第3章 土地开发.ppt

第三章土地开发 土地资源及其开发利用城市房屋拆迁 法律依据 中华人民共和国土地管理法 2004修订 中华人民共和国土地管理法实施条例 闲置土地处理办法 城市国有土地使用权出让转让管理办法 城市房屋拆迁管理条例 国务院2001年11月1日起施行 城市房屋拆迁单位管理规定 第一节土地资源及其开发利用 一 土地资源的概念1 土地资源 是指土地总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益的部分 2 土地的特性 1 自然特性 位置的固定性 数量的有限性 特征的差异性 生态环境的脆弱性2 经济特性 土地需求与供应的矛盾性 土地实用方向的相对固定性 土地报酬至边际效益后的递减性 土地使用权及所有权形式上的多样性 3 土地理论1 区位论 是研究人类活动寻找费用最小 利润最大的最优区位以正确安排其空间关系的学说 2 地租理论 地租 是土地的报酬或收益 土地所有者自营土地或将使用权让渡都要求取得利润 地价即地租的货币表现 级差地租 是指土地由于其区位 基础设施条件 本身承载力或肥力及开发程度等不同而形成的差别地租 在不同等级土地上投入等量资本或劳动产生级差地租I 在同一土地上追加资本或劳动以提高生产力产生级差地租 4 土地特性理论对房地产开发的启示重视土地区位 地段 注意经济社会与生态效益的兼顾 合理使用土地 节约用地 房地产开发必须符合国情 有中国特色 二 土地所有权和使用权 一 土地所有权1 土地所有权的概念土地所有者在法律规定的范围内享有使用和处理其土地的权利 是土地产权权利中最完全 最充分 具有支配地位的物权 由占有权 使用权 收益权 处置权等诸项权利构成 土地所有权是一权利束 2 土地所有权的形态国家所有权集体所有权 由占有 使用 收益 处置多项权利构成 3 所有权的主体国家是国家土地所有权的唯一主体农业集体经济组织是集体土地所有权的主体4 所有权客体 仅指国家所有权 在城市区域内的属于国家所有土地城市区域内是指 5 两类所有权的关系国家可以按照法律的规定征收或者征用集体所有的土地 土地征收以后 土地的所有权归国家所有 国家 集体对土地所有权的归属发生争议时 如无法确定所有权的归属 根据我国 土地管理法 第13条规定 由县级以上人民政府处理 1 城市建成区 2 城市规划发展区 3 城市郊区某些独立地段 二 土地使用权国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让国有土地有偿使用的方式包括 国有土地使用权出让 国有土地使用权转让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或者入股 土地使用权有狭义和广义 狭义土地使用权 依法对土地的实际使用的权利 与土地的占有权 收益权和处分权等权利相并列作为土地所有权的组成部分 广义土地使用权 是一个可以与土地所有权相并列的范畴 由土地占有权 狭义土地使用权 部分收益权和不完全处分权等权利组成 广义土地使用权 3 通过行政划拨取得的土地使用权这种类型的土地使用权是通过行政划拨实现的 具有一定意义上的独立性质 其权益的含义比狭义土地使用权要广泛 但不如广义土地使用权充分 因此 属于狭义和广义土地使用权之间的一种类型这种使用权只有在通过向土地管理部门补交地价以后 才能上升为广义土地使用权 三 征地 土地征收 1 概念 指政府按照法定的程序和条件 将集体所有的土地转变为国家所有 再将土地的使用权出让 或者划拨 给用地的申请者 土地征收后 所有权由集体所有变为国家所有 土地征收的主体是国家和被征地单位 不包括土地使用者 2 征地权限征收下列土地的 由国务院批准 一 基本农田 二 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 三 其他土地超过七十公顷的 征收上款规定以外的土地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需要以及对建设用地的预测 而确定的长期不得占用和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地 3 征地的费用土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费有关税费 每个城市都有征地补偿安置办法 土地补偿费 为该耕地被征用前三年平均年产值的6 10倍 安置补助费 按照需要安置的农业人口数计算 需要安置的农业人口数 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准 为该耕地被征用前三年平均年产值的4 6倍 被征用土地上的附着物和青苗补偿标准 按省 自治区 直辖市规定 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 征地管理费 