邵阳房地产情况.doc

第一部分、邵阳概况第一章、 行政区域 邮编：422000代码：430500区号：0739拼音：Sho yng位置：湖南省邵阳市东南临永州市、衡阳市，南抵广西区桂林市，西接怀化市，北达娄底市。市人民政府驻邵阳市大祥区城北路6号。辖区：全市现辖8县1市3区，即邵阳市区（大祥区、双清区、北塔区）和邵东县、新邵县、邵阳县、隆回县、洞口县、新宁县、绥宁县、城步苗族自治县及代管一县级市-武冈市人口面积：人口 760 万，为湖南之最；面积 2.1 万平方公里，居全省第三，其中市区面积为 411 平方公里。一、 邵阳历史邵阳市，史称“宝庆”，资江与邵水交汇穿城而过，是一座具有两千五百多年的历史古城。 早在新石器时代，境内即有先民栖息屯居。春秋末期楚国大夫白善在此筑城，称白公城，属楚地。秦始皇统一中国，分全国为三十六郡，邵阳属长沙郡，东汉末属零陵郡。三国初属蜀，后入吴。三国吴宝鼎元年（公元226年），分零陵北部为昭陵郡，郡治设今邵阳市。晋武帝太康元年（280年），司马炎平定东吴，为避其父司马昭之讳，改昭陵为邵陵。，移郡治于资江北岸。唐代设邵州，与邵阳县在今城区同城而治。宋崇宁五年 (1106) ，分邵州西部置武冈军。南宋理宗赵均作太子时，曾被封为邵州防御使。南宋宝庆元年 (1225 年 ) ，理宗登极，用年号命名曾领防御使的封地，升邵州为宝庆府，宝庆之名始于此。元代设宝庆、武冈 2 路。明初设宝庆、武冈 2 府，后降武冈为州。中华民国 2 年 (1913 年 ) ，废宝庆府，设宝庆县，境内各县隶湘江道；民国 11 年直隶于省。民国 17 年，宝庆县复名邵阳县。民国 26 年，在邵阳县城设置湖南省第六行政督察专员公署。中华人民共和国成立后， 1949 年 10 月设置湖南省邵阳区督察专员公署；同时建立邵阳市，隶邵阳县。 11 月，邵阳区督察专员公署更名为行政专员公署。翌年 7 月，邵阳市升格为县级市。 1955 年 4 月，邵阳区行政专员公署更名为邵阳专员公署。 1968 年 2 月，邵阳地区革命委员会成立，邵阳专区改称邵阳地区。 1977 年 7 月，邵阳市升格为省辖市，仍由中共邵阳地委、地区革委会代管； 10 月，分邵阳地区东北部置涟源地区。 1980 年元月，邵阳市由省直隶。 1986 年元月，国务院批准撤销邵阳地区建制，实行市领导县体制。 1994 年 3 月，撤销武冈县建制，设置武冈市，武冈市由邵阳市代管。 1995 年，撤区并乡建镇，全市共辖 8 县 1 市 3 区。全市有 199 个乡镇， 80 个乡级镇， 5819 个行政村。全市人口密度为每平方公里 325 人，较全省平均密度高出 38 人。中、东部人口稠密，西南部山区人口稀疏。邵阳又是湖南少数民族人口较多的省辖市，除汉族外，繁衍生息着苗、瑶、回、侗、土家、壮、仫佬、满、布依、拉枯、黎、彝、白等 39 个少数民族，少数民族人口 39. 38 万人，占全市总人口的 5. 94 。建有 1 个苗族自治县 ( 城步苗族自治县 ) ， 25 个民族乡。二、 地理概况邵阳境内系江南丘陵向云贵高原过渡地带，南岭山脉绵亘南境，雪峰山脉耸峙西、北，衡邵丘陵盆地展布中、东部。整个地势西南高而东北低，顺势向中、东部倾斜，呈东北向敞口的筲箕形。最高峰为城步苗族自治县东部二宝顶，海拔2021米；最低处是邵东县崇山铺乡珍龙村测水岸边，海拔仅125米，地势比降为10.25。境内溪河密布，有5公里以上的大小河流595条，分属资江、沅江、湘江与西江四大水系。资江干流两源透巡，支派纵横，自西南向东北呈“Y”字型流贯全境，流域面积遍及市辖9县3区。巫水源出城步，横贯绥宁，西入沅江，为境内西南部的主要水道。全境属中亚热带季风湿润气候区，光照充足，水雨丰沛，四季分明，气候温和，夏少酷热，冬少严寒。受地貌多样、高差悬殊影响，气候既有东、西部的地域差异，又有山地与丘平区的垂直差异，形成一定的小气候环境和立体气候效应。境内年平均气温16. 117. 1C，无霜期272304天，日照时数 1347.31615.3小时，降水量1218.51473.5毫米；雨水大多集中在46月，易遇夏秋连旱。境内山地、丘陵、岗地、平原各类地貌兼有，大体是“七分山地两分田，一分水路和庄园”。 