商品住宅项目的建筑策划研究——效用价值理论在建筑策划中应用研究.doc

商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用研究 东北财经大学硕士学位论文商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用姓名孙文成申请学位级别硕士专业技术经济与管理指导教师高平20071201摘要我国住宅市场的飞速发展以及人们对住宅需求的快速提高使得传统设计方式的弊端越来越多地暴露出来开发商设计人员开始寻求新的设计方式来满足住宅消费者对住宅的需求建筑策划就在这种形势下诞生了建筑策划就是通过运用各种信息收集方法与工具揭示出业主用户建筑师和社会大众等的价值体系调查出场地气候等对建筑的影响将这些信息综合起来并且就总结由设计来解决的问题进行陈述从而为设计提供科学的依据建筑策划注重对消费者需求的调查从根本上解决了传统设计方式的不足之处它的出现促进了住宅市场的理性化发展本文正文部分共分四章第一章主要论述了论文研究的背景相关概念的界定以及论文研究的内容意义与论文的框架首先介绍了论文研究的背景我国住宅市场的飞跃发展与人们对住宅需求的理性提高使得传统设计方式显露出太多的不适应为解决存在的问题开发商与设计人员开始寻求新的设计方式建筑策划就在这种背景下产生了其次对论文涉及到的主要概念进行了界定为下文的论证做好铺垫最后对论文研究的内容意义及论文的结构进行了阐述并以图示的形式表明了本论文的框架第二章对论文的相关理论进行了阐述论文主要涉及两种理论效用价格理论与建筑策划理论第三章论述了效用价格理论对商品住宅项目建筑策划的影响从商品住宅效用与住宅价格的关系入手通过对特征价格模型的直线公式进行分析论述了效用价格理论与建筑策划的关系以及效用价格理论对建筑策划的影响第四章分析了建筑策划的一般程序结合效用价格理论对商品住宅项目建筑策划的影响论证出商品住宅项目特有的建筑策划程序并对该程序的各个阶段进行了详细论述限于我国相关学者从业人员刚开始对建筑策划进行研究且研究大多是针对一般意义上的建筑项目因而论文的研究内容具有重要的理论意义与现实意义一方面程序的研究属于方法论的研究方法论在各门学科的构成中都占有重要地位因此研究具有重要的理论意义另一方面商品住宅项目的建筑策划活动越来越频繁论文的研究成果可直接用于指导商品住宅项目建筑策划的实践活动因此论文对未来的商品住宅开发项目具有直接的现实指导意义关键词商品住宅项效用价格理论建筑策划 东北财经大学研究生学位论文原创性声明本人郑重声明此处所提交的博士硕士学位论文东果据本人所知论文中除已注明部分外不包含他人己发表或撰写过的研究成果对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体均已注明本声明的法律结果将完全由本人承担日期卿年月日作者签名羽芰文东北财经大学研究生学位论文使用授权书听魂缆目锡畏舅笔阵鄹钾豇系本人在东北财经大学攻读博士硕士学位期间在导师捂导下完成的博士硕士学位论文本论文的研究成果归东北财经大学所有本论文的研究内容不得以其他单位的名义发表本人完全了解东北财经大学关于保存使用学位论文的规定同意学校保留并向有关部门送交论文的复印件和电子版本允许论文被查阅和借阅本人授权东北财经大学可以采用影印缩印或其他复制手段保存论文可以公布论文的全部或部分内容作者签名翔轰小遗 日期缈月目导师签名日期一年月二日立蒂丁绪论绪论论文研究的背景我国商品住宅市场的发展使得消费者更加理性地对待住宅消费从而也更加暴露了传统设计方式的缺陷建筑策划的出现可弥补这种缺陷我国商品住宅开发的发展过程及其趋势我国的房地产业在中国实行改革开放政策后于年代初开始恢复和发展其间伴随着国内整个经济形式的变化或涨或落或冷或热日益壮大进入年代后又经历了发展中的几个关键点年邓小平发表南巡讲话后社会主义市场经济理论在中国确立明确了土地使用权可以批租开启了房地产市场的大门同年全国房地产开发呈现出了一片空前繁荣的景象各地纷纷成立开发区房地产开发公司的数目迅速增多开发面积大大增加房地产价格猛涨房地产业迎来了第一次辉煌到年全国的房地产市场达到了顶峰房地产开发企业已达多家房地产开发呈现出盲目状态导致土地资源严重浪费金融秩序房地产秩序极为混乱因此从年月起政府加强了对房地产的宏观调控执行紧缩的货币政策和信贷政策有效地抑制了房地产过热的发