北京某写字楼物业发展建议.ppt

SWOT应对战略 S 景观资源 容积率低交通资源 CBD一级辐射区 W 产品高度体量有限区域商务氛围不浓 核心商务圈扩展 经济利好 新增客户群体 二手市场冲击 市场风险 O T 发挥优势 抢占机会 以项目价值最大化为开发总战略细分市场 强化核心客户群营销借助CBD概念提升项目整体价值挖掘项目产品 景观稀有特质 利用机会 克服劣势 强调片区未来发展前景定向 定点营销 发挥优势 转化威胁 通过树立项目形象 突围片区占位优先 适时推出充分切入市场 精准定位 减小劣势 避免威胁 差异化产品提升项目价值优化设计 提高竞争力整合资源 提高附加值把握入市时机 降低未知风险 物业发展建议 Part04 规划篇 有效利用低容积率 打造两栋联体楼 相对分离 空间独立 造型丰富两栋顶部相连 浑然一体 富于标识性利用空中露台有效相联 增加休闲绿化空间整体通透灵动 有效增加景观面立面呈倒梯形 增加中高层单位实用率人群可有效分流 尊贵大气 方案一 双塔联体写字楼 规划建议 苏州 东方之门 的双塔建筑 景观连廊 顶部连廊 空中连廊 的多样化运用 写字楼薄体板式布局 昭示面最大化景观面最大化开辟前广场 易于聚集人流及地面停车 方案二 时尚薄板写字楼 规划建议 N 宽体设计 大气 独特弧形立面设计 时尚动感 造型具有较强的标志感和现代感充分照顾东 西向景观面 方案三 流线型写字楼 规划建议 外立面建议 纯白建筑 北欧风情 简约时尚 区别于硬朗深沉的商务形象 北京建外soho 建议一 北欧风格 纯白外立面 华盛顿 纯白楼 深圳TCL办公楼 外立面建议 建议二 后现代主义风格 色彩材质与周边建筑协调 与缇香名苑 水榭花都 规划局等建筑充分协调 保持区域建筑风格的一致 建议商业裙楼采用干挂石材为主以节省成本 写字楼采用玻璃幕墙 少量干挂石材以提升档次形象 建议采用暗蓝色玻璃幕墙 外立面细部建议 立面增加构架细节 丰富物业形态 增加景观休闲空间 并可有效阻隔部分西晒 深圳联想大厦 个性化外立面建议 立面采用个性化造型 独特而具昭示性 魔方空间 我们的产品 实用率高 空间舒适的产品特征极具创意的产品组合多样化的选择空间 满足不同层次的客户需要灵动丰富的空间 激发创意人群的工作欲望史无前例的魔方空间 无可复制的经典 魔方空间概念 剖面 总高94 6M6 6M6 6M6 6M3 3 6M3 3 5M4 5 5M5 5M4 5M6 0M4 5M3 6M 结构不转换 3层商铺 5层STUDIO 5层LOFT 6层魔幻组合 1层挑高1 1层挑高2 1层挑高3 2层车库 1兼商铺 2可双层 魔幻组合剖面 产品定位 产品建议 1 挑高1 大开间单位 设公共卫生间 vip卫生间 2 挑高2 挑高3应具备标准空间与双层开放空间结合的可能性 3 魔幻组合三层共用一个电梯厅 一个公共走廊 实用率超高 一半有两层高空间 大气开阔 4 studio 小型工作室 结构处理上应考虑多单元拼接 上下拼 左右拼 具备报市国土规划局送审通过的可能性 每户设独立卫生间及分体式独立空调 不设厨房及烟道 5 LOFT 复式 通过偷面积增加卖点 内部内设自用楼梯 两层间应注重空间的交流 设独立卫生间及分体式独立空调 布局要求 产品建议 Studio单位样板图例 复式LOFT效果示意图 4 5m 美式弹性单位效果示意图 大框架 少墙 少柱 平面相邻单位可以自由打通 让业主DIY 产品建议 挑高2办公空间剖面示意 开放式办公空间 标准层办公空间 3 3m 3 3m 两层高 计算一层面积 核心筒 产品建议 3 3m 3 3m 魔幻组合办公空间剖面示意 3 3m 挑高3办公空间剖面示意 开放式办公空间 标准层办公空间 3 3m 