1990年，全市土地总面积3131.4万亩，其中耕地639. 19万亩，居全省第二位；耕地中有水田430.28万亩。除盛产水稻、杂粮外，经济作物和传统土特产品种繁多。宝庆苡米、陡岭烟叶、龙牙百合、武冈铜鹅、雪峰蜜桔、新宁脐橙、邵东黄花、隆回辣椒等久负盛名，蜚声省内外；茶叶、西瓜、黄豆、花生、生姜、大蒜、兰麻、蚕桑、甘蔗、药材等出产颇丰。柑桔、黄花菜、苡米等作物产量为全省之冠；烤烟产量居全省第二位。全市被定为邵阳市的山丘经济开发区。境内矿产资源较为富足，已发现的矿藏有煤、铁、锰、钨、锑、金、银、铅、锌、硫铁、石膏、大理石、辉绿岩、优质石灰岩等 74种。矿藏地有644处，其中大型矿床23处，中型矿床33处，小型矿床61处。非金属矿藏蕴藏量大，品位高。石膏矿远景储量4.4亿吨，工业储量 1.229亿吨，储量、产量均居全省各地州市前列，邵东县是全国八大石膏矿产地之一。优质石灰岩矿、大理石矿为省内优势矿种；硫铁矿、冰洲石矿、优质白云岩矿在省内享有盛名。煤矿工业储量1.417亿吨，远景储量1.447亿吨。金属矿藏比较集中地分布于隆回、新邵、邵东、新宁等县。境内河川水系发育，水域面积为111. 9万亩，多年平均水资源总量为168.3亿立方米，其中河川径流量157.44亿立方米。人均占有水资源2749立方米。水能资源理论蕴藏量144. 73万千瓦，可开发利用量68.77万千瓦。水能资源集中分布于西南部城步、绥宁等山区县。第二章、 经济状况邵阳位于湘中偏西南，总人口760余万，总面积2.1万平方公里，为全省人口第一大市、国土面积第三大市。人均储蓄全省第三、人均财富增长率全省第三。全市粮食种植面积425万亩，居全省第2 位；森林面积1700多万亩，活立木蓄积量3520万立方米，均居全省第二位；草山面积681万亩，其中80多万亩集中连片，位居全省第一位。邵阳是“三线”建设时期建成的老工业基地，工业门类较为齐全，初步形成以机械、食品、医化、纺织、建材、造纸等产业为主体的工业体系。农业除种粮、养殖等传统产业外，乳业、竹松、果蔬、中药材四大农业支柱产业，也具有一定的基础和优势。“两带两圈”的区域经济格局正在形成。在320、207国道邵阳段沿线，一批区位条件好、发展潜力大的城镇开始崛起；东部以市区为核心，与周边地区的经济协作日趋紧密，与周边城镇的融城步伐不断加快；西部以武冈市为区域经济亚中心，正着力构建以优势资源为依托的湘西地区产业开发经济圈。近年来，经济取得了长足发展，国内生产总值由2007年的480亿元增加到2008年的561.6 亿元，年均递增11.1%，去年排名全省第7位，三次产业结构比调整为30：29：41，全社会固定资产投资达到69.76亿元，财政总收入达到34.5 亿元，农民人均纯收入达到3232元。邵阳现有土地面积3121.8万亩，其中耕地面积493万亩，年产粮食270万吨、柑桔400 万担、脐橙10万担、黄花14万担、辣椒37万担。水稻、柑桔、药材是邵阳农业经济的拳头产品。雪峰蜜桔、无病毒脐橙、隆回三辣驰名海外，茶叶、玉兰片、金银花久负盛名。邵阳已成为全国最大的脐橙生产基地之一，武冈脐橙被中联部定为对外交往的重点礼品，邵阳还是全国最大的优质辣椒产地之一和全国第一个无籽西瓜良种育种基地，适合兴建农场及农副产品生产加工企业。中药材种植在邵阳迅速发展。以南国药都廉桥药材市场为依托，金银花、厚朴、杜仲众多中药材生产基地遍布邵阳，一个以中药材加工为主体的现代科技工业园正在紧张筹建之中。邵阳是全省重点林区，全市林地1779万亩，森林植物资源2800多种，主要林木树种有杉木、马尾松、楠竹等120多种，年木材外运量45万立方米，主要药用植物有杜仲、厚朴、金银花、桔梗等1600种。适合兴办木材加工、纸业、造纸、中药材种植加工企业。邵阳市现有工业企业生产单位37602个，主要分布在36个行业中，现价工业总产值 181.55亿元,工业增加值63亿元，销售收入180亿元，从业人数12万。工业门类齐全，产品上千种，品种上万个，有化工、机械、纺织、轻工、电子、医药、建材、冶金、煤炭、电力等行业。其中，化工、机械、纺织、轻工、建材为该市工业的支柱产业。