商业地产项目市场调查报告.doc

商业地产项目市场调查报告第一部分 区域市场概况一、区域简介南岸区是长江上游水陆空交通枢纽、中国新兴直辖市、历史文化名城重庆的重要部分，位于长江南岸、主城核心区内，辖区西部、北部长江环绕，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江相望，东部、南部与巴南区接壤。全区面积265平方公里，陆地占90.33%，河流占9.67%。全区辖6个街道、9个镇，面积265平方公里，人口60万。区内有10余个科研院所和5所大专院校，科研实力雄厚，人才资源丰富。城市建设迅猛发展，建成高效便捷的交通通讯网络、充足合理的能源供给系统和完善配套的市政公用设施，城市面貌焕然一新，是重庆市山水园林城区和环境保护模范区。二、区域经济情况简介作为重庆主城区的重要组成部分，南岸区在“重庆都市发达经济圈”建设中居于重要地位，发挥了重要作用。改革开放以来，尤其是重庆直辖以来，南岸区抓住重庆直辖、实施西部大开发和加入世贸组织的历史性机遇，着力打造“实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸”，做大做强区域经济，提升南岸知名度，建设最佳人居环境，树立良好社会信用；通过构建南滨风情路、南坪商务圈、茶园新城区、重庆CBD南区、江南大学城、长江广阳岛、南山生态带等“七大经济板块”，吸引注意力、汇聚生产力、形成辐射力、增强竞争力。据统计数据显示，2006年南岸区工业总产值实现246.6亿元，完成年计划的100.7%，同比增长14.2%，其中规模以上工业实现总产值225.4亿元，完成年计划的112.7%，同比增长33.6%。全年工业实现增加值58.7亿元，完成年计划的109.5%，同比增长31.6%；实现销售收入228.2亿元，完成年计划的114.7%，同比增长35.8%；实现利润8.9亿元，完成年计划的98.9%，同比增长12.7%；工业综合效益指数达到164%，超计划19个百分点，比上年提高13.8个百分点；产品销售率为98.05%，完成年计划的100%；工业投资完成38.1亿元，为年计划的127%，同比增长84%。三、商业地产发展情况简介南岸区以南坪商务圈、重庆CBD南岸的建设为重点，引入国内外多家大型知名品牌商业企业，形成了大市场、大流通的格局，带动了全区的商贸繁荣，社会消费品年零售总额突破50亿元。南坪商务圈会展业呈蓬勃发展之势，商业氛围日益浓厚，商贸流通日趋活跃，已成为主城核心商业副中心之一。商业步行街、酒店业“60颗星”工程及商务楼宇建设工程顺利推进。新增商业设施78万平方米。引进百安居、速8酒店、红星美凯龙、国美电器等企业35户。完成投资58亿元，招商引资合同金额126亿元。随着南岸区轨道交通的完善，该区域的商业地产也将日益繁荣昌盛。四、区域商业地产发展特点及趋势根据非均衡发展的思路和趋利避害的原则，南岸区新一届政府提出了打造“七大经济板块”的宏大构想。这七大经济板块分别是：南滨风情路、南坪商务圈、茶园新城区、盘龙工业园、江南大学城、广阳游乐岛、南山观光带。每一个板块都有明确的功能定位和建设目标。目前，七大板块的工作已全面启动，大多已完成控制性详规，并开始深入设计。总体定位为南岸的中央商务区的南坪商务圈，将成为带动全区第三产业发展的龙头。规划中的南坪商务圈以南坪转盘为中心，北至长江大桥南桥头，南至四公里转盘，东至海棠溪立交桥，西至重庆经济开发区，区域面积共2平方公里，着力打造南坪购物中心、市场中心、商务中心、金融中心、会展中心等五大中心。目前，购物中心已基本形成，大中型商场多达20多家，其中不乏本地零售巨头和国内外著名品牌，其经营面积近26万平方米。同时商务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。 另外，“两桥一轨”的建设和开通，将会展经济带与渝中区紧密连接在一起，感受城市资源的独享配置，依托南坪商圈极其便利的交通和浓厚的商业氛围，南岸区的商业得以蓬勃发展。依据南岸区目前良好的商业发展态势预测，未来几年南岸区的商业地产也以南坪商圈为核心发展。五、结论 作为重庆主城区的重要组成部分，南岸区在“重庆都市发达经济圈”建设中居于重要地位，发挥了重要作用。该区域交通便捷，基础设施完善，区位优势突出，商机无限，是重庆市的会展中心，未来重要的金融、商贸口岸。南坪商圈商业云集，商业氛围浓厚，随着各项配套设施的进一步完善南坪商圈将得到更好的发展。第二部分 南坪商圈商业情况调查一、南坪商圈的组成南坪中心商圈北至重庆国际会展中心，南至农机路口，东至现代女子医院，西至金阳重庆印象，商圈内商业总建筑面积约为100万平方米。