唐山市翔云住宅小区可行性研究报告.doc

XXXXX住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二四年四月目 录第一章 总论 3第二章 建设项目的背景及必要性 7第三章 建设规模和市场预测10第四章 项目选址和建设条件12第五章 工程技术方案14第六章 环境保护及节能17第七章 项目实施进度安排18第八章 投资估算与资金筹措19第九章 经济评价21第一章 总 论 1.1、项目名称及承办单位 1.1.1、项目名称：XXXXXXXX 1.1.2、项目承办单位：XXXXXXX 法人代表：XXX 职务：董事长 单位概况： XXXXXXX公司成立于1992年，注册资金2000万元，二级资质。现有人员59人，其中中高级职称技术人员40人。有较雄厚的技术实力。 1.2、本项目建议书（代可行性研究报告）编制依据 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 项目承办单位提供的基础资料 项目承办单位委托书 1.3、项目研究工作概况受项目承办单位的委托，对该项目的基本情况进行了调查了解、实地考察，并根据XX市中心区城市发展总体规划要求，结合该项目具体情况，对相关情况进行了分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及还贷能力进行了分析，并据此编制本报告。1.4、项目定位1.4.1、经营定位项目建设主要是商品住宅楼，沿街配套建设底商，小区设地下车库。同时，组建小区物业管理机构，负责对项目的服务管理。1.4.2、档次定位建筑物主要以板式多层住宅为主，全部为九层。户型设计为A、B、C三种户型。1.4.3、经营方式该项目为商品住宅，除小区配套建筑外，全部对外销售，预计销售期为两个年度。1.4.4、价格定位按房型功能及类别定价，针对不同条件实行优惠定价。1.5、项目概况1.5.1、建设理由从我国宏观经济发展来看，其基本点目前仍是扩大国内需求、实施投资和消费双向拉动。随着政府宏观调控能力的增强，特别是积极财政政策的实施，各行各业均呈现迅猛发展的态势，城市居民经济收入逐年增强，购买力旺盛，恩格尔系数呈逐年下降趋势，这些足以表明居民生存型消费期正在向小康享受型消费方向转变。根据居民生活水平不断提高的需求，房地产业正处于蓬勃向上的发展阶段。住宅建设作为新的经济增长点是实施投资和消费双向拉动的主要举措之一，在二十一世纪初期仍然如此。有关专家认为，若GDP要增长7%，就需要固定资产投资增长12%以上。那么，作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在15%以上。据此，当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行，房地产全方位进入买方市场必定无疑。当前，我国商品房屋中，商品住房的竣工量占总竣工量的80%左右，这种状态随着形势的发展仍将继续，住房领先于房地产物业市场的地位会更加突出。2000年，XX市全社会房屋竣工面积1127.18万平方米，其中住宅房屋竣工面积526.54万平方米。市中心区的市直、路南区及路北区房屋施工面积分别为123.66万平方米、58.13万平方米和106.65万平方米，房屋竣工面积分别为63.68万平方米、32.35万平方米和73.18万平方米。近年来，随着城乡居民人均收入不断提高，顺应形势的房改政策陆续推出，人们对改善居住条件的愿望越来越迫切，更新弃旧、地域更换、层次调整等已成为广大居民关注的热点。本项目符合当前房地产市场规律，对XX城市建设的发展有着明显的社会意义，建设是必要的。1.5.2、项目建设规模项目占地18561平方米，总建筑面积38260平方米，其中住宅建筑面积35745平方米，公建建筑面积2515平方米。地下车库8853平方米，设各种车位180个。容积率为2，绿化率为30.2%，建筑密度30.3%。