4.6.1物业接管前期阶段作业规范.doc

类别西安诚信物业管理有限责任公司物业前期管理工作手册编号CXWY4.6.1-2006标题物业承接作业规范版本A/1物业承接前期介入阶段作业规范1 目的 对承接项目进行接管前的可行性研究，对物业管理服务方案进行制作和评审，与业主单位加强沟通与洽谈，以便物业承接后具有可操作性。2 适用范围适用于物业管理公司接管物业前期策划、管理项目开发阶段的工作。3 项目建议书的编制和评审3.1 了解物业情况3.1.1 物业的基本情况，涉及物业的名称，地址、建筑面积、性质、设备状况、车库、绿化等；3.1.2 物业的档次、特色和社会知名度；3.1.3 物业的租售现状与入住业户结构；3.1.4 房地产开发公司对物业管理服务的要求；3.1.5 物业存在的缺陷，管理的难点；3.1.6 周边同类型物业的基本情况，收费情况，管理情况等；3.1.7 其他方面。3.2 分析项目的运作成本，物业公司现有资源和盈利能力3.2.1 公司的资质及财务能力；3.2.2 管理和技术人员的经验、素质和人才储备情况；现有资源情况；3.2.3 管理费市场初步估算，业户的承受能力；3.2.4 能耗的初步估算；3.2.5 同类型物业管理经验；3.2.6 满足项目管理的要求资源和能力；3.2.7 收支状况（近期、中期、远期）3.2.8 项目风险状况和规避分析；3.2.9 与现有管理资源的冲突点。3.2.10 公司对管理处的各种支援。3.3 评审3.3.1 新项目承接物业筹备处填写物业情况调查表（见表1），提出初步分析意见，编制建议书，包括项目概况、收入细目测算、业户需求分析、风险预测等。3.3.2 根据项目建议书，由相关部门或领导提出要求和意见。3.3.3 总经理审批后，正式实施新项目的承接。4 物业管理服务方案书的编制4.1 编制依据与思路4.1.1 公司简介。4.1.2 物业概况。4.1.3 合作方式。4.1.4 管理理念、目标，承诺指标和质量方针。4.1.5 项目管理组织结构，具体岗位和人员配备。4.1.6 管理操作（包括管理内容、规章制度）。4.1.7 应急预案。4.1.8 便民服务措施。4.1.9 文化建设。4.1.10 企业人员培训。4.1.11 物业资料的建立与管理。4.1.12 提高服务水平的设想。4.1.13 愿意接受的有关奖罚。4.1.14 物业管理费用预算。4.1.15 对开发商（业主单位）的建议。4.2 编制的要求4.2.1 由新项目承接物业筹备处负责人设立专门编写小组。4.2.2 根据项目的具体特点进行编制，确保整体性把握、控制和响应。4.2.3 编写小组成员进行分工和合作，成文后由筹备处负责人进行统稿。4.2.4 语句简练、扼要、突出主题、说明问题。4.2.5 筹备处编写小组复审，发现修改问题。4.3 管理服务方案的评审4.3.1 编制内容符合物业管理行业政策、法规的要求。4.3.2 对开发商(业户单位)的要求积极响应。4.3.3 重点论证涉及企业重大利益的内容。4.3.4 对编制的其他内容及文字提出修改意见。4.4 评审步骤4.4.1 物业管理服务方案需经有关部门和总经理室的评审会签，填写物业管理服务方案评审书评审会签单（见表2），4.4.2 评审步骤按会签单顺序进行，筹备处负责人负责填写“评审内容”和“评审意见汇总”4.4.3 做重大修改的待修改完后应再次进行评审。4.4.4 筹备处负责物业管理服务方案评审书评审会签单的存档。5 项目承接洽谈5.1 准备5.1.1 物业管理服务方案。5.1.2 物业管理公司概况。4.1.3 项目服务管理人员情况。4.1.4 服务管理合同、业户手册等。4.1.5 相关法规、政策信息、资料准本和熟悉；新项目和周边同类物业的调研资料准备。5.2 洽谈5.1.1 准备内容的介绍。5.1.2 协商物业管理费用；协商水、电、气能耗费用的收支，及其他费用的收取。5.1.3 协议内容。6 签订物业管理服务合同7 记录FM