商圈总占地面积虽大，但被多条车行道路分隔为多个相对独立的商业板块，整体性差，各板块之间的商业联系及人流联系松散。二、南坪商圈地上商业情况调查根据南坪地上商业板块的自然划分将南坪商圈的地上商业情况分板块、街道进行商业调查情况的介绍，因商圈内经营业种众多无法一一列出，在报告中仅选择部分与消费者日常消费行为紧密相连的业种进行列举。（一）南坪正街、新街南坪正街以及新街是南坪较早形成的餐饮娱乐休闲聚集区，片区内拥有六个星级酒店和较多的餐饮企业，由于天龙广场的建成，引进了重庆本土的百货巨头重百以及外资超市好又多，是南岸居民休闲购物的首选地之一，在南坪商圈中占有三分之一的份额，结合目前该路段的业态构成，以及随着“浪高夜重庆”的打造，未来此地休闲娱乐、酒店服务、餐饮等服务业的发展潜力不可小觑。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）120143110402034115223166经营面积（）305098530700542064571500096005406000150003487185676972面积比例（）0.40%0.00%1.28%39.88%0.70%0.00%8.39%1.95%0.00%12.47%0.70%7.80%19.49%4.53%2.41%100.00%宏佳分析：（1） 在本商业经营片区中经营面积最大的商业业种为：酒店服务业，占片区商业总经营面积的39.88，其次为：大型商场，占片区商业总经营面积的19.49，居第三位的为：KTV歌城，占片区商业总经营面积的12.74。（2） 在本商业经营片区中单业种经营商家数量最多的为：餐饮业，共有40个经营商家，其次为美容美发业，经营商家共有14个，排名居第三位的是服装零售业，经营商家为12个。（3） 本片区的主要经营方向为餐饮业，为周边居民配套的社区服务型商业数量相对比较大，这两类商业已经能够满足周边居民的需求，餐饮业的服务范围已经定位为整个南坪的中心商圈，但区域内传统零售商业数量少，尚不能满足消费者的需要。2. 商铺面积统计店铺面积（）店铺数量（家）比例（）10以下148%10203923.49%21402615.66%41602112.65%6180106.02%81120159.04%121150137.83%151300116.63%3011000116.63%1000以上63.61%合计166100%宏佳分析：（1） 片区内的主力商铺面积集中在1020的范围内，共有39个商铺，占总商铺数的23.49，次主力商铺的面积区间为2040及4160两个区间内，分别占总商铺数的：15.66和12.65。（2） 本区域内餐饮业比较发达，经营商家大多为中型商家，因此面积在80以上的独立商铺数量比较多。（3） 300以上的大型商铺共有17个，其中有6个商铺的经营面积超过1000。（4） 片区内社区服务型商家数量较大，因此适合此类商家使用的中小面积商铺的数量最多，中小面积的商铺也成为片区内的主力商铺。（二）江南大道江南大道为南岸区主要交通干道，商业铺面临街而立分设两边，由于道路的隔阂，导致两边商业无法集中；由于紧靠公交车站以及长途汽车站，所以社区服务和IT通讯相对较多，随着沿路两边商业物业的大量开发以及交通枢纽的改造，未来商业的发展应该非常良好！1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）3218306140400202833131经营面积（）19012018699501643315032120163000035000580920717124609面积比例（）0.15%0.10%0.01%56.14%1.32%2.53%2.58%0.00%13.08%0.00%0.00%2.81%0.00%4.66%16.63%100.00%宏佳分析：（1） 本经营片区内酒店服务行业仍然是单业种经营面积最大的业种，占片区总经营面积的56.14；经营面积排第二位的为娱乐城，占片区总经营面积的13.08。（2） 本片区被车行道路阻隔，商业无法形成规模效应，因此其他传统商业业种的经营面积都比较小，多为小型经营商家。2. 商铺面积统计店铺面积（）店铺数量（家）比例10以下118.40%10205945.04%214075.34%416010.76%618010.76%81120118.40%12115032.29%151300129.16%301100096.87%1000以上1712.98%合计131100%宏佳分析：（1） 本经营片区内面积在1020区间范围内的商铺占商铺数的45.04，有59家；10000以上的商铺共有17家，占12.98，此类商铺的经营商家主要是片区内的超市和娱乐城。