房产测绘培训讲稿v20.doc

刘武 编写联系电-广东省注册测绘师资格考试辅导材料第二科目 测绘综合能力之房 产 测 绘广东省测绘学会2009年4月18目 录1房产测绘的基本概念11.1概述11.2房产测量的目的和作用21.3房产测量的基本内容31.4房产测量的成果31.5房产测量的基本精度要求31.6测量基准52房产项目的测绘方案53房产平面控制测量54房产权属调查及房产要素测量64.1房产权属调查64.2房产要素测量75房产图的绘制75.1房产图分类85.2房产图的绘制方法86房产面积测算86.1房产面积的测算内容86.2房屋建筑面积测算的有关规定106.3不计算用地面积的土地127变更测量127.1变更测量的分类及内容127.2变更测量的程序137.3变更测量的方法137.4房地产编号的变更与处理138成果资料的检查与验收148.1一般规定148.2检查、验收项目及内容148.3成果质量的评定159案例分析（三大类型的房产测绘）159.1商品房房产测绘159.2大院式房屋房产测绘169.3独立式房屋房产测绘171 房产测绘的基本概念1.1 概述房产测绘是测绘技术与房地产政策相结合的一项技术性、政策性、法律性较强的专业测绘工作，运用测绘仪器、测绘手段来测定房屋、土地及其房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的主要对象是房屋和土地。它是一种房屋和土地相结合、反映各个单位与个人分户占有房产及使用土地情况为主要内容的平面图，该图是一个不带高程和等高线的为房地产服务的专用图。房产测绘是城市测量的组成部分，它是城市测量中发展起来的一项新工作，它不仅是城市房地产管理所必须，而且是城市房屋规划建设不可缺少的工作。房地产测绘必须遵循精确性、实堪详测性、规范化、标准化等原则。房产测绘、产权管理、产籍管理三者的关系：1）房产测绘是产权管理的主要技术手段和重要环节，能及时、客观、准确地将房产的各项要素反映出来；2）房产测绘与产籍管理是两个互相协调配合的过程，并为产籍管理提供核心资料；3）产籍管理服务于产权管理，随时为产权管理提供存档资料。房产测绘与产籍管理都是共同为产权管理而服务的，并且是在为产权管理服务中互相协调。为了房产测绘更加现实性、标准性和规范性，国家质量技术监督局在2000年2月22日发布了房产测量规范（GS/T 179862000）（简称：国标），并在同年的8月1日起实施，同时废止国家测绘局1991年5月发布的房产测量规范（简称：行业标准），本次是以新“国标”为主要教材，凭借多年的实践经验来讲这一门课，我希望通过半天的讲解，能对未从事过房产测绘的学员有了一定的理论性认识，掌握房产测绘的基本知识，对注册测绘师的考试有一定的帮助，当然对已从事过的房产测绘的学员来说是理论知识的加深过程。对于全国第一次注册测绘师的考试，大家都不知道会出什么题，但作为全国性的考试，我想掌握基本知识是主要的：1.2 房产测量的目的和作用1.2.1 房产测量的目的房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。1.2.2 房产测量的作用一、社会服务方面的作用房产测绘主要是通过测量与调查工作来确定房产产权、使用权范围界线、面积和房屋建筑物的分布、座落位置形状、占有、结构、层数、建成年份、用途及土地的使用等基本情况，取得各项基础数据。为了使城市房产管理和住宅建设工作稳步地纳入社会主义现代化建设的轨道，城市房地产管理部门和城市规划部门必须全面掌握上述各要素的基本状况。只有这样才能更好地加强城市房地产管理和城市规划建设；合理地调配使用房屋和土地，妥善地安排住宅的修建，制定旧城区的房屋改造和房屋新建的规划及实施计划。二、财政经济方面的作用房产测绘主要是对房屋和土地进行测绘，提供大量的准确的图纸资料作为基础，用它掌握城市房屋和土地的现状及变化，清理公私占有的房产及其数量和面积，建立产权、产籍和产业管理的图册档案，统计各类房屋的数量和比重，作为开展房产经济理论研究的重要材料。同时也为城镇财政、税务等部门研究确定土地分类等级，制定税费标准，提供了基础资料。三、法制方面的作用房产图中每户所有的房屋与使用土地的权属范围，它是业权人持有效、合法的房屋建设用地来源和规划报建、竣工等有关资料到房地产管理测绘部门申请房产测绘，房产测绘专业人士到房屋现场进行房产现状测绘而得；业权人持房产测绘成果到房地产管理产权登记部门申请产权登记，经审核确认后，作为核发房屋房地产所有权证中的房产图，是具有法律效力的，它是加强房地产管理，核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益，加强社会主义法制的重要依据。1.3 房产测量的基本内容基本内容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收等。1.4 房产测量的成果成果包括：房产簿册；房产数据；房产图集。1.5 房产测量的基本精度要求一、房产测量的精度指标与限差“国标”规定以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。二、房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。三、房产分幅平面图与房产要素的精度对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素和地物点，相对于临近控制点的点位中误差不超过0.05m。四、房产界址点的精度要求房产界址点的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50米的相邻界址点的间距误差不超过下表的规定。表1. 房产界址点的精度要求界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差限差中误差一0.040.02二0.100.05三0.200.10间距未超过50米的界址点间的间距误差限差不超过下式计算结果：D（mj0.02 mj D）式中：mj为相应等级界址点的点位中误差，单位：米；D为相邻界址点间距离，单位：米；D为界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：米。五、房角点的精度要求需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。六、房产测绘边长和面积的精度要求 房产测绘成果要满足以下二级精度要求：1、边长限差D（0.0280.0014D）式中D为限差，D为边长，单位：米。2、面积限差S（0.040.002S）式中S为限差，S为所量算的面积，单位：平方米。1.6 测量基准一、房产测量的坐标系统房产测量应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。二、房产测量的平面投影房产测量统一采用高斯投影。2 房产项目的测绘方案根据不同类型的房产，如房产类型是：新建、变更、继承、交易、征用、拍卖、抵押和灭失等不同的情况，在业权人提供不同的资料下，采取不同的测绘或转绘方案，以达到不同的房产测绘目的。