铜锣湾b区阶段性调研报告(财务分析).doc

铜锣湾B区阶段性调研报告目录第一章 铜锣湾花园项目情况介绍21项目简介：22项目位置：23项目外景图：24项目规划设计图：3第二章 资产周边业态调研5第三章 铜锣湾广场B区产权及所属公司新闻摘要6产权:6相关新闻摘要：9第四章 经济效益分析101，项目基本情况102，房产价值估算103，改建写字楼成本114，资产贷款利息115，租户100%饱和年收益116，折旧、土地出让金及物业117，过户费用118，经济效益综合分析11第五章 总结13第一章 铜锣湾花园项目情况介绍1项目简介：天津铜锣湾广场所属深圳九策集团旗下天津九策实业集团有限公司，建筑面积31.5万平米，最初规划包括远东百货、皇冠假日酒店、星百汇精品店、隆侨方特科普乐园及住宅铜锣湾花园五个组成部分。其中，本项目涉及的天津铜锣湾广场B区，紧邻远东百货，最初定位为（9-25层）五星级宾馆皇冠假日酒店项目地上建筑面积59830.16平方米，从建成到现在一直处于闲置状态。另外C、D区目前经营香港恒信家私、龙发装饰、欧亚达家具等家具建材公司。 该项目08年竣工至今一直闲置，产权性质为商业，使用年限40年。2项目位置：铜锣湾花园位于南开区东马路与南马路交口处。铜锣湾花园地处天津中心地段, 紧邻远东百货，它紧邻地铁2号线和规划中的4号线, 交通便捷。3项目外景图：（左侧较高楼）4项目规划设计图： B区皇冠假日酒店项目最初预计07年底或08年初营业铜锣湾B区共25层，及地下2层，其中地下为停车场，3-4层与远东百货相连，1、2层规划为商铺，5-8层规划为写字楼，9层及9层以上为酒店，其中6-8层抵押银行，准备拍卖，该项目每层一个产权证。第二章 资产周边业态调研餐饮：该资产位处大悦城、远东百货、乐天百货、新世界百货等商场集群，1.5km为半径内餐饮商家约有150家，中餐较著名名牌有俏江南、外婆家、鹿港小镇、天地烩、楚云天酒楼等，西餐较著名有米斯特、咖啡之翼、星巴克、鮨寿司、撒拉嘿哟韩国年糕火锅等，快餐有，麦当劳、肯德基、汉堡王、赛百味等，另有欧纳滋、法颂、85度等蛋糕面包房，该地段为天津市餐饮行业最集中地段之一。其他业态调研情况如下表：资产周边业态调研主力业态商户位置休闲娱乐 景点鼓楼古文化街旅游区1.1kmKTV快乐迪1km好乐迪0.7km 相声老城小梨园1km 足疗千子莲足道等10家均在距离本项目2km内博物馆格格府典藏博物馆1.5km文庙博物馆1km王冠峰书法艺术馆1.5km另有画廊若干均在距离本项目2km内银行国家级中国工商银行南马路支行0.4km中国银行荣业大街支行0.8km中国工商银行食品街支行1.1km省市级天津银行凯丰支行0.4km天津农商银行和平支行0.4km酒店三星级夏日荷花酒店0.8km四星级舒泊花园大酒店0.4km快捷酒店如家快捷酒店2km99快捷酒店2km吉优快捷酒店1km锦江之星2km主题酒店金轩艺术公寓1.5km浪漫满屋主体酒店1.5km医院综合医院安泰医院2.4km永安医院0.6km妇科医院同康医院3.2km糖尿病专科华博医院3km商场大型大悦城1.2km乐天百货0.1km中型新世界百货0.2km远东百货0.1km超市大型超市家乐福超市0.2km精品超市BLT精品超市1km项目2km内约有20家7-11，华润万家，津工等连锁及自营小超市该项目周边配套设施健全，商圈完善，所在鼓楼商业区，属天津较早商业圈之一，有一定人流量，该地段主要吸引年轻白领一族，缺乏奢侈品及奢侈消费场所同时该地段非金融地段，缺少对高端人士吸引力，不适宜做五星级酒店，同时该地段拥有多家四星级以下酒店及快捷酒店、主题酒店，综合该项目所处地段及建筑面积，如果经营快捷酒店，成本将高于周边酒店项目，同时由于面积过大入住率很难达到保障。写字楼调研情况：写字楼平均租金（净）平均售价位置麦购国际大厦3.60元/平米天仅租不售0.4km仁恒海河广场（商住）2.30元/平米天3.2万/平米1.1km平祥大厦（商住）1.11元/平米天2.1万/平米0.9km滴答写字楼（商住）1.26元/平米天1.8万/平米1.2km金盛国际写字楼（商住）1.24元/平米天仅租不售1.4km同方蓝海国际2.55元/平米天2.0万/平米1.5km该项目周边纯写字楼相对稀少，同时该项目建筑规格仅适于酒店及办公写字楼，与该项目500米内写字楼租金超过3元，加之该地段交通发达，商圈完善，为该项目运营写字楼项目提供了良好外部条件。麦购国际大厦与该资产项目基本相同，盖写字楼10年竣工，建筑面积4万平米，地上27层，为甲级写字楼，物业费21平米/月，毛坯房租金月3.5-4元/平米天，拥有1000个停车位。目前出租率超过70%。