主要产品有印刷机械、纺织机械、液压基础件、汽车零部件、苯系列化工产品，化学原材料，纸及绝缘纸板、粘胶化纤、棉纺织品、中成药、化学药品、锰系列产品、电池、白酒及饮料酒。七十、八十年代邵阳曾经是湖南的工业重点城市，在全国都有一定的影响力。l 邵阳市年均社会总产值增幅均在10%左右，社会经济充满活力，三次产业比例中，第二产业比例逐年上升，第一产业比例逐渐下降，这说明邵阳市正努力从一个工业主导型城市转型成为一个商业型城市。城市功能性的转变也使得城市发展方向的改变，通过城市新区的拓建，邵阳在向一个宜居型城市转变，通过大规模的城市规划和土地利用，通过大面积的城市绿化来提升城市档次。l 随着邵阳市经济逐年稳步的上升，邵阳市城镇人员可支配收入也逐年增加，截止2008年年底全市城镇居民人均可支配收入9778元，比上年增长12.7%，其中邵阳市区11065元，增长11.2%；市区城镇居民人均消费支出8491元，恩格尔系数为43.99%。全年农村居民人均纯收入3232元，比上年增长11.0%；农村居民人均生活消费支出2946元，增长11.0%，恩格尔系数为 54.75%。l 房地产行业稳中有升，随着邵阳市房地产行业投资额的逐年增加和邵阳市土地市场的逐步放量，邵阳市商品房市场消化量逐年增加，截止2008年年底，全年共销售商品房住宅67.34万平米。而随着新城的开发和更多的土地开发利用，邵阳市房地产开发与销售量将共同攀升。第三章、 交通状况邵阳名列全国交通枢纽城市。是湖南最重要的交通枢纽中心。境内交通便捷，公路有320国道横贯东西，207国道纵连南北，娄邵铁路，洛湛铁路两条铁路途经娄底，株州、长江通达全国各地。潭邵高速，邵怀高速两条高速公路竣工通车，五条高速公路已经开工（邵永高速、邵衡高速公路、邵安高速公路、包茂高速公路绥宁段，沪昆高速）。随着这些高速公路的建成通车，省道、县道、乡道及专用公路在境内经纬交织，通车里程达5839公里。邵阳的交通将比株州、怀化等地更加方便。第四章、 规划发展一、区域规划邵阳市区常住人口主要分布包括大祥区、双清区、北塔区这三个区内。其中邵阳市双清区是邵阳市区的商贸中心，也是重点发展的区域。未来邵阳市政府将整体搬迁到该区域，邵阳未来的政治、经济、文化中心都将在设置在双清区内。二、未来走向邵阳在将来的发展中，将逐步演变为以双清区为城市对外门户和龙头、未来双清区将成为城市商业核心和居住的核心。双清区依靠宝庆路及新建的邵阳大道连接潭邵高速，占据独有的先天交通优势和进程门户，是邵阳市场、规划中最重要的核心区域。未来双清区将成为邵阳市第一大区。第二部分、邵阳房地产市场状况第一章、邵阳市房地产市场整体状况一、房地产市场整体特征分析邵阳市房地产市场存在以下几个较为明显的特征：1、房地产整体开发水平稳步上升，市场刚性需求逐步释放。虽然邵阳市房地产市场起步较晚，商品房市场整体发育不够完善。纵观整个邵阳市场，规模大品质高的楼盘不多。从2008年以来，一批高品质的楼盘自去年开始逐渐在市场上上市，整个邵阳市场，销售业绩较为出色的，质量塑造和表现得较好的楼盘主要有：江南世家、东方明珠。上述楼盘不论是从其项目规划设计、建筑施工、营销推广、项目包装、销售现场管理等等方面，都在一定程度上超出了邵阳市房地产开发的普遍水平。邵阳市目前房地产市场上，超过90%以上在售物业为住宅商品房，仅有部分小区带有的底层商业在售，属于小区配套型商业，而大规模、有代表性的商业项目在2年内的邵阳市场上没有出现，市场供应量少；邵阳市的商务写字楼供应量也非常少。目前商品房市场销售均价维持在2850元/，随着新城建设和市政配套的完善，城市功能逐步完善，邵阳市商品房销售价格将得到再一次的提升2、成规模大盘尚未出现，百亩楼盘渐成主流。目前邵阳市场以百亩用地规模的楼盘为主，千亩以上的超大型的房地产项目在邵阳尚未出现。邵阳的房地产市场正处于一个群雄纷争，诸侯混战的局面。造成这种局面的原因，一方面是因为邵阳市本身的房地产市场发展迅猛，群雄并起；另一方面，由于邵阳市土地交易政策的特殊性，导致房地产开发进入门坎低，所以不少的小型开发商能够拿到土地，去进行小型的房地产开发行为；第三个方面，近两年来，外地房地产开发企业纷纷进驻邵阳市场，目前在邵阳房地产市场上相对来说比较大型的房地产开发项目，如: 东方明珠，孔雀湾等基本都是外来企业在运作，外来的房地产开发企业给邵阳带来了先进的房地产开发理念，在邵阳房地产市场上起到了一定的领头羊作用；使邵阳房地产的开发水平得到了较大的提升。