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- 5 -房地产物业管理知识 一个好的物业管理，不仅可以使业主在使用该物业的过程中获得满意的服务，减少后顾之忧，也可以提高物业的价值。作为一个业主既要享有权利，也要承担义务。 1、 为什么要成立业主委员会？ 答：由于住宅产权主体多元化的状况，决定了一个区域，一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。需要一种既能维护全体业主的共同利益，有能兼顾单个业主利益的新型管理机制。在政府房地产管理部门指导下，通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用，有利于这一目标的实现。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 2、 业主委员会何时成立？程序如何？ 答：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。 (1) 共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； (2) 新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； (3) 住宅出售已满两年。 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： (1) 成立业主委员会登记申请书； (2) 业主委员会委员名单； (3) 业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合上海市居住物业管理条例（以下简称本条例）规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员长会自区、县房地产管理局核准登记之日起成立。 3、 业主委员会有哪些主要职责？ 答：业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责： (1) 召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； (2) 选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同； (3) 依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； (4) 审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； (5) 听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动； (6) 监督公共建筑、公共设施的合理使用； (7) 业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 4、 业主委员会如何委托物业管理企业管理物业？ 答：物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。由于物业管理是专业化的管理服务，根据上海地方法规规定，业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业，并与其签订物业管理服务合同。 物业管理服务合同应当载明以下主要内容： (1) 业主委员会和物业管理企业的名称、住所； (2) 物业管理区域的范围和管理项目； (3) 物业管理服务的事项； (4) 物业管理服务的要求和标准； (5) 物业管理服务的费用； (6) 物业管理服务的期限； (7) 违约责任； (8) 合同终止和解除的约定； (9) 当事人双方约定的其他事项。 物业管理服务合同的期限为两年。 物业管理服务合同期满两个月前，合同双方应明确是否续约。 5、 哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？ 答：物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项： (1) 住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新； (2) 物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新； (3) 电梯、水泵等房屋设备的运行服务； (4) 保洁服务 (5) 保安服务 (6) 物业维修、更新费用的帐务管理； (7) 物业档案资料的保管。 上述各项物业管理服务包括的具体内容详见24条。 6、 业主公约有什么效力？ 答：业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约包所在地的区、县房地产管理部门备案。 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。 业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。 7、 什么是住宅的自用部位及自用设备？ 答：住宅的自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位； 住宅的自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。 8、 什么是住宅的共用部位、共用设备、公共设施？ 答：住宅的共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位； 住宅的共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备； 住宅的公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。 9、 什么是前期物业管理？有什么规定？ 答：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定： (1) 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。 (2) 新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。 (3) 住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。 (4) 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。 (5) 新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。 前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。 10、物业管理服务收费的标准有何规定？ 答：物业管理服务收费的标准按照下列规定确定： (1) 已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定； (2) 普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。 (3) 高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。 其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。 11、物业管理服务收费包括哪些项目？ 答：物业管理服务收费包括下列项目： (1) 管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务； (2) 房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用； (3) 保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用； (4) 保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用； (5) 维修费，用于物业维修服务所需的费用。 上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算，第(5)项费用按实际维修项目计算。 12、物业管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳，如何处罚？ 答：物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。 业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。 未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不予支付。 13、业主办理入户时，应向物业管理企业交纳哪些费用？ 答：业主办理入户时，需按下列规定交纳物业管理费： 业主购买期房，应交付自住宅交付使用之日（按住宅局签发的住宅交付费用许可证为准）起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费的预付款； 业主购买现房，应交付自转让合同生效之日起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费预付款。 业主入户后，预付不超过三个月的物业管理服务费。 业主或使用人装修住宅，应事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。业主入户时不需要再交付装修保证金。 物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。 其他部门委托物业管理企业代办收费的，应经物业部门认可。业主在交付时，可向物业管理企业提出验看代办委托的物价部门认可的有关证明。 开发企业为房屋添置的所有设施，应按规定计入房屋转让总价格中，不应在业主入户时，另增收费项目。 上述规定自1997年7月1日起施行，1997年7月1日前按原有规定。 14、居住物业报修和维修有哪些规定？答：物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行： (1) 接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。 (2) 业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理；接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。 1) 急修项目分为： A、 物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险； B、 因室内线路故障而引起停电和漏电； C、 因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水； D、 水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水； E、 电梯故障，不能正常行驶； F、 楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏； G、 其他属于危险性急修项目。 