1.5.3、项目开工计划项目计划2004年6月份开工建设，2005年11月底前交付使用。第二章 项目建设的背景及必要性2.1、项目提出背景该项目用地位于XXX南侧，XXX东侧，开发用地为原机械化施工公司场院。XX市土地储备中心根据国家有关政策，为了搞活经济，充分挖掘国有资产潜力，对企业闲置不用的土地进行收储，盘活国有资产，使闲置的国有资产为经济的发展增添新的增长力。因此，经市政府批准，改变该土地的用途，并由XXXX房地产开发公司进行住宅开发。2.2、项目建设的必要性2.2.1、符合国家宏观经济政策和产业政策商、民、公共、住宅建筑产业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。国家已明确提出把加大城镇建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，培养成目前国民经济新的增长点。建筑业已经成为国民经济重要产业之一，对推动我国经济发展和社会进步发挥着及其重要的作用。据中国建设报介绍，改革开放20年间，建筑业完成的增加值2.56万亿元，增长了21.4倍，年均增长12%左右；实现税金总额1803.8亿元，实现利润1025.5亿元。建筑业已成为为社会作出重要贡献的一支举足轻重的力量。建筑业的发展带动和促进了相关部门的发展。建筑业所用材料计有60余个大类，数千个品种，涵盖了建材、冶金、化工、森林、石油、机械、电子等50多个工业部门，所消耗的物资占当年国家物资总量的15%。据分析，建筑业每完成一元钱的产值，可以带动其他产业完成1.76元的产值。2.2.2、符合XX市城市总体规划和城市住宅建设政策按照1999年国务院批复的XX市总体规划（19942010年）和XX市中心区城市建设用地发展规划，该宗土地已由工业用地改变为住宅用地，开发商品住宅是符合城市建设用地政策的。建设地点位于XX市中心区内，属于城市总体规划之内。该项目的建设，有利于XX市总体规划的实施，为改善和美化XX市容市貌增添一幅美景。2.2.3、改善居民的居住条件，提高土地利用率该项目用地为原机械化施工公司场院，多年闲置未用，土地荒芜，杂草丛生，破烂不堪，夏天多蚊蝇，与旁边住宅小区形成强烈反差。宏达房地产开发公司对该地块按照新的住宅标准和要求进行重新规划设计后，将建造一处新颖、别致的居民住宅小区，既为缺房居民提供了新的住宅，又改善了市政小区居民的周边环境，为XX市人民提供了一个更加舒适、更加美好的生活空间。同时，该项目的开发建设，盘活了土地资源的存量，提高了土地的利用率和使用价值。综上所述，本项目的开发既符合国家宏观政策，又符合地方发展规划，既改善了居民的居住条件，又提高了土地的利用率，本项目的建设是必要的。第三章 建设规模和市场预测3.1、建设规模3.1.1、总占地面积该项目总占地面积18561平方米。3.1.2、建筑总规模及主要建设内容该项目建设总规模为总建筑面积38260平方米，其中住宅建筑面积35745平方米，公建建筑面积2515平方米。地下车库8853平方米，设各种车位180个。容积率为2，绿化率为30.2%，建筑密度30.3%。3.2、市场预测3.2.1、房地产的发展趋势 当前房地产业作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动投资、带动相关行业发展、促进国民经济具有极其重要的作用。随着国家产业政策的调整和住房货币化制度的实施，我市的房地产业进入了新的发展时期，出现了新的转机，特点是： 1. 建筑商品从卖方市场走向买方市场； 2. 住宅在房地产中成为主要商品； 3. 国家不再实行实物住房分配，因此，购房主体从集团转向个人。 4. 随着人们市场意识的增强和人名生活水平的提高，购房不仅仅是为了居住，同时还考虑保值增值功能； 5. 随着经济水平的提高，人民群众对居住条件产生了高层次的愿望，对宽敞、舒适、功能齐全、服务配套、环境优美的住宅有强烈需求。 