展势头年月国务院做出关于深化城镇住房制度改革的决定提出要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度实现住房商品化社会化加快住房建设改善居住条件满足居民不断增长的住房要求年开始推行安居工程年房地产业开始升温住宅市场逐步活跃年月日在第九届全国人民代表大会第一次会议上的政府工作报告中明确提出积极推进住房体制改革采取切实措施促进住房商品化使居民住房建设成为新的经济增长点同年月国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出了建立新的住房供应体系对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策即对高收入家庭提供商商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用品房对中低收入家庭提供经济适用房等一系列房改政策由于市场和政策两方面的作用使得住房供给与需求的市场明显增长住房制度改革步伐加快住宅建设真正开始向社会化商品化发展年夏季北京申办年奥运会成功年末中国加入世界贸易组织法律文件签署完毕诸多利好信息促进我国商品住宅市场进入新的发展时期年初国家进行宏观调控利用经济杠杆干预经济增长过热房地产市场发展过热得到有效控制实现软着陆商品住宅市场健康稳定发展住宅商品化从根本上打破了传统的住宅分配体系住宅消费结构和消费方式发生巨大变化在计划经济体制下住宅是分配获得消费者因住宅面积增加而获得的居住收益不成比例因此使用者希望住宅的面积越大越好在社会主义市场经济体制下个人购房是市场的主体人们对于住宅产品已经从单纯追求面积上升到追求价格位置交通配套设施进而转变到对住宅户型环境等自身品质的关注不断对住宅设计提出更新更高的要求这就要求商品住宅的开发商必须充分考虑消费者对住宅的功能需求甚至是价值需求故而设计人员在构思设计文件之前必须充分了解消费者在功能价值等方面的需求传统设计方式存在的问题我国传统的设计方式是由开发商提出设计任务书设计人员在开发商提交的设计任务书基础上进行设计这种设计方式在过去人们对住宅的需求层次不高时发挥了一定作用但随着人们生活水平的提高人们对住宅的需求层次也在提高这种设计方式的弊端就越来越多地暴露出来了人们对住宅需求的提高使传统的设计方式已无法满足这种需求人民生活水平的提高导致对住宅从量的需求转向质的需求人们对于住宅的需求已不仅仅只是寻求一个庇护居住的场所对住宅的功能档次美观的要求也越来越高人们开始越来越追求质量好品质高功能多形式美观的住宅对住宅的要求已经越来越人性化开发商为了迎合人们对住宅需求的这种变化对住宅开始要求体现人性化设计使住户获得良好的居住环境感受对其人格的尊重但传统设计方式在设计师与业主或住宅消费者互动以探求其需要绪论或价值方面缺乏有效的沟通甚至有时根本就没有沟通这使得传统的设计方式无法满足消费者的要求传统的设计方式费时费力且结果不能令人满意设计人员仅仅依靠开发商提交的设计任务书进行设计其设计文件的质量取决于两个方面一开发商是否清晰地知道自己需要开发什么样的产品以及是否能够清楚地对其描述二设计人员的设计水平很明显如果开发商不能清晰地表达出自己对产品的需求或者是不能对其清楚地描述即使设计人员的水平再高那他们也无法提供出令开发商满意的设计成果因此从这个角度来看第一个方面是主要的起决定性作用但多数的设计任务书是简单而含混的甚至有的开发商根本就不知自己需要开发出什么样的产品设计人员就无法知道开发商的价值体系因而在传统的设计方式下设计人员需要不断地试错是一个对设计文件不断修改的过程有人将这种设计方式形象地称为试探法设计人员先是按照设计任务书与自己的经验完成设计任务交与开发商开发商在组织人员审阅后提出自己满意与不满意的地方设计人员再针对开发商的要求进行修改然后再交由开发商开发商重新组织人员进行审阅就是这样在一次一次的修改中设计人员才能渐渐了解开发商的价值体系最终才能完成任务在这个过程中需要耗费太多的时间和人力有可能到了交付成果的时候最终的成果既不能令开发商满意又不能令设计人员满意解决传统设计方式不足的方法一建筑策划的出现及其对商品住宅项目的作用由于传统的设计方式无法满足消费者或业主对建筑产品的需求因而研究人员开始寻求新的设计方式以解决问题在这种情况下建筑策划就应运而生了年清华大学博士生方惟敏在其博士