（2） 片区内独立商铺数量较少，面积集中，58.78的独立商铺米面积在41以下。（3） 因片区内的商业格局限制了片区内商业的发展，车行道路及人行道路的现有设计决定了片区内的商业大多只能以小型配套型商业为主，商铺的面积也多以小面积为主。（三）南坪步行街南坪商业步行街是目前南坪商圈内独立商铺最多，往来人群最多的商业片区，区域内商业相对比较发达，零售业比例比南坪其他区域要高，是南坪以零售业为主要经营业态的商业片区。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）94524365303005316750296经营面积（）5235220319019300129037074252100003200172501000044532411098143面积比例（）5.33%0.22%3.25%19.67%1.31%0.38%7.57%2.14%0.00%0.00%3.26%17.58%10.19%4.54%24.57%100.00%宏佳分析：（1） 因本片区的商业地位的特殊性，在其商业经营业种的配套中更加强调均衡性和完善性，特别强调和突出了大型商业的配比。（2） 在本区域中酒店服务行业的经营面积比在单业种经营面积中虽然仍位居第一，但其比例仅为：19.67；与普通市民购物关系密切的超市和大型商场的经营面积比依次位居第二和第三，其比例分别为：17.58和10.19。（3） 服装零售行业的比例与南坪商圈其他商业片区相比有所增加，经营面积为5235，比例为5.33。（4） 各业种配比相对比较完善，除娱乐城和KTV外，与市民日常生活紧密相关的商业业种在这里大多都可以找到，完善性、功能性在本片区内得到充分体现。2. 商铺面积统计店铺面积（）店铺数量（家）比例（）10以下227.43%11205618.92%21407525.34%41603110.47%618031.02%81120155.07%121150227.43%1513003511.82%3011000268.78%1000以上113.72%合计296100%宏佳分析：（1） 商业步行街内寸土寸金，独立商铺的销售价格高，也因为这个原因，本片区内的独立商铺主要为小面积商铺，主力商铺的面积区间在40以下，在这个面积区间内的商铺共有153间，所占比例达到51.69。（2） 因存在多个大型卖场、超市等商业设施，所以大面积的商家数量也比较多，1000以上的商家数量达到11家，占3.72%。（3） 因区域内的商业经营业种搭配完全，考虑到多业种的经营需要，除小面积商铺外，步行街内的其他独立商铺面积配比相对比较平均。（四）南坪东路、响水路南坪东路是通往南岸区弹子石片区的主要道路，近邻南岸区公交汽车总站，在本片区内有多个住宅小区，更加强调居家功能。区内商铺沿道路两旁布置，因区域内车行交通发达，受其影响，商业氛围营造不足，大型商业设施少。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个2111663431001403336147经营面积（）2205035229700221520297420000150945011122661953073面积比例（）0.41%0.09%0.66%55.96%0.42%0.98%5.60%0.38%0.00%0.00%0.28%1.78%0.00%20.96%12.47%100.00%宏佳分析：（1） 本片区内共拥有酒店服务商家6个，总经营面积近30000，比例超过了五成，达到55.96；其次为社区服务业，经营面积超过10000，其比例为20.96。（2） 因本区域内拥有多个居住小区，所以小型餐饮商家的数量相对比较多，达到43家，经营面积为2974，占5.60，而其他业种的配比均比较少。（3） 区域内多个居住小区及公交汽车枢纽站的存在决定了区域内的商业业种主要为配套使用，零售商家少，业种搭配也多考虑社区配套使用，对日常消费可能涉及到的百货零售行业考虑少。2. 商铺面积统计店铺面积（）店铺数量（家）比例（）10以下74.76%10204127.89%21402416.33%41603020.41%618085.44%81120106.80%12115032.05%151300106.80%301100085.44%1000以上64.08%合计147100%宏佳分析：（1） 因本片区商业主要为社区配套使用，所以商铺的面积普遍偏小，有近七成的商铺面积在60以下。（2） 大面积的商家仍然存在，有6个经营商家的经营场地超过1000，经营的业种为酒店服务行业。（3） 区域内的商铺面积大多考虑到经营业种为配套的原因，面积控制合适，适合小型配套型商家经营。