沃尔玛 人人乐 市场调查分析.doc

沃尔玛与人人乐选址与布局分析综超的市场定位（商场提供的核心价值或在消费者心中的形象）项目还要成为：（1）能独立成为居住区的服务中心地。（2）相对便利的购物场所。（3）提供较为齐全的品类。（4）居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品。（5）适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切。（6）居住区内最大、最有影响的商店。（7）社区居民购物、休闲、社交的中心。交通动线交通动线是项目成功很重要的保证，顾客的便利性直接影响项目的效益，有很多因为交通动线而影响项目经营的例子比比皆是。已经开业了，再找相关部门协调就很难了，而在项目规划立项阶段与相关部门调相对容易，应引以为戒。一个成熟的品牌对动线的要求大致如下： （1） 至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址。A B（2） 商圈内所有的居住区均有小区道路可到达备选店址。A B （3） 店址周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护栏、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等。 a B（4） 店址附近步行4 分钟内应有至少一个公交车站，有三路以上公交车线路经过或可通过与规划、交通管理部门协调新设立。A b（5） 备选物业正前方应方便顾客（步行和驾车）进出。 A B（6） 应方便大型货车进出。A b其中A与a代表沃尔玛满足于不符，B与b代表人人乐满足与不符。分析：沃尔玛位于主干道旁，另有两条道路位于其两侧，与至少三路公交车通过，四周居民区环绕，方便顾客前往购物。不足是主干道旁，人行道较远且较少。 人人乐，深处居民区，居于较不繁荣区域，人流量较少。没有专门停车场，缺少公交车站点。场地规划对场地规划，有的开发商不注意或者很无奈，甚至有人为了多出面积紧贴红线，弄得“明堂”很小，过了几年或十几年才发现当初为什么不牺牲一点面积，而使持有的商用物业大幅升值，几十倍的赚回因当时“损失点面积而损失的收入”。因此，对场地要注意以下几点：（1） 门前人行道应在4 米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆等，地面铺装质量较高或可改进。A B（2） 门前应有宽度不少于4米的室外广场，且无不可拆除的有碍通行和视线的电线杆、水池、花坛等。A b（3） 可供停车的场地面积应不小于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场，距离不宜超过100米。A 无（4） 门前室外广场标高应高过道路标高，但如以台阶相通，台阶级数不应超过4级。（5） 应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道。A b（6） 建筑物与其他建筑的间距应符合规划要求和消防要求。（7） 应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不得小于300平方米. A b分析：沃尔玛有大型地下停车场，因禁止入内，估计面积大于300，加上路旁停车点，停车场地应在1000平方米以上。 人人乐缺乏大型停车场，但因其远离繁华区，也用不上。商场位置以上都符合条件了，位置的好坏直接影响经营的效益，你的项目位置可以是你谈判的筹码之一，商业经营有个极为重要的原则：位置、位置、还是位置！大型超市对位置的要求大致如下：（1）商场位置应接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上。 A b（2）商场位置应位于至少两条小区干道及以上道路的交叉或距此4 分钟步行距离内。A B（3）商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场。A B（4）商场周围2公里内没有营业面积与拟开商场相同的同业态商场。 A B（5）商场周围3公里内没有大型超市、购物中心。 A B（6）商场周围50至100米范围内最好有银行、娱乐、餐饮等与拟开商场在功能上互补的商业设施。 A b（7）备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过。A B（8）在特大型城市中可选择在购物中心内部。分析：沃尔玛位于购物中心内部，楼下有肯德基及其他商店与其在功能上互补。沃尔玛位于人流量较大的繁华区域，据人人乐大约五公里。 人人乐虽位于居民区内，但人流量较少，远不如沃尔玛。物业条件物业条件不符合商家要求是目前经营不好的项目最普遍的情况，已经建完了，再去招商，削足适履，最后很难成功，最终空置在那，包括目前很多成功的住宅项目。根据项目定位，确定好招商的业态，了解此业态的建筑要求，兼顾到各自要求，为今后变更业态、减少损失打下很好基础，大型超市的物业条件大致如下：（1） 房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过21，以43、54 为佳。（2） 房形应无分割，空间完整、通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙。 （3） 开间朝向主要街道，开间不少于30米。（4） 所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分应按28的比例划分。（5） 进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60米之间为宜。国际大型超市进深要求不能低于70米。（6） 柱间距应在6米以上，或至少可用作卖场的主体部分应在6米以上。（7） 层高以横底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不宜超过8米。（8） 租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可租用地下一层。（9） 各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左一侧紧贴墙面或靠里墙设置，物业应能在上述位置提供330平方米的安装位置。首层地面承重不低于500千克，各层楼面动荷载不低于350千克。国际大型超市一层生鲜部分要求1000千克，其余800千克。（11） 用作商场的建筑物应有较强的可视性，体量应高大，至少50米开外能看到卖场。（12） 用电量可根据卖场大小和设备配置而定，但最少不能低于500千瓦，供电方式以市电双回路为佳。记录：沃尔玛主过道宽约3米，货架间距约2米，货架最高约1.8米。 人人乐主过道宽约2米，货架间距约1米，货架最高约2米。商品相对集中，其中，货架太高，难以一眼尽观。 商品陈列原则 分类明确。相同类别的商品陈列在一起，方便顾客的一次性购买。 A B 商品显而易见。不应有顾客看不清楚或小商品被大商品挡住的地方。 A b 顾客伸手可取。不能将带有盖子的箱子陈列在货架上，还要考虑陈列的高度，以方便顾客的随手可取。 A b 货架要放满。货架上堆满商品，可以给顾客商品丰富的好印象，也可提高商品周转的物流效益。 A B 相关性商品陈列在一处。相关商品陈列在一起，既能方便顾客购买，又能刺激顾客的购买欲望。要注意相关性商品应陈列在同一通道、同一方向、同一侧的不同货架上，而不应陈列在同一组双面货架的两侧。 A B 把互有影响的商品分开设置。例如，将异味商品、食品、需试音或试像的商品单独隔离成相对封闭的售货单元。 A B 将冲动型购买的商品摆放在明显部位以吸引顾客。 将客流量大的商品部、组与客流量小的商品部、组相邻设置。 按照顾客的流动规律设置货位。 货位设置要考虑是否方便搬运卸货。 A b分析：人人乐的商品堆积较高，不方便顾客选取，另外，人人乐过道间距较窄，进出不便。位置配置 位置配置是指卖场的不同位置该摆放什么商品，一般来说，大型商店各层货位的布局规则如下： 地下层多设置顾客购买次数较少的商品，如家具、灯具、装璜材料、车辆、五金制品等。 一层的设计原则是保证客流的通畅，宜布置挑选性不强、包装精美的轻便商品，如食品、土特产、化妆品、药品、日用品、箱包、服饰等。 二、三层的设计原则是气氛庄重，宜布置挑选性强、价格较高而且销售量大的商品，如男女服装、纺织品、家用电器、钟表、珠宝首饰等。 四、