论文建筑策划论设计方法学的探讨中最早明确提出建筑策划概念此后建筑策划的思想逐渐受到相关研究人员从业人员的关注建筑策划是通过研究潜在消费者或用户开发商及其它相关人员价值目标需求等信息策划出设计需要解决的问题从而为设计起指导作用开发商开发商品住宅项目是为了获得其期望的经济效商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用益为此必须使自己开发出的产品符合消费者的需求最大程度地提升消费者的满足感这就需要建筑策划来实现建筑策划对商品住宅项目的指导作用主要体现在以下两个方面目标市场的确定目标消费群体的锁定使产品的设计具有针对性调查消费者的价值体系使设计出的产品符合消费者的需要并提升其需求实现消费者的效用需求与开发商的经济效益论文涉及的主要概念及其范围界定本节阐述论文涉及的主要概念并对这些概念进行界定为下文的论述过程作铺垫商品住宅项目住宅指供家庭日常居住使用的建筑物是人们满足家庭生活需要利用自己掌握的物质技术手段创造的人造环境内容包括卧室供睡眠休息使用的空间起居室供居住者会客娱乐团聚等日常起居活动的空间餐厅供进餐使用的空间书房供学习或工作使用的空间另外还包括卫生间过道过厅储藏间厨房佣人房阳台等商品为交换而生产的劳动产品具有使用价值和价值二因素为自己消费而非为交换而生产的劳动产品不是商品为他人生产但不经过交换的劳动产品也不是商品由此我们可以看出进入流通领域是商品的主要特征和必然过程如果住宅进入流通领域具有了商品的特征就成为商品住宅项目是指在一定约束条件下具有特定目标的一次性活动从定义也可看出项目具有的特点为项目的单件性目标的特定性项目的系统性对于开发商品住宅的项目我们称之为商品住宅项目策划策划是人的一种脑力活动或称为智力活动策划活动早已有之甚至可以说与人类的历史一样悠久古人云凡事预则立不预则废预就是指对未来要做的事情进行安排谋划这其中就包含了策划的思想古代的先哲绪论政治家军事家很早就注意到政治军事等社会领域的策划活动并做了精湛的研究尤其是在军事方面鬼谷子孙子兵法孙膑兵法三十六计等著述都是先人们留给我们的策划典籍策划一词在古汉语中亦作策画最早出现于公元世纪前后东晋学者干宝在晋记总论中引晋纪注云魏武帝为丞相命高祖司马懿为文学掾每与谋策画多善南朝学者范晔所撰后汉书嚣传中有句是以功名终申策画复得在各种汉语辞书中都可以找到策划的含义策划筹划谋划现代汉语词典商务印书馆年第页策划出主意定办法新华词典商务印书馆年第页策画筹谋计划辞源商务印书馆年合订本第页策划划亦作画计划打算辞海年版缩印本上海辞书出版社年第页英语中的等词是先由日本人翻译再由台湾传播到祖国大陆在台湾提到更多的词是企划由此可知策划起源于西方的市场营销学策划是整个市场营销系统中的一个关键环节总之策划包含了科学艺术技术文化等诸多方面的内容是一门涉及多学科的综合性行为以上那些词均含有策划这层含义但都不能看作是与汉语中的策划完全对等的专门词汇年台湾出版社出版的哈佛管理丛书之一企业管理百科全书在第二章计划第一节企化的要义中专门探讨了策划的概念和类型问题并认为策划就是一种程序年代以来中国学者在研究各行各业策划活动过程中也为策划做出了多种多样的定义尽管学者们对策划概念的界定五花八门各说不一但也存在某些共同点对策划较为完整的定义是根据已掌握的信息推测事物发展趋势分析需要解决的问题和主客观条件在行动之前对指导思想目标目标对象方针政策战略策略途经步骤人员安排时空利用经费开始方式方法等做出构思和设计并行成系统完整的方案这就是策划引自策划策划学策划科学简言之策划就是社会组织在实施重要行动之前的预想预谋就是拟方案想主意找办法琢磨招数的过程商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用建筑策划建筑策划是起源于西方的一种应用学科顾名思义建筑策划就是指为建筑而谋划那么该如何给建筑策划一个恰当而准确的定义呢不同的人有不同的看法伊迪丝谢里认为建筑策划就是研究和制定决策的程序从而确定那些要由设计来解决的问题庄惟敏是我国较早研究建筑策划的学者他认为建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技手段相结合为总体规划立项后的建筑设计提供科学而逻辑的设计依据罗伯特赫什伯格是系统地对建筑策划进行研究的西方学者他通过对前人的建筑策划理论方法及技术进行分析与