因区域内交通发达，且区域扼守通往南岸区另一商业中心的交通要道口，所以对酒店服务行业的经营定位考虑不仅仅为区域内消费者服务更要求其有一定的辐射性，能够满足本商圈外消费者的需求。（五）南坪西路南坪西路商业片区从南坪转盘开始一直到金阳重庆印象项目，其中包含：帝景摩尔、开发路等项目。此沿线为南岸区政府规划的二号步行街，商业业态较为丰富，其中有帝景摩尔、上海城两大购物中心，以及沃尔玛、百盛、建玛特、苏宁电器等主力店和专业卖场，整个商业片区内的商业业种业态丰富。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）16410131415234213506684260经营面积（）23067017223010049158008126452400250020002000134000991766931158914面积比例（）1.45%0.04%1.08%18.94%3.09%5.04%7.96%1.51%1.57%1.26%1.26%8.43%0.00%6.24%42.12%100.00%宏佳分析：（1） 本片区为政府未来重点规划区域，区域内发展前景明了，商家经营充满信心，经营业种齐全。（2） 酒店服务行业以18.94的经营面积比例位居单业种经营面积第一位；其次为大型超市，占8.43；居第三位的为餐饮业，占7.96。（3） 区域内拥有三个大型住宅项目：上海城、金阳项目及融侨半岛项目，社区配套商业面积大，现有配套面积近10000，占6.24。上海城在本区域内拥有一个建筑面积近26方米的商业中心，这一商业中心在未来区域的发展中将发挥重要作用，此商业中心在本次调查中没有记入面积统计。（4） 除大型商场因经营场地等原因在本区域内尚未配套外，其他居民日常生活中所必须或经常接触的商业项目在区域内均有配套，区域内经营业种齐全。2. 商铺面积统计店铺面积（）店铺数量（家）比例（）10以下72.69%11204216.15%21405420.77%4160197.31%6180176.54%8112083.08%12115072.69%1513002610.00%30110005220.00%1000以上2810.77%合计260100%宏佳分析：（1） 本片区内的独立商铺多为新建或旧家属楼底楼住宅改建，因此商铺普遍面积偏小，39.61的商铺面积在40以下。（2） 考虑到区域内未来的商业发展方向已经定位为：南坪商圈的第二条商业步行街，因此在新建的商业建筑中大面积的商业空间比例相对比较大，150以上商业空间的比例达到40.77，其中超过1000的商业空间占到10.77的比例。（3） 区域未来发展目前清晰，经营商家信心十足，商业产品定位明确，商铺面积控制合理，在未来商圈的发展和规划中将起到重要作用。（六）南城大道、万寿路万寿路、南城大道为南坪主要的交通环道，承担大量的交通疏导能力，万寿路主要以社区服务为主，以服务沿线居民生活需要，南城大道是南岸区最早形成较为成熟的餐饮一条街，众多知名餐饮品牌以及休闲娱乐店聚集沿线，由于背靠区府以及密集的居民居住区，沿线商业比较活跃。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）3010625553616105438190经营面积（）550975236003019501871099003450800265040000119501866596735面积比例（）0.06%0.00%1.01%24.40%0.03%2.02%19.34%10.23%3.57%0.83%2.74%4.14%0.00%12.35%19.29%100.00%宏佳分析：（1） 片区内酒店服务行业所占比例为24.40，居单业种经营面积第一位，其次为餐饮业，占19.34，第三位为社区服务业占12.35。（2） 因本区域为南坪地区传统的餐饮美食一条街，所以经营的餐饮企业多，达到55家，单户经营面积近350，经营商家多为大中型餐饮商家，拥有比较好的档次感。（3） 近邻南岸区区府，经多年的发展，片区内休闲娱乐行业发展相对比较好，洗浴中心、娱乐城、歌城、茶楼等休闲娱乐业种配套完全，其总经营面积达到16800，经营面积比例达到17.37。（4） 区域内拥有多个老居住社区，因此片区内的社区服务型商业相对比较发达，经营商家达到54家，总经营面积超过10000，达到11950，经营面积比例达到12.35。2. 