3 3m 核心筒 两层高 计算一层面积 生态论 从5A到5O 智能 便捷 高效 生态 自由 前景 智能化已成为写字楼的必备条件 智能化 生态化的产品将成为本项目的核心竞争力之一 生态论 绿色建筑的要素 生态论 绿色建筑的要素 绿色建筑 保护居住者的健康 激发员工的创造力 更有效的使用能源 节约后期运营费用 及减少对环境的综合影响 生态措施一 空中花园巧妙分布 设置原则 四层一个系列 设置空中花园 半空中花园 中空 步出式花园 最大程度保证每层享受生态空间 剖面示意图 各平面示意图 生态措施一 室内空中花园 关键词 情趣 灵动 生态措施一 空中花园细部雕琢 在隔绝外界噪音的情况下也能呼吸到室外空气 系统通过智能化控制系统自动调节引入新风量优化空调能耗 全热交换系列新风系统还可以通过高效热回收达到节能效果 生态措施二 中央新风系统 关键词 生态 有氧 节能 中空LOW E玻璃是将两片以上的平板玻璃用铝制空心边框框住 用胶结或焊接密封 中间形成自由空间 并充入惰性气体 氮气 具有隔热 隔音 防霜 防结露等优良性能 能使传热系数降低60 而遮阳系数却上升50 关键词 隔音 隔热 防紫外线 节能 生态措施三 隔音玻璃 直接将80 的太阳辐射热量挡于室外 降低空调负荷 节约能量 配备光 温感元件及电动执行机构 实现全自动控制 生态措施四 外遮阳设施 汉唐大厦的外遮阳设施 生态大厅 种植四季常青植物花卉 创造有氧空间层高不低于7米 并设采光天棚增加通透性从整体出发 注意不同材料质感形成的综合视觉效果地面选用耐磨 具有舒适感和有一定装饰效果的大理石 公共空间一 四季大堂 公共空间二 电梯及电梯厅 电梯厅设置液晶显示 同步传递全球新闻建议选用中高档品牌电梯 如 上海三菱 通力 奥的斯 富士通等电梯内饰 音乐背景 空调系统 按钮错误修正功能 采用双排发光按钮 考虑残疾人使用便利性 公共空间三 洗手间 注重环境的营造 高档的享受 最好能做到自然采光 银座国际 阳光高尔夫 的借鉴 明厅 明廊 通透 通风采光上创新 改变核心筒位置 将通风 采光最大限度引进写字楼 明亮的电梯厅和走道 通透自然 绿色 生态 休闲 景观标志的 绿波 生态下沉广场 三层屋顶花园等 处处绿意盎然 空气清新 拥有商务配套会所 商务会所 健康会所 配套完善 标准层平面图 空中花园 银座国际 阳光高尔夫 的借鉴 三明 设计 电梯厅 消防楼梯 公共走道 公共走道 消防楼梯 电梯厅均做到 通风采光 健康生态 并能有效节省后期运营成本 公共配套建议 会议室 健康会所 适应各种客户不同的工作需要 空调建议 建议一 分体式空调办公部分采用分体式空调 或户式小型中央空调 设自然换气装置 电梯厅与公共走廊设置的空调 应可根据自然气候的变化 如冬季 夜晚等 选择自然通风或空调送风 建议二 分户式水冷空调集中了大型中央空调集中散热和分户控制的优点 每户有独立水冷控制 可自由调节温度 开放时间 避免室内空间过冷或过热 加班时没有空调的局面 提高舒适度 以往普通型写字楼比较常用的全封闭风冷空调系统 虽然出风比较均一 但在空间分割上缺少弹性 只能在大面积空间内使用 如果是小面积空间 就很容易造成出风不均衡 增值举措 观光电梯 时尚商务 上下之间感受无敌景观IC卡智能设置 仅为少数用户私享 彰显尊贵 停车位建议 写字楼停车位指标分析 依据 深圳市城市规划标准与准则 2004 4 1施行 建议本项目写字楼部分停车位系数 1 0 即写字楼部分车位不少于300个 不足部分由增加地面停车位或与土地房产交易大厦连通地下停车场来解决 停车位建议 商业停车位指标分析 依据 深圳市城市规划标准与准则 2004 4 1施行 建议本项目商业部分停车位系数取1 0 1 5 即