地产”市场研究部认为，这十大商圈主要分为三类：一类是2009年价格上涨幅度较小，例如方庄区过去一年价格涨幅在53%左右，低于68%左右的整体平均涨幅。因此今年价格也依然稳定；第二类是上市房源较少，供需矛盾始终突出的区域：例如安华、阜成门、芍药居 (论坛 新闻)等区域；第三类是两会期间受到高度关注的区域：例如通州的新城建设、石景山的首钢项目以及长安街外延到石景山等，都为梨园、石景山区域房价上行带来了重大利好因素（详见图3-1）。盘点五:1月份二手房热销楼盘Top 20 1月份最热销楼盘top20附表2：1月最热销二十大楼盘楼盘名称所属区域均价（元/平米）荣丰2008 (论坛 新闻 视频)广安门25125河畔丽景 (论坛 新闻 视频)武夷花园 (论坛 新闻 视频)11579杨庄南里北苑南13328DBC加州小镇 (论坛 新闻 视频)梨园12369明天第一城 (论坛 新闻)立水桥15220西马庄北苑9358加华印象 (论坛 新闻)武夷花园11396芍药居北里芍药居18293望京新城 (论坛 新闻)望京新19164安贞西里安贞22449巴克寓所 (论坛 新闻)果园16516翠福园 (论坛 新闻)北苑9040华龙小区 (论坛 新闻)武夷花园8405华兴园北苑南11139靓景名居果园11646旗舰凯旋 (论坛 新闻)果园11575五月华庭新街口25449炫特嘉园 (论坛 新闻)朝青19488朝阳无限 (论坛 新闻)甘露园17855苹果社区 (论坛 新闻)CBD20164以上数据由“链家地产”市场研究部提供2.单价30000元/平米以上热销楼盘top20附表：1月份单价元以上热销二十大楼盘楼盘 所属商圈 均价 东南小区知春路38799宏汇园复兴门37894新文化街复兴门37635融城 (论坛 新闻)公寓阜成门37076黄庄小区知春路35835蓝靛厂晴雪园世纪城 (论坛 新闻)35810阳光丽景 (论坛 新闻)安华33813海晟名苑 (论坛 新闻)东直门33356富贵园 (论坛 新闻)崇文32560锋尚国际万柳32349新风南里