6. 住房抵押贷款和公积金制度的推行，有力地激发了人们的购房欲望。 2.2、市场前景预测据XX市统计资料显示，XX市市区房地产开发投资92605万元，其中商品住宅投资78502万元，商品房销售建筑面积242060房销售额34830万元。以上情况表明我市的商品房销售依然火爆。根据我市近几年来开发的商品住宅情况，除一部分平改楼给居民还迁的住宅建筑面积在6070平方米以外，大部分商品房都是大平米户型，并且从目前市场销售情况来看供不应求。根据市场调研分析，拟设计A、B、C三种户型，即A户型90平米以上，占三分之一；B户型110120平米，占三分之一；C户型140平米左右，占三分之一。在房子的价位上，以市场价优惠出售，销售前景是很好的。第四章 项目选址和建设条件4.1、地理位置该项目位于XX道南侧，南国大酒店东侧。地段周边路网规整，地势平坦，地理位置优越，交通便利，有5路、29路、30路、43路公交车在周边通过；各类配套设施齐全，为建设综合性商住居民住宅小区提供了极为有利的地理条件。4.2、建设条件4.2.1、自然条件XX市位于河北省东部，属冀东平原的一部分。本区气象属暖温带半湿润季风气候。冬季多北风，寒冷干燥；夏季多偏南风，炎热潮湿。全年日照时间为2592h，太阳总辐射量为122.5kal/cm2，年平均风速2.0m/s，年平均气温12.5，全年最高气温38.9，最低气温-17，最大冻土深度为73mm，全年无霜期为200天。XX地区年降水量在570-679.8mm之间。一年之中降水分布极不均匀，冬春秋干旱少雨，夏季三个月雨量充沛，约占全年雨量的80%左右。4.2.2、地质条件场地大地构造单元为燕山台褶带的开滦台凹，地壳不稳定。场地地处世界四大地震带之一的环太平洋地震带，为太平洋板块与欧亚板块挤压所致。板块挤压形成大量的断裂构造，断裂构造重新活动诱发地震，场地为地震多发区。根据中国地震烈度区划图（1990河北地区）查得，本场地地震基本烈度为度。建筑场地类别为类。设防裂度为近震度。第五章 工程技术方案5.1、平面设计该项目位于XX大酒店的东侧，东侧、南侧和北侧均为居民住宅小区。东西方向长约123.75米，南北方向长约148.54米。小区内安排板式楼5栋，全部为9层。小区设有地下车库，停车位180个。北侧设小区出入口。建筑间距严格按照XX地区标准执行，拟建建筑之间及拟建建筑与现有建筑之间均满足日照间距和消防规范要求，南侧间距不少于13米，东西两侧不少于5.5米，北侧退XX道不少于12米；日照间距系数为1.75，每户住宅均满足日照卫生要求。5.2、立面设计本项目住宅楼的立面造型及色彩具有时代感，同时与周边环境相呼应，沿街小区配套用房北立面与主楼北立面平齐。项目建筑为板式多层楼房，层数为9层，房顶为坡屋顶，阳台造型为弧状的落地玻璃阳台，美观大方。曲线景观带自由活泼，时尚现代，使居住环境充满浪漫风格。5.3、结构设计本项目的建筑结构为框轻结构，采用加气混凝土砌块或陶粒混凝土空心砌块等轻体砖做墙体填充。5.4、公用工程设计5.4.1、给水由XX道方向引入一路水源，XX道现状给水管径为200mm，位于道路中心线北侧3.5米。项目主要为生活用水，水源由自来水公司统筹解决。给水水压为了满足项目用水量，采用加压给水方式。室外消防栓给水系统在室外供水环网上按规范设置室外消防栓，间距不大于120米。室内给水总进水管设总阀门，分户支管设分户阀门，给水管采用铝塑复合管。5.4.2、排水雨、污水均直接排入XX道的市政雨水管网和污水管网；XX道现状雨水管管径为600mm，位于道路中心；XX道现状污水管管径为300mm，位于道路中心线南侧3.5米。5.4.3、供暖本项目采暖采用集中供热方式，由市热力公司通过热力管网从XX道方向引入，小区设热力站。XX道现状热力管位于道路中心线北侧7.5米。用热指标按居民综合热指标70W/m2取定。5.4.4、煤气本项目煤气由煤气公司提供焦炉煤气，考虑沿XX道由华岩路方向引入低压煤气管道。