建筑经济 第5章 建筑市场ok.ppt

建筑市场 工程建设领域的四大法律制度项目法人制 需求机制 招标投标制 竞争机制 建设监理制 约束与协调机制 合同管理制 责权平衡机制 引入竞争机制 择优选择承包人 要求合同各方履行各自的职责和义务 引言 项目法人责任制 由项目法人对项目的策划 资金筹措 建设实施 生产经营 债务偿还和资产的保值增值 实行全过程负责的制度 在申报项目可行性研究报告时 需同时提出项目法人组建方案 否则不予审批 建设单位 业主 监理单位 承包单位 监理 委托合同 委托合同 国际上通行的三角管理方式 1 1建筑市场与工程建设程序 1 2建筑市场的主体与客体 1 3建筑市场资质管理 1建筑市场 1 4建设工程交易中心 1 1建筑市场与工程建设程序 建筑市场 建设程序 建筑市场的概念 狭义 有形市场 以工程承发包交易为主 交易中心 广义 有形市场 无形市场无形市场 建设产品生产过程中及流通过程中的经济联系和经济关系 建筑产品 有形 是指建设工程的勘察 设计成果和施工 竣工验收的建筑物 构筑物及构配件和其他设施 房屋建筑 包括厂房 仓库 住宅 办公楼 医院 学校 商业用房等 构筑物 包括烟囱 窑炉 铁路 公路 桥梁 涵洞 机坪等 机械设备和管道的安装工程 不包括机械设备本身的价值 建筑市场的特点 1 采取订货方式2 独特的竞争和定价方式3 交易时间长4 显著的区域性5 风险大 工程建设程序 是指工程项目从策划 评估 决策 设计 施工到竣工验收 投入生产或交付使用的整个建设过程中 各项工作必须遵循的先后工作次序 工程项目建设程序是工程建设过程客观规律的反映 是建设工程项目科学决策和顺利进行的重要保证 工程项目建设程序是人们长期在工程项目建设实践中得出来的经验总结 不能任意颠倒 但可以合理交叉 工程建设程序的各个阶段 1 策划决策阶段 P2 又称为建设前期工作阶段 主要指的是在工程建设的初期 建设单位形成投资意向 通过对投资机会等的研究和决定 形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批 进而立项的过程 主要包括 编制项目建议书可行性研究报告并通过立项审批 1 策划决策阶段 1 项目建议书对于政府投资工程项目 编制项目建议书是项目建设最初阶段的工作 作用 是为了推荐建设项目 以便在一个确定的地区或部门内 以自然资源和市场预测为基础 选择建设项目 项目建议书经批准后 可进行可行性研究工作 但并不表明项目非上不可 项目建议书不是项目的最终决策 1 策划决策阶段 2 可行性研究可行性研究是在项目建议书被批准后 对项目在技术上和经济上是否可行所进行的科学分析和论证 国务院关于投资体制改革的决定 国发 2004 20号 A 对于政府投资项目须审批项目建议书和可行性研究报告 B 对于企业不使用政府资金投资建设的项目 一律不再实行审批制 区别不同情况实行核准制和登记备案制 C 对于 政府核准的投资项目目录 以外的企业投资项目 实行备案制 成果 可行性研究报告 可行性研究报告一般应包括以下基本内容 a 项目提出的背景 投资的必要性和研究工作依据 b 需求预测及拟建规模 产品方案和发展方向的技术经济比较和分析 c 资源 原材料 燃料及公用设施情况 d 项目设计方案及协作配套工程 e 建厂条件与厂址方案 f 环境保护 防震 防洪等要求及其相应措施 g 企业组织 劳动定员和人员培训 h 建设工期和实施进度 I 投资估算和资金筹措方式 j 经济效益和社会效益 3 项目审批立项 由发展改革委实施 项目审请报送资料 a 城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书 b 建设用地预审报审材料 或国土房管部门已出具的建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让合同 c 环境影响评价文件报审材料 d 涉及国有资产或土地使用权出资的 须由有关部门出具确认文件 e 涉及特许经营的项目 需提供有权部门出具的批准意见 f 其他特殊规定必备的材料 但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可 审批 备案手续 3 项目审批立项 由发展改革委实施 