[经管营销]伟业顾问-塘沽+开发区市场分析.ppt

环境分析 宏观分析 宏观经济分析 分析 判断 三个动因三个结果一个预测 天津市市场整体经济分析 天津城市发展动因 城市定位更高 经济增长第三极京津一体化发展 城市化进程加速经济增长全面提速 经济发展更快 滨海拉动更强 滨海经济功能带动天津经济发展引擎 三个动因 北方经济中心 成为继珠三角 长三角后中国经济增长第三极 动因一 城市定位 环渤海经济圈确定天津新型城市定位 区域范围 京津唐 京津保双三角勾勒超大格局 确定 大京津 概念发展方向 核心城市有机疏散 与区域内重新集中结合发展战略 区域空间经济一体化 京津双核 多中心 京津区域统筹发展 两地差异化发展 释放天津城市发展空间 大北京 京津塘一体化的大背景下 天津整体城市迅速发展的大趋势决定了天津房地产市场稳定提升的大走势 动因一 城市定位 2009年我国城市化率已达46 处于加速发展阶段 未来人口还会继续增长 数据显示 2001 2005年 人口以每年800万的速度增长 2005年以后 人口以每年1600万的速度增长 中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去 城市化率变动趋势 不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国 高通胀 的核心内在因素 China 46 中国人口及城市化的快速发展是导致中国 高通胀 持续约10年左右的时间的重要因素 在全中国城市化发展的大环境下 天津城市化速度显著加快 天津城市发展阶段 动因二 经济发展 天津市自2003年开始经济增长速度始终在14 以上的高增长平台上稳定运行 至2009年 天津市整体经济运行良好 人均GDP突破6 2万元大关 且09年GDP全市完成总额高达7500 8亿元 增速位居全国第二位 整体经济环境保持稳定运行 拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化 内需特别是消费需求拉动作用上升 外需拉动作用减弱 成为天津经济持续增长的主因 09年天津全市GDP完成7500 80亿元 比上年增加1146 4亿元 按可比价格计算 增长16 5 增幅位于全国第二位 增幅与上年基本持平 人均GDP突破9000美元 比上年增长11 1 动因二 经济发展 03年后 天津市总体固定资产投资额涨势迅速08 09年投资增幅均超过40 09年总值突破5000亿元 09年固定资产投资额占同期GDP的67 固定资产投资仍为拉动GDP主力 天津房地产开发一直保持稳定增长 09年全年累计达654 72亿元 环比增长幅度为3 8 固定资产投资中房地产开发投资额保持16 的占比为19 2 比重 城建指标保持基本面稳定发展 投资强势增长 其主因为房地产开发投资增长较快 保障性住房建设规模扩大 动因二 经济发展 滨海新区 发展动力天津发展拉动力 滨海新区的强势带动为天津发展提供了快速城市化和产业拉动的双重动力 动因三 滨海拉动 滨海新区的成型使塘沽由天津的沿海区逐步转型成为天津经济发展支柱及城市经济支撑点 三个结果 天津城市发展结果 津滨双核发展 滨海经济拉动力双城并向发展 城市化进程加速由点式发展向网状铺开 城区外扩加速 城市化进程加速由点式发展向网状铺开 城市引力增强 结果一 津滨双城核发展 双城并举 互动发展拉动城市发展的两极 双城并行发展 形成哑铃式发展模式 政策引导使城区人流不断向滨海涌入 新区作用又不断向原中心城区辐射 天津现状 主城区与滨海新区相对独立发展 各自承担城市功能 人员流动性及城市功能的互补性弱 发展趋势 主城区与滨海新区紧密联动 在双中心地带形成网络式城市格局 人员交往密切 中间地带形成双中心过渡区域 调节城市功能结构 津 滨 津 滨 随着规划的落实和投资重心的倾斜 天津将逐渐由双中心哑铃状过渡到网络化多中心时代 天津城市化进程将进一步提速 结果二 城市外扩 双核城市化发展迅速蔓延 逐步形成网状发展模式 天津市人口总量增长加快 其中外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源 