批判形成了以满足并提升消费者的价值体系为目标的建筑策划理论他认为建筑策划是建筑设计过程的第一阶段这种建筑设计过程应该确定业主用户建筑师和社会的相关价值体系应该阐明重要的设计目标应该揭示有关设计的各种现状信息所需的设备也应该被阐明尽管他们对建筑策划的定义各不相同但从上述这些定义中可以看出建筑策划就是通过运用各种信息收集方法与工具揭示出业主用户建筑师和社会大众等的价值体系调查出场地气候等对建筑的影响将这些信息综合起来并且就总结由设计来解决的问题进行陈述从而为设计提供科学的依据价值与效用价格本文的价值表示一种信仰哲学意识形态理解目的或建筑物所应具有的某种深层理念而且应该对如何进行设计产生影响它不同于马克思主义政治经济学中价值的概念也不同于西方经济学中价值的概念效用价格理论的原称为效用价值理论因上文已经对价值的概念作了定义故而这几使用与其意思相近的价格来代替效用价值中价值的概念本论文中的效用价值的概念统称为效用价格绪论论文研究的内容意义与框架论文研究的内容每一个商品住宅项目本身都有其特殊性住宅不同于其它一般商品由于住宅开发的地域开发商的开发理念目标消费群体的不同导致了不同的市场定位产品定位及设计理念本文通过对建筑策划原理和效用价格理论的分析在综合分析了国内外对建筑策划研究文献的基础上试图将效用价格理论应用于建筑策划领域通过分析效用价格理论对商品住宅项目建筑策划的影响论证了商品住宅项目建筑策划的程序并对这一过程的各个环节进行了深入地剖析力求为商品住宅项目建筑策划提供一个科学而可彳亍的操作流程从而更好地为建筑师的建筑设计服务论文研究的意义住宅建设反映了一个国家的国民经济发展水平住宅开发在国民经济发展中占有重要地位随着社会主义市场经济体制的建立和完善住宅消费商品化深入推行中国的房地产市场取得了举世瞩目的成就年中国房地产开发投资亿元比年增长全年商品房销售额亿元比年增长其中销售给个人的所占比重为从房地产投资开发销售等方面来看商品住宅市场占有绝对比重是房地产市场的主体随着房地产市场的不断成熟和完善一些开发商和建筑师已经意识到研究市场需求和消费者居住模式的重要意义为了提高商品住宅开发的科学性合理性建筑策划作为一个不可或缺的关键环节被引入到开发过程中建筑策划的兴起是市场发展的客观要求但是由于我国关于建筑策划理论的研究刚处于起步阶段还很不成熟以致相关研究人员与从业人员对商品住宅项目建筑策划的具体工作内容工作范围策划程序等方面还存在一些错误认识阻碍的建筑策划的发展目前对商品住宅项目所作的策划大多局限于营销策划概念镶划主要研究市场的定位对市场需求的研究没有一个合理可行的模式从而阻碍商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用了商品住宅项目建筑策划的迸一步发展科学的建筑策划可使开发商实现预期的经济效益同时也给设计人员带来清晰的设计要求避免业主的设计意图朝令夕改从而保证设计工作的顺利进行提高工作效率增加经济效益反之缺少建筑策划的过程往往导致开发商开发的产品不能满足消费者的需求从而造成空置房积压既造成开发商的亏损不利于房地产市场的发展又造成资源的浪费阻碍了成个经济的发展论文研究的框架论文研究主要分五个部分第一部分是绪论部分阐明了课题研究的背景主要内容意义和框架结构并对相关的主要概念作了限定第二部分主要研究了本文的相关理论阐述了效用价格理论与建筑策划的概念及内涵着重介绍了特征价格模型建筑策划在国内外的发展过程建筑策划的学科基础建筑策划的价值体系等第三部分从效用与价格关系入手分析了商品住宅效用对商品住宅价格的影响论述了效用价格理论对商品住宅项目建筑策划的影响第四部分分析了一般建筑策划的模式并结合效用价格理论对商品住宅项目建筑策划的影响论证了商品住宅项目建筑策划的模式并对其每个环节的主要内容进行了详尽的阐述第五部分为本文的结论对本文论述的意义及主要内容进行了回顾并提出了论文的不足之处论文框架如图绪论引言 论文研究的主要内容论文有关概念的商品住宅项目建筑限定 意义及论文的框架结构策划研究的背景有关理论的介绍建筑策划理论 效用价格理论上弓效用价格理论对商品住宅项目建筑策划的影响 商品住住宅效 模型简宅项目单线性用与住建筑策函数形宅价格划的目式的分的关系标析 效用价格理论对商品住宅项目建筑策划的影响上乡商品住宅项目建筑策划的程序及过程商品住宅项目建 