立项 由发展改革委实施 a 政府投资项目可行性研究报告及其审批请示或企业投资项目核准申请报告 可行性研究报告和项目申请报告须由合格的咨询机构编制 一式五份 并附相应的附件资料 b 用地预审需提交的申请材料 C 环境影响评价文件审查需提交的申请材料 项目申请单位提交申请应为书面形式 可采取当面送达或挂号邮寄送达的方式 2 工程建设准备阶段 该阶段的内容包括为勘察 设计 施工创造条件所做的建设现场 建设队伍 建设设备等方面的准备工作 具体包括报建 委托规划 设计 获取土地使用权 拆迁 安置 工程发包与承包等 1 办理报建备案手续 由发改革委实施 建筑工程立项后 建设单位应向建筑行政主管部门申请办理报建备案手续 建设单位可持已下达的立项批文 到市建委领取 工程项目报建申请表 工程项目管理资质申报表 和 基建手续鉴证表 按要求填写后 连同工程技术管理人员职称证件 复印件 到市建委办理建设单位资质审查及报建登记手续 2 建设用地规划许可证 由规划局实施 建设单位应按照规划局提出的规划设计条件委托规划设计院编制规划设计总图 然后报市规划局审核规划设计总图 规划局可据此核定用地面积 确定用地红线范围 发给建设单位 建设用地规划许可证 建设单位在办理了 建设用地规划许可证 后 下步可向市国土房管局申请土地开发使用权 办理拆迁安置工作 到招标办通过招投标确定勘察 设计单位 3 土地使用权 由国土资源局实施 建设单位申请用地环节行政审批 应到建设项目所在地的区国土房管部门递交申请 依法属市国土房管局或其上级行政机关审批权限的 由区国土房管部门受理后在规定的时间内将初步审查意见连同全部申请材料逐级上报 单独选址建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地 涉及农用地的 应申请办理单独选址项目新增建设用地审批 4 拆迁 安置 建设单位在取得用地使用权后 向当地拆迁主管部门提出书面申请 拆迁主管部门对拆迁申请进行审查 批准拆迁的 房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人 房屋拆迁许可证 建设单位可据此组织实施拆迁 申请领取房屋拆迁许可证需提交下列资料 一 建设项目批准文件 二 建设用地规划许可证 三 国有土地使用权批准文件 四 拆迁计划和拆迁方案 五 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 5 工程承发包 建设单位或其委托代理机构对拟建工程进行发包 根据发包方案 内容择优选择承包单位 施工发包前 建设单位应当持立项批准文件等有关材料申请办理建设工程发包方式备案手续 3 工程建设实施阶段 实施阶段主要包括 勘察设计 施工准备 工程施工 生产准备等环节 建设单位在施工阶段的管理主要目的是做好工程建设项目的进度控制 投资控制和质量控制 1 勘察设计 勘察过程复杂工程分为初勘和详勘两个阶段 为设计提供实际依据 1 勘察设计 设计过程 一般划分为两个阶段 即初步设计阶段和施工图设计阶段 对于大型复杂项目 可根据不同行业的特点和需要 在初步设计之后增加技术设计阶段 初步设计是设计的第一步 如果初步设计提出的总概算超过可行性研究报告投资估算的10 以上或其他主要指标需要变动时 要重新报批可行性研究报告 初步设计经主管部门审批后 建设项目被列入国家固定资产投资计划 方可进行下一步的施工图设计 施工图一经审查批准 不得擅自进行修改 必须重新报请原审批部门 由原审批部门委托审查机构审查后再批准实施 2 施工准备 建设单位主要内容包括 组建项目法人 征地 拆迁 三通一平 七通一平 组织材料 设备订货 办理建设工程质量监督手续 委托工程监理 准备必要的施工图纸 组织施工招投标 择优选定施工单位 办理施工许可证等 按规定作好施工准备 具备开工条件后 建设单位申请开工 进入施工安装阶段 2 施工准备 施工单位准备工作 A 图纸会审 由建设单位主持 监理单位参加 设计单位向施工单位进行设计技术交底以达到明确要求 彻底弄清设计意图 发现问题 消灭差错的目的 然后再由建设 监理单位 设计单位 施工单位共同对施工图进行会审 作出会审 审核 记录 最后共同签章生效 B 审查施工组织设计C 施工现场准备 补充勘探及测量放线 