第三章 铜锣湾广场B区产权及所属公司新闻摘要产权:该项目所属为深圳九策集团旗下天津九策实业集团有限公司，该集团在津子公司营业执照相关情况如下。企业名称：天津九策东方高科技有限公司邮政编码：300300法定代表人/负责：龚东升企业类型：有限责任公司 业务标志：变更注册资金：1500万 经营范围：农业科技产品、化工材料、建筑材料的研发；科技信息咨询服务；机电产品的研发、生产、销售；无毒无危险水溶性肥料生产、销售。从事国家法律、法规允许经营的进出口业务。（涉及国家有关专项专营规定的，按规定执行；涉及行业许可的，凭许可证或批准文件经营）营业期限起始日期：2008-12-19营业期限截止日期：2028-12-18成立日期：2008-12-19所属行业：科学研究、技术服务和地质勘查业行业代码：登记机关：天津市工商行政管理局东丽分局原注册号：注册号：120110000057271地址：东丽区经济开发区一经路39号企业名称：天津九策实业集团有限公司邮政编码：300385法定代表人/负责人：龚东升企业类型：有限责任公司 业务标志：变更注册资金：10000万 经营范围：法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法规未规定审批的，自主经营。（国家有专项专营规定的按规定执行涉及行业许可的凭许可证或批准文件经营）营业期限起始日期：2010-3-8营业期限截止日期：2030-3-7成立日期：2010-3-8所属行业：制造业行业代码：机床附件制造登记机关：天津市工商行政管理局西青分局原注册号：注册号：120111000059468地址：西青区李七庄街天祥工业区投资服务中心502室企业名称：天津九策置业发展有限公司邮政编码：300385法定代表人/负责人：龚东升企业类型：有限责任公司 业务标志：变更注册资金：30000万 经营范围：房地产开发、经营；法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法规未规定审批的，自主经营。（国家有专项专营规定的按规定执行涉及行业许可的凭许可证或批准文件经营）营业期限起始日期：2010-3-8营业期限截止日期：2030-3-7成立日期：2010-3-8所属行业：房地产业行业代码：人寿保险登记机关：天津市工商行政管理局西青分局原注册号：注册号：120111000059450地址：西青区李七庄街天祥工业区投资服务中心503室企业名称：天津市九策高科技产业园有限公司邮政编码：300383法定代表人/负责人：龚东升企业类型：有限责任公司 业务标志：变更注册资金：30000万 经营范围：房地产开发、经营；法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法规未规定审批的，自主经营。（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理）营业期限起始日期：2009-5-18营业期限截止日期：2029-5-17成立日期：2009-5-18所属行业：租赁和商务服务业行业代码：登记机关：天津市工商行政管理局西青分局原注册号：注册号：120111000047138地址：西青区李七庄街天祥工业园企业名称：天津市九策物业管理有限公司邮政编码：300382法定代表人/负责人：张荣企业类型：有限责任公司 业务标志：变更注册资金：500万 经营范围：物业服务；清洁服务；企业管理信息咨询服务；建设工程项目策划；电信业务市场销售、技术服务。（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理）营业期限起始日期：2011-5-26营业期限截止日期：2031-5-25成立日期：2011-5-26所属行业：房地产业行业代码：非人寿保险登记机关：天津市工商行政管理局西青分局原注册号：注册号：120111000080818地址：西青区天祥工业区天祥工业园大楼301室该集团天津产业有铜锣湾广场、九策城雅居、九策高科技产业园，并且该集团控股工大首创（600857）具备一定实力。相关新闻摘要：“在2013年8月，百瑞信托就因借款合同纠纷向河南省高院起诉天津九策实业集团有限公司（下称天津九策），要求天津九策偿还借款本金4亿元和利息。随后的11月份，河南省高院出具了调解书，要求天津九策履行还款义务，但之后对方一直未履行相关义务，百瑞信托方面只好申请法院强制执行。2014年5月23日，百瑞信托方面向21世纪经济报道记者表示，该项目的情况尚无最新进展。事实上，天津九策面临的债务负担并不轻。