商品住宅项目建筑策划的过程筑策划的程序上论文结论图本文的结构框架商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用本章小结本章主要论述了论文研究的背景相关概念的定义与界定以及论文研究的内容意义与论文的框架在整篇论文中起着引导与概述的作用本章注释孙克放建造面向世纪的中国换代住宅策划与设计清华大学出版社赵冠谦住区规划与住宅设计策划与设计清华大学出版社中华人民共和国建设部主编住宅设计规范中国建筑工业出版社年月梁世连惠恩才工程项目管理学东北财经大学出版社年月美伊迪丝谢里著黄慧文译建筑策划一一从理论到实际的设计指南第版北京中国建筑工业出版社年庄惟敏建筑策划导论第版北京中国水利水电出版社年美罗伯特赫什伯格著汪芳李天骄译建筑策划与前期管理第版北京中国建筑工业出版社年中国统计年鉴中国统计出版社年相关理论相关理论本章论述本文所涉及的相关理论为下文的论证过程作好铺垫效用价格理论是以物品满足人的欲望的能力或人对物效用价格理论品效用的主观心理评价来解释价格及其形成过程的经济理论效用价格理论的两个支撑理论是边际效用理论与无差异曲线这两个理论在消费者对商品的选择上具有决定性作用经济学认为消费者对商品的选择取决于消费者的预算约束和商品的效用首先我们需要明确几个概念有关效用的概念效用经济学家将个人从他们消费的商品组合中得到的消费利益称为效用假如个人能够告诉你他喜欢商品组合胜过另一种商品组合那么我们就能说商品组合给他所带来的效用大于商品组合给他所带来的效用但对于别人则结果可能恰好相反总效用总效用是指消费者在一定时间内消费某种商品而获得的效用总量总效用是消费商品数量的函数它随消费商品数量的变化而变化边际效用边际效用是指每增加一个单位的商品所增加的总效用随着消费者所拥有的某种商品数量的增多一单位这种商品给消费者所带来的效用是逐渐减少的即边际效用递减这就是边际效用递减规律我们可以用图来反映边际效用曲线与商品的总效用曲线及其关系商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用厂图效用曲线与边际效用曲线姿科来源姜广东孙亚峰现代西方经济学原理偏好与无差异曲线的概念偏好经济学上的偏好是指消费者对商品的喜爱程度假设某一消费者喜欢商品胜过喜欢商品我们就可以说他偏好商品消费者的偏好受各种因素的影响一般情况下每个人的偏好都有所差异无差异曲线无差异曲线是指能够使消费者得到相同满足程度的两种商品的不同组合轨迹即无差异曲线给出了个人感到无差异或得到相同效用水平的各种商品组合用无差异曲线来表示消费者的选择是建立在消费者的预算约束这个条件下的显然如果消费者预算约束变动的话消费者的无差异曲线也会随之变动如图所示相关理论皇量曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼詈曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼鼍曼曼曼鼍量曼曼曼曼曼毫曼曼曼曼曼皇量曼鼍量曼曼曼图无差异曲线随预算的变化而变化从以上可看出消费者的消费决策取决于他的无差异曲线而无差异曲线又取决于消费者的预算约束消费者的偏好及商品的边际效用 条件估价法简介是条件估价法的简称它是指直接询问人们对某种利益所愿意付出的代价简称或者是愿意接受某种利益对某些损害和成本的补偿使用这一方法要注意的是这是在一个假想的市场上人们对损害或利益的价格反应如对住宅用地或住宅区的某项环境因素进行改善人们自愿负担的最高代价为多大或对某项环境品质的损害人们愿意接受的最低补偿是多少目前在美国等发达国家和地区已经成为一种专业技术能够减少其他方法带来的偏差最初主要用于环境保护环节的收费调研因其简便和快捷近年来在房地产实业界得到了广泛应用模型简介模型又称为特征价格模型它是通过分析商品的多种属性的隐含价格而对商品的价格进行估算的一种定价理论定价的概念最早于年提出它借鉴了功利主义的享乐哲学估计了汽车消费者能够从汽车的各个属性速度内部舒适性安全等商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用所获得的享受若认为这是对汽车进行估价的基础后来模型被广泛地运用在耐用品的定价中年提出了所谓的特征价格理论它以的新消费者理论为基础融合经济学的效用理论与的竟价理论在消费者与生产者皆以最大化行为的假设下利用差异性财货的市场交易价格建立特