四 开发用地取得方式 一 土地使用权出让 批租 1 土地使用权出让的概念国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 出让人受让人 出让人 国家受让人 个人 法人 2 出让的年限土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 3 出让的方式 协议出让 2000年取消房地产经营性项目用地的协议出让方式 招标出让拍卖出让挂牌出让 02 7 1 土地使用权的有意受让方向土管部门提出使用土地的愿望 与土管部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为 市 县人民政府土地行政主管部门 以下简称出让人 发布招标公告 邀请特定或者不特定的公民 法人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的行为 在指定的时间和公开场所 由政府主持土地使用权拍卖 主持人宣布底价 竞投者按规定方式应价 竞投土地使用权价最高者得到一定年限土地使用权的行为 出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 各种方式适用范围招标出让 有利于土地布局优化和重大工程较大地块出让 给出让方留有选择余地 综合考虑受让人情况拍卖出让 适用于地块条件好 功能便利 繁华地段 方法简便易行 出让方不易控制最高价 挂牌出让适用一般地段地块 4 出让合同的效力土地使用权出让应当签订出让合同 土地使用者应按照出让合同的有关规定开发 利用 经营土地 未按合同规定的期限和条件开发 利用土地的 县或县以上人民政府管理部门可以根据情节给予警告 罚款直至无偿收回土地使用权的处罚 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途 应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准 重新签订土地使用权出让合同 并调整土地使用权出让金 5 出让土地分类生地未经 七通一平 配套设施建设的土地 土地的受让方需自筹资金进行前期开发工作 熟地经过 七通一平 配套设施建设的土地 6 出让的土地使用权仅指地上的使用权 对地下资源埋藏物和市政公用设施不在出让范围 二 土地使用权转让1 转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与等具体形式 出售 土地使用者将土地使用权转移给其他公民 法人 并获得土地使用权转让金的行为 交换 双方当事人约定互相转移土地使用权 其本质是一种权利交易 赠与 赠与人把所占有土地使用权无偿的转移给受赠人公的行为 2 转让的期限转让的期限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 3 转让与出让合同的关系未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权转让行为无效 土地使用权转让时 土地使用权出让合同载明的权利 义务随之转移 4 土地使用权的终止在土地使用权期满时 使用者未申请续期或申请续期未获批准土地使用权终止 土地使用权及其地上建筑物 其他附属物的所有权由国家无偿取得 物权法已经修改规定 土地使用权被依法 为公共利益需要使用土地的 为实现城市规划进行的城区改造 需要调整使用土地的 提前收回时 根据情况给予土地使用者补偿 房屋的所有权 5 土地使用权的价格 1 所有权价格使用权价格 2 总地价单位面积地价楼面地价 3 协议价格招标价格拍卖价格 4 底价期望价 所有权价格指出让土地所有权的价格 在我国即指国家征收集体土地时支付的征地价格 土地使用权价格指出让土地使用权的价格 即在非征地情况下所谓的土地价格 总地价 又称土地总价格 是指一块土地的全部价格 单位面积地价 是指单位面积土地的价格 用公式可以表示为 单位地价 土地总价格 土地面积 楼面地价又称楼面价 指在一个地块上单位建筑面积平均分摊的土地价格楼面地价 土地总价格 总建筑面积 这三种价格分别是与土地使用权有偿出让的三种不同的方法相联系的价格名称 土地的底价是政府出让土地使用权或拥有土地使用权的单位转让土地使用权时确定的最低价格 期望价是指出让土地使用权或者拥有土地使用权的单位在转让土地使用权时希望获得的价格 三 补地价 在下面两者情况发生 1 在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者 如需改变合同规定的土地用途 在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后 应重新签订土地使用权出让合同 调整土地使用权出让金 2 原属于行政划拨无偿取得的土地使用权 如果土地使用权和地上建筑物转让 