XX道低压煤气管道位于道路中心线南侧7.5米。5.4.5、供电两路10KV电源均由XX道方向接入。XX道电力电缆的规划管位位于道路中心线南侧9.0米。电缆引入小区箱变，低压电源由小区箱变引出，至各楼上，电源电压为380/220V。5.4.6、通讯与有线电视电信：由XX道方向光缆接入。XX道现状通信管道位于道路中心线北侧9.0米。有线电视近期由热力学苑方向引入，远期从XX道方向预留接口。小区内预留设备间。5.4.7、人防按人防现行规定建设六级人防工程。第六章 环境保护及节能6.1、环境保护项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其它环境敏感点，施工过程中不会对环境产生危害。本工程属住宅及公共建筑，项目建成后，不产生有害气体和噪声。地下车库汽车产生的微量有害气体，经大量排气冲淡，使其浓度低于排放标准后直接排入大气。本项目只有少量日常生活垃圾及生活废水产生。生活垃圾安排专人管理和清运，生活废水排入城市污水管网。6.2、节能本项目住宅的采暖供热以本小区热力站为热源，住宅的采暖供热系统按热水连续采暖进行设计，均符合JGJ26-95民用建筑节能设计标准（采暖及建筑部分）。采暖供热管道保温厚度按现行国家标准设备及管道保温设计导则（GB175）中经济厚度的计算公式确定。缩小住宅体形系数；加强墙体拐角节点保温；防止产生热桥；南北阳台均封闭，使居室与外界形成双层保温；首层楼梯间设外门，以阻挡北向冷空气的侵入。第七章 项目进度安排编制项目建议书（代可行性研究报告）并报批1个月；完成项目初步设计并报批2个月；完成施工图设计及审查2个月；土建施工12个月；竣工验收1个月；项目全部工期预计18个月。第八章 投资估算与资金筹措8.1、投资估算8.1.1、估算依据该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。8.1.2、固定资产投资估算范围该项目投资估算内容包括下列单项工程和费用：主要工程项目；公用工程项目；无形资产及递延资产；基本预备费。8.1.3、费用标准及价格依据建筑工程费参照目前同类工程的技术经济指标并结合当地价格水平进行估算；设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价。安装工程费根据本项目需要按现行有关规定和概算指标进行计算；工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行政策规定估列；土地征用费：以出让方式取得土地，征用费用按30万元/亩（含道路代征费用）计列；建设单位管理费：按第一部分工程费用的1.2%计列；工程勘察费：按建筑面积3元/m2计列；工程设计费：按第一部分工程费用的1.2%计列；工程监理费：按建筑工程费用的1.0%计列；城市建设配套费：按建筑面积50元/m2计列；人防费：按建筑面积40元/m2计列；基本预备费按6%计算；本项目固定资产投资方向调节税为零税率。8.1.4、固定资产投资该项目固定资产投资估算为6337.25万元，其中，建筑工程费4174.65万元，设备购置费291.31万元，安装工程费15.76万元，工程其它费用1586.63万元，工程预备费用268.90万元。 详见附表1。8.1.5、总投资项目总投资6337.25万元。8.2、资金筹措项目承办单位自筹资金。第九章 经济评价本报告依据国家计委和建设部1993年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及国家现行的财会税收制度，对项目进行财务评价。9.1、基本数据9.1.1、计算期的确定项目建设工期为1.5年，根据房地产项目建成即出售的特点，项目计算期拟定为4年，其中第三年开始营业收入。9.1.2、营业收入、税金及附加估算参照目前当地商业住宅及门市的出售价格，考虑本项目所处的地理位置，预测本项目出售价格为