2) 一般项目分为： A、 各类钢、木们窗损坏； B、 水卫设备零件损坏； C、 屋面渗漏水； D、 其他属于小修养护和便民服务范围的项目。 (3) 业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。 (4) 急修以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。 (5) 物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。 15、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为？违者将承担什么责任？ 答：业主使用人在物业使用中禁止下列行为： (1) 损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌； (2) 占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备； (3) 在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物； (4) 侵占绿地、毁坏绿化； (5) 乱设摊、乱设集贸市场； (6) 乱倒垃圾、杂物； (7) 在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画； (8) 排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声； (9) 法律、法规禁止的其他行为。 违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为，由区、县房产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。 对上述禁止行为，上海市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释： (1) 在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为； (2) 上述第(8)项所禁止的行为，是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声。 (3) 在物业管理区域内，晚间（22点至清晨7点）不得进行有噪音的房屋施工。 16、改变住宅使用性质有什么规定？ 答：住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县地产管理部门审批。 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。 违反上述第一款规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述第二款规定，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。 17、占用物业管理区域内的道路、场地，有什么规定？ 答：任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。 除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。 违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其期限改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。 18、利用物业设置广告等经营性设施，有什么规定？ 答：利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。 利用物业设置的公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。 违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。 19、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督？ 答：物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，如发现有违反法律禁止的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。 物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。 20、物业管理企业应当如何履行自己的职责？ 答：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施： (1) 按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务； (2) 在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人； (3) 经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施进行养护； (4) 发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修； (5) 接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理； (6) 做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册； (7) 每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核； (8) 定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务； (9) 发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告； (10) 按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。 除上述规定外，物业管理企业应当配合居民委员会会做好社区管理、社区服务的有关工作。 物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。 21、物业维修基金如何设立和使用？ 答：公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。 新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时，可以设立物业维修基金。 物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定：内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋，也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价，如1996年度的成本价为1198元。 住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定，由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。 业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。 22、物业维修、更新费用的承担有什么规定？ 答：物业维修、更新费用根据不同的维修、更新内容或责任按下列规定承担： (1) 住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担； (2) 住宅共用部位和共同设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照上海市居住物业管理条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支； (3) 公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积的比例共同承担；依照上海市居住物业管理条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支； 住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。 物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。 物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的公共设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。 23、住宅的共有部位、共有设备维修时，相邻业主、使用人应如何配合？ 答：住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。 24、物业管理服务具体事项包括哪些？ 答：各项物业管理服务包括的具体内容是： (1) 房屋设备运行服务是指电梯、水泵、电视监控系统、有线对讲系统、电视接受系统、避雷、消防、污水处理系统等设备的运行服务。物业管理企业应按照合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对房屋设备进行保养，保证设备的完好和正常运行。电梯维修保养时，应保证每幢房屋有一台电梯正常运行。 (2) 保洁服务是指为保持物业管理区域内房屋共用部位和公共场、绿地的整洁而进行的管理服务。一般包括楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫，内墙壁的除尘，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。合同中的保洁服务应根据不同物业的保洁要求，明确保洁内容、要求及收费标准。 (3) 保安服务是指为维护物业管理区域内公共秩序而进行的防范性巡视、值班。物业管理服务合同中的保安服务应根据不同物业的保安要求，明确保安的内容及收费标准。 (4) 物业维修、更新费用的帐务管理，是指本物业管理区域内所涉及的物业维修、更新费用按幢立帐、按户核算的帐务管理。 (5) 物业档案资料的保管，是指物业管理区域内各类物业、设施的验收、接管档案（图、卡、册），物业分户产权清册，租赁清册，业主、使用人情况表，共用设备、公共设施运行、保养、维修记录，帐务等资料的保管。 25、现行各区、县商品住宅物业管理公共服务收费的中准价及浮动幅度表。榜样离我们很近，模范就在我们身边。人人心中都有榜样，我们总是在媒体上看到榜样们的事迹，总是觉得榜样在大家的“眼里”implementation of corrective tasks for the new problems found in a timely manner into the special rectification and rectification category. 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