MOMA时代物业管理方案分析报告.doc

MOMA时代选择物业管理方式的分析报告MOMA时代项目位于江北区冉家坝新区，紧临龙湖紫都城、龙湖大城小院,项目定位为中高档现代、文化社区，现就该项目即将采取的物业管理方式分析如下:一、目前重庆新建项目（楼盘）采取的物业管理方式分析（一）目前重庆新建项目主要采取的物业管理方式1、房地产开发公司自己组建下属物业管理公司对所开发的楼盘实施物业服务；2、房地产开发公司委托重庆本土知名物业服务公司对项目实施全程服务；3、房地产开发公司委托国际或国内一流物业服务顾问（实操）公司进行前期顾问服务，引进顾问公司的管理模式，自己成立下属物业管理公司具体实施物业服务；4、房地产开发公司引进国际、国内一流物业服务顾问（实操）公司进行全程服务；（二）各类物业管理方式利弊分析及适用情况1、房地产开发公司委托重庆本土知名物业服务公司对项目实施全程服务；采取该方式的优势：（1）、聘请本土物业管理企业管理客户容易认可；（2）、经验丰富的本土企业选用的管理模式更适应项目自身情况；（3）、本土企业因管理项目多，人员储备丰富；采取该方式的劣势：（1）开发公司需支付一笔前期开办费用；（2）服务不可控，外包单位以追求经济效益利益最大化为目标，容易可能会有“偷工减料”、服务出现打折的现象，令业主不满意，在发生问题时也易出现互相推诿、扯皮的现象，会对开发商及楼盘的声誉造成较大的影响。（3）社区配套资源丢失；（4）开发公司与外聘物业公司沟通没有与自己组建的物业公司沟通顺畅；该方式适用情况：该方式主要适用于所开发项目规模教小，开发公司主要从事短线开发的开发企业；2、房地产开发公司自己组建下属物业管理公司对所开发的楼盘实施物业服务；采取此方式的优势：（1）、房地产公司较易控制销售商品的售后服务，服务不至于失控； （2）、有利于物业管理公司和开发企业工程、销售等各方面的良性沟通；（3）、自己组建的物业管理公司更熟悉自己的楼盘，便于后期的日常管理；（4）、有利于解决车库管理、空置房管理等难点问题（空置车位、空置房不用另行付费给外包单位）；（5）、节省委托管理的开办费，投入的费用相对较低；（6）、社区配套资源不至于浪费；采取此方式的劣势： （1）、自己组建物业管理公司存在经验不足的问题；可能会遇到一些管理风险； （2）、组建自己的物业管理公司可能会丧失借助品牌物业管理公司促进销售的手段； （3）、组建自己的物业管理公司手续比较烦琐、管理比较琐碎需要投入较多精力；该方式的适用情况： （1）、开发公司具有相当的实力，准备长期开发，成立物业管理公司目的是通过提升配套的物业服务标准（软件）来提升楼盘（硬件）的水平，促进销售；（2）、所开发的项目具有可管性，多种经营空间大，能够通过所管理的物业项目进行赢利或则达到公司其他方面的经济目标（如更好的协助开发公司处理遗留问题等）3、房地产开发公司委托国际或国内一流物业服务顾问（实操）公司进行前期顾问服务，引进顾问公司的管理模式，自己成立下属物业管理公司具体实施物业服务；采取此方式的优势：（1）可以借助物业管理企业的品牌促进销售；（2）借鉴先进的物业管理模式能够使客户（业主）达到更高的满意度；（3）服务可控；（4）开发商和物业管理沟通比较畅通；采取此方式的劣势：（1）需要投入较多的费用；（2）顾问公司和开发企业之间在企业目标（经济效益）上可能会产生分歧；顾问公司的管理模式可能不适应项目具体情况；该方式适用情况：（1）项目定位较高端，开发公司不愿意服务失控，聘请顾问公司目的主要是借助顾问公司的物业品牌；（2）开发商准备树立品牌，以便于后期陆续开发；4、房地产开发公司引进国际、国内一流物业服务顾问（实操）公司进行全程服务；采取该方式的优势：（1）、一流物业公司全程管理，容易使业主满意；（2）、大幅提升楼盘形象、档次，促进销售，有利于提高项目档次进行推广；采取此方式的劣势：（1）委托费用高昂；（2）物业公司与开发公司沟通脱节；（3）服务不可控；该方式适用情况：（1）项目定位高端，而自己又没有配套的高端物业服务，需借助高端物业品牌强强联合，进行品牌推广；（2）开发公司新进入某一区域，准备长线开发，以次来树立企业形象与品牌；二、MOMA时代项目采取物业管理方式建议（一）建议从以下两种管理方式中选择根据MOMA时代项目具体情况、规模，建议从以下两种物业管理方式中选择：1、房地产开发公司自己组建下属物业管理公司对所开发的楼盘实施物业服务；2、房地产开发公司委托重庆本土知名物业服务公司对项目实施全程服务；（二）自己组建和委托物业管理公司全程管理的对比分析 见附表:自建与委托物业管理对比分析（三）管理方式建议结合MOMA时代项目自生特点，以及公司现状，建议：1、首选委托专业物业管理公司进行全程管理（含前期介入），可先找几家物业管理公司进行洽谈。原因：（1）、本项目为开发公司在重庆的第一个项目，从事物业管理的经验不足，自己组建物业公司管理难度较大；（2）、本土知名物业管理公司在人员储备上、管理经验上有优势；（3）选择本土一流物业管理公司，客户容易接受，且对楼盘形象等有促进作用；但选择本土知名物业公司进行全程管理应符合以下条件：（1）、所委托的专业管理公司在重庆本土具有很好的的知名度，口碑好，必须是重庆的一线品牌，有较好的品牌效应，有利于销售促进（主要目的）；（2）、开发公司能认可所委托专业管理公司提出的费用要求；（3）、能够无条件协调处理工程整改问题、实现销售承诺等；（4）、能够认同我公司对小区物业服务等级的定位，以及我公司拟采取的物业管理模式以及开发本小区的理念；2、若无满足以上条件的竞标单位，建议自己组建物业管理公司。原因：（1）、自己组建物业管理公司在销售促进方面有一定的劣势，但项目为分期开发，可以通过管理的不断完善，服务标准的不断提高来弥补；（2）、自己组建物业公司有其他任何方式都无法比拟的优势，各方面沟通顺畅，有利于实现销售承诺，可最大限度的协调工程问题的整改；（3）、不用无偿支付前期筹备费用，自己组建公司购置的设施设备产权归自己所有；（4）、根据项目规模、物业形态（高层），项目成熟后，自己组建