外来人口涨幅比例也在稳步增长 市中心地区人口向外扩散趋势明显 环城地区与滨海新区成为新增的人口聚集地 城市吸引力提升 产业移民带动势必促使外来人口和新移民的巨幅增加 结果三 城市引力增强 两个预判 天津城市发展预测 环境推动楼市 城市外扩 全面改造推动楼市发展 外地客群比例提升区域观念逐步淡化 客源多元泛化 环境分析 宏观分析 分析 判断 滨海发展高新拉动 宏观经济分析 滨海新区经济分析 滨海定位 依托京津冀 服务环渤海 辐射 三北 面向东北亚 将建设成为我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 逐步成为经济繁荣 社会和谐 环境优美的一句生态型新城区 滨海定位 滨海概念的提出 使其由天津经济推动力 向全面拉动华北经济引擎的核心过度 国际极城市极潜力极 滨海新区将从第二产业为主向二三产业共同拉动的模式转化 滨海发展 滨海新区的发展模式不同于浦东和深圳 从而拥有更多的发展契机 滨海新区既有开发区一定的发展基础 又有众多多强大规划新区 将逐步发展成为多点经济拉动的开放式新区 一城 滨海新区核心区 包括天津港 开发区 保税区和塘沽区 双港 涵盖了海空两港和南北港区 三片区 西部临空高新区 包括临空产业区和滨海高新区 北部生活旅游区 包括中新天津生态城 滨海旅游区和汉沽城区 南部重点发展石化产业 包括大港区 大港油田等 滨海规划 近期规划 3月5日召开的十一届全国人大二次会议确定天津滨海新区最新的空间发展战略 总体规划 分区规划 将原有 1轴1带3城区 的规划概念升级为 1城2港3片区 的新的发展战略 老城区重在完善社会服务 公共设施和城市绿化等 新城区则侧重高水平建设 中新生态城 中国未来城市 样板 东疆港 重塑新型对外口岸 滨海规划 重大项目 于家堡 未来的滨海中心商务商业区 响螺湾 滨海南端新城 MSD 现代服务产业区 3年内建成100万平米 成立大金融城 未来建设900万平米商务区 滨海建设 建设投资 滨海新区三年建设规划 按照 加快建成一批 抓紧开工一批 积极筹备一批 的思路 未来三年新区将重点实施道路交通 能源 水资源 环境综合整治等四大系统工程 三年共建设工程项目309个 总投资约3000亿元 其中三年内完成投资2000亿元 占总投资的67 3000亿元基础建设全面铺开 为滨海发展提供强大保证 支持 滨海建设 拆迁建设 拆迁区域 塘沽区进一步加大城市改造力度 除于家堡 杭州道 蓝鲸岛 东西沽几个大型拆迁区外郭庄子 水线路 文明里等多个片区也陆续启动拆迁工程 09年拆迁情况 拆迁工作共分三批次 总拆迁5100多户 拆迁建筑面积41 8万 其中居民房屋拆迁建面32万 拆迁量大 还迁 货币两种补偿方式 居住需求放大 拆迁涉及6万人 占到塘沽常驻居民的1 10 拆迁周期短 每年初确定当年拆迁规划及细则 拆迁点多 形成塘沽多点改造 城市综合开发滨海已由原有塘沽老城区逐步迈入融经济 产业化发展于一身的综合开发期 滨海建设 综合开发 商务金融区 经济开发区 码头产业区 宜居生活区 塘沽老城多点 大规模拆迁 城市横纵发展以塘沽老城区为原点 城市横纵开发 东南部发展金融商务以及码头产业区 东北部以泰达开发区发展基础为依托打造综合配套经济区 西北片区承担人口疏导功能 成为新兴居住配套区域 城市改造 老城外扩 客户北上 大事多政策强骨架开路网通规模化 中新生态城 于家堡 响螺湾等众多重大事件 区域化经济背景 滨海新区政策的倾斜 城市总体规划使城市开发规模铺开放大 城市整体建设带来大规模路网改造 规划及市场发展趋势逐步形成规模化居住形式 滨海发展预判 泰达CBD 开发区与滨海新区关系 2006年5月26日 国家出台 国务院推进滨海新区开发开放有关问题的意见 意见指出 天津滨海新区包括塘沽区 汉沽区 大港区三个行政区和天津经济技术开发区 天津港保税区 天津港区以及东丽区 津南区的部分区域 规划面积2270平方公里 意见指出 滨海新区的功能定位是依托京津冀 服务环渤海 辐射 三北 面向东北亚 努力建设成为我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 逐步成为经济繁荣 社会和谐 环境优美的宜居生态型新城区 