3、邵阳房地产市场宣传推广的主流媒体，楼盘信息传达效率高。邵阳是湖南的一个二级城市，存在的主要媒体是邵阳晚报、邵阳日报、邵阳电视台，另外在邵阳市场上还能看到少量的潇湘晨报、三湘都市报、湖南日报等省级报纸媒体。但从市场占有总量上来看，邵阳晚报是邵阳市的最主流报纸媒体。众多外来房地产开发企业在广而告之的思想引导下，几乎都选择邵阳晚报作为其首选的项目推广媒体，因此，邵阳晚报成为了邵阳市房地产市场信息发布的主要平台。但从其日发行量，和销售管道，市场普及率和每期阅读率来看，邵阳晚报满足不了房地产项目作市场推广的要求。更多的开发商将邵阳市人流密集区域内的大型户外广告和项目现场包装，作为其项目推广的重要媒介。4、市场提供的产品主要以130左右大户型为主，90以下小户型供应量少。邵阳市各个楼盘的主力户型均定位在三房两厅两卫，130-140之间。从这一市场反应出的情况可知，由于邵阳市整体房屋销售均价不高，使得更多的客户在总价一定的情况下，可选择的面积范围更大，由此也使得市场上大户型供应量大，相反90以下的小户型产品则在市场很难见到。江南世家、东方明珠、孔雀湾均有少部分90以下户型，但总的供应量不足100户，由此可见90以下小户型，将是邵阳市房地产市场最大的空白区域。5、邵阳市房地产市场整体呈现出稳步上升的趋势。由于市场需求较为旺盛，加之政策刺激，邵阳房价呈现稳步上升的趋势。今年以来市场均价在2800-3200元/之间。从邵阳市房地产交易中心了解得知，近三年来，邵阳市整个房地产市场基本保持了一个不断上升的局面，增长速度较快，每年同比上涨8%左右。年成交总额保持在12亿元以上，同时通过了解得知，邵阳市成交量最大的月份是在每年10月国庆长假期间召开的邵阳市房地产交易会期间，因为相对而言，在房交会期间成交的客户会享受到更多的优惠政策。城区人均居住面积（单位：）农村人均居住面积（单位：）200827.4438.576、邵阳市场住宅产品供应量刚性需求旺盛，商业地产供应量不足。从邵阳市场调查来看。比较常见的商业用房大多出现在住宅型小区内，属于小区配套型商业，市场供应量少；邵阳市的商务写字楼供应量较少，仅在火车南站站前区域的路桥花苑和绿景苑两个楼盘，规划有2栋专门的商务写字楼。邵阳市场主要的商业用房集中在以下几个楼盘：营业性商业用房：楼盘名称商业用房规模经营种类宝庆星都1-3层，面积：16000平方米佳惠百货，佳惠超市金豪华府1-3层，面积：约10000平方米新一佳超市盛世家园1层，面积：10000平方米（临街面长400米）以饮食为主的盛世汉唐风情街状元府邸1-2层，面积：约4500平方米小区型超市、诊所、精品店海洋明珠1-2层，面积：约10000平方米小区型超市、精品店、美容院视点城市花园1-4层，面积：约20000平方米大型购物广场新世纪百货（暂定）商务写字楼：楼盘名称商务写字楼层数备注路桥花苑15层位于上瑞高速入口。绿景苑7层7、邵阳市现有购房客户主要以本市刚性需求释放为主，市区外区域购房消费人群已渐渐成为邵阳市购房主力军据不完全统计，邵阳市现有购房者中，有超过50%的客户都来自邵阳城区以内、而异地客源和外来资金的注入，对邵阳房地产市场的发展起到了极大的拉动作用。8、邵阳市各楼盘呈现营销推广手段多样从市场调查来看，除了个别外来企业引入了外来专业地产营销代理公司，注重对自身产品多方面优势的整合，在宣传推广上多层次，多角度，多线路灵活地进行项目品牌传播。就目前市场表现的情况来看，引入了先进地产营销策划理念，营销手段高明，服务质量好，销售手段灵活多样的项目在市场上往往受到更多的客户青睐，同时其产品的销售价格比市场平均价格高出200-300元/。从近期陆续推出的项目情况来看，新兴的楼盘都已经接受了引入外来专业营销代理公司对项目进行专业化的操作模式。9、多层项目被普遍接受，小高层项目已成主流，高层项目市场接受度较高。经过市场调查发现，从市场接受的产品特点来看，多层项目销售速度较快，其次，邵阳市场消费者并不拒绝小高层，12层17+1层形态的产品已经成为市场主流；值得一提的是，高层项目在市场上反映较好，客户对于购买高层项目，客户都变现得较为活跃。