商铺面积统计店铺面积（）店铺数量（家）比例（）10以下94.74%1120136.84%21402312.11%4160168.42%618042.11%8112052.63%121150147.37%1513005528.94%30110004322.63%1000以上84.21%合计190100%宏佳分析:（1） 因本区域为定位为南坪商圈餐饮一条街，主要以中大型餐饮经营商家为主，因此商铺的面积普遍偏大，主力商铺的面积区间集中在1501000内，此类商铺的比例超过了50，达到51.57。（2） 因片区内住宅小区比较多，因此在现有的商铺中有23.69的商铺面积在40以下，供小型配套型经营商家使用。（3） 片区内南岸区府的存在决定了本区域内的商业配套一定会向这部分消费人群倾斜，同时因为此类消费者能够承受的消费水平相对比较高，所以商铺在进行规划和建设时更多的考虑了中大型商家的使用要求，在普通商业项目中的主要产品类型：小面积商铺在这里成为辅助型商铺而存在。（七）金山路金山路由于是南坪较早形成的居民居住集中之地，相对来说位置较为偏僻，商业不是很发达，主要表现为中低档餐饮、娱乐休闲和针对居民的社区服务。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）2012222140108504773168经营面积（）1600610360012050061150120001410127004195460023780面积比例（%）0.67%0.00%2.57%15.14%0.50%2.10%25.71%0.00%5.05%0.00%5.93%5.34%0.00%17.64%19.34%100.00%宏佳分析：（1） 因本区域为南坪较早的居民居住集中地的缘故，商业的总体经营面积相对比较少，仅为23780；配套的餐饮业单业种经营面积比例上升到第一，为25.71%。（2） 随着地理位置的改变，酒店服务行业的经营面积已经逐渐减少，本区域内的酒店经营面积比例已经退为第二，比例为15.14%，但整个的经营面积已经下降到3600。（3） 社区服务商业的经营商家数量成为最多，达到47家，经营面积为4195，比例为17.64%。（4） 而作为传统的零售行业经营的数量仍然比较少。2. 商铺面积统计3.店铺面积（）店铺数量（家）比例（%）10以下31.79%1120169.52%21404526.79%41604627.38%618042.38%811201810.71%12115084.76%151300169.52%301100095.36%1000以上31.79%合计168100%宏佳分析：（1） 因本区域发展较早，且作为居住区域进行的相关规划，所以商铺的面积没有新商业区或中心商业区规划这样严格，但仍然遵循控制面积的原则，在现有的商铺种65.48的商铺面积在60以下。（2） 因强调配套为主的商业功能，商铺的面积大多控制在2060之间，10以下的小商铺数量少，仅为3家。（3） 大面积的商铺数量相对比较少，面积在300以上的商铺仅12家。（八）南湖路南湖路紧靠南坪区政府，与南坪中心步行街步行仅有35分钟的路程，区域内有当年南坪最高档的小区泰正花园及多个居住社区，整个区域内餐饮、社区服务等业态所占比重很大，发展也很成熟。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）20700227100420252292经营面积（）2240975001300190033000042001800055581426047620面积比例（）0.47%0.00%2.05%0.00%0.00%2.73%39.91%0.63%0.00%0.00%8.82%3.78%0.00%11.67%29.95%100.00%宏佳分析：（1） 因本区域距离南坪商业中心距离较近，相邻商区内已经配套有为数不少的酒店，所以在本区域内暂时没有配套酒店业。（2） 在本区域内餐饮业成为了单业种经营数量及面积均列第一位的业种，其比例达到39.91。（3） 区域内社区服务业发展较好，总配套面积达到5558。2. 商铺面积统计店铺面积（）店铺数量（家）比例（）10以下11.09%11201819.57%21402426.09%416011.09%618022.17%8112022.17%12115011.09%1513001314.13%30110001920.65%1000以上1111.95%合计92100%宏佳分析：（1） 片区内的商铺面积主要集中在：1040这个面积范围内，其比例达到45.66。（2） 大型商业空间数量相对比较多，300以上的商业空间共有30家，其比例达到32.60。（九）金紫街在整个金紫街主要是以服务周边居民的业态为主，聚集较多的餐饮、休闲娱乐以及社区服务等。1. 