国务院设立天津市滨海新区 这标志着滨海新区行政管理体制改革全面启动 是继深圳 浦东之后的又一国家重点发展区域 滨海新区正面临着前所未有的发展机遇 滨海新区功能定位 开发区发展 泰达CBD 滨海新区总体发展布局为 一轴 一带 八个功能区 沿京津塘高速公路和海河建设 高新技术产业发展轴 沿海岸线和海滨大道建设 海洋经济发展带 在 轴 带 的交汇处 建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城 构成滨海新区的核心区 规划建成八个产业功能区 先进制造业产业区 高新技术产业园区 化工区 中心商务商业区 海港物流区 临空产业区 海滨休闲旅游区 临港产业区 泰达开发区位于规划的核心区 泰达开发区作为核心区纳入滨海新区开发开放 滨海新区功能布局 开发区与滨海新区关系 开发区发展 城市核心功能显现居住 商务 购物 休闲 滨海资源核心基地宜居物业 综合体 MSD 泰达开发区发展定位 开发区发展状态 开发区发展 泰达CBD 努力建设高水平的现代制造业和研发转化基地建设宜居的生态城区MSD概念规划与发展状态显现 开发区发展定位 泰达MSD 现代服务产业区 位于天津滨海新区核心区的天津经济技术开发区生活商务区内 是滨海新区最为成熟的经济板块 开发区完善的城市配套和先进制造业的蓬勃发展滋养了泰达MSD这片拥有数十栋国际甲级写字楼及商业配套的高端商务区的快速成长 泰达开发区商务核心 MSD 开发区发展 滨海新区MSD 泰达开发区最适宜居住的区域 泰丰公园及泰达时尚广场区域 住宅用地 商业用地 工业用地 开发区自02年集中建设以来 已按照规划逐渐形成几大居住板块 目前居住用地主要集中于泰丰公园 泰达时尚广场 二三大街 华纳高尔夫球场 滨海新区MSD等区域 目前大部分住宅片区已成规模 逐渐成熟 目前重点开发楼盘集中在泰达时尚广场与滨海新区MSD东侧 津滨轻轨以东区域尚未开发 仅有零星现状住宅 目前商业 教育 医疗等配套均发展成熟 金融 商业 综合体集中在一至三大街 区域已经建立MSD核心区域的初步形态 开发区发展状态 泰达时尚广场区域是天津开发区内开发的具有城市功能的综合区域 紧邻天津十景之一 泰丰公园 是中国目前仅有的集体育健身 会展服务 水舞奇观 高尚住宅 商业街区 休闲娱乐 酒店办公于一体的国际化主题公园式城市功能综合体 位于开发区行政 金融 贸易广场区域 高校 文化 休闲的核心区 泰丰公园及泰达时尚广场区域 开发区发展 泰达CBD 小结 滨海新区 于家堡CBD 解放路CBD 响螺湾CBD 泰达开发区 天津市 泰丰公园周边 泰丰公园及泰达时尚广场区域是开发区核心区的一部分 更多承担体育健身 会展服务 城市绿肺 高尚住宅 商业街区 休闲娱乐 酒店办公功能 是开发区最适宜居住的区域 泰达开发区是滨海新区的重要组成部分 泰达开发区CBD是滨海新区CBD的核心组成部分 滨海新区是天津未来的重点发展区域 是北方对外开放的门户 天津市 北方未来的经济中心 宏观 中观 微观 城市快速扩张吸引力逐步提升 滨海极点产业拉动综合发展 新兴宜居板块潜在竞争放大借势突出差异化性价比弥补配套不足 环境总结 从城市发展角度评判 项目区域未来具有较为明确的快速城市化发展预期 但短期内区域周边配套的完善进程及产业区发展现状决定区域发展阶段以宜居型产品为主 市场分析 天津市场分析 分析 判断 房地产市场分析 天津市市场分析 谷底回调年中渐暖长线看涨 08年市场成交量下滑 仅为03年后历年成交量的半数 供 08年天津市商品房整体保持平稳供应 求 08年天津市整体成交量大幅下滑 仅为03年后历年成交量的半数 价 08年天津市商品房成交均价涨幅放缓 由今年的年涨20 回落到年涨13 比 08年市场呈现供大于求 市场疲软 天津市场走势 未来2 3年中国将处于 低通胀 高增长 高利润 向 高通胀 保增长 适度利润 过渡的调整时期 高通胀 保增长 适度利润 低通胀 高增长 高利润 2007年 2009年 2010年 房地产市场将处于调整期 现阶段宏观经济形势 楼市预判 08年市场成交量下滑 仅为03年后历年成交量的半数 供 08年天津市商品房整体保持平稳供应 求 08年天津市整体成交量大幅下滑 