结论： 房地产市场日益平稳发展、日趋规范，整体发展呈现稳步上升的势头近几年来，随着邵阳地区经济的不断发展，受其影响，邵阳市房地产业发展步伐确实比往年快了很多，但作为一个地级城市，这仅仅只能算是起步阶段，邵阳房地产本身并不热，这从邵阳市房地产交易中心公布的近3年房地产市场成交量情况可以看出，每年增幅在5%以内，虽然没有出现房地产市场突飞猛进的现象，可以说在正常范围内有序地平稳发展。自国家宏观调控措施出台后，当地政府逐渐加大了对外招商引资的力度，这两年，随着邵阳市房地产市场的日趋规范，一系列优惠政策的逐步落实，邵阳市房产开发力度正在不断加大，特别是外地开发商们的进入，给邵阳房地产市场带来了更为先进的产品开发理念，邵阳市的房地产开发水平将提升到一个新的层次。 开发质量提升，整体均价稳步抬升现在，邵阳市新开工住宅建设逐渐向小区化、规模化方向发展，邵阳市区开始涌现出了一批质量较高的住宅小区，如：江南世家、东方明珠、华夏田园等，同时还有一些质量较好的楼盘正在不断兴建、筹备。目前，邵阳市商品住宅价格在：普通多层商品住宅2200-2600元/，小高层住房2300-2800元/，高层建筑住宅2600-3200元/。 户型以120-150舒适型34房为主流邵阳市房地产项目存在的面积段大多在120-150之间，90以下的户型供应量少，小户型住宅供应量的不足，使得市场小户型的需求保持了一个较为旺盛的状态。随着新政的颁布和实施，邵阳小户型住宅供应量会得到一定程度的提升，但由于小户型在造价上的增加，开发商考虑将增加的这部分成本转嫁到消费者身上，所以，小户型产品的价格将会有一个小幅度的上扬。 市场价格适中，经济增长快，房地产市场前景看好总的来讲，邵阳市房地产由于起步较晚，初期发展相对缓慢落后，因此在销售单价上不是很高。近两年来，随着居民人均收入的增长，也不断刺激了消费市场需求产品在质和量上都有一个较大的提升，由此也使得房价在今年来有了一定程度的上扬，加上宽松的政策环境，邵阳市房地产行业呈现出了一片繁荣的景象。第二章、邵阳市土地市场状况1、 房地产市场投资情况随着中央宏观调控措施的贯彻落实，以及由于去年前几个月房地产投资同期基数持续提升的影响，2008年以来邵阳市房地产开发投资延续了2007年下半年以来房价和销售面积同步上升的局面，地价整体价格区间较去年同比上升了100万元/公顷。土地交易面积和单位成交金额的增长为邵阳市整体房地产销售价格的上升提供了基础。2、邵阳土地交易市场情况编号土地位置出让土地面积用途建筑密度容积率出让年限起拍价（万元）保证金（万元）增价幅度（2007）12双清区东风路10737.12商住综合455.040/701404379.520(2007）13大祥区人大路9391.8住宅302.0703171345（2007）14大祥区电机路10562.84住宅301.57046201（2007）15铜铃东路1066.61住宅301.57046201（2007）16大祥区民族路1426.92办公住宅35.62.477065301（2007）17敏州西路9965.75住宅多层30%高层23%多层1.5高层3.07052522210（2007）9大祥区迎春路13355.18商业住宅302.2商业40年住宅70年50214010（2007）11邵州西路65838.68商住综合283.0商业40年住宅70年3246100030（2007）GZ01江北开发区78号地3448.84住宅281.8商业40年住宅7005大祥区邵水西路54176.76商住综合28%3.5商业40年住宅70年47461500502006D13宝庆西路3338.90住宅4.865010046.352005-2008年度土地交易表：年 份2005年2006年2007年2008年成交土地（公顷）5071100130平均成交价格（公顷/万元）400600800900累计成交金额（万元）200004260086400117000年末规划可供出让土地（公顷）3334533480100第三章、邵阳房地产开发状况1、施工项目增加 新开工项目减少 2008年邵阳全市房地产开发投资24.23亿元，比上年增长28.4%。