征价格方程式将其所包含的特征价格导引出来再运用所导引出来的特征价格因素探讨对住宅价格有何影响这是第一次将模型引入到房地产定价中模型的涵义在商品市场上当买方对固定存量竞价时均衡价格就会出现在竞争性市场的均衡条件下买卖双方都将设法在其预算约束下求得商品的最大效用每个消费者在追求商品效用最大化的过程中每增加一单位的某种商品属性的消费所支付的价格应当补偿该商品属性所能带来的舒适程度的增加通过建构适当的属性效用价格模型就能将这一关系揭示出来这种模型就称为模型在商品市场中它反映的是商品属性的边际支付意愿亦即该商品属性的特征价格根据边际效用递减规律各属性隐含的价格的边际值应是递减的两个假设与两个概念两个假设商品的异质性和价格的隐含性特征价格理论认为产品的需求并不是基于产品本身而是因为产品所内含的特征消费者购买这些物品和使用它们作为一种投入把它们转化为效用效用水平的高低依赖于物品所包含的各种特征的数量市场的隐含性指的是在商品的生产交换和消费过程中总的价格和交易是可观察的但每个产品特征对应一个隐含市场产品市场可理解为由多个隐含市场构成两个概念特征价格函数很隐含价格函数特征价格函数是针对产品特征而言的指的是产品如住宅价格与特征产品数量之闻的函数关系如图所示一套住宅的价格一般随某种特征如配套设施的增加而增加但由于边际效用递减该曲线上升趋势渐渐缓和隐含价格函数是针对产品特征而言的指的是在特定产品中某一产品特征的隐含价格边际价格与该产品包含该特征数量之间的关系如图所示在一套住宅中随着特征如客厅的大小的增加一般而言由于边际效用递减该特征的隐含价格将下降相关理论螋蠡耳娑咯钆特征的数量 特征的数量图特征价格曲线与隐含特征价格酋线模型函数的形式对于如何正确选择特征价格模型中的函数形式从而使得模型能够精确地表达自变量与因变量之间的关系至今在理论上还没有一种明确的检验方法函数形式的错误选择将导致不一致的估计一般来说大多数研究者都是凭经验初步设定函数形式然后不断地尝试和修正直到认为函数形式能够解释样本数据的差异并使得模型对样本数据的拟合满足要求建筑策划建筑策划是为解决传统设计方式的不足之处而发展起来的学科它以为建筑设计提供科学合理的依据为目标建筑策划的涵义如前所述建筑策划就是通过运用各种信息收集方法与工具揭示出业主用户建筑师和社会大众等的价值体系调查出场地气候等对建筑的影响将这些信息综合起来并且就总结由设计来解决的问题进行陈述从而为设计提供科学的依据商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用国内外建筑策划的发展过程国外建筑策划的发展过程国外关于建筑策划的研究由来已久但直到二战前一直发展缓慢二战后各国都需要大量兴建基础设施但资金的匮乏使得人们越来越重视投资的效果因而建筑策划被人们所重视建筑策划理论得以快速发展年美国建筑师协会出版了标志着建筑策划作为独立学科体系的诞生年出版了手册同期和出 出版的这版了 本页的小册子成为了建筑策划的专著至今对西方的建筑策划仍有很大的影响年又出版了书中首次对建筑策划方法进行了系统的研究随后又出版了几本专著 于年出版的成为建筑策划理论的最新专著也标志着建筑策划理论的成熟与之前的建筑策划研究人员不同的是他着重阐述了建筑策划的价值体系强调策划人员是为提高业主或使用者的价值而进行策划建筑策划在我国的发展国内对于建筑策划的研究并不算长年庄惟敏在其博士论文建筑策划论设计方法学的探讨第一次使用了建筑策划这个词而且给出了建筑策划的概念涵义和作用因此可以把这篇论文看作是国内对于建筑策划研究的开端年庄惟敏教授在其博士论文的基础上出版了建筑策划导论一书该书也成为国内关于建筑策划理论的唯一专著后来也有一些研究生将其学位论文的研究题目定位于建筑策划理论清华大学的叶晓燕在其博士论文商品住宅建筑策划方法研究以资源配置理论为基础中从商品住宅开发这一经济活动的本原出发提出了以资源配置的整体优化目标为建筑策划的基本价值准则同济大学的李群在其硕士论文建筑策划与问题界定中把业已成熟的美国建筑策划作为主要研究对象详细论述了相关概念与程序模相关理论式试图建立起对建筑策划的普遍认知清华大学的韩静在其博士论文对当代建筑策划方法论的研析与思考中具体分析了当代西方具有典型代表性的种策划理论和方法主要从概念理解主要特点操作策略策划技术四个方面对各种策划方法进行了梳理建筑策划的学科基础建筑策划并不是一门独立的学科它是在其他学