业种及经营面积统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）201720323400800142295经营面积（）165012506200021502870900001550001961730024346面积比例（）0.68%0.00%5.13%25.47%0.00%8.83%11.79%3.70%0.00%0.00%6.37%0.00%0.00%8.05%29.98%100.00%宏佳分析： 在本片区内商业主要为服务周边居民而存在，经营的业种多为生活配套，有少量的休闲娱乐项目经营，片区内主要的经营业种分别有：酒店服务业、餐饮业、茶楼及社区服务业等。2. 商铺面积统计3.店铺面积（）店铺数量（家）比例（）10以下77.37%10201515.79%20401414.74%40601414.74%608000.00%801201313.68%1201501212.63%15030099.47%300100066.32%1000以上55.26%合计95100%宏佳分析：因本区域内的商业主要为居民的日常休闲及生活进行配套，因此商铺的面积主要集中区间在60以下，大面积的商业空间主要用于经营酒店行业、洗浴中心及茶楼等。（十）总结分析地上商业经营业种统计业种服装流行饰品美容美发酒店服务数码通讯金融餐饮浴足洗浴中心娱乐城KTV茶楼超市大型商场社区服务便利店其他合计数量（个）1361210643714126918135392323863811545经营面积（）8860460100772131508761179487941117300234501240015700481652500058452165058704192面积比例（%）1.26%0.07%1.43%30.27%1.24%2.55%11.28%2.46%3.33%1.76%2.23%6.84%3.55%8.30%23.44%100.00%宏佳分析：从以上的调查统计数据我们可以得到以下的结论：1. 单就建筑体量而言，南坪商圈的商业建筑的总建筑面积已经能够满足南坪周边区域的需要。2. 商圈内的经营业种相对比较齐全，但经营面积比存在一定的问题。3. 酒店服务行业已经成为南坪商圈单业种经营面积最大的业种，餐饮业也以11.28的面积配比成为南坪商圈的第二大经营业种。4. 备受消费者青睐的服装零售业，流行饰品零售业等的经营面积不足总商业建筑面积的1.5，服装、饰品零售行业存在比较大的市场缺口，已经不能满足消费者的需求。5. 商圈内虽然存在娱乐城，但单个商家的经营面积有限，经营档次主要集中在中低档，高档的娱乐城在南坪还是一个市场空白点。6. 年轻人是娱乐性消费的重要消费人群，他们对娱乐型消费有着巨大的需求，而目前的南坪商圈可以提供给年轻人进行娱乐消费的场所非常少，且档次感不足，已经不能够满足这部分消费人群的需求。7. 目前的南坪商圈已经可以满足消费客户足够的居住及餐饮的需要，但并不能满足消费者对零售业和中高档休闲娱乐行业的需求，已经不能成功拦截过江消费人群，消费力已经开始外流其他区域。三、南坪商圈地下商业情况调查我司对南坪的地下商业空间进行了相关的统计和调，统计数据如下：（一）流行前线1、经营业种统计业态IT通讯服装饰品皮具美容美发餐饮社区服务其他合计数量（家）224865621633114102、商铺面积区间统计店铺面积店铺数量（家）比例（）10以下31977.80%10208119.76%204081.95%406020.49%合计410100%（二）浪高购物中心业态种类商户数量（家）单位面积（）合计（）服装1598202000饰品24816280皮具8410181100美容美发16615170IT通讯11818餐饮3152560社区服务188其他5825100合计2933736（三）宏声商业广场业态种类商户数量（家）单位面积（）合计（）服装1398202100饰品24816300皮具151018200美容美发861590IT通讯3102560社区服务482050其他9825150合计2022950（四）数据分析从以上的统计数据我们可以看出：1. 南坪的地下商业经营档次相对比较低，商铺的单铺经营面积小。2. 经营的业种与很多地下商业一样是以低档的流行服饰为主要经营经营，以低廉的价格吸引客户的购买。3. 南坪的地下商业面积规模较小，地上商业与地上商业之间没有进行合理的搭接，形成了各为一体的经营状况。4. 现有的南坪地下商业仅仅是简单的对传统地下商业的复制与照搬，没有作出自己独有的特色，虽然也吸引了南坪商圈的部分消费者，但在南坪商圈内的作用和地位有限。四、结论通过以上的统计数据分析我们可以作出以下调查结论：1. 南坪商圈目前现有的商业建筑面积总量比较大，但传统零售业所占比重小，已经不能满足消费者的需求。2. 