出租或抵押 应向当地县级以上人民政府补交出让金 或者以转让 出租 抵押所获得收益抵交 四 合作建设 房地产企业与拥有土地使用权的单位合作 由对方提供土地使用权 房地产开发企业提供建设资金 将建设项目报有关主管部门立项 审批 房屋建成后 房地产开发公司根据联合建设合同 取得一定的报酬 五 土地市场由于我国只有在国家征收集体土地的情况下才发生土地所有权的转移 因此 土地的所有权不可能进入房地产市场体系 所以 我国的土地市场 或地产市场 实质上是土地的使用权市场 土地使用权所有者 消费 的并不是土地本身 而主要是作为地面附属物的房屋 这样 土地市场实际上就隐含于房产市场中 土地市场和房产市场是统一的 不可分割的整体概念 1 一级土地市场土地使用权出让市场或土地批租市场 是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权按一定年限出让给土地经营者 房地产开发企业 的市场 2 二级土地市场土地使用权转让市场 是指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发的地块 其土地使用权不得转让 3 三级土地市场指拥有土地使用权的企 事业单位或其他单位之间横向让渡土地使用权的市场 一 二 三级市场同时并存 一级市场的垄断经营并加强计划性和二 三级市场的充分自由竞争 第二节城市房屋拆迁 一 概述1 拆迁的概念房屋拆迁 即拆除建设用地范围内原有的房屋 并对该范围内的单位和居民进行妥善的安置和补偿 拆迁人 指取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人 指被拆迁房屋的所有人 2 拆迁单位指依法取得房屋拆迁资格证书 并接受拆迁人委托 依法对被拆迁人进行动员 组织签订和实施补偿安置协议 拆除房屋及其附属物的单位 3 拆迁程序1 拆迁前期工作拆迁摸底调查制定拆迁计划和拆迁方案2 申请核发房屋拆迁许可证申请报批审查批准发证3 组织实施拆迁组织动员 发布拆迁公告拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议拆除房屋 平整场地 房屋拆迁管理部门 房屋拆迁管理部门 拆迁范围确定后 拆迁范围内的单位和个人 不得进行下列活动 1 新建 扩建 改建房屋 2 改变房屋和土地用途 3 租赁房屋 拆迁管理部门批准拆迁的同时 还应将批准决定及有关事通知拆除房屋所在地的公安部门 公安部门接到通知后 要暂停办理拆迁范围内的居民户口迁入 分户 时间 特殊情况 二 拆迁方式1 自行拆迁拆迁人自行对被拆迁人进行拆迁安置和补偿 2 委托拆迁拆迁人委托具有房屋拆迁资格的单位进行拆迁 受托单位完成拆迁的全过程 并收取相应的费用 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人 不得接受拆迁委托 三 拆迁补偿1 补偿对象被拆除房屋及其附属物的所有权人 而不是使用权人 所有权既包括公民也包括法人 2 补偿形式房屋产权调换货币补偿 3 拆迁补偿中房屋结构差价的结算 货币补偿的金额 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素 以房地产市场评估价格确定 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑 不予补偿 拆除未超过批准期限的临时建筑 应当给予适当补偿 3 拆迁补偿办法1 拆迁非公益事业房屋及附属物 不作产权调换 由拆迁人给予货币补偿 2 拆迁公益事业用房 拆迁人应当依照有关法律 法规的规定和城市规划的要求予以重建 或者给予货币补偿 3 拆迁租赁房屋 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的 拆迁人对被拆迁人给予补偿 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换 产权调换的房屋由原房屋承租人承租 被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同 4 拆迁产权不明确的房屋 拆迁人应当提出补偿安置方案 报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁 拆迁前 拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全 5 拆迁设有抵押权的房屋 依照国家有关担保的法律执行 四 拆迁安置 1 安置对象 安置的对象是被拆除房屋的使用权人 而不是其所有权人 被拆迁房屋的使用人包括公民和法人 公民是指在拆迁范围内具有正式户口的自然人法人是指在拆迁范围内具有营业执照或正式办公地点的机关 团体和企事业单位 2拆迁安置的形式 1 一次性安置被拆迁房屋的使用人直接迁入安置房 没有周转过渡期 拆迁