仅为03年后历年成交量的半数 价 08年天津市商品房成交均价涨幅放缓 由今年的年涨20 回落到年涨13 比 08年市场呈现供大于求 市场疲软 天津市场走势 未来2 3年中国将处于 低通胀 高增长 高利润 向 高通胀 保增长 适度利润 过渡的调整时期 高通胀 保增长 适度利润 低通胀 高增长 高利润 2007年 2009年 2010年 房地产市场将处于调整期 现阶段宏观经济形势 楼市预判 小阳春 触底 拐点 传统因素造成集中放量各项新政的作用叠加效能长期抑制的观望气氛开始松动城市蓝印户口的隐形刺激 市场进入 中度振荡 期 价跌量增 先期新政调整到位 褒贬效能显现期 金融危机的延伸效应及 猪流感 等因素 导致市场关注转移天津蓝印户口释放后 未来效应逐渐下降 回暖 短线震荡 中线看平 长线看涨 宏观维度下的天津楼市 楼市预判 市场分析 滨海市场分析 分析 判断 房地产市场分析 滨海新区市场分析 供地渐热板块成型 阶段集中放量后 市场进入建设消化期 未来市场潜在供应加大 土地市场 滨海市场 居住 综合性地块分析 开发区2009年土地供应达126 3万 2010年1 2月共成交152 5万 可见2010年土地成交量激增 多出现于滨海高新区 预期未来市场供应量加大 09楼市火爆 成交大增 价格飙升 2010年企稳 成交量 开发区09年1月 2010年2月共成交39 62万平米 09年开发区商品房市场飘红 2010年伊始 成交量有所回落 市场随调控政策的出台实施 将逐渐企稳 成交均价 09年成交均价自年中开始保持高位运行 在年末与10年初价位达到近年来极值 商品住宅市场 滨海市场 开发区中心板块 泰达居住板块 紫云新港板块 塘沽中心板块 海洋高新板块 海河南岸板块 六大板块 1 塘沽中心板块2 紫云新港板块3 高新上北板块4 城西新河板块5 海河南岸板块6 开发区中心板块7 泰达居住板块 板块划分 板块划分根据区域整体结构特征和长期以来形成居住习惯 可以将塘沽及开发区划分为六大板块 塘沽老城板块 塘沽新城板块 开发区板块 新河板块 新河 海洋高新板块 开发区中心板块是目前塘沽在售项目集中区域 北部及南部区域供应量较少 14 15 16 18 19 17 20 1 2 3 4 5 6 7 8 9 13 26 25 21 22 23 24 新港紫云板块 21 紫云绿洲22 世纪祥和家园23 富贵嘉园 片区市场 片区板块在售项目 海洋高新上北板块 1 首创国际城2 天津de小洋楼3 融科心贻湾4 盛星东海岸5 万通上北新新家园6 贻成尚北二期境界7 蓝山国际8 欧美小镇 塘沽老城区板块 9 滨海名都10 隆盛乐活源11 碧海长住 海河南岸板块 24 贻成 泰和新都25 宏苑领海26 滨海浙商大厦 10 11 新河板块 12 远洋城13 贻港城 12 泰达球场板块 14 万科金域蓝湾15 万通新城国际16 天保金海岸二期开发区中心板块 17 津滨滨海国际18 万通华府19 万丽国际公寓20 弘泽制造 高新上北板块 产品 高层中档公寓价格 高层6200 7300元 平米 洋房7500 8500元供应量 在售项目多 供应总量大 是塘沽目前主要的供应区域 塘沽中心板块 产品 在售全部为高层普通住宅价格 整体价格在8000元 10000元不等供应量 土地稀缺 在售项目有限 短期市场供应不足 海河南岸板块 产品 高层住宅为主价格 价格不高7500 8500元 平米 存在升值潜力供应量 板块住宅供应少 存在大量写字楼供应 泰达居住板块 产品 高层高档住宅 公寓为主 容积率高价格 价格居中 8500 11000元不等供应量 在售项目少 潜在供应有限 开发区中心板块 产品 住宅较多 产品种类丰富 品质高价格 价格较高 9600 17000元不等供应量 项目较多 存在大量潜在供应 紫云新港板块 产品 高层 小高层住宅 中档住区价格 平均价格较低 6500 8000元供应量 在未来一段时间产品供应少 板块概况 供应特征 新河板块 产品 小高 高层为主价格 7500左右供应量 项目少 存量大 市场分析 滨海市场分析 分析 判断 开发区房地产市场分析 整体市场分析 供地稀缺区域化呈现涨价幅度大客群多元化 开发区土地市场 