施工道路及管线 施工临时设施的建设 落实施工安全与环保措施 3 施工阶段 建设工程具备了开工条件并取得施工许可证后方可开工 项目新开工时间 A 按设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽时间而定 B 不需开槽的以正式打桩作为开工时间 C 铁路 公路 水库等以开始进行土石方工程作为正式开工时间 4 生产准备阶段 对于生产性建设项目 在其竣工投产前 建设单位应适时地组织专门班子或机构 有计划地做好生产准备工作 包括 招收 培训生产人员 组织有关人员参加设备安装 调试 工程验收 落实原材料供应 组建生产管理机构 健全生产规章制度等 生产准备是由建设阶段转入经营的一项重要工作 4 工程竣工验收备案与保修阶段 工程竣工验收是全面考核建设成果 检验设计和施工质量的重要步骤 也是建设项目转入生产和使用的标志 验收合格后 建设单位编制竣工决算 项目正式投入使用 工程竣工验收备案是验收环节的主办事项 由市建设行政主管部门负责实施 规划 消防 环保 4 工程竣工验收备案与保修阶段 工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算 工程在保修期限内出现质量缺陷 建设单位应当向施工单位发出保修通知 施工单位接到保修通知后 应当到现场核查情况 在保修书约定的时间内予以保修 发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故 施工单位接到保修通知后 应当立即到达现场抢修 4 工程竣工验收备案与保修阶段 发生涉及结构安全的质量缺陷 建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告 采取安全防范措施 由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案 施工单位实施保修 原工程质量监督机构负责监督 4 工程竣工验收备案与保修阶段 保修完成后 由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收 涉及结构安全的 应当报当地建设行政主管部门备案 施工单位不按工程质量保修书约定保修的 建设单位可以另行委托其他单位不按工程质量保修书约定保修的 建设单位可以另行委托其他单位保修 由原施工单位承担相应责任 保修费用由质量缺陷的责任方承担 5 考核评价阶段 终结 建设项目后评价是工程项目竣工投产 生产运营一段时间后 在对项目的立项决策 设计施工 竣工投产 生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动 是固定资产管理的一项重要内容 也是固定资产投资管理的最后一个环节 建筑市场体系构成 一 建筑市场的主体 建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各方 我国建筑市场的主体主要包括业主 又称建设单位或发包人 承包商 勘察 设计 施工 资料供应 为市场主体服务的各种中介机构 咨询 监理 等 1 2建筑市场主体与客体 1 业主业主指既有某项工程建设需求 又有该工程建设资金和准建手续 在建筑市场中发包建设任务 并最终取得建筑产品的政府部门 企事业单位和个人 重要特质 业主只有在发包工程和组织工程建设时才成为建设市场的主体 因此具备不确定性 由于业主主体资质审查十分困难 所以对其进行约束和规范 只能通过法律和经济的手段来实现 项目法人责任制 业主责任制 主要职能 立项决策和可执行研究 资金筹措与管理 办理建设许可等有关手续 招标与合同管理 施工与质量管理 竣工验收和试运行 统计及文档管理 2 承包商承包商是具有一定生产能力 技术设备 流动资金 具有承包工程建设任务的相应资质和营业资格 在建筑市场中能够按照发包人的要求 提供不同形态的建筑产品 并获得工程价款的建筑企业 在建筑市场中 作为建筑产品的生产者 承包商是具有长期性和持久性的 因而必须进行从业资格管理 承包商的实力主要体现在以下四个方面 1 技术 有精通本行的工程师 造价师 经济师 会计师 项目经理 合同管理人员 机械施工设备 施工经验 2 经济 具有周转资金 设备资金 承担风险资金 