除了百瑞信托的4亿元本息外，它的子公司天津隆侨商贸有限公司（原名天津隆侨房地产开发有限公司）还涉及一笔替深圳中技系进行抵押担保的单一信托贷款，同样出现逾期未偿还，正在被另一家信托公司追债。这笔因提供担保而受牵累的信托贷款规模为7亿元，年利率为17.2%。“现在正准备申请拍卖抵押的两处房产，其中一处为天津铜锣湾商业广场部分房产。”该信托公司一位人士曾向记者表示。”“工大首创昨日公告，公司日前接到云南省公安厅通知，董事长、总经理龚东升因涉嫌虚报注册资本罪被拘留审查。公司对此事高度重视，即派员于11月18日现场核实确认。并称，“龚东升涉案行为与公司无关，公司目前经营正常。”外界关注的是，本次停牌期间龚东升突遭审查，是否会影响重组事项？或为打消外界疑虑，工大首创在发布董事长被拘查的消息同时，也发布了重组进展公告：目前，公司以及有关各方正积极推动本次重大资产重组事项的相关工作。”摘要一：天津九策目前已负债7亿元，逾期未还，铜锣弯B区6-8层银行抵押部分将被拍卖摘要二：深圳九策集团，工大首创董事长，天津九策公司法人代表龚东升于去年11月分因虚报资产被拘留，2014年3月份实施认缴制，在此之前虚报注册资金、虚拟注册并非审查重点，龚东升因此事被逮捕，可见由于公司内乱造成。 第四章 经济效益分析1，项目基本情况 项目所属：铜锣湾广场B区1、2、5、9-25层 拍卖底价：5.5亿 项目面积：5.1万平米 项目产权情况：每层一个产权2，房产价值估算房产价值估算=该资产年收益15年房产价值估算=3元（根据周边资产租赁情况，保守估计出租价格为3.00元/平米天）365天5.1万平15年=8.3767亿 资产评估公司给出评估价格为8亿元，与国际房产估算值基本一致。3，改建写字楼成本成本包括：1、拆除（整体拆除、垃圾清运）（100元左右/平米） 2、写字楼装修（墙、顶、地的基础装修，矿棉板加格栅灯组吊顶，墙面大白，地面简单的复合地板或者瓷砖。）（300-400元/平米） 3、整体消防和中央空调的改造(根据实际情况而定)改造成本预计=500/平米5.1万平=2550万工期预计8-12个月4，资产贷款利息十年总利息为（8亿估值，6.55利息计算，10年期，等额本息）=29250.4万元 平均每年利息=2925.04万元5，租户100%饱和年收益（以3.00元/平米天）年收益=33655.1万平=5584万元6，折旧、土地出让金及物业该项目产权为40年，目前对使用权过期土地出让金续缴问题并无明确说法，有待观望，本调研报告暂不计算。该资产02年起建，08年竣工，目前该资产维修费用整成逐年上升趋势，目前，该地段写字楼物业费用为0.5-0.7元/平米天。如我公司自营物业公司，按照0.5 /平米天计算该项目年物业费用为2550万。目前物业公司利润率一般在10%左右，我公司自营物业公司，利润将达到15，粗略估计此部分利润将达到380万7，过户费用 契税3%营业税0.1%=1705万 土地性质不明，无法计算是否有土地出让金8，经济效益综合分析表1成本及费用核算初始投入年成本费用年收益（100%入住率计算）年还款金额（本金部分）5.5亿资金使用成本=5.5亿1%=550万8亿资金使用成本=8亿1%=800万年利息2925万元评估价高于竞拍价部分资金运作收益=2.5亿10%=2500万（年总额10%递减）8000万元装修成本=2550万自营物业公司（以100%入住率计算）净利润=380万租赁成本（以一月租金计算中介、广告费用）=3305.1万=459万房租收入（以100%入住率计算）收入预计=5584万过户费用1705万（不含土地出让金）合计5264万表2，5.5亿成交价年份投入（万元）收益(万元)累计净收益（万元）第一年81892500-5689第二年29255232-3382第三年29256771-464第四年292565212832第五年292562616168第六年292560219264第七年2925577112110第八年2925552114706第九年2925527117052第十年2925502119148年投入=初始投入（第一年）+年利息成本收益=高于竞拍价资金使用收益（逐年递减）+物业收入（购买第一年装修无收入运营首年50%计算，次年按80%计算）+房租收入（购买第一年装修无收入运营首年50%计算，次年按80%计算）表3，8亿成交价年份投入（万元）收益(万元)累计净收益（万元）第一年84390-8439第二年29252982-8382第三年29254771-6536第四年29254771-4690第五年29254771-2844第六年29254771-998第七年29254771848第八年292547712694第九年292547714540第十年