商品房竣工面积71.46万平方米，比上年增长78.7%。商品房销售面积67.34万平方米，比上年增长15.5%，其中商品住宅销售面积63.45万平方米，增长25.9%。2、 房地产销售情况看好2009年14月邵阳市城区商品房销售面积22.88万平方米，较去年同期（3.71万平方米）增长5.17倍，环比增长60%。今年以来，全市房地产开发完成投资较去年同期上升68.39%，环比上升10%。全市商品房新开工面积呈持续上升趋势，受新开工面积增加的影响，批准预售面积也呈增加趋势，商品房销售价位稳中有升，高层住宅带动房价上涨。至今年以来，全市商品房销售均价为多层2252元平方米、高层2914元平方米。同比上升10.12%和5.46% 。大部分楼盘开发商都在去年开盘时的价位上逆势加价150至200元平方米，带动市场房价整体上涨，降价销售的极少。去年11月份中央和省出台进一步促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见后，销售量开始逐步回升，今年以来共销售22.88万平方米。第四章、邵阳房地产市场指数一、邵阳市2005-2008年度房地产竣工面积结论：2005-2006年度邵阳房地产竣工面积逐年攀升，2007年度受整体市场环境影响略有下降，但是2008年度迅速反弹。一方面在于中央政策调控，开发商不得不进入市场，另一方面是整体市场刚性需求释放，导致销售价格量上升，开发量也随之增长。二、邵阳市2005-2008年度房地产土地价格 结论：单位成交价格逐年缓步提升，2005年-2007年价格每万增加了近200万元。2007年开始受整个宏观调控影响，整个土地成交价格虽然略有上升，但是由于前期拍卖土地消化未尽，所以土地价格增长放缓，相信随着前期土地的逐步消化，市场行情的逐步抬头，土地价格也将随之上升。三、邵阳市2005-2008年度房地产销售面积结论：邵阳市房地产市场刚性需求较为旺盛，随着城市化进程的不断推进，后市大量的换房需求及外地需求的刚性释放周期即将来临。可以预言的是，邵阳市房地产市场在稳步度过了基础培育期之后，其销售价格及成交面积将在2009年进入一个迫切释放的周期。从销售价格和面积从稳步抬升到急剧增幅将是这个市场未来的主要特征。四、邵阳市2005-2008年度房地产销售均价结论：无论房地产销售面积和土地成交价格如何变化，邵阳的房地产销售均价始终呈现稳步上升，小频快跑的增长。2006年后，随着小高层和高层产品的逐渐入市，将邵阳市房地产的均价抬升到了一个目前较为理想的区间。相信随着大开发商和大品牌的进入，邵阳整体楼市质量的提高，销售均价整体突破3500元/指日可待。结论：邵阳市目前房地产市场处于上升周期，无论是房价、地价、成交面积都处于一个稳步抬升，小幅增频的阶段。这说明了邵阳房地产市场的健康和有序。而邵阳区域正在面临的城市化和规模化的城市改造，以及大量的周边外来人口的进入为整个邵阳市城市、人口规模以及商业需求即将面临一个急速增长的过程。而这个阶段的形成将为邵阳房地产市场带来成长的曙光。可以期待的是，邵阳的房价和成交面积将迎来一个辉煌的增长周期。第五章、 邵阳房地产市场未来发展趋势1、 研究范围本次研究范围主要集中在邵阳市主城区，位于邵水河东西两岸，资江南岸的大祥区和双清区两个中心城区，位于资江北岸的北塔区是一个新兴的开发区域，目前还正处于培育阶段，仅就其区域内的具有代表性的楼盘作了一个简单了解。考虑到项目处于邵阳市主城区的双清区内，所以，研究的重要区域放在了双清区，在上述区域内的房地产项目，不论是已建成项目，还是在建、筹建项目，进行深入细致的市场摸底调查，以期通过对区域内的同类型房地产行业发展现状的了解和分析，为项目的开发建设找到更加科学，切实可行的发展道路和方向。2、 邵阳现售楼盘基本情况简析1)景观邵阳市普遍的开发项目其在景观建设方面都显较为一般。有鉴于这样的情况，本项目在未来的运作过程中，一定要注意将项目自身的景观打造成一个亮点，使之成为项目一个鲜明的特色。2) 项目配套 邵阳开发商都很清楚楼盘自身配套对于产品质量的重要作用，因此，市场上各楼盘都非常强调自身物业配套方面的建设。