国际过程还需要筹集外汇能力 3 管理 具有成本控制能力及施工管理方法 4 信誉 保证工程质量 安全 工期 文明施工 合同履约 3 中介机构 国际上称之为咨询公司 中介机构是指具有一定注册资金和相应的专业服务能力 持有从事相关业务的资质证书和营业执照 能对工程建设提供估算测量 管理咨询 建设监理等智力型服务或代理 并取得服务费用的咨询服务机构和其他为工程建设服务的专业中介组织 中介机构作为政府 市场 企业之间联系的纽带 具有政府行政管理不可替代的作用 发达市场的中介机构是市场体系成熟和市场经济发达的重要表现 案例分析 某市城管综合执法支队日常巡查白云山风景名胜区时 发现风景名胜区特别保护范围内的一幢简易旧仓库被悄悄拆除 而一幢建筑面积为98 94m2的混合结构建筑物拔地而起 此建筑物由林某负责的施工队承建 由林某自行设计施工 拟建施工队办公用房 林某负责的施工队 挂靠 于该市的某建筑公司 是某管理局长期聘用进行工程建设的施工队 进过询问调查和进一步取证 确认该建筑物为违法建设 遂对违法建设主体发出了责令限期改正通知书 要求其在规定的期限内将违法建设自行拆除 否则依法强制拆除 不久此违法建设在规定的期限内被当事人自行拆除 问题 此案中的违法建设主体是谁 是林某 某建筑公司还是某管理局 该如何认定该项目的违法建设的主体 二 建筑市场的客体1 建筑市场的客体 建筑市场的客体一般称作建筑产品 它包括有形的建筑产品 建筑物 构筑物无形的产品 咨询 监理等各种智力型服务 2 建筑产品的特点 指有形的建筑产品 1 建筑产品的固定性 2 建筑产品的多样性 3 建筑产品的体积庞大性 4 建筑生产的不可逆性 5 建筑产品的投资数额大 生产周期和使用周期长 6 建筑产品的整体性和施工生产的专业性 建设工程实施过程和交易过程具有重叠性 1 3建筑市场主体的资质管理 企业资质管理从业人员资格管理 建筑法 第十三条从事建筑活动的建筑施工企业 勘察单位 设计单位和工程监理单位 按照其拥有的注册资本 专业技术人员 技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件 划分为不同的资质等级 经资质审查合格 取得相应等级的资质证书后 方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动 1 3 1建筑市场从业企业资质管理 资质管理是指对从事建设工程的单位尽心审查 以保证建设工程质量和安全符合我国相关法律法规的规定 申请资质的条件 注册资金 专业技术人员 技术装备和已完的建筑工程业绩等 取得相应等级的资质证书后 方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动 1 工程勘察 设计企业资质管理 工程勘察资质 工程设计资质 甲级 甲乙两级 经审批可设丙级 不设资质级别 不设资质级别 甲乙丙级 根据专业发展设置 2 建筑业企业资质管理建筑业企业资质分为施工总承包 12类 专业承包 60类 和劳务分包企业 13类 三个序列 工程施工总承包和专业分承包企业资质实行分级审批 特级 一级由国家建设部二级以下由省 直辖市 自治区人民政府建设主管部门 3 工程咨询单位资质管理主要实施自治管理的工程咨询单位有 工程建设项目招标代理机构 分甲级 乙级和暂定级3个级别资格 工程监理单位 分为综合资质 专业资质和事务所资质3个序列 综合资质和事务所资质不分级别 专业资质分成甲级和乙级 按照工程性质和技术特点划分成为若干工程类别 其中房屋建筑 水利水电 公路和市政公用专业资质可设立丙级 工程造价咨询企业 分成甲级 乙级两个资质级别 1 施工管理类 注册建造师 一 二级 2 管理咨询类 监理工程师 造价工程师3 勘察设计类 建筑师 结构工程师 一 二级 4 一般咨询类 咨询师 1 3 2从业人员的资格管理 注册建造师 是指通过考核认定或考试合格取得中华人民共和国建造师资格证书经过注册 取得中华人民共和国建造师注册证书和执业印章 担任施工单位项目负责人及从事相关活动的专业技术人员 未取得注册证书和执业印章的 不得担任大中型建设工程项目的施工单位项目负责人 不得以注册建造师的名义从事相关活动 案例分析 某市机场是经过批准建设的国家重点工程 工程总投资12亿