虽然拥有部分休闲娱乐型商业，但档次不高，新颖度不够，不足以满足高端商务人士及年轻时尚人群的需求。3. 现有商业中餐饮业的比重比较高，且拥有鲜明的特点，已经能够辐射周边区域，满足外区消费者对餐饮业的需求。4. 存在地下商业，但经营档次低，没有特色，不能与地上商业进行搭接。5. 商圈被多条车行道划分为多个板块，板块之间没有很好的连接和过渡，整个商圈的互融性差，整体规模和资源优势没有得到充分的挖掘和发挥。第三部分 重庆主要商圈地下商业情况一、重庆五大商圈的组成商圈分布图重庆的主要的五大商圈分别为：解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈及南坪商圈。这五大商圈均各自有地下商业，其中不乏经营情况比较好的地下商业，我司对这五大商圈的地下商业选取经营情况比较好的商业空间进行了详细的调查，获得了相关的产品信息及经营信息供项目参考。二、主要地下商业情况调查（一）解放碑轻轨名店城1、经营业种统计业种面积数量比例服装11426248.17%饰品221169.32%皮具2721411.47%餐饮386416.28%主题卖场350114.76%合计237196100%2、商铺面积统计店铺面积店铺数量比例10以下2728.13%10205456.25%20401010.42%406022.08%608011.04%8012000.00%12015000.00%15030000.00%300100022.08%1000以上00.00%合计96100%宏佳分析：轻轨名店城在解放碑的地下商业中有较强的代表性，经历一年多的经营调整，逐渐稍有起色，租赁状况较好，租金水平较高，在300元/月/左右，这与其物业状况以及所处口岸等有密切关系。项目在经营伊始强调经营档次及品牌，引进了屈臣氏作为项目的主力店，对项目的经营进行必要的支撑，为项目摆脱传统地下商业的经营模式起了重要的作用。（二）观音桥金源不夜城1、经营业种统计业种面积数量比例IT通讯8010.19%服装791161.91%饰品25260.61%皮具18140.44%美容美发72041.74%休闲娱乐218002052.52%餐饮110402126.59%社区服务641101.54%次主力店6000114.46%合计4150583100%2、商铺面积统计店铺面积店铺数量比例10以下22.41%102078.43%20402125.30%406067.23%608033.61%8012022.41%12015000.00%1503001619.28%30010001619.28%1000以上1012.05%合计83100%宏佳分析：在所统计的83家经营场地中，休闲娱乐、餐饮等有41家之多，其次为服装、社区服务等。在这中间店铺面积在40以下的有30家，占36.14%，150以上的店铺有42家，占50.61%。金元不夜城在经营定位上打破传统地下商业以服装零售业为主的经营模式，提出休闲娱乐型地下商业中心的经营概念，注重主力店的招商和经营，利用主力店的带领作用推动了整个项目的良性运作，为项目的成功奠定了基础。在业种的引进上注意引进观音桥商圈没有或有但档次不够的商业进行经营，保证了经营商家市场的占有率，提高了经营商家的成功机率。（三）观音桥佳侬商业街1、经营业种统计业种商户数量商铺面积区间经营面积合计服装2838203600饰品68816850皮具651018 780美容美发47615 560IT通讯8815120餐饮83050300休闲娱乐3120300700社区服务5102070其他17825250合计5047230宏佳分析：在江北佳侬商业街所统计的504家商业经营场所中，服装283家，占有较大比重，其次是饰品、皮具、美容美发等。其店铺面积多集中在15左右，大量的为小商铺。该商业街销售较好，场地呈线性布置，几大人口大多位于观音桥步行街的角落，人流量不大。佳侬商业街的经营定位与传统的商业街没有区别，依然是依靠商品的低廉价格取胜，来商业街购物的人群多是城市的低收入者，目前经营状况不甚理想，约有15%的空置率。（四）观音桥女人印象业态种类商户数量商铺面积区间经营面积合计服装828201000饰品32816420皮具251018300美容美发28615280IT通讯11515其他382530合计1712045宏佳分析：在江北女人印象所统计的171家商铺中，服装82家占半壁江山之多，其次是饰品、美容美发、皮具等。在这中间店铺面积大多在12左右，全部为小商铺，该商业街定位为女人街，店铺经营多为女装、饰品、美甲等，目标消费客户群体清晰，但因经营时间较短，经营状况一般。（五）沙坪坝三峡广场业态种类商户数量商铺面积区间经营面积合计服装5228207000