但在进行物业配套时，大多数开发商常用的是在小区内部设置业主会所、简单的业主健身休闲运动区的，在小区周边或者楼盘底层规划有一些简单的生活配套服务设施，如大型的生活超市，便利店等。其次邵阳现售楼盘还比较重视对业主儿童乐园区域的规划，部分楼盘都专门设置了儿童游戏区，少部分的楼盘开始注重引入大型水系景观、业主游泳池、双语幼儿园等设施（如和盛中央公园），以此来增加楼盘自身的亮点和质量感。3) 物业类型及形式就市场中各在售项目的情况来看，其产品类型都是以12层17层的小高层项目为主，其次，6-7层左右的多层项目。邵阳市场在售项目中高层项目容易增加，就市场调查来看，邵阳市在建在售项目中，宝庆星都有2栋总高29层的高层，另外青城国际有总高24层的点式高层。4) 商品住宅面积情况邵阳市场商品住宅供应量最大的面积段是121-140、141-160，其次是160以上，180以下的面积段在市场现有的在售楼盘中也占据了一个较大的比例，成为了市场上供应量第三大的户型面积段。邵阳市商品住宅面积段为100以下之间的市场供应量少，90以下的商品住宅供是市场上的空白点。5) 商品住宅户型设计配比邵阳市场在售楼盘的户型配比中，三室两厅两户户型成为了最主流的户型，每一个楼盘三室两厅两卫的户型比例基本都达到其市场供应量的50%以上许多的楼盘三室两厅两卫户型比例甚至超过了其总量的80%，距离项目最近的福星御景苑就是一个非常典型的例子，其三室两厅的住宅供应量达到其供应总量的86%；市场次主流户型为四室两厅两卫的户型，除了少数楼盘之后，其供应量基本都达到了其楼盘供应总量的20%以上；第三主流的户型为五室以上的大户型，不过这种户型在市场中所占的比重较低，一般情况下都被各楼盘空置在5%以内，多属于顶层跃式住宅形态；就市场调查还发现，二室以下的户型在市场中根本是难见其踪影，二室两厅一卫格局的户型在市场中都相当少见。从上表可以看出，市场最主流的户型都是在三室两厅两卫及以上的大户型。从市场各在售楼盘销售情况来看，市场普遍接受的户型是三室两厅两卫和四室两厅两卫的户型。这也跟邵阳市场商品住宅单价较低有直接的关系。6) 付款方式邵阳市场的付款方式较为灵活。除常规的一次性付款、按揭贷款和分期付款三种付款方式之外，还有一种付款方式，即按工程进度付款。邵阳市在商品房预售政策和制度上较为宽松，政府职能部门管理方面更加灵活，在对邵阳在售楼盘的市场调查中发现，占一半以上的楼盘在自身没有取得商品房预售许可证之前，就开始对外销售，这部分楼盘大多采用，预先支付一部分定金，剩下款项根据项目自身工程进度状况，进行支付。从市场调查还发现，邵阳所有的在售楼盘，不论其销售周期持续时间的长短，在销售时都提供了较大的付款折扣优惠，一次性付款最大折扣率为9.5折，最少为9.8折；银行按揭付款优惠最大折扣9.8折；由此可以看出，邵阳市各楼盘都依靠折扣销售来为客户提供更多的优惠，一方面，表明其产品在销售价格上缺乏支撑点，另一个方面也可以看出邵阳房地产市场客户的消费习惯，各楼盘折扣销售的方式顺应和迎合了消费者的购房心理，受到了市场的广泛认可。7) 价格情况 市场在售楼盘平均价格统计：从邵阳市场调查情况分析来看，各在售楼盘平均价格，多层均价普遍是2300元/，小高层均价普遍是2500元/，高层项目均价2900元/。地理位置好的，各项配套设施齐全的中心城区楼盘均价普遍比其它地段均价高出200-300元/。8） 指标项目总建筑面积统计 根据目前情况来分析，除了建筑物业类型因素外，邵阳以上五个指标型项目的整体盘量处于中等，整体销售进度平稳，销售价格自入市起始终维持在2500元/以上，这说明开发商对于市场较有信心，愿意稳步企涨以期待回收更多的开发利润。9）在售住宅项目销售情况分析从各在售楼盘的销售情况来看，普遍都呈现一片大好，这说明邵阳市房地产市场行情前景看好，市场需求旺盛，各楼盘都呈现处处开花的有利局面。还值得一提的是，孔雀湾和华夏田园在其项目还没有正式开盘的情况下，预定情况看好，均达到了50%左右。许多的项目都处于了收关阶段。新盘的进入对于整个邵阳房地产市场的拉动力非常大，尤其是以高层和小高层为主的住宅项目，对于邵阳这个易接受新生事物，购买力的市场来说较易打开市场局面。