商业定位报告(销售).doc

S9商业定位报告一、 项目本体属性研究1、项目经济指标规划面积2880平米规划楼层4层进深约12米面宽约60米楼层面积约为720平米小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。2、地块周边资源交 通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状态。休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场，文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后，市场存在很大发展潜力。本项目SWOT分析：SWOT分析项目的优势与劣势体量小不便于操作，无法做到规模集中化，业态较单一体量小，无法营造规模商业与商务环境 商业都是招商先行，本公司没有商业经验商业预计价格并不占优势项目周边高端商业匮乏为我们提供一定市场机会随着董子文化街与景观区逐步完善，本区域将获得更大关注。高端时尚娱乐项目的空白为我们提供一个很好的切入点专而精的高端商业能吸引高端客户项目周边有相当体量的商业，高端与中端产品均有与时间赛跑，先建设高端口碑，否则只有价格上进行死拼。交通优势明显客户覆盖范围遍及全市项目周边住宅档次高，本项目依托高端客群本项目开发商在德州具备很好口碑有良好品牌效应3、本体分析结论单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。我们审视S9起点的出路在哪里：走向一：产品策略 以产品为导向，建造市场异质化产品 推出体量小精而专；走向二：客户策略 以客户为导向，寻找客户特点 推出高端客户；走向三：市场策略 以市场为导向从市场真空觅的机遇 推出现代娱乐元素。高端商务会所二、 城市与环境研究1、城市发展德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！2、经济发展山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。3、人口状况从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。三、 商业项目市场研究1、商业格局从德州现有的商业格局看，是典型的单核商圈，经济开发区出现了大型购物中心，但区域商圈尚未形成！德百商圈为市级中高档零售商圈，位于市区中心位置，基本代表着德州市主流高端消费！2商业研究结果整体商业过低端，第二区域商圈将以奥德乐为中心出现u 未来开发区将是高端新型商业落脚点u 写字楼市场已经初现高端产品，而且价格相对低廉，销售情况并不看好u 德州写字楼标杆项目初现四、 项目商业模式定位1、整体商业经济指标约为1517平米楼层面积约108米面宽约14m进深5层规划楼层7586平米规划面积约为720平米楼层面积约60米面宽约12m进深4层规划楼层2880平米规划面积各楼层不等楼层面积37.3米面宽14.7米进深4层规划楼层1798平米规划面积S13 S7 S9 S13 小结：总体量12264平方米，分别为S7,S9与S13三座大楼，是否能够整体考虑？是否S9能够满足本文刚开头的设想呢？2、市场策略小结：我们做不了行业老大与中等规模的挑战，因为我们的体量很小，而我们也不会做个追随者，但我们却可以做一个补缺者，我们小但我们精而且更加灵活。3、商业模型定位小结：商业分为10类，本项目体量不大，但却在开发区中心，周边非常富裕，交通非常便利，如果将其定位邻里中心那对本项目是极大浪费，娱乐中心与专业中心是符合本项目特征的最佳选择。4、商业模式极其定位我们选择专业性商业模式, 以某一行业为依托，加深品牌与档次细分，集中力量满足全体消费者诉求的某一种特定需求,满足人们个性化，异质化需求.,针对性强，专业化程度高。5、项目定位 结合本项目条件与前文的分析我们将S7与S9定位：S7 专业性商业 商务办公 创业广场或者创业基地商务会所S9 娱乐型商业 高端客群 会所型商业（餐饮休闲娱乐）创业广场 五、产品定位1、产品定位建议 整体考虑S7商务办公创业广场S13定向餐饮高端特色菜系S9餐饮休闲娱乐会所性质商业（餐饮休闲娱乐）2、S9商业会所其土地属性位于城市中心城区，地块商务属性较高，项目周边交通发达、配套设施，较为完善。 客户属性工作进取，善于享受，讲究个性，追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。 核心价值功能完善、满足个性生活、突显尊贵身份 。会所功能常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。S9商业会所推荐业态桑拿房与SPA 洗浴，健身与酒吧，西餐与咖啡厅，中餐（高端：上海本帮菜，客家菜等）。3、产品的销售与分割（1）分割方式 不分割整栋销售 中间分割半栋销售 3层和4层与中央大厅捆绑销售1层和2层作为底商销售（2）三种分割方式的选择 不分割整栋销售，优点：产品形式简单，购买者可以方便整改利用，而且销售简单一次销售完毕不留麻烦。缺点：购买门槛高，大客户寻找难度较大，对于我们来说整体销售本楼的价格也不会太高。 中间分割优点：降低了客户的购买门槛，而且都具备一楼大堂，做餐饮很适合缺点：设计消防楼梯四个，电梯两部，对面积占用较大。而且整体楼的销售价格也不会太高。 三四层分割3层和4层与中央大厅共2000平米体量商业，因为是3层与4层，价格不会太高，具备整体销售可能性，同时能够降低操作风险。1层和2层作为底商，分割面积150平米左右，作为沿街底商销售对项目整体价格提升作用很大，同时销售没有难度。4、S9定位为会所性质商业与其各方面标准（1）楼面规格：本项目基本层面积720平米传统的方型布局对于用户的使用更有效（较高的面积使用率）。（2）设计标准及层高：全部设计以餐饮标准进行设计，一层层高5.2米，二层以上层高3.9米。（3）单元分割：3-4层与大厅一体进行销售，1-2层分割成150平米沿街底商。（4）空调：3-4层中央空调（只预留位置），1-2层预留空调位单体空调。（5）车位：100平米需求一个车位计算，S9需要30个车位。（6）电梯：本项目体量小，但由于经营的业态餐饮娱乐居多，人流量多切密集，所以准备两部电梯。（7）暖气：地辐射采暖。（8）装修：内部全部为毛坯。（9）外延：具有现代感、昭示性强。（10）交工标准：外墙：外墙砖结合高级涂料，沿街面为外墙砖，其他为高级涂料； 内墙：刮腻子；顶棚；混凝土楼板不刮腻子；地面；细石混