1、新建、变更的房产，一定要到现场进行现状房产测量，也就是包括房产测量的基本内容；2、继承、交易、征用、拍卖、抵押和灭失的房产；1）在房产证没有附图的情况下，一定要到现场进行现状房产测量，施测方案同上；2）如果房产证有附图，或者测绘部门有检验合格的测绘成果，就进行房产图内业转绘出图。3 房产平面控制测量房产平面控制测量是房产测量整个工程的前期性的基础工作，它的目的是为整个房产测量工作提供一个准确的控制框架（参考系）和定位基准，并控制误差的累积，所以必须在测区建立一个高精度的、有一定密度的、可以长期使用的、覆盖全区的平面控制网，从而保证房产测量成果质量的基础，控制网布设原则：1、房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布设的原则，也可越级布网。2、房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均埋设固定标志。3、建筑物密集区的控制点平均间距在100米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200米左右。4、房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。5、参照各类等级测量的主要技术指标。有了以上高精度、高密度的平面控制网，再根据房产测量项目的情况，利用其控制点坐标作为起始点坐标，或者在测区卫星接收信号较好的情况下，利用连续运行卫星定位服务系统（简称：CORS）及GPS接收机获取起始点坐标，布设相应的导线、支导线，满足相应的等级测量的主要技术指标，从而测绘出房产界址点、房角点坐标；利用手持激光测距仪测绘房屋单元的边长尺寸。从分利用已有的测绘成果，尤其是控制网成果，制止不必要的重复测绘，促进测绘成果高度共享，是信息社会的要求和测绘行业应遵循的经济投入原则。4 房产权属调查及房产要素测量4.1 房产权属调查1）房产权属调查分为：房屋调查和房屋用地调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查；2）房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片，以及有关产籍等资料，按房产测量规范（GS/T 179862000）第1单元附录A中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以幢和丘（或宗）为单位逐项实地进行调查；3）房屋调查与测绘以幢为单元分户进行；幢：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。幢号以丘（或宗）为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2顺序按反S形编号，并注在房屋轮廓线的左下角，加括号表示，例如：（1）。房产权号A：在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，例如：（1）A。共有权号B：多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，例如（1）B。房屋调查的内容：房屋的座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属（自有墙、共有墙、借墙）、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。4）房屋用地调查与测绘以丘（或宗）为单元分户进行；丘（或宗）：是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。房屋用地调查的内容：用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷，以及绘制用地范围略图。4.2 房产要素测量1）内容：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通及水域测量、其他相关地物测量。2）方法：野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集3）测量草图：是地块、建筑物、位置关系和房屋调查的实地记录，是展绘地块、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。包括房屋测量草图和房屋用地测量草图。5 房产图的绘制房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。5.1 房产图分类按房产管理的需要房产图可分为：一、房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是分丘图和分户图的基础资料。二、房产分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。三、房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有证的附图使用。5.2 房产图的绘制方法1）全野外采集数据成图；2）航摄像片采集数据成图；3）野外解析测量数据成图；4）平板仪测绘房产图；5）编绘法绘制房产图。6 房产面积测算6.1 房产面积的测算内容6.1.1 房屋面积测算房屋面积测算包括：房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。多个建筑空间共同使用的建筑面积。内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及套与公共建筑建筑之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫房、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政部门登记确权认定。使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。6.1.2 用地面积测算用地面积测算包括：用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。测算方法：坐标解析法、实地量距和图解等计算方法。6.1.3 共有建筑面积分摊共有建筑面积的分摊方法：（功能分摊法）一、住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。