科的基础上发展起来的一门应用学科这些学科构成了建筑策划得以实现的基础现对其中一些主要的学科作简要介绍房地产学要想对房地产项目进行建筑策划操作对房地产学的了解就必不可少房地产学是关于房地产开发过程的一套知识体系房地产是房屋和土地作为一种财富的总称是房屋和土地的社会经济形态它是一个包括土地开发房屋建设维修管理土地使用权的有偿划拨转让房屋所有权的买卖租赁房地产抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业其中开发和经营是主体在建筑策划过程中要对房地产开发各环节给予一定的考虑房地产开发的目的不同建筑策划的操作方式和研究重点也很不一样另外对于土地房屋的政策法规以及社会的宏观经济走向也是策划人员需要了解的这些政策方面的规定通常和产品的定位产品的规模开发的方式等都有直接的关系经济学房地产项目的开发是以追求最终经济利益最大化为目的经济学原理和方法自然在建筑策划中起重要作用经济学是研究如何将稀缺的资源有效地配置给相互竞争的用途的科学自从莱昂内尔罗宾斯的论经济科学的性质和意义一书于年问世以来这个定义就一直在英美的教科书中占统治地位经济学的理论和模型真可谓是汗牛充栋其中最基本的原理就是供给与需求曲线同时运用无差异曲线对人们心理进行度量这组曲线应用于建筑策划领域不但可以更好地理解宏观经济政策对市场供需的影响也直接决定了产品的定位以及营销活动还能够通过经济杠杆度量人们对于空间美观等需求商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用统计学统计一词的本来含义是指对大量事物从数量上进行综合汇总标明各种现象的状况和状态统计学是指研究如何搜集整理分析和推断社会经济现象与数量方面资料的科学统计学是从研究社会经济现象的数量开始的随着统计方法的不断完善统计学得以不断发展因此统计学的研究对象为大量现象的数量方面就其性质来说它是适合于自然现象和社会现象的方法论学科建筑策划过程中需要对调查得来的资料和信息进行处理从而得出结论为前面的项目决策和后面的建筑设计提供依据在信息处理的过程中必须有统计工作参与其中才能实现信息的量化营销学营销学是一种经营战略研究如何调查激发和满足消费者的需求从而最有效地实现企业的市场战略目标它强调一种企业经营理论研究如何以顾客为中心以市场为起点和归宿来探讨企业的市场经营活动的规律房地产市场营销观念是指开发商从事营销活动的基本指导思想它指导着开发商对物业的选择设计到售后服务等一系列营销活动开发商的市场营销观念能否正确不仅直接关系到经营销售的成败而且对社会经济发展的速度和效益也有着非常重大的影响市场营销观念的基本出发点是开发商的一切规划和策略都应以消费者为中心在充分满足消费者需要的基础上实现长期而稳定的利润市场营销的关键步骤是市场细分选择目标市场和产品定位在商品住宅项目建筑策划的初期阶段能否正确地给商品住宅项目进行产品定位是策划成功与否的关键这阶段中运用营销学的理论和方法将起到十分有益的作用建筑学和城市规划学在众多的学科体系中建筑学与城市规划学和建筑策划之间的关系最为紧密他们是建筑学科新体系构成的一部分建筑事业的发展使城市规划有了更为广阔的发展前景目前它已经形成了由城市规划和城市设计等其它学科共同组成的学科体系同样建筑策划学科的出现也使得建筑学的体系更加完整城市规划和城市设计对建筑策划和建筑设计是起指导性作用的其它学科的介入相关理论鉴于建筑策划的边缘学科性质除以上提到的学科外还有很多学科的理论和方法可以应用到建筑策划当中对建筑策划的过程和结果起到积极的作用比如心理学社会学运筹学等建筑策划是一个系统操作很多因素都会起到作用以上提到的所有学科在不同的情况下起到的作用大小也不一样对于一个大规模的策划咨询公司可以对各个相关学科在建筑策划方面的应用进行研究从而更好地确保建筑策划操作过程的精确以及得到完美的预期结果然而对于单个策划人员而言绝大多数入并不具备十分完备的知识结构也没有很多精力对其它相关学科进行专门的学习研究因此在这里主要是对各相关学科的概念和常识性知识进行介绍以期望起到抛砖引玉的作用具体的运用可以在进行建筑策划操作的同时查阅相关资料并对相关专业人员进行咨询从而保证建筑策划操作的可靠性建筑策划的价值体系建筑策划的首要责任就是将建筑师在设计中所应表达价值论述清楚在本论文中价值表示一种信仰哲学意识形态理解目的或建筑物所应具有的某种深