第三部分、楼盘调查表 项目名称宝庆府邸观园开发商名称邵阳市威尔特房地产开发有限公司项目地点邵阳市委南大门（宝庆山庄对面）入市时间2008年初（预售）开发类型分2期开发，一期开发为小高层已封顶，二期为33层高层1、环境项目四至东临人大路，南靠敏州路，西接戴家坪路，北依电机路市政配套学校、银行、火车站、汽车南站、医院、政府机关等金融餐饮齐全 教育娱乐小学、中学、邵阳学院；娱乐丰富 优势点评1、区域优势明显；2、交通便利；3、周遍配套完善2、产品及规划 规划风格新中式风格的苏式园林品质住宅 主题景观苏式园林廊厅中心景观 建筑体量14万平米建筑格局点式楼 楼宇风格新中式风格总户数800套 停车位数量500个电梯品牌西门子 是否供暖否电信及网络供应电信 商业面积3000平米商业形态临街+社区商业 户型种类套数90、128、143、176.5，其中128为主力户型 优势点评第一个苏州园林中式品质楼盘3、销售 销售均价2900元/ 楼宇差价40元/层/ 总价区间2060万 购买方式一次性98折；按揭3成99折 优势点评1、 苏州休闲中心园林；2、户型方正，户户有景4、物业管理 物业管理内容保安、保洁、园林维护 物业管理费用12元/ 物业监控设备24小时巡更、笔路电视监测、红外线监测、可视对讲5、推广手段 推广道具应用电视、报纸、DM、户外 发布平台本地媒体 发布频率不祥 活动6、综合点评1、交通便捷、区域潜力大2、周遍配套完善3、主题园林，中式品质住宅4、户型多样，消费层面大，方正适用、一梯两户、三户设计项目名称东建东方明珠开发商名称东建公司项目地点城南公园东大门入市时间2006年4月开发类型分2期开发，高层建筑1、环境项目四至东临李子园路，南靠公园路，西连城南公园， 北依宝庆路市政配套公园、银行、医院、超市、政府机关等金融餐饮齐全，公园路餐饮一条街 教育娱乐良好，学校、娱乐等外配套完善 优势点评城市中心、配套完善，毗邻城南公园，交通便利。2、产品及规划 规划风格多点式中心景观布局 主题景观一般 建筑体量16万平米建筑格局点式 楼宇风格现代风格总户数800户 停车位数量700个电梯品牌奥的斯 是否供暖否电信及网络供应电信 商业面积6000商业形态临街商业 户型种类套数94、113、131、142，其中110130为主力户型 优势点评公园物业，得天独厚的区域优势及环境优势3、销售 销售均价二期3080元/平米（开盘价），只剩顶楼2套，一期开盘价2450元/ 楼宇差价10-40元/层/ 总价区间20-50万 购买方式一次性98折，按揭3成99折 优势点评户性方正，选择多样4、物业管理 物业管理内容 物业管理费用1元/ 物业监控设备可视对讲、红外监控5、推广手段 推广道具应用户外、电视、报纸 发布平台本地 发布频率不祥 活动不祥6、综合点评1、环境稀缺，公园里的家2、城市中心，交通便捷3、地段繁华，升值潜力大项目名称华夏田园开发商名称邵阳市华夏房地产开发有限公司项目地点敏州西路入市时间2006年6月开发类型分期2开发，一期开发产品有高层、小高层、多层、类别墅1、环境项目四至东靠雪峰路，南依双苑路，西接大祥路，北连敏州路市政配套火车南站、汽车南站、西苑公园、医院、政府机关等金融餐饮银行 教育娱乐周边1公里内有小学、中学 优势点评房地产热新兴区域，周边高档楼盘林立，行政功能完善，区域潜力大2、产品及规划 规划风格低密度、节能、环保高档社区 主题景观中心水景园林 建筑体量13万平米建筑格局排列式板楼 楼宇风格欧式意大利风格总户数800户 停车位数量1：1（800个）电梯品牌奥的斯 是否供暖否电信及网络供应电信 商业面积8000平米商业形态临街+社区商业 户型种类套数90、120、130、140、150。主力户性为130140 优势点评1、 高绿化、底密度高档小区，45%高绿化率，容积1.832、 外立面颜色醒目，现房销售，户性选择多样3、 前期开发的华夏星园奠定了品牌基础4、节能、环保的理念设计符合消费潮流3、销售 销售均价2480元/平 楼宇差价2040元/层/ 总价区间20-40万/套 购买方式一次性付款： 优惠比例 98折分期付款： 优惠比例按揭付款： 本地3成，外地户4成 优惠比例99折其他 优势点评1、目前现房销售，以高素质的成品为价格依托，一期销售基本完毕2、前期销售价格高层