二、商住楼共有建筑面积的分摊方法首先：根据住宅和商业等不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分；然后：住宅和商业两部分将分摊所得的全幢的共有建筑面积再各自进行功能内部分摊：住宅部分：将分摊得到全幢的共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到全幢的共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积按比例分摊分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，再加上各层的共有建筑面积，得到各层总的共有建筑面积，然后按层内各套房屋建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。三、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法参照商住楼共有建筑面积的分摊方法。6.2 房屋建筑面积测算的有关规定6.2.1 计算全部建筑面积的范围a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等按房屋自然层计算面积。e）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层不平投影面积计算。h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m）属永外性建筑有柱的车棚、货棚等有柱的外围不平投影面积计算。n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。o）有伸缩缝的房屋屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。6.2.2 计算一半建筑面积的范围a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d）无顶盖的室外楼梯按本层水平投影面积的一半计算。e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6.2.3 不计算建筑面积的范围a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c）房屋之间无上盖的架空通廊。d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g）利用引桥、高架路、高架桥、路面等作为顶盖建造的房屋。h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。6.3 不计算用地面积的土地1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。4）已征用、划拔或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。5）其他按规定不计入用地的面积。7 变更测量7.1 变更测量的分类及内容7.1.1 现状变更测量a）房屋的新建、拆建、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；b）房屋的损坏与灭失，包括全部或部分拆除、倒塌和烧毁；c）围墙、珊栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；d）道路、广场、河流的拓宽或改造，以及河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；e）地名、门牌号的变更；f）房屋及其用地分类面积增减变化；i）行政境界的变化；j）纠错，包括图形位置、面积、建筑类别的更正。7.1.2 权属变更测量a）房屋买卖、交换、继承、分割、增与、兼并等引起的权属的转移；b）土地使用权的调整，包括合并、分割、塌没及截弯取直；c）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；d）法院等部门嘱托的有关房地产复测案件和鉴界；e）设定的他项权利种类（抵押、典当、地上权、地域权）、范围的变化和注销；f）发证单位纠错或产权人自行申请更正（主要是权属面积和权属范围的补正）。7.2 变更测量的程序1）根据房地产变更资料，进行房地产要素调查：现状、权属和界址调查；2）分户权界和面积的测定，及时调整权界、丘号和界址点号等房地产编号；3）进行房地产产权产籍资料的修正、处理和归档。7.3 变更测量的方法1）变更测量方法的选择2）变更测量的基准3）变更测量的精度要求4）变更测量的业务要求7.4 房地产编号的变更与处理7.4.1 丘号a）用地的合并与分割都应重新增编丘号。按编号区内的最大丘号续编。b）组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。7.4.2 界址点、房角点点号新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大号续编。7.4.3 幢号房产合并或分割应重新遍幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大号续编。8 成果资料的检查与验收8.1 一般规定8.1.1 成果检查、验收的制度房产测量成果实行二级检查一级验收制。8.1.2 检查、验收中问题的登记和处理各级检查验收中发现问题，必须做好记录并提出处理意见。8.1.3 检查、验收报告书验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查一级验收工作完成后，应分别写出检查、验收报告。8.1.4 上交成果资料内容a）房产测绘技术设计书b）成果资料索引及说明c）控制测量成果资料d）房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表e）图形数据成果和房产原图f）技术总结g）检查验收报告8.2 检查、验收项目及内容1）控制测量2）房产调查3）房产要素测量4）房产图绘制5）面积测算6）变更与修测成果检查8.3 成果质量的评定8.3.1 成果质量的评定等级分三等级：优级品、良级品、合格品。8.3.2 成果质量的评定标准a）由专职或兼职检查验收人员评定；b）评定标准可参照CH1OO3执行。9 案例分析（三大类型的房产测绘）9.1 商品房房产测绘任务来源某开发公司开发住宅小区，小区内有多幢商品楼，开发公司代理人持小区用地批准书、用地许可证和小区内房屋报建审核书、报建图、竣工合格证、竣工图、门牌证明等权源资料，来房屋管理的测绘部门申请房产测绘。房产测绘流程1）根据开发公司的申请，乙方进行权源资料审核，甲乙双方签定房产测绘合同；2）根据按测绘技术设计规定及有关的技术规范、技术标准，制定：房产测绘设计书；3）作业小组根据房产测绘设计书进行相应的房产测绘：界址点、房角点测绘、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、共用建筑面积的分摊、自动生成分户图等；4）根据测绘产品检查验收规定（CH/100295）要求，实行两级检查一级验收，质检部门对房产测绘成果资料的进行最终验收等。5）根据测绘技术总结编写规定（CH/T 10012005）及有关的技术规范、技术标准，撰写技术报告；6）按照房产测绘合同上交测绘