层理念而且应该对如何进行设计产生影响罗伯特赫什伯格建筑价值的发展建筑的价值随不同时期人们对建筑的不同需求而变化远古时期建筑物的原始价值就是通过抵御蛇虫猛兽的袭击防止风吹日晒满足人们生存的需要遮蔽形成了些建筑元素使居住者有机会顾及到其它的一些人类需求如睡眠生活社交等那时建筑的价值只是生存随着人们生产力水平的提高和建造技巧的改进人们对建筑的要求已不仅仅是能抵御野兽的袭击和防止风吹日晒人们开始对追求建筑的舒适性即建筑的美好生活的价值这时建筑物不应该仅仅是改善生存能力它还应该使生存交得美好罗伯特赫什伯格建筑物应该使居住者不用费太大的力气就可以完成他们的目标和任务同时还应为用户在感官上营造舒适感视觉的听觉的嗅觉的触觉的以及肌肉运动知觉的新的建筑材料的发现以及建筑技巧的进一步提高人们已渐渐不仅仅满足于建筑物生存价值和美好生活的价值一些达官贵族商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用开始追求建筑的艺术性要求他们居住的建筑能反映出他们的身份与地位我国古代的帝王居住的宫殿及大臣富人们居住的豪华建筑就是那时上层社会对建筑艺术性追求的反映西方哥特式建筑也反映了这一点以上三种建筑的价值被称为建筑的永恒价值这三种永恒价值很重要但很难借此来描述当代建筑的所有重要价值领域如对于场地条件气候条件节能城市文脉建筑造价生长变化等于是当代的建筑师开始重新思考并拓展这些价值领域以使所有的潜在建筑价值可以被涵盖进来得克萨斯州休斯顿的事务所的策划工作者们在威廉佩纳的领导下发展了一个包含个价值领域的价值体系即功能形式经济和时间佩纳认为设计方案中的任何相关信息都可以归入其中一个领域米基帕默在建筑师设备策划导读中提出应该是以大量涉及每一项有实践意义的可以想象得到的价值领域的亚领域来涵盖人文因素自然因素和外部因素巴顿迈尔斯一位著名的广受尊重的当代建筑师阐明了有关他的作品最重要的一些价值领域文脉空间环境气候条件技术社会含义传统其他的建筑师和策划者也有相似的做法即列出他们认为重要的价值领域这些都应该被视为是这些专业人士进行建筑策划和建筑设计的起点罗伯特赫什伯格在分析前人关于建筑策划价值领域成果的基础上结合自己的研究提出了一种涵盖种价值领域的价值分类人文价值功能的社会的自然的生理的心理的环境价值场地气候文脉资源废物文化价值历史的制度的政治的法律的技术价值材料体系过程时间价值生长变化永恒经济价值建造资金运营资金维护资金相关理论美学价值形式空间色彩意义安全价值结构防火的化学的为了方便人们记忆罗伯特赫什伯格将每一价值领域的首字母组合在一起称他所列的价值领域为或罗伯特赫什伯格的建筑策划价值体系下面对罗伯特赫什伯格的建筑策划价值体系的每一个价值领域进行论述入文价值建筑是一种社会性艺术如果没有需要进行庇护的人文活动也就不会产生建造的理由建筑师是接受委托之后来设计满足某些人需要的某些活动因此人文目的和人文活动是基础是他们进行艺术创作的原材料建筑的人文价值包括需要庇护的功能性活动需要维护的社会关系用户的自然特征和需求用户的生理特征和需求用户的心理特征和需求所有这些都很重要都需要在建筑策划过程中进行认真考虑并阐述明白功能因素如果要建造一座成功的建筑那么它必须能够容纳所需进行的活动当然不同类型的建筑对功能因素的要求不同住宅学校教堂办公楼和博物馆都具有主要的功能要求必须满足功能需要以允许使用者完成他们的工作虽然功能性问题只是必须意识到的众多设计问题中的一个但它非常重要而且需要策划者和建筑师进行特殊考虑通常这意味着不仅是安排好最节省的甚至是适宜的空间来容纳这些活动它还包括满足各个不同等级的活动需求因而这个价值领域必须进行大量的信息收集和分析工作社会因素一座建筑中的社会因素是指在建筑必须满足的在其内工作的人们的社交游戏等活动在一座建筑中几乎没有什么功能性活动是自己一个人所完成的在大多数事件中都是一组或几组人共同协作完成一个任务因而建筑师在进商品住宅项目的建筑策划研究效用价值理论在建筑策划中应用行建筑策划时必须考虑到使用者的这种社会活动如果是为某种特定人群的工作提供场所那么有时建筑师或策划人员还需要考虑到他们特殊的交流方式工作方式身体因素用户的身体特征会对建筑形式产生深远的影响儿童设旅比如幼儿园需要遵循大部分儿童用户的高度来确定如窗户橱柜和各种装修的高度和尺寸容纳老年人和残疾人的建筑物必须提供合适的门洞尺寸房间尺度装修设施照明设备和机械系