开发区08 10年土地成交情况明细 08至今商业 住宅类土地共成交3宗 土地市场不活跃 现有项目开发多为泰达转让及合作开发 随着MSD等城市新规划的确定及推出 新的土地交易周期将逐渐显现 成交地块性质综合 住宅类土地成交仅一宗 体量在14万左右 楼面地价明显高于其他地块 开发区09年住宅市场走势 2009年商品房成交53万平米 成交价格9742元 价格较之08年有较大幅度增长 随着三区合并等政策利好信息的出台 开发区市场成交量在10月份出现井喷现象 成交价格有小幅增长 开发区住宅市场 开发区住宅市场 开发区板块在滨海市场的站位 12 13 14 20 15 18 1 3 4 2 7 6 11 29 26 27 10 新港紫云板块 26 东海云天27 富贵嘉园28 瑞湾国际汇馆29 世纪金三角公寓 塘沽老城区板块 7 滨海名都8 隆盛乐活源9 城市名居 海河南岸板块 10 贻成 泰和新都11 滨海浙商大厦 8 9 新河板块 5 远洋城6 贻港城 5 开发区板块 12 万科金域蓝湾13 万通新城国际14 天保金海岸二期15 津滨滨海国际16 万通华府17 万丽国际公寓18 弘泽制造19 清谷20 弘泽城21 公园六号22 华纳豪园23 德圣公馆24 宅城里25 万科滨海东项目 16 21 17 19 海洋高新上北板块1 首创国际城2 欧美小镇3 盛星东海岸4 万通上北新新家园 海洋高新上北板块 海洋老城区板块 海河南岸板块 新港紫云板块 开发区板块 新河板块 22 24 23 28 25 价 货 量 速 供应量较大 目前整体存量为248 9万 高层为主 产品形态丰富 单价均已突破万元总款差价较大 开发区市场 开发区板块重点项目 供应巨大 价格较高 产品丰富 交叉竞争 一级市场 二级市场 土地市场供应不足 市场热度不大 潜在供应将逐渐泛化至周边区域 开发区板块土地寸土寸金价值显现 滨海新区设立确定价格标杆 随着政策的不断倾斜及拉力的显现 未来价格成长性存在空间 城市豪宅的出现 全面拉升开发区市场的价值预期 城建加速及城市改造催生商品房市场需求 开发区市场整体分析综述 开发区市场 客群按照购房总价不同 呈现明显差异化 总价100万以上典型项目客户特征 滨海新城西区客户主要以塘沽开发区及外省市客户为主 比例约1 1 外省市购买人群主要工作在开发区塘沽 多为私企业主 随着产品面积 总价升级 置业主要目的是投资 纯自主比例较低 人群高端特征明显 金域蓝湾金域蓝湾09年成交客户开发区塘沽比例占47 天津其它区域客户占26 外省市客户占27 年龄在35 45岁之间 私营业主比例占40 投资比例超过47 总价350 400万以上典型项目客户特征 万通华府产品总价300万以上 一期认购客户主要来源于开发区塘沽 和工作在本区域的外省人士及少部分外籍华人占50 投资比例较高 占50 客户年龄主要在30 40岁之间居住需求人群希望3年后与家人同住于此 滨海湖滨海湖项目主要以双拼别墅联排别墅为主 认购客户主要以开发区及外省市 北京客户为主 置业目的主要以居住性需求和投资保值为主 职业特征为私企业主为主 高端客群特征 购买客户 开发区2008 2009年客户动态变化特征分析 开发区在售项目客户动态变化 客户来源以开发区为主 塘沽区的逐步下降天津城区客户及外籍 外地客户上比例显著 大致比例为4 3 3主要职业特征为从企事业单位企业中高层管理者为主力过渡到以私企业主和外资企业人群为主 外来资本移民特征显著置业目的从改善型自住为主 过渡到投资为主 客户区域 职业特征 置业目的 数据来源 高端客群特征 购买客户 万通新城客户分析金域蓝湾客户分析滨海湖客户分析 市场分析 滨海市场分析 分析 判断 开发区房地产市场分析 竞品分析 销售速度快价格涨幅大潜在存量大 开发区住宅市场 价 货 量 速 主要竞争项目 MSD板块的稀缺性拉大城市豪宅的价格 潜在供应量大 将成为开发区价格标杆泰达球场板块则更以居住宜居为主 强化居住概念 天保金海岸将成为区域市场最大供应主体 市场存在强竞争因素 开发区住宅市场 次要竞争项目 量 货 价 速 泛竞争区域供应少 潜在已知供应48万平米项目多为高层产品 产品密度高 户型跨度大改善升级性产品 市场价格整体高于客户