房地产经营管理和管理第4章 城市房屋拆迁课件

房地产开发与经营 第4章城市房屋拆迁 本章主要内容 1 城市房屋拆迁的工作程序2 城市房屋拆迁补偿与安置3 城市房屋拆迁纠纷的处理 城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人 拆除城市规划区内国有土地的房屋及其附属物 并对被拆迁房屋所有人进行补偿或者安置的行为 4 1房屋拆迁管理概述 房屋拆迁的概念 1991年3月国务院颁布了 城市房屋拆迁管理条例 2001年6月13日 国务院颁布第305号令 发布新的 城市房屋拆迁管理条例 以下简称 拆迁条例 拆迁条例 规定 房屋拆迁适用范围主要包括三个方面 一是地域范围 主要是指城市规划区内的国有土地上实施拆迁 二是物的范围 主要是指拆迁房屋及其附属物 三是人的范围 拆迁人和被拆迁人 4 1 2房屋拆迁适用范围 拆迁条例 第6条规定 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后 方可实施拆迁 集体土地上的拆迁行为 按照 土地管理法 等有关法律法规执行 不需要对被拆迁人进行补偿 安置的房屋拆迁行为 如自拆自建行为 不属于 拆迁条例 所调整的行为 不需要申领房屋拆迁许可证 拆迁人 指取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人 被拆迁房屋的所有人 不包括被拆迁房屋的使用人 但对使用人的利益还要予以依法保护 搬迁期限与拆迁期限 拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限 搬迁期限从属于拆迁期限 搬迁期限不能超出拆迁期限 适用范围不同 国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地 城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内人国有土地 法律后果不同 征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭 城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的灭失 法律依据不同 征收土地依据 土地管理法 及其配套法规关于国家建设征收土地的规定 城市房屋拆迁依据 拆迁条例 的规定 房屋拆迁与土地征收 城市房屋拆迁管理体制 各级房屋拆迁管理部门及其管理职责 管理程序 相互关系等组成的有机整体 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门 其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理 地方一级的城市房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理 城市房屋拆迁的管理体制 房屋拆迁许可证的审批 延期拆迁的审批 拆迁委托合同的备案管理 暂停办理有关手续通知书的发放 延长暂停期限的审批 拆迁裁决 受理强制拆迁的申请 建设项目转让的管理 拆迁补偿安置资金使用的监督 拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核 对拆迁违法行为的查处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容 房屋拆迁管理部门的监督管理职责 4 2房屋拆迁的工作程序 一 房屋拆迁程序 一 房屋拆迁程序确定拆迁计划和方案确定拆迁方式申领拆迁许可证拆迁审批拆迁公告签订拆迁协议实施拆迁 1 拆迁前期工作 拆迁调查摸底 制定拆迁计划和拆迁方案基本情况调查表 1 建设项目批准文件2 建设用地规划许可证3 国有土地使用权批准文件4 拆迁计划和拆迁方案5 拆迁补偿安置资金证明 2 申请核发房屋拆迁许可证 申请核发房屋拆迁许可证 房屋拆迁的法律凭证 1 将 房屋拆迁许可证 中载明的拆迁人 拆迁范围 拆迁期限等 以房屋拆迁公告的形式予以公布 2 拆迁范围确定后 拆迁范围内的单位和个人不得新建 扩建 改建房屋 不得改变房屋和土地用途 不得租赁房屋 3 拆迁公告 1 拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议 2 拆迁协议内容 补偿方式和补偿金额 安置用房面积和安置地点 搬迁期限 搬迁过渡方式和过度期限等事项 拆迁补偿方式不同 协议内容就会有所不同 4 拆迁协议 1 自行拆迁是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿 2 委托拆迁是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行 拆迁条例 规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位 委托单位出具委托书 订立拆迁委托合同 房屋拆迁的形式 5 组织实施拆迁 6 拆迁补偿安置资金的监管 1 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置 不得挪作他用 2 房屋拆迁管理部门负责监督 4 3城市房屋拆迁补偿与安置 1 拆迁补偿的概念所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除 迁建被拆迁人的房屋及其附属物 使被拆迁人受到一定的经济损失 根据法律 法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济赔偿 4 3 1拆迁补偿的对象和范围 物权法 规定 征收单位 个人的房屋及其他不动产 应当依法给予拆除补偿 维护被征收人的合法权益 征收个人住宅的 还应当保证被征收人的居住条件 2 拆迁补偿的对象拆迁补偿的对象是产权人或称为所有人 而非使用人 拆迁条例 规定的所有人包括两种代管人 一种是私有房屋的代管人 即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人 另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人 即房地产管理局 3 拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物 但拆除违章建筑 超过批准期限的临时建筑不予补偿 拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿 1 产权调换 所谓产权调换是指拆迁人用易地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行产权调换 并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 失去了被拆迁房屋的产权 拥有了调换房屋的产权 拆除非公益事业房屋的附属物 不作产权调换 2 货币补偿所谓货币补偿是指拆迁人将被拆房屋的价值 以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人 以房地产市场评估价格确定 4 3 2拆迁补偿的形式 拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素 用房地产市场评估的方法确定 拆迁补偿款 免征个人所得税按照重置价结合成新原则确定房屋的价值量 被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值 未真实反映该房屋的价值量 4 3 2拆迁补偿标准 区位 某一房屋的地理位置 地段的重要性 用途 被拆迁房屋所有权证书上标明的用途 所有权证书未标明用途的 以产权档案中记录的用途为准 产权档案未记录用途的 以实际用途为准 实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意 是否取得合法手续为依据 等因素 被拆迁房屋成新程度 权益状况 建筑结构形式 使用率 楼层 朝向等 装修的补偿 主要有拆迁人和被拆迁人签订协议时协商确定 得考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施 如四合院 停车位 4 3 2拆迁补偿标准 拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所作的用房安排处置 被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者正式办公的机关 团体 企业 事业单位 拆迁条例 规定 拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务 使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利 4 3 3拆迁安置 拆迁安置的含义与对象 拆迁安置的对象分为两种 一是指公民 二是指法人 拆迁人对房屋使用人的安置 可以实行临时安置和长期安置 临时安置是指在一次安置有困难时 拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法 长期安置包括易地安置和原地长期安置 拆迁人租赁房屋的处理 1 由拆迁人对房屋所有人进行补偿 由所有人对承租人进行安置 2 拆迁补偿前 已解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的实质上相当于非租赁房屋的补偿安置 3 对于出租人与承租人达不成协议的 拆迁条例 规定实行产权调换 被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议 拆迁安置补助费是指拆迁人向被拆迁人支付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用 迁安置补助费包括三种 1 搬家补助费 2 临时安置补助费 3 损失补助费 拆迁安置补助费 1 产权不明确房屋的补偿 安置无权属证明 产权人下落不明 暂时无法确定产权的合法所有人或产权关系正在诉讼的房屋 房屋产权的不确定 补偿安置的主体就不能确定 由拆迁人提出补偿方案 报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁在拆除前 拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全 证据保全 对可能灭失或者以后难以取得的 证明一切法律行为或事件的证据 依法收集 保管和固定 以保持其真实性和证明力的一种措施 4 3 4拆迁补偿的具体规定 2 抵押房屋的补偿 安置要认定抵押的有效性 看是否办理抵押登记 未进行抵押登记的 视为无效抵押 拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿 安置 通知抵押权人 能解除抵押合同的 补偿款付给被拆迁人 付款前必须经抵押权人认可 不能解除抵押合同的 按照法律规定的清偿顺序进行清偿 4 3 4拆迁补偿的具体规定 3 公益事业房屋的补偿 安置是指科教 文化 卫生 社会公共福利性等非生产性事业 多非营利的社会福利事业 一看是否为大多数老百姓服务 二看是否有经营 以营利为目的 重新建设或者进行补偿 4 3 4拆迁补偿的具体规定 4 临时建筑的补偿 安置及违章建筑临时建筑是指必须限期拆除 结构简易 临时性的建筑物 构筑物和其他设施 有规定的使用期限 拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑 不予补偿 拆除未到期的临时建筑 会给临时建筑所有人带来经济损失 应当按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿 违章建筑 在城市规划区内 未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物 由城市规划行政主管部门认定 不予补偿 4 3 4拆迁补偿的具体规定 4 4城市房屋拆迁纠纷的处理 拆迁人与被拆迁人 房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议 形成纠纷拆迁人与被拆迁人 房屋承租人达成拆迁补偿安置协议后 在搬迁期限内拒绝搬迁 形成纠纷 4 4 1房屋拆迁纠纷的类型 1 达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式行政裁决 房屋拆迁管理部门 30内作出依法起诉 拆迁当事人对裁决不服的 可以可以在接到裁决书60日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议 也可以向法院起诉 为了不影响拆迁工作的顺利进行 拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房 周转用房的情况下